Copenhagen Property Market Report 2020

Copenhagen Property Market Report 2020

38

Green and intelligent offices We predict that one of the most important trends among tenants is a stronger demand for sustainable or green buildings with high energy efficiency and solar cells or similar. In recent years, climate and sustainability have risen to the top of the social agenda – e.g. as a main topic of the Danish summer 2019 referendum and with new, official climate goals of lower levels of carbon emission, meeting with broad political and public support. Sustainability and climate will play a bigger part in some businesses’ profile and employer branding, not least targeting young, prospective employees. As a result, an increasing number of buildings are DGBN certified for sustainability, e.g. NCC’s so far 14 office houses developed under the Company House® brand. Over time, the green trend may be reinforced by the entry of intelligent building design or in a broader sense proptech – property technology – in the property industry. Among other things, the concept involves the use of data and IT solutions to minimise energy consumption and cut costs, e.g. by an automatic shutdown of parts of a building if only few people are at work. Future supply and demand Future office demand may be estimated on the basis of employment forecasts multiplied by the average area requirement per employee. Although it is a static model that does not factor in structural changes, projections until 2025 clearly point to sustained strong but slightly weakening demand. The projections do not factor in hidden demand, that is, when businesses really require more space but settle for a temporary solution. As mentioned, we reckon that the scale of hidden demand is quite substantial, and demand will therefore in fact increase even further, with particular focus on the CBD. The supply side is affected by the fact that only very few evident development opportunities remain in the CBD, as Kalvebod Brygge near the waterfront approaches completion. In addition, several major ongoing development schemes near the city centre are largely pre-let, e.g. Postbyen and Cph Highline at Havneholmen. Non-CBD locations continue to offer large-scale development areas, including Ørestad, Nordhavn and Valby Syd, where it is possible to construct contemporary office space.

Grønne og intelligente kontorer Vi forventer, at en af de stærkeste tendenser hos lejerne vil være øget efterspørgsel efter bæredygtige eller grønne ejendomme med lavt energiforbrug og eksempelvis solceller. Klima og bæredygtighed er det seneste år rykket meget højt op på samfundets dagsorden – fx som et hovedtema ved folketingsvalget i sommeren 2019 og med nye, officielle klimamål om mindre CO2-udledning med bred politisk og folkelig opbakning. Derfor vil bæredygtighed og klima i stigende grad være en del af virksomhedernes profilering og employer branding, ikke mindst over for yngre, potentielle medarbejdere. Et af udslagene er, at flere nye byggerier får DGNB-certifikat for bæredygtighed – fx NCC’s foreløbig 14 Company House®-kontorejendomme. Den grønne tendens kan med tiden blive forstærket af, at intelligente bygninger eller i bredere forstand proptech – teknologi i ejendomme – er begyndt at præge ejendomsbranchen. Begrebet dækker blandt andet over, at data og it-løsninger bruges til at minimere energiforbruget og begrænse omkostninger, fx ved automatisk at lukke dele af en bygning, hvis kun få mennesker er på arbejde. Fremtidens efterspørgsel og udbud Det fremtidige kontorbehov kan anslås ved at tage afsæt i prognoser for beskæftigelsen og gange med det gennemsnitlige arealforbrug per ansat. Selv om det er en statisk model, som ikke tager højde for strukturelle ændringer, så tegner en fremskrivning til 2025 et klart billede af en fortsat høj, men lettere aftagende efterspørgsel. Fremskrivningen tager ikke højde for den skjulte efterspørgsel, hvor virksomheder egentlig har brug for mere plads, men nøjes med en midlertidig løsning. Som nævnt tidligere vurderer vi, at der er betydelig skjult efterspørgsel, og derfor vil efterspørgslen reelt stige yderligere, og særligt interessen for CBD vil være stor. Udbuddet er præget af, at der kun er ganske få oplagte udviklingsmuligheder tilbage i CBD, nu da Kalvebod Brygge ved havnefronten nærmer sig færdigudvikling. Desuden er flere større igangværende projekter i nærheden af centrum i høj grad lejet ud på forhånd, fx Postbyen og Cph Highline på Havneholmen. Uden for centrum er der stadig store udviklingsområder som Ørestad, Nordhavn og Valby Syd, hvor det er muligt at opføre moderne kontorbygninger.