Copenhagen Property Market Report 2020

Copenhagen Property Market Report 2020

94

Conversion of industrial areas Although Greater Copenhagen is experiencing a shortage of up-to-date logistics facilities in proximity of Copenhagen end-users, it is a threat to businesses that several surrounding municipalities are making it more difficult to operate industrial and commercial businesses with substantial transport requirements. In some locations, old industrial estates are gradually converted for office or similar use, or even for housing, an option arising in the wake of climbing housing prices and rent levels in Copenhagen, forcing more people to look further afield for lower housing costs. Most recently, in November 2019, Albertslund announced plans to gradually expand parts of the industrial estate of Hersted Industripark, established in the 1960s along Ring Road 3, by adding residential and retail space. The same trend applies to e.g. Ballerup, with the old commercial area at Telegrafvej earmarked for conversion, and Hvidovre, with several commercial areas due for residential conversion. At Colliers, we believe that this trend is unlikely to abate, more likely becoming stronger because several municipalities realise the potential of developing housing areas and attracting more taxpayers. The outcome may well be that logistics businesses have to search for facilities further from Copenhagen, e.g. in the south corridor, where some areas have already been primed for more industry. Self-storage – a segment of its own? Copenhageners too are in pursuit of more storage space. In recent years, self-storage or serviced warehouses have become popular, gradually achieving status as an industrial and logistics segment or category in its own right. Unlike other segments, self-storage is less susceptible to general socioeconomic developments. Instead, demand is determined by life changes such as divorces and moving activities, or simply a general lack of space, a phenomenon especially commonplace in major cities with high housing prices and fewer square metres per capita. Against the backdrop of mounting urbanisation and rising housing costs in Copenhagen, it has become too expensive even to waste space on storage, and many Copenhageners have started to lease space with e.g. Pelican Self Storage or Shurgard Self-Storage. The demand for self-storage and serviced warehouses will in all probability be concentrated around Copenhagen and other major cities of Denmark.

Omdannelse af industriområder Selv om Danmark og særligt hovedstadsregionen har et

underskud af moderne logistikejendomme tæt på slutforbrugerne i København, så udgør det en trussel for virksomhederne, at flere omegnskommuner gør det vanskeligere at drive industri og erhverv med meget transport. Nogle steder bliver ældre industriområder gradvis omdannet til arealer med enten kontorer og lignende eller ligefrem boliger, blandt andet fordi kommunerne ønsker at begrænse tung trafik og at tiltrække flere borgere – en mulighed, som er opstået i takt med stigende boligpriser og lejeniveauer i København, så flere søger mod lavere boligudgifter i omegnen. Et af de seneste eksempler er Albertslund, som i november 2019 fremlagde planer om, at dele af Hersted Industripark, etableret i 1960’erne langs Ring 3, gradvis skal udbygges med boliger og detailhandel. Samme tendens ses fx i Ballerup, hvor det ældre erhvervsområde Telegrafvej skal omdannes, og i Hvidovre, som vil ændre flere erhvervsområder til boligkvarterer. I Colliers vurderer vi, at denne tendens næppe vil aftage, men snarere blive forstærket, fordi flere kommuner se muligheder i at udvikle boligområder og tiltrække flere skatteydere. Konsekvensen kan blive, at logistikvirksomheder bliver nødt til at søge faciliteter længere fra København – fx i sydkorridoren, hvor nogle områder allerede er gjort klar til mere erhverv. Self storage – et segment for sig? Også mange københavnere er på jagt efter mere lagerplads. Self storage eller lagerhoteller har de seneste år vundet frem og nærmer sig en status som selvstændigt segment eller kategori på industri- og logistikmarkedet. Modsat de øvrige segmenter er self storage i mindre grad afhængig af den generelle udvikling i samfundsøkonomien. Efterspørgslen afhænger derimod af livsændringer som skilsmisser og flytninger – og af almindelig pladsmangel, som især er udbredt i storbyer med høje boligpriser og færre kvadratmeter per indbygger. Med øget urbanisering og stigende boligudgifter i København er det blevet for dyrt selv at bruge plads på opbevaring, og flere københavnere er begyndt at leje sig ind hos fx Pelican Self Storage eller Shurgard Self-Storage. Efterspørgslen på self storage eller lagerhoteller vil efter al sandsynlighed være koncentreret omkring København og landets større byer.