Copenhagen Property Market Report 2020

59

Copenhagen Property Market Report 2020

Indgreb mod lejeforhøjelser

Blandt investorer har vi de senere år oplevet en kraftig stigning i efterspørgslen på boliger i den gamle boligmasse (boliger opført før 1992), som er underlagt regler om omkostningsbestemt husleje. Forretningsplanen for disse ejendomme omfatter at modernisere opsagte lejemål gennemgribende. Efter boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2 er det herefter muligt at genudleje til ”det lejedes værdi” eller noget nær markedsleje. Det lejedes værdi er steget signifikant i de senere år, og i 2019 har forskellen på det lejedes værdi og markedslejen været historisk lavt. Paragraf 5, stk. 2 blev indført i midten af 1990’erne af en socialdemokratisk ledet regering for at fremme private investeringer i boligrenoveringer, og reglen har været benyttet af mange investorer/udlejere og har bidraget til en mere vedligeholdt boligmasse. Den stigende investorinteresse for ældre boliger hænger blandt andet sammen med, at der nærmest ikke har været risiko for tomgang, og at boligstørrelsen – med mange centralt beliggende mindre og mellemstore lejligheder – passer godt til efterspørgslen. I begyndelsen af 2019 – få måneder før valget til Folketinget – vakte det imidlertid politisk postyr, at nogle investorer efter sigende var ret aggressive med moderniseringer og lejestigninger bagefter. Den daværende borgerlige regering nedsatte, med bred politisk opbakning, et ekspertudvalg, som i efteråret kom med flere anvisninger på mulige indgreb. Det mest omfattende indgreb var at afskaffe muligheden for paragraf 5, stk. 2-moderniseringer. Markedet reagerede afdæmpet på ekspertudvalgets anvisninger, og forventningen hos mange investorer har formentlig været, at der var grænser for, hvor hårdt et indgreb ville blive. Gennem det meste af 2019 har investorinteressen for ældre ejendomme været stor.

lejen til det lejedes værdi efter gennemførte moderniseringer. Dertil kommer blandt andet regler om skærpede energikrav ved renoveringer og begrænsninger på stigninger i huslejen. Investorerne reagerede ved at sætte flere betydelige transaktioner på hold. Indførelse af en karensperiode kan have en effekt på markedsværdien, da markedsværdien af en ejendom vil blive beregnet på baggrund af en forretningsplan, hvor køber først efter en periode har mulighed for at hæve lejen til det lejedes værdi, også selv om der er gennemført gennemgribende moderniseringer. Aktiviteten i dette segment må forventes at være svag, indtil der er klarhed over de fremtidige rammebetingelser. Specielt vil en karensperiode betyde, at det vil være vanskeligere at opnå enighed om vilkår mellem en potentiel sælger, som har ejet ejendommen i længere tid, og en køber, som vil blive ramt af en karensperiode. Der vil således være et stærkt incitament for potentielle sælgere til at gennemføre så mange moderniseringer som muligt, før en ejendom sættes til salg.

OFFICE HOTEL RETAIL INDUSTRIAL REGIONS RESIDENTIAL

I december 2019 fremlagde boligministeren et udspil, som omfatter en karensperiode, hvor nye ejere ikke må hæve