Colliers København Delrapport 2023 DK

27

Fald i boligtransaktioner i 2022, men investorerne sidder klar på sidelinjen Lejeniveauerne i København har i flere år været stigende, hvilket også var tilfældet i 2022. Især har de højere leje- reguleringerne som følge af høj inflation løftet lejeniveau erne for flere områder. Dette gælder i særdeleshed om råder, hvor udbuddet er lavt og efterspørgslen er høj. Lejeniveauerne har dog flere steder nået et niveau, hvor mange ikke kan eller ønsker at være med. For denne gruppe kan lejeniveauerne i forstæderne være mere tillokkende. Stigningen har dog stadig været at finde på tværs af bydele, også i forstæderne, og for både primære og sekundære ejendomme. Til trods for de allerede høje lejeniveauer i det centrale København forventes der fortsat en stigning i 2023, hvor blandt andet byudvidelse og nye centrale boligprojek ter spiller en væsentlig rolle. Når byen udvides, vil de pri mære lokationer typisk blive mere populære og anset som unikke. Da udbuddet dog her har et naturligt loft, og der samtidig her finder højere lejereguleringer sted (som lejerne er villige til at betale), forventes her stigende lejeniveauer. Nye micro living projekter, fx Kaktus Towers ved Dybbøls- bro i det centrale København, har illustreret, hvordan dif ferentierede boligprojekter har fået kolossal lejerinteresse. Ligeledes har disse projekter vist, at betalingsvilligheden er der, hvis boligerne lever op til lejernes krav. De kan således melde fuldt udlejet, selv om lejeniveauerne her er impone rende høje. Ligeledes har det markante byggeri af større boliger oplevet høj efterspørgsel fra unge familier, som ofte

ikke har mulighed for at træde ind på markedet for ejerboli ger på grund af de nuværende priser og finansieringskrav.

Boligmarkedet har længe været ejendomsinvestorernes foretrukne segment. Dog har den stigende rente i løbet af 2022 dæmpet efterspørgslen, fordi finansieringsvilkår og opnåelig belåningsgrad blev stærkt forringet. I København har dette været særligt tydeligt, da boligejendomme her handles til de laveste afkast, og det er således også disse ejendomme, der rammes hårdest, når renten stiger, da cashflowet fra ejendommens drift skal kunne dække om kostningerne forbundet med en standard finansiering. Ligeledes har den øgede usikkerhed om markedsudsigter og et skifte i magtforholdet mellem sælger og køber i sidst nævntes favør markant påvirket boliginvesteringsmarkedet i 2022. Transaktionsvolumenen for boligejendomme i København var i 2022 markant under niveauet i 2021, hvilket til en vis grad var forventeligt, da 2021 bød på en rekordhøj samlet transaktionsvolumen. De bedst beliggende boligejendomme har især været ramt, da afkastet her er lavest, og udviklin gen i renten har således haft markant påvirkning på den op nåelige belåning. Derudover har de nu højere rentebetalin ger en negativ effekt på investorernes overordnede inve steringsforudsætninger og business case. Ligeledes har de ændrede markedsvilkår medført, at investorerne er blevet mere tilbageholdende med forward funding-handler, hvil ken model ellers havde vundet markant frem i de seneste år

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Typiske lejeniveauer

Bolig

Ændring

2020 2.200 1.650 1.800 1.450 2.000 1.550 1.850 1.450

2021 2.300 1.650 1.850 1.450 2.100 1.550 1.850 1.450

2022 2.350 1.700 1.850 1.450 2.200 1.600 1.900 1.500

2023 2022-2023

København K

Primær

2.400 1.800 1.950 1.500 2.250 1.700 1.950 1.550

2,13% 5,88% 5,41% 3,45% 2,27% 6,25% 2,63% 3,33%

Sekundær

København NV

Primær

Sekundær

Frederiksberg

Primær

Sekundær

Valby

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m 2 pr. år for nyopførte boliger i gennemsnitsstørrelsen 75-80 m², ekskl. stue- og penthouseboliger. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.