Copenhagen Property Market Report 2020

Solid Danish property market

Copenhagen Property Market Report 2020

10

The pursuit of low-risk property Following years of strong Danish growth momentum, the outlook for the years ahead is marked by a higher degree of uncertainty, as reflected in investor preferences. We witness a demand for a larger share of core properties offering high security due to good locations, low vacancy rates, financially strong tenants on long lease agreements, etc. It remains to be seen however if the supply of core properties will increase. Many of them are in fact owned by strategic and long-term investors with no imminent divestment plans despite today’s high prices, but rather attaching great emphasis on fixed- value property assets in the face of uncertain economic growth prospects. In addition, the sale of core properties would only exacerbate already existing serious capital placement difficulties. However, prices have risen so high that it cannot be ruled out that some investors will realise profits generated from recent years’ price hikes. Sustained demand in secondary locations Irrespective of the immense appetite for prime locations, we see sustained demand for properties in secondary locations, associated with inherently (slightly) higher risk. This applies e.g. to residential property in Copenhagen suburbs and major provincial towns and cities. These locations offer higher returns, at the expense of higher risk, but investors remain undeterred due to prospects of stronger population growth and lower housing burden ratios for tenants in these locations compared to Greater Copenhagen and Aarhus. In addition, strong occupational market trends in the office and industrial/logistics segments alike serve to retain a fair level of interest for properties outside Copenhagen proper, exemplified by PensionDanmark’s acquisition of NCC’s Company House® in Vallensbæk for DKK 240m. Nevertheless, in 2020 we expect to see a shift in investments away from the suburbs and other Danish locations in favour of Copenhagen in the pursuit of low risk.

Jagt på sikre ejendomme Efter flere års høj økonomisk vækst i Danmark er forventningerne for de kommende år præget af større usikkerhed, og det afspejler sig i investorernes præferencer. Vi ser et ønske om en større andel af core-ejendomme med høj grad af sikkerhed, fx god beliggenhed, lav tomgang og solide lejere på lange kontrakter. Det er dog tvivlsomt, om flere core-ejendomme vil blive udbudt. Mange af dem er nemlig ejet af strategiske og langsigtede investorer, som trods de høje priser ikke har umiddelbare salgsplaner, men tværtimod lægger stor vægt på værdifaste ejendomme på grund af usikkerheden om den økonomiske vækst. Ydermere ville salg af core-ejendomme blot forøge de eksisterende store udfordringer med at placere kapital. Priserne har dog nået et niveau, hvor det ikke kan afvises, at nogle investorer vil hjemtage gevinster efter prisstigningerne de senere år. Stadig efterspørgsel på sekundære beliggenheder Trods den massive interesse for primære beliggenheder ser vi stadig en søgning mod ejendomme med sekundære beliggenheder og tilsvarende (lidt) højere risiko. Det gælder eksempelvis boligejendomme i forstæderne til København og i de større provinsbyer. Her er afkastet højere og afspejler en øget risiko, men det skræmmer ikke investorerne i lyset af prognoser om stigende indbyggertal og en lavere boligbyrde for lejere end i hovedstaden og Aarhus. Desuden ser vi, at det stærke lejer- og brugermarked inden for både kontorer og industri/logistik er med til at fastholde en pæn interesse for ejendomme uden for selve København. Et eksempel er PensionDanmarks køb af NCC’s Company House® i Vallensbæk for 240 mio. kr. Vi forventer dog i løbet af 2020 at se en forskydning i investeringerne væk fra forstæderne og det øvrige Danmark til fordel for København på grund af jagten på sikkerhed.