Colliers Markedsrapport 2023

28

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Markant skjult efterspørgsel på kontorlokaler i københavnsområdet

-400.000 -200.000 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

Faktisk ændring

Estimeret ændring

Akkumuleret efterspørgsel

Note: Antal etagemeter (m²), København by og omegn. Den faktiske ændring er baseret på ændringen i udlejede kontorarealer, hvor den estimerede ændring er beregnet ud fra udviklingen i beskæftigelsen. Som følge af ændret opgørelsesmetoden fra Ejendomstorvet.dk medtages data efter 2020 ikke. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Danmarks Statistik, Colliers

Begrænset byggeri og skjult efterspørgsel kan modvirke afmatning Mens udbredt frygt for en recession alt andet lige vil dæmpe efterspørgslen, så er udbuddet blevet begræn set af blandt andet stigende finansierings- og byggeom kostninger gennem 2022, hvor flere udviklingsprojekter er blevet genovervejet eller udskudt. Det kan på kort sigt begrænse stigninger i både tomgangen og fald i lejeni veauerne, selv i en periode med økonomisk tilbagegang. De senere år har budt på mange udviklingsprojekter især i København og Aarhus, men alligevel kan vi registrere en markant skjult efterspørgsel, fordi det i en tid med lav tomgang kan være svært at finde de rigtige lokaler. Derfor har nogle virksomheder reelt klaret sig på mindre plads, end de gerne ville have haft – og derfor vil de sand synligvis være mere tilbageholdende med at nedskalere og fraflytte lejemål, da en tilpasning i medarbejdersta ben ikke nødvendigvis behøver at medføre en tilpasning i kontorbehovet. Den høje tilflytning af virksomheder til eksempelvis København og den meget lave tomgang indikerer også, at der fortsat er mange virksomheder, der ønsker at bosætte sig i eller omkring København, men kan være forhindrede på grund af de nuværende mang lende muligheder.

Vil inflationen løfte markedslejen? Sideløbende med at kontorefterspørgslen tilpasser sig den makroøkonomiske udvikling, bliver kontormarkedet præget af flere nye temaer. Et af dem er, om den aktuelle høje inflation kommer til at præge markedslejen mere permanent. Mange virksomheder får deres leje reguleret efter for brugerpriserne (nettoprisindekset, NPI), og hvis parterne ikke har aftalt et loft eller en maksimumregulering, slår inflationen fuldt igennem. Ved udgangen af 2022 var inflationen den højeste i 40 år, og virksomheder med regulering af lejen efter NPI i oktober havde udsigt til en lejestigning på ca. 10%. Det er svært at vurdere, hvordan det fremtidige niveau for markedsleje bliver påvirket – især fordi det fortsat er uklart, om alle udlejere lader stigningerne i NPI slå fuldt igennem på den kommende leje, hvor det ellers er muligt. Udlejersiden påpeger – som et argument for fuld indek sering – at driftsudgifterne på ejendommen også stiger. Men stigende udgifter hér vil lejer ofte skulle betale ud over selve lejen. Samlet betyder det, at lejer både ram mes af en markant stigning i lejen – udløst af nettoprisin dekset – og af stigende driftsudgifter, der opgøres sepa-