Colliers København Delrapport 2023 DK

RETAIL

Fra én storm til en anden

mende. De ændrede markedsvilkår har også betydet, at alle rede etablerede retailere på sekundære beliggenheder har fået mulighed for at søge mod Strøget. De udenlandske ak tører er også fortsat aktive på retailmarkedet i København, hvor fx Iris Galerie og Nike har åbnet nye flagship butikker. Til trods for de mindre gunstige markedsvilkår har de gene relle lejeniveauer på retailmarkedet i København været sta bile i 2022. Som følge af et mere usikkert marked, hvor privat forbruget har været faldende, har især de mere sekundære butiksbeliggenheder været udfordrede, også i forhold til et nedadgående pres på lejeniveauerne. Omvendt har de pri mære beliggenheder været mindre påvirket, og lejeniveau erne forventes her at være stabile i den kommende periode. Fortsat hårde tider i sigte Effekten af de ændrede markedsvilkår er endnu ikke slået igennem i tomgangsniveauerne, som fortsat er lave for bu tikslejemål i København. Dog har den seneste periode budt på lavere efterspørgsel og en begyndende stigning i antal let af tomme lejemål. Da danskernes købekraft fortsat for ventes at være svækket og da forbrugertilliden er rekord lav, samtidig med at retailhandlens omsætningsindeks er faldende, er det således ikke utænkeligt, at 2023 vil byde på vanskelige vilkår på det københavnske retailmarked. For eksempel forventes det, at flere større retailere vil føle sig nødsaget til at reducere antallet af deres butikker, ligesom flere mindre aktører vil bukke under. Dette vil øge antallet af tomme lejemål, især på mere sekundære beliggenheder, hvor tomgangsrisikoen øges og liggetiderne bliver længere. Således forventes det også, at lejerefterspørgslen især vil blive rettet mod Strøget. Aktiviteten på investeringsmarkedet for retailejendomme i København har i 2022 været begrænset, især i årets sid ste kvartal. Investorerne er blevet særdeles selektive og for sigtige. Dog er der stadig interesse for især velbeliggende butiksejendomme med yderst begrænset tomgangsrisiko. Dette er blandt andet illustreret ved salget af Galleri K i cen

Således er vilkårene blevet barske for københavnske retailere. De udlejere, som allerede var nødsaget til at være mere fleksi ble og imødekommende på grund af pandemien, kan forvente at skulle fortsætte i samme spor i den kommende tid. Selvom erhvervslejemål, som er indgået med lejeindeksering i takt med nettoprisindekset, kan anses som inflationssikrede, er sagen en anden på retailmarkedet for de mindre lejere. Her er det de færreste lejere, som i dagens marked vil være i stand og villige til at accepterer en maksimal lejeregulering. Sagen er dog generelt en anden for lejerne på de primære handelsga der og -strøg, da de oftest er del af kapitalstærke kæder osv. Det er dog ikke ensbetydende med, at disse lejere uden videre vil acceptere en maksimal lejeregulering eller vil indgå en leje kontrakt uden loft på reguleringen. Netop dette er kommet til udtryk i løbet af året, hvor flere københavnske butikslejere har efterspurgt et loft på lejereguleringer såvel som en generel lempelse af lejevilkårene. Der er dog stadig aktivitet på det københavnske retailmar ked, blandt andet drevet af nyere aktører, som har oplevet høj popularitet, fx Shaping New Tomorrow, Maanesten og Barons. Ligeledes har aktiviteten været høj blandt aktører, som har ventet på, at markedet blev mere afdæmpet, såle des at udlejerne generelt er mere fleksible og imødekom Det københavnske retailmarked kæmpede sig bravt igennem coronapandemien, og optimismen var høj ved indgangen til 2022. Dog blev markedet kort tid efter udfordret af en kombination af voldsomme stigninger i inflationen, energipriserne og renterne samt høj geopolitisk usikkerhed, som udløste et drastisk dyk i forbrugertilliden og senere et dyk i reallønnen.