Fokusrapport Aalborg - Colliers Danmark 2025

2 0 2 5

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

AALBORG

Fokus rapporter Fokus Fokus rapporter

Denne fokusrapport er blot 1 ud af 5 Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aarhus, Trekantområdet eller Odense, så find vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside: colliers.com/da-dk/research Denne fokusrapport er blot 1 ud af 5 Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aarhus, Trekantområdet eller Odense, så find vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside: colliers.com/da-dk/research

I H

I alle fokusrapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den historiske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige trans- aktioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder. Hvis du vil vide endnu mere, så tag kontakt til en af vores lokale eksperter. Du finder kontaktoplysninger i rapporterne og på Colliers’ hjemmeside. I alle fokusrapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den historiske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige trans- aktioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder. Hvis du vil vide endnu mere, så tag kontakt til en af vores lokale eksperter. Du finder kontaktoplysninger i rapporterne og på Colliers’ hjemmeside.

1

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

Om Colliers

Global markedsleder Colliers er en førende global rådgiver indenfor erhvervs- og investeringsejendomme. Vi har kontorer i 70 lande og mere end 22.000 dedikerede medarbejdere, der samarbejder om at yde ekspertbistand til kunder i ejendomssektoren. I snart 30 år har vores erfarne lederteam, hvoraf en stor del er medejere, leveret et akkumuleret investeringsafkast på ca. 20% årligt til Colliers’ aktionærer. Da vi har en årlig omsætning på 4,5 mia. dollar globalt og administrerer ejendomme til en værdi af 99 mia. dollar, er vi i stand til at finde de bedste løsninger for hver enkelt ejendom samt skabe værdi for vores kunder, vores investorer og vores medarbejdere. Colliers International (CIGI) er børsnoteret på NASDAQ og TSX. Hvorfor Colliers? I Danmark er Colliers den absolut største og mest erfarne rådgiver indenfor erhvervs- og investeringsejendomme. Vi er landsdækkende med godt 160 medarbejdere fordelt på kontorer i København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle. Vi stil ler med branchens største afdeling for Vurdering & Rådgivning. Det giver vores kunder adgang til den bedste markeds- indsigt i alle segmenter og dermed det bedste fundament for rådgivning på tværs af Colliers’ serviceydelser. Vi tager altid udgangspunkt i kundens behov og tænker langsigtet.

Intro Det nordjyske knudepunkt

4

08

Kontor Optimisme i kontor

markedet trods mangel på moderne kontorfaciliteter

Eksperter 22.000

Lande 70

14

Bolig Boligbyggeriet aftager – men det kan have positive effekter

Årlig global omsætning $4,5 mia. IND HOLD Kvadratmeter under administration 185 mio. Alle tal inkluderer associerede selskaber

Transaktioner (salg og udlejning) 46.000

20

Aktiver under administration $99 mia. Retail Transformation af retailmarkedet kalder på tilpasning Industri og logistik Forbedret balance mellem udbud og efterspørgsel efter aftaget momentum Om Colliers

26

33

2

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

Vi har samlet en lang række oplysninger om de vigtigste danske vækstcentre som sup- plement til Colliers Markeds- rapport 2025 for Danmark, som giver en detaljeret gennemgang af de væsent- ligste tendenser på investe- rings- og brugermarkedet i den danske ejendomssektor.

Denne fokusrapport omhandler erhvervsejendomsmarkedet i Aalborg .

Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og lo gistik samt boliger i København, Aarhus, Odense eller Trekantområdet, kan du finde vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjem meside: colliers.com/da-dk/research I alle rapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den his- toriske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transaktioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklings områder.

Colliers Danmark | colliers.com | 70 23 00 20

Æ

M

E

R

N

K

Colliers Markedsrapport 2025 samt alle fokusrapporter er baseret på markedsdata, som Colliers an ser som pålidelige. Colliers har bestræbt sig på at tilsikre, at alle oplysninger i denne rapport er både præcise og fyldestgørende, men kan ikke holdes ansvarlig for faktuelle fejl. Publiceret af Colliers. Det er tilladt at citere fra Colliers Markedsrapport 2025 samt denne fokusrapport med fuld kildeangivelse. Bemærk, at billeder kan være underlagt ophavsret.

A

E

V

T

S

Tryksag 5041 0004

Colliers' fokusrapporter er trykt på miljøcertificeret papir

3

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

Kontakt

Har du spørgsmål til selve teksten?

Victor Bach-Sørensen Associate, Aarhus victor.bachsoerensen@colliers.com 40 80 79 22

Patrick Stjernholm Pedersen Senior Commercial Real Estate Advisor, Aalborg patrickstjernholm.pedersen@colliers.com 29 72 39 62

Vil du vide mere om det lokale marked (salg og udlejning)?

Claus Sondrup Senior Director, Aalborg claus.sondrup@colliers.com 20 91 87 01

Colliers Aalborg Østre Havnegade 20 9000 Aalborg 70 23 00 20

Læs meget mere og find flere eksperter på Colliers’ hjemmeside colliers.com eller ring 70 23 00 20

4

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

INTRO

Det nordjyske knudepunkt Som Danmarks fjerdestørste by og med sin beliggenhed i hjertet af Region Nordjylland er Aalborg ikke blot et af de vigtige nationale vækstcentre, men også et regionalt knu depunkt for en betragtelig del af den danske befolkning. Region Nordjylland omfatter 11 kommuner, som tilsam men har ca. 593.000 indbyggere, hvoraf ca. 224.600 bor i Aalborg Kommune, som også er den tredjestørste kom mune i landet. Aalborg har historisk været kendetegnet ved industriel pro duktion, hvor specielt destilleri-, cement-, tobaks- og værfts industrien har præget bybilledet. Over en længere årrække er industrien dog flyttet ud af byen, og tidligere industrik varterer er blevet omdannet til nye bydele eller kontorom råder. Dette har blandt andet været tilfældet med Østre Havn, Eternitten og Godsbanearealet. Omdannelserne er sket som et led i en langsigtet plan om at skabe de optimale rammer for Aalborg som vidensbaseret universitetsby.

Flere infrastrukturforbedringer – ny limfjordsforbindelse skaber muligheder

Aalborg har længe været kendt for en stærk transportin frastruktur, som omfatter både luftfart, søfart og et om fattende vejnet. Vejnettet står nu overfor endnu en for bedring, idet Folketinget i maj 2024 vedtog en anlægslov for 3. Limfjordsforbindelse, en firesporet motorvejsfor bindelse mellem E45 og E39 vest om Aalborg centrum. Når den nye motorvejsforbindelse står færdig, hvilket er planlagt til 2034, forventes endnu en broovergang at have en betydelig positiv effekt på den trafikale mobilitet i og omkring Aalborg. Ikke alene får kommunens mange borgere gavn af bedre pendlerforhold og mindre afhæn gighed af motorvejsstykket omkring Limfjordstunnelen, men etableringen af 3. Limfjordsforbindelse repræsen terer samtidig også en stor gevinst for det nordjyske er hvervsliv.

Aalborg Lufthavn

5

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

3. Limfjordsforbindelse er ikke den eneste infrastruk turelle forbedring undervejs i Aalborg. Byggeriet af Nyt Aalborg Universitetshospital (”NAU”) nærmer sig så småt sin færdiggørelse, og i 2. halvår 2024 blev blandt andet Centrallageret i Servicehuset, Steno Diabetes Center Nordjylland, Koblingszonen og hospitalets parkerings hus taget i brug. NAU’s hovedbygning og øvrige afdelin ger forventes at stå klar til indflytning i 1. halvår 2026, hvorefter Hospitalsbyen som helhed forventes at være fuldt operationel. Derudover, om end det ikke kan klassificeres som en de cideret infrastrukturel forbedring, annoncerede Aalborg Lufthavn (”AAL”), Danmarks tredjestørste lufthavn, i lø bet af 2024 både udvidelser af eksisterende ruter og nye direkte ruter. AAL oplevede fremgang i passagertal lene i 2024, og alene i september måned blev der målt ca. 160.000 rejsende, hvilket er det andethøjeste niveau i lufthavnens historie. Ifølge AAL forventes der yderligere fokus på indenrigsflyvningerne i 2025. Særligt ruterne til København vil blive prioriteret, hvilket vil gavne det nord jyske erhvervsliv. På sigt forventes forbedring af infrastrukturen at bidrage til et stærkere nordjysk ejendomsmarked, hvor både Aalborg Kommune er bedre forbundet med regionens øvrige 10 kommuner, og hvor Region Nordjylland som helhed får en bedre forbindelse til resten af Danmark. Aalborg Kommune har i perioden 2015-2025 oplevet en stabil befolkningstilvækst på omkring 8%. Denne vækst har især været drevet af unge studerende, som flytter til kommunen. Samtidig viser tallene fra Danmarks Statistik dog, at antallet af personer i aldersgruppen 20-24 år sam let set har været faldende i perioden. Selvom der hvert år har været betydeligt flere tilflyttere end fraflyttere i denne aldersgruppe, opvejer tilflytningen ikke den nu meriske nedgang, der opstår, når større årgange forlader gruppen og erstattes af mindre årgange. Derfor ses der et fald i aldersgruppen til trods for, at den har været defi nerende for befolkningstilvæksten frem mod 2025. Over de næste ti år viser befolkningsprognoserne dog en mindre, om end fortsat positiv, befolkningstilvækst, som stadig ligger over landsgennemsnittet. Befolknings- fremskrivningen indikerer, at det ikke længere er de unge, som kendetegner befolkningstilvæksten, men at der i stedet forventes en stor absolut stigning i antallet af Befolkningstilvækst definerer stadig den demografiske udvikling

Kommende 3. Limfjordsforbindelse Eksisterende motorvej Tog Lufthavn

Oversigtskort, 3. Limfjordsforbindelse Kilde: Vejdirektoratet.dk, Colliers

de modne erhvervsaktive, herunder aldersgrupperne 35 39 år og 40-44 år. Der forventes yderligere en større pro centuel stigning i antallet af ældre over 80 år, som på læn gere sigt vil præge den demografiske udvikling i Aalborg.

“Forbedring af infra- strukturen forventes på sigt at bidrage til et stærkere nordjysk ejendomsmarked.”

6

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

Befolkningsudvikling, 2022-2024

Flyttemønstre 1

1.000 1.200 1.400 1.600

1.000 1.200 1.400 1.600 1.800

Tilflytning

Fraflytning

39%

-31%

-400 -200 0 200 400 600 800

0 200 400 600 800

20-24 år

25-29 år

17%

-25%

22

23

24

Fødselsoverskud

Nettotilflyttede

Nettoindvandrede

25-29 år

20-24 år

Korrektioner

Befolkningstilvækst

Befolkningstilvækst, 2015-2025 1

Hvem har defineret tilvæksten?

Hvor har befolkningsfaldet været størst?

25-29 år

30-34 år

20-24 år

65-69 år

32% | 5.421

27% | 4.474

-9% | -1.577

-5% | -812

Befolkningsfremskrivning, 2025-2035 1

Hvem kommer til at definere tilvæksten?

Hvor vil befolkningsfaldet være størst?

40-44 år

35-39 år

25-29 år

20-24 år

36% | 3.289

28% | 2.549

-17% | -1.541

-15% | -1.388

122.732 3,50% 18% 256.494

Antal beskæftigede

Arbejdsløsheds- rate

med bachelorgrad eller højere

Gns. disponibel årsindkomst

Note: Data for Aalborg Kommune. 1 Beregnet på basis af total tilvækst i perioden. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers.

7

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

Østre Havn, Aalborg

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

8

KONTOR

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

9

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Optimisme i kontormarkedet trods mangel på moderne kontorfaciliteter

Der ses positive takter på kontorbrugermarkedet og i lejerefterspørgslen på moderne kontorer i Aalborg. Investorerne var i 2024 fortsat tilbageholdende på grund af volatile markedsudsigter og økonomisk usikkerhed. Med udsigt til stigende lejeniveauer og lav tomgang oplever vi dog fortsat optimisme på kontormarkedet i Aalborg.

Højere primære lejeniveauer er nødvendige for at skabe incitament til at bygge moderne kontorer Kontormarkedet i Aalborg har de seneste år været præ get af lav tomgang og stigende lejeniveauer. I slutningen af 2022 nåede tomgangen et historisk lavt niveau på ca. 3,3%, og selvom der sidenhen har været et stigende an tal tomme lejemål i markedet, var tomgangen i 1. kvartal 2025 fortsat på et lavt niveau på ca. 6,3%. Tomgangen har været særligt lavt på de primære kontor lejemål, og ledige lejemål er sjældent længe på markedet. Ligesom i de øvrige vækstcentre er den aktuelle kontor efterspørgsel hovedsageligt koncentreret omkring funk tionelle og moderne lejemål med fleksible indretnings muligheder samt gode fællesfaciliteter som fx kantine, reception og parkering, og som lever op til tidssvarende ESG-standarder. Udbuddet af moderne kontorejen domme i Aalborg er dog meget begrænset, selvom der er rigeligt efterspørgsel herpå. Nationale tendenser har peget i retning af øget hjemme arbejde, men i Aalborg opleves der stadig en tiltrækning fra kontorintensive virksomheder, som er på udkig efter veluddannet arbejdskraft fra Aalborg Universitet. Dette

har historisk set haft – og forventes fortsat at have – posi tiv indflydelse på kontorefterspørgslen i byen. Tager man yderligere højde for høj beskæftigelse og de afledte effek ter af de kommende infrastrukturforbedringer, så tror vi på en sund efterspørgsel på kontorlejemarkedet i Aalborg fremadrettet. Vi mener dog, at udbuddet på kontorlejemarkedet får svært ved at imødekomme efterspørgslen. Antallet af på begyndte byggerier har været beskedent de seneste to år, og antallet af igangværende projekter er derfor faldet. En af årsagerne hertil er, at værdien på byggeretter og renta biliteten af kontorbyggeprojekter er under hårdt pres, når man sammenholder de nuværende primære lejeniveauer med udviklingen i afkastkrav, byggeomkostninger og fi nansieringsomkostninger. Vi har løbende oplevet en stigende tendens i de primære lejeniveauer på kontor, men vurderer samtidig, at yder ligere stigninger er nødvendige i de kommende år, hvis udviklere skal have incitament til at opføre flere af de ef terspurgte moderne kontorer. En ligeledes stigende udvik ling i de sekundære lejeniveauer skal ses i lyset af en ”spill- over-effekt”, hvor lejere, som efterspørger primære leje -

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

10

mål, har måtte tage til takke med sekundære lejemål. Selvom lejestigningerne formentligt vil fortsætte på kort sigt, mener vi, at sekundære kontorlejemål med tiden vil se en større ri siko for tomgang og stagnerende lejeniveauer. Det skyldes, at lejemålene ikke kan imødekomme lejernes krav til moder nitet, fleksibilitet og ESG uden omfattende istandsættelse og renovering. Udviklingsprojekter og investeringer er fortsat interessante på de bedste beliggenheder I 2024 var afventende investorer og lav transaktionsvolu men fortsat definerende for kontorinvesteringsmarkedet i Danmark. Dette var også tilfældet i Aalborg, hvor transakti onsmarkedet som helhed oplevede lav aktivitet kendetegnet ved handler af mindre volumen. De primære kontorbeliggenheder i Aalborg er stadig attrak tive, men aktiviteten har primært været drevet af udviklings projekter og et robust kontorbrugermarked. Der refereres ofte til Vestre Havnepromenade som en af Aalborgs bedste kontorområder med en central beliggen hed i byen, vest for Limfjordsbroen og tæt på havnefronten. Interessen for området blev endnu engang cementeret om kring årsskiftet 2023/2024, da en lokal investor gennemførte en af årets største kontorhandler med købet af den 3.600 m²

Vestre Havnepromenade 1A-B, Aalborg

Fortsat lav tomgang for kontorlejemål trods stigende tendens

10% 11% 12% 13% 14%

3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

Note: Tomgang, kontor, Aalborg. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

11

“De primære kontorbeliggenheder i Aalborg er stadig attraktive, men aktiviteten har primært været drevet af udviklingsprojekter og et robust kontorbrugermarked.”

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Østerågade 27, 1., Aalborg

Stigende lejepriser som følge af begrænset udbud

1.300

1.200

1.100

1.000

900

800

700

20 Primær

21

22

23

24

25

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m 2 p.a. ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, Aalborg. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

12

store kontorbygning på Vestre Havnepromenade 1A og B i Aalborg C til en pris på ca. 71,0 mio. kr.

Egholm Til trods for en lav transaktionsaktivitet har vi således fortsat set interesse for kontorer, store investeringer i udviklingsprojekter og efterspørgsel fra et stærkt bruger segment, hvilket vidner om optimisme på kontormarke det i Aalborg i 2025. Vi vurderer, at afkastkravet skal en smule længere op, før vi for alvor oplever interesse fra de traditionelle investorer i segmentet igen. Dette er spe cielt gældende for sekundære ejendomme, mens afkast kravene for primære ejendomme forventes at være mere stabile i de kommende år. moderne kontorfaciliteter. I Aalborg Øst har vi oplevet udviklingsprojekter rundt om Hospitalsbyen, hvor blandt andet en flerbrugerejendom på ca. 9.400 m², NOVI MEDI PARK, skal danne optimale rammer for sundhedsorien terede virksomheder i Aalborg. Også enkelte bemærkel sesværdige udviklingsprojekter har fundet sted på mere sekundære placeringer udenfor byen. I Svenstrup er hardwareproducenten Asetek eksempelvis flyttet ind i sit nyopførte domicil på 14.500 m², som skal bruges til kon tor, udvikling og produktion.

Østre Havn er et af de områder, som har undergået en omfattende byfornyelsesproces i de seneste år. Området har en central placering tæt på byen ud til havnefron ten øst for Limfjordsbroen. Østre Havn er hjemsted for flere markante kontorbygninger og domiciler, herun der flerbrugerejendommen E-huset, hvor Hjulmand Kaptain, Niras, Deloitte, Rare Wine Invest og Shaping New Tomorrow er lejere. Som eksempel på nye kontor byggeprojekter kan nævnes, at Norlys lidt længere mod øst langs havnefronten har investeret massivt i udviklin gen af deres nyopførte kontordomicil på 11.700 m² på Gasværksvej. I nyere tid er der løbende blevet udformet nye attraktive kontorområder i forlængelse af etableringen af nye by dele. Eternitten er eksempelvis blevet et attraktivt kon torområde med både kontordomiciler og flerbrugerhuse. I 2024 begyndte blandt andet opførelsen af flerbrugere jendommen Hatschek Hus, som vil omfatte 10.000 m²

Afkastkrav forventes fortsat stabile efter opadgående pres

7,5%

7,0%

6,5%

6,0%

5,5%

5,0%

4,5%

20 Primær

21

22

23

24

25

Sekundær

Note: Nettostartafkast, kontor, Aalborg. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025 - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2024

13

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Lindholm

Nørresundby

Vestre Havnepromenade

Stigsborg Brygge

Aalborg Øst

Vestbyen

Østre Havn

Aalborg Centrum

Eternitten

Vejgård

Nørre Tranders

Hasseris

Universitetskvarteret

Hospitalsbyen

Gug

Skalborg

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

14

BOLIG

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

15

Boligbyggeriet aftager – men det kan have positive effekter

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Boligmarkedet i Aalborg har over en årrække været karakteriseret af intens byggeaktivi tet, som har resulteret i mere tomgang i både nybyggede og eksisterende boligejendom me. Som følge af færre nye boligbyggeprojekter, en fortsat sund demografisk udvikling og løbende infrastrukturforbedringer forventes der en bedre balance mellem udbud og efter spørgsel på boliglejemarkedet i Aalborg i de kommende år.

Opbremsning i nybyggeri vil kunne skabe sundere balance

gang forventes dog ikke at være definerende på lejebo ligmarkedet på længere sigt, når vi tager højde for den demografiske udvikling og de øvrige faktorer, som dri ver væksten i boligefterspørgslen, såsom Nyt Aalborg Universitetshospital, Aalborg Lufthavn og etableringen af 3. Limfjordsforbindelse, som vil øge den transportmæs sige mobilitet og tiltrække arbejdskraft til byen. Selv om de unge ikke længere dominerer befolkningstilvæksten på samme måde, vil Aalborg Universitet også fortsat have stor betydning for efterspørgslen på lejeboliger i Aalborg.

Høj inflation, høje renter, høje byggeomkostninger og generel økonomisk usikkerhed har været blandt de pri mære årsager til en mere beskeden byggeaktivitet på bo ligmarkedet i Aalborg. Opbremsningen i byggeriet kan dog komme til at have en positiv effekt på boligmarke det, idet udbuddet i en årrække har oversteget en el lers sund udvikling i efterspørgslen, hvilket har øget tomgangen. Overudbuddet og den nuværende tom

Stigende lejeniveauer, i takt med at efterspørgslen matcher udbuddet

1.000 1.050 1.100 1.150 1.200 1.250 1.300 1.350 1.400

20 Primær

21

22

23

24

25

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m 2 p.a. for nyopførte boliger på 75-80 m 2 ekskl. stue- og penthouseboliger. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

16

Vi forventer således en vedvarende sund efterspørgsel på det aktuelle udbud af boliger, hvilket løbende vil sikre en bedre balance på lejeboligmarkedet. Vi forudser, at det forventede fald i tomgangen vil sætte lejeniveauerne under opadgående pres til fordel for de eksisterende boligejendomme. I 2024 oplevede vi en sti gende tendens i lejeniveauerne på både primære og se kundære boliglejemål, hvilket vi anser som den første in dikation af gradvis ligevægt på markedet. Udfordret boligmarked i byen Boligsegmentet blev i 2024 endnu engang ejendoms investorernes foretrukne segment i Aalborg. Udover en enkelt stor handel mellem H. Lyngby Pedersen Holding og Huusly A/S , der omfattede en ejendomspor tefølje på mere end 20.000 m² i den ældre boligmasse i

Aalborg, har antallet af transaktioner i byen dog været præget af manglende afstemning af prisforventninger på køber- og sælgersiden. Dette har primært været forårsa get af, at forrentningen på de centralt beliggende ejen domme ikke har været attraktiv for købersiden set i lyset af de skærpede finansieringsvilkår og den generelt større økonomiske usikkerhed. I udkanten af Aalborg og i de omkringliggende byer har det dog været muligt at opnå en lidt højere forrentning, hvilket har resulteret i enkelte større handler. BlackRocks opkøb i området ved Gigantium i 2023 affødte en større interesse for boliger på gode placeringer i udviklingsom råderne udenfor Aalborg by. I 2024 fuldendte NIAM de res transaktion på 130 rækkehuse i Klarup, og der har ligeledes været andre større transaktioner og udviklings projekter med tæt-lav boligbebyggelse i de nærliggende områder. Afkastkravene var forholdsvis stabile igennem 2024 efter moderate stigninger i løbet af 2022 og 2023 som følge af de ændrede markedsvilkår. Vi forventer en lignende sta bil udvikling i afkastkravet på boligejendomme i løbet af 2025. På længere sigt forventes bedre markedsvilkår kom bineret med lavere tomgang og højere lejeniveauer dog at øge interessen for Aalborg blandt boliginvestorerne.

“Vi forudser, at det forventede fald i tomgangen vil sætte leje- niveauerne under opadgående pres til fordel for de eksiste- rende boligejendomme.”

Afkastkravene forventes fortsat at være stabile efter opadgående pres

6,0%

5,5%

5,0%

4,5%

4,0%

3,5%

3,0%

20 Primær

21

22

23

24

25

Sekundær

Note: Nettostartafkast, boliger, Aalborg. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

17

0,5%

Salgspriser

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

9%

1,5%

Liggetider

Udbud

Note: Udvikling fra 2023K4-2024K4 for ejerlejligheder i Aalborg Kommune. Kilde: Finans Danmark, Colliers.

Ingen udsigt til at investorerne i stor stil vil forfølge en frasalgsstrategi i Aalborg

Lejligheder med udsigt til Limfjorden, Østre Havn, Aalborg

Ejerboligmarkedet i Aalborg har igennem en længere periode vist sig relativt modstandsdygtigt overfor de usikre markedsud sigter og øgede finansieringsomkostninger. Udviklingen i ejerbo ligpriserne pr. kvadratmeter har ligesom udviklingen i liggetider være kendetegnet ved stabilitet over det seneste år, hvor antal let af udbudte ejerboliger på markedet er øget. Selvom Aalborg hovedsageligt er præget af lejeboliger, er der på nationalt plan set nogle tendenser, der kan have betydning for ejerboligmarkedet, og som dermed indirekte kan påvirke leje boligmarkedet. Investorerne udviste nemlig større interesse for frasalgsstrategier i 2024, hvilket kan medføre et fald i udbuddet af lejeboliger. Vores umiddelbare vurdering er dog, at en fra salgsstrategi i Aalborg ikke er attraktiv nok set i lyset af udviklin gen i kvadratmeterprisen på ejerboliger her sammenlignet med andre steder i landet. Vi mener således ikke, at frasalgsstrategier kommer til at præge lejeboligmarkedet og dermed mindske ud buddet af lejeboliger i Aalborg.

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

18

Boligområder i udvikling

Aalborg har gennemgået en periode med høj byudviklingsaktivitet, hvor flere gamle industriområder er blevet omdannet til attraktive boligområder.

Østre Havn Østre Havn er et gammelt havneområde, der næsten er færdigudviklet til et nyt blandet erhvervs- og bolig område tæt på Aalborg centrum. Området, som nu ejes af A. Enggaard, har tidligere huset korn- og foder stofvirksomheder med fabrikker og lagre. Området ska ber en glidende overgang fra byens kulturelle centrum med Nordkraft og Musikkens Hus til de etablerede bo ligområder i bymidten mod erhvervsområdet omkring Gasværksvej. Boligmassen i området består primært af ejerlejligheder. Det er også i dette område, der findes nogle af de højeste ejerlejlighedspriser i Aalborg, da det er blevet et yderst eftertragtet sted at bo. Ved det nyetab lerede Stjernekvarter på Østre Havn har A. Enggaard se nest opført et boligbyggeri på 5.500 m² , som rummer 78 ejerlejligheder. Der er stadig byggefelter langs Pieren, men på nuværende tidspunkt foreligger der ingen aktu elle planer for udvikling heraf. Aalborg Øst Aalborg Øst har været gennem en enorm udvikling de se neste år. Byudviklingen har blandt andet givet et stort løft til de almene boliger i området, hvor ejendommene er blevet renoveret, og mange små et- og toværelseslejlig heder er blevet lagt sammen til mere familievenlige tre- og fireværelseslejligheder, hvilket har givet en anden be boersammensætning i området. Det næste område i Aalborg Øst, der står overfor en større udvikling, er området omkring Gigantium. Området lig ger mellem Aalborg Universitet og Motorvej E45 med til kørsel lige ved Gigantium og byder på optimale offent lige transportforbindelser med blandt andet den nye Plusbus-forbindelse. Søren Enggaard solgte projektet til BlackRock i juni 2023. Projektets 272 boliger, bestående af 6 punkthuse i seks etager samt 16 rækkehuse i hen holdsvis to og tre etager, stod færdige i starten af 2025 og er præcertificeret til DGBN Guld af Rådet for Bæredygtigt Byggeri.

Godsbanearealet Godsbanearealet ligger lige ved siden af Aalborgs ho vedbanegård, busterminal og Kennedy Arkaden. Byfornyelsen af Godsbanearealet blev påbegyndt i 2008. De sidste ledige grunde blev solgt i 2020, og området er nu næsten fuldt udviklet. Beboersammensætningen ved Godsbanearealet er domineret af unge studerende, der bor i lejelejligheder. De primære erhvervslejere i området er de tre uddannel sesinstitutioner SOSU Nord, VUC & HF Nordjylland samt Aalborg City Gymnasium. Derudover er der to store ho teller i området, det tidligere Zleep Hotels, som nu er re branded til Four Points Flex By Sheraton, og B&B Hotel, som åbnede deres nybyggede hotel i 2024.

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

19

“Dette nye område vil få mere end 7.500 indbyggere og desuden huse skoler, plejehjem, daginstitutioner og andre offentlige institu- tioner til gavn for indbyg-

Sofiendal Enge Sofiendal Enge er et nyere udviklingsområde, der ligger sydvest for Aalborg i forlængelse af den eksklusive bydel Hasseris og tæt på aflastningsområdet City Syd. De første boliger i området blev bygget i 2017, og siden da er flere og flere boliger kommet til. Området ligger tæt på eksi sterende skoler og er udlagt til enfamilies- og rækkehuse. Himmerland Boligforening har i 2024 påbegyndt opførel sen af de første almene lejeboliger i området. Området forventes i øvrigt at blive mere attraktivt nu, hvor etable ringen af den 3. Limfjordsforbindelse er blevet vedtaget. Eternitten Eternitten ligger mellem centrum og Aalborg Universitet. Med sin beliggenhed er området ideelt for både stude rende og virksomheder, der foretrækker en placering lige udenfor centrum med nem adgang til motorvejsnettet. På Eternitten lå engang en af Aalborgs største arbejds pladser, Dansk Eternit Fabrik, der producerede fiberce mentprodukter til byggesektoren. Grunden var stærkt forurenet med asbest fra produktionen og gennemgik derfor en grundig oprensning, før der kunne bygges nyt. Byfornyelsen af området begyndte i 2009/2010 med god kendelsen af de første to lokalplaner. Området har alle rede udviklet sin egen identitet, og i 2020 stod Udsigten, som er et boligbyggeri tegnet af Friis & Moltke, færdig. Byggeriet omfatter 84 lejelejligheder med fælles tagter rasse. Derudover har Søren Enggaard opført etagebyg geriet Ankomstpladsen med 134 lejeboliger. Bygningen markerer indgangen til Eternitten, og lejlighederne er op ført i moderne newyorkerstil med tilhørende altan og tagterrasse. Stigsborg Brygge Stigsborg Brygge er et område nord for Limfjorden i den østlige del af Nørresundby og ligger mellem Limfjordstunnelen, der forbinder Nordjylland med re sten af Jylland, og Limfjordsbroen, der forbinder det cen trale Aalborg og Nørresundby. Området dækker et areal på mere end 540.000 m² og vil blive udviklet over de næ ste 25-30 år. Dette nye område vil få mere end 7.500 indbyggere og desuden huse skoler, plejehjem, dagin stitutioner og andre offentlige institutioner til gavn for indbyggerne samt forskellige slags erhverv, herunder supermarkeder, butikker og kontorer. Et særligt ken detegn for det samlede område bliver Stigsparken, der med en forventet størrelse på 15 ha overgår Kongens Have i København. Der arbejdes ligeledes på en cykelbro

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

gerne samt [...] super- markeder, butikker og kontorer...”

Stigsborg Brygge

over Limfjorden til Musikkens Hus. Når hele området er fuldt udviklet, vil det dække et etageareal på 400.000 m². Aalborg Kommune godkendte udviklingsplanen i marts 2017, og de første ejendomme er nu opført. Lærernes Pension og A. Enggaard har i fællesskab stået for opførel sen af Stigsborg Have, et boligbyggeri med 258 lejlighe der, som stod indflytningsklart i foråret 2023. Klarup Søpark Den gamle Skagen Beton-grund i Klarup, øst for Aalborg og tæt på Gigantium, vil over en årrække blive forvandlet fra erhvervsgrund til et spændende boligområde. Klarup Søpark er placeret i den vestlige del af Klarup med kort afstand til det igangværende supersygehusbyggeri, og netop derfor er området særligt attraktivt. En stor del af de nyopførte rækkehuse i området er allerede udlejet. Sygehus Nord-grunden Da aktiviteten på Sygehus Nord flyttes til det nye univer sitetshospital i Aalborg Øst, skal grundarealet, hvor der siden 1881 har ligget et sygehus, udvikles til en ny grøn bydel med plads til alle. Det er selskabet Nordud A/S, der har købt grundarealet, og efter en visionskonkurrence er tegnestuen SLA blevet valgt til at udvikle området om kring det gamle sygehus. Ifølge planen skal området rumme et nyt torv, en folkepark, nye lejligheder og bu tikker, mens nogle af de eksisterende bygninger bevares for at opretholde den nuværende stemning. Tilsammen kommer projektet til at udgøre 44.450 m² fordelt på ca. 40.150 m² erhverv og 4.300 m² bolig. Projektet har været ramt af flere forsinkelser, hvorfor et af Nordjyllands stør ste byggeprojekters endelige igangsætningsdato fortsat er ukendt.

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

20

RETAIL

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

21

Transformation af retailmarkedet kalder på tilpasning

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Retailmarkedet har gennemgået nogle udfordrende år, hvor fænomener som coronapandemi, krig og økonomisk usikkerhed har sat sit præg på marke det i Danmark. Høj inflation, høje ren ter og udsving i reallønnen har løbende svækket forbrugertilliden. Samtidig har danskernes øgede onlinehandel presset de fysiske butikker. Lignende tendenser gør sig gældende i det nordjyske, hvor for retailmarkedet i Aalborg er under forandring, og tilpasning er afgørende.

I Aalborg manifesterede udfordringerne sig først for al vor i løbet af 2023, hvor tomgangen steg markant over en kort periode. I løbet af 2024 viste tomgangstallene en moderat indikation på stabilisering, og selvom de er tæt på et historisk højt niveau, er de sammenlignet med an dre storbyer stadig rimeligt lave. Til trods for stabilisering af tomgangen oplever vi dog fortsat en beskeden efterspørgsel på de små og mellem store retaillejemål i midtbyen. En af hovedårsagerne til stigningen i antallet af tomme lejemål har været, at lejere i højere grad efterspørger større butiksarealer eller ud videlser af deres nuværende lokaler, blandt andet fordi ”kundeoplevelsen” er blevet et endnu vigtigere konkur renceparameter i den fysiske detailhandel. Større lejemål er dog sjældne i midtbyen, og ejendommene kan ikke

Tidligere pres på retailmarkedet begynder at vise tegn på stabilisering

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

Note: Tomgang, retail, Aalborg. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

22

nødvendigvis imødekomme lejernes krav til fleksibilitet på grund af deres dimensionering og indretning. Derfor begynder flere lejere også at kigge mod muligheder i af lastningsområderne i City Syd eller City Nord for at opnå deres ønskede butiksstørrelser, hvilket giver udfordrin ger for butiksmiljøet i midtbyen. Når det er sagt, så vi i 2024 dog en vis fornyet efterspørg sel på mindre lejemål på primære og sekundære belig genheder, som ellers over en kort periode har været præget af tomgang. Dette har resulteret i en række udlej ninger af mindre karakter. Om end ikke udelukkende så har vi generelt observeret flere udlejninger indenfor op levelsesindustrien, blandt andet af restaurant- og caféle jemål. Oplevelsesindustriens indtog i detailhandlen har også været bemærket i indkøbscentrene, hvor der i hø jere grad fokuseres på udbud af spisetilbud. Blandt an det anlagde Friis Shoppingcenter i 2024 et madmarked med 12 spisetilbud i et streetfood-setup med henblik på at skabe en mere fuldendt kundeoplevelse og øge kunde tilstrømningen.

“[...] lejere [...] efter- spørger større butiks- arealer eller udvidelser af deres nuværende lokaler, blandt andet fordi ”kundeoplevelsen” er blevet et endnu vigtigere konkurrence- parameter i den fysiske detailhandel.”

”Lejers marked” har presset lejeniveauerne nedad

1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000

20 Primær

21

22

23

24

25

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m 2 p.a. ekskl. driftsomkostninger og skatter, detail, Aalborg. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

23

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Vi erfarer, at lejernes forhandlingsstyrke er øget mar kant på grund af den generelt lavere efterspørgsel på det enkelte lejemål. Dette har også sat sine spor i lejeni veauerne, som for både primære og sekundære retaille jemål har været støt faldende over en længere periode. I den kommende periode forventes lejen fortsat at være stabil, dog med en nedadgående tendens. Hvis man ser bort fra salget af Magasins ejerlejlighed i Friis Shoppingcenter, som blev tinglyst til 110 mio. kr. og således markerede en af årets største handler i Aalborg, var investeringsmarkedet for retailejendomme meget afdæmpet i 2024. Højere tomgang og faldende lejeni veauer bevirkede, at det allerede snævre segment af lo kale retailinvestorer i Aalborg var tilbageholdende selv ved mulighed for høje afkast på retaildelen af velplace rede strøgejendomme. Transaktionsmarkedet var såle des presset i 2024, og selvom vi forventer en lignende tendens i de kommende år, tror vi på en stabilisering i af kastkravene, indtil markedsvilkårene forbedrer sig. Forventninger om lav transaktions- volumen i retailsegmentet

Friis Shoppingcenter

Forventning om stabilisering af retailafkast trods lav investeringsaktivitet

4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% 8,5%

20 Primær

21

22

23

24

25

Sekundær

Note: Nettostartafkast, retail, Aalborg. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

24

De primære retailområder

Aalborg bymidte Det traditionelle gågademiljø i Aalborg bymidte er fordelt på to hovedgader, Bispensgade og Algade, og flere min dre gågader, herunder Gravensgade og Nørregade. I disse gågader har flere store danske såvel som internationale butikskæder deres flagskibsbutikker. Storcentrene Salling, Friis Shoppingcenter og Magasin ligger også i bymidten. Aalborg City Syd Aalborg City Syd er det historiske aflastningsområde i det sydlige Aalborg og er centreret omkring et af Danmarks største indkøbscentre, Aalborg Storcenter, og indkøbscen tret Shoppen. Området danner ramme om mere end 100 forskellige butikker, restauranter samt 4.500 parkerings pladser og huser nogle af de største danske og internati onale big box-kæder, herunder IKEA, Bauhaus, Biltema og Plantorama. Aalborg City Nord Aalborg City Nord er det nye aflastningsområde i Nørre sundby, hvor der er planer om at etablere en klynge af re tailbutikker, herunder især big box-butikker. Coop købte en af grundene i 2022, hvor den eksisterende retailbebyg gelse allerede talte lejere som Kvickly, Jysk, Maxi Zoo m.fl. I 2024 blev der dog vedtaget to lokalplaner, som muliggør yderligere ca. 7.000 m² bebyggelse på Coop-grunden og 5.600 m² butiksareal på nabomatriklen. Området forven tes dermed at komme til at indeholde ca. 27.000 m² bu tiksareal med lejemålsstørrelser på minimum 1.000 m². Størstedelen af det nye areal er allerede udlejet på betin gede lejekontrakter. De to primære retailområder i Aalborg har historisk været Aalborg bymidte og det store handelsområde i City Syd. Over de seneste år har der været arbejdet på gradvist at danne et nyt område i Nørresundby, City Nord, som skal huse retailmuligheder i stil med City Syd.

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

25

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2026

26

INDUSTRI OG LOGISTIK

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

27

Forbedret balance mellem udbud og efterspørgsel efter aftaget momentum

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Aalborg har en stærk industrihistorie. Over tid er de tidligere industriområder dog rykket ud af byen, og de gamle områder er i stedet erstattet af logistikvirksomheder eller blevet omdannet til boligområder. Efter en periode med momentum på industri-og logistikmar kedet så vi i 2024 i højere grad tegn på stabilisering.

Markedet for industri- og logistikejendomme var et af de segmenter, som på nationalt plan fastholdt momentum igennem de svære år på ejendomsmarkedet generelt. Coronapandemien og pres på de internationale forsy ningskæder var med til at opretholde en høj efterspørg sel på brugermarkedet på trods af økonomisk usikkerhed og vanskelige markedsvilkår. I 2024 var aktiviteten dog af tagende udenfor de primære beliggenheder.

I Aalborg har vi de seneste år oplevet stigende tomgang på industri- og logistikmarkedet. Denne udvikling skal dog ses i lyset af, at tomgangsniveauet i Aalborg Kommune i slutningen af 2022 var det laveste niveau registreret i no gen dansk kommune. Den seneste opgørelse viser 2,4% tomgang, hvilket trods en stigende tendens fortsat er et meget lavt niveau, og som i øvrigt ligger under tomgan gen i de primære logistikområder.

Tidligere historisk lav tomgang på vej mod normalisering

5%

4%

3%

2%

1%

0%

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

Note: Tomgang, industri og logistik, Aalborg. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

28

Den lave tomgang – både historisk og i 2024 – skal dog tolkes med varsomhed. Aalborg anses nemlig generelt som en sekundær beliggenhed på det danske logistik marked sammenlignet med Aarhus, Storkøbenhavn og Trekantområdet. Den lave tomgang er således ikke nød vendigvis et udtryk for en høj efterspørgsel, men også for et stagnerende udbud som følge af begrænset byggeak tivitet, hvor blandt andet højere byggeomkostninger og stramme finansieringsvilkår har spillet ind. I andre vækst centre har der været en stigende tendens til spekula tivt byggeri af moderne industri- og logistikejendomme. Denne udvikling er dog ikke set i Aalborg, idet investo rerne her ikke på samme måde er villige til at påtage sig byggerisikoen uden at have lejeaftaler på plads. Moderat efterspørgsel drevet af brugermarkedet I løbet af 2024 oplevede vi en moderat efterspørgsel på industri- og logistikmarkedet i Aalborg, primært fra bru germarkedet og enkelte lokale investorer. Vi er overbevi ste om, at virksomheder stadig ønsker en tilstedeværelse i det nordjyske, men må samtidig erkende, at Aalborg på kort sigt nok ikke bliver et af de primære logistikmarke der i Danmark. Vi vurderer, at industri- og logistikmarkedet i Aalborg i dag i nogen grad kan karakteriseres som værende stabi liseret. 2024 bød på mere stabile afkastkrav efter nogle år med periodiske udsving, men der er stadig en forvent ning om, at afkastkravene på både primære og sekun dære ejendomme på lidt længere sigt vil komme under et

opadgående pres, i takt med at flere nybyggerier af mo derne faciliteter realiseres i de bedre beliggende vækst centre som Aarhus, Storkøbenhavn eller Trekantområdet. Stabilisering har også præget lejeniveauerne. Flere år med begrænset udvikling i udbuddet har resulteret i sti gende lejeniveauer på både primære og sekundære in dustri- og logistikejendomme. Udviklingen i 2024 viste in dikation på stabilisering på et lejeniveau, hvor lejere og udlejere har haft lettere ved at nå til enighed. Vi forven ter, at det primære lejeniveau vil kunne opretholdes på de helt rigtige beliggenheder, men at der formentligt vil opleves et nedadgående pres på både de primære og se kundære lejeniveauer, fordi tidligere års lave tomgangs niveauer er steget, mens udbuddet ikke er øget markant. Selvom industri og produktion historisk har været en in tegreret del af Aalborg by, så har de primære udviklings projekter indenfor segmentet fundet sted i Aalborg Øst gennem den seneste årrække. Specielt i området om kring Østhavnen, hvor der er mulighed for skibstrans port, er der løbende blevet udviklet større industri- og logistikejendomme. Denne udvikling har enten været for anlediget af eller tiltrukket store danske og internationale virksomheder til området. Udviklingen i området fortsæt ter, og i 2024 igangsatte Siemens Gamesa opførelsen af en produktionshal på mere end 27.000 m² som udvidelse af deres nuværende faciliteter i Aalborg Øst. Samtidig har 3. Limfjordsforbindelse giver mulighed for nye attraktive logistikområder

Tegn på stabilisering af lejeniveauerne

150 200 250 300 350 400 450 500 550

20 Primær

21

22

23

24

25

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m 2 p.a. ekskl. driftsomkostninger og skatter, industri og logistik, Aalborg. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

29

Stabile afkastkrav på industri- og logistikejendomme efter udsving

5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% 8,5% 9,0% 9,5% 10,0%

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

20

21

22

23

24

25

Primær

Sekundær

Note: Nettostartafkast, industri og logistik, Aalborg. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

Verdo investeret i området og igangsatte i 2024 udviklin gen af 5.000 m² kontor-, lager- og produktionsfaciliteter på Ankeret. Herudover byder området på markante logi stikaktører som Danske Fragtmænd, Blue Water Shipping og DB Schenker. Når den 3. Limfjordsforbindelse åbner, har vi dog en for ventning om, at industri- og logistikvirksomheder også vil vise interesse for den vestlige del af Aalborg og det omkringliggende opland. Denne placering vil nemlig i fremtiden give mulighed for at kombinere en placering tæt på motorvejsnettet med en placering tæt på Aalborg Lufthavn, hvilket nogle virksomheder tidligere har efter spurgt. Erfaring viser, at der ofte opleves stor interesse for erhvervsjord og -ejendomme nær nye trafikale forbin delser. Med forbehold for forskelle i proportioner gav be slutningen om etableringen af Femern Bælt-forbindelsen anledning til stor interesse for erhvervsområder på belig genheder, som ellers ikke tidligere havde oplevet samme interesse. Vi forventer ikke en tilsvarende reaktion på den 3. Limfjordsforbindelse, men mener, at det bliver meget interessant at følge investorefterspørgslen på in dustri- og logistikmarkedet i Aalborg, i takt med at etable ringen af den nye forbindelse skrider frem over det kom mende årti.

Stenholm 2, Nørresundby

30

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

Transaktioner Aalborg

Større udlejninger

EJENDOM

OMRÅDE

EJENDOMSTYPE

UDLEJER

LEJER

AREAL, M 2

Nørager

Industri/logistik

A-Ejd2

Nopa Nordic

7.000

Industriparken 25 1

Aalborg

Retail

Terra Nord

Power House

2.050

Vesterbro 74-76, st.

Aalborg

Kontor

Privat udlejer

Homerunner

1.650

Østerågade 27, 1.

Aalborg

Retail

Wagner Ejendomme

Søstrene Grene

1.400

Algade 13

Aalborg Øst

Industri/logistik

Port of Aalborg Real Estate

DB Schenker

1.000

Vejdybet 16

1 To forskellige udlejningsaftaler, som tilsammen udgør det anførte areal. Kilde: Colliers

Større handler

EJENDOM

OMRÅDE EJENDOMSTYPE SÆLGER

KØBER (LAND)

AREAL, M 2

PRIS 1 AFKAST ENERGIMÆRKE

H. Lyngby Pedersen Holding

+350 2

Aalborg

Bolig

Huusly (DK)

+20.000 2

i.o.

i.o.

Boligportefølje

Klarup Søpark (rækkehuse)

Klarup

Bolig

Egetbo Ejendomme

NIAM (SE)

12.750

300

i.o.

A2015

Nørresundby

Bolig/erhverv

Pensam

CALUM (DK)

10.000

140

i.o.

A2010

Lille Borgergade 27

Danske Shoppingcentre

Peek & Cloppenburg (Magasin) (DE)

Aalborg

Retail

9.300

110

i.o.

B

Magasin Aalborg

Nordea Pension Ejendom Danmark

Privat investorkreds (DK)

Vestre Havnepromenade 1A-B

Aalborg

Kontor

3.600

71

i.o.

C

1 Priser i mio. kr. (afrundet). 2 Indikativ. Kilde: Colliers

31

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

32

COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

Få branchens bedste eksponering af din ejendom

Vurdering & Rådgivning ƒ

Vurdering af erhvervsejendomme, porteføljer og udviklingsprojekter Kommerciel due diligence og køberrådgivning

ƒ

ƒ Udarbejdelse af markedsanalyser og feasibility studier ƒ Strategisk rådgivning, fx anbefalinger til strategier for tilkøb og frasalg ƒ Bistand til værdioptimering af ejendomme og porteføljer Capital Markets ƒ Transaktionsrådgivning i forbindelse med køb og salg af større erhvervsejendomme, porteføljer, udviklingsprojekter og ejendomsrelaterede virksomheder ƒ Rådgivning om kapitalfremskaffelse, finansieringsstruktur, sale-leaseback og finansiel restrukturering ƒ Strategisk rådgivning om fx investeringsstrategi, portefølje sammensætning, forretningsplan og exit strategi Investering ƒ Formidling af investeringsejendomme ƒ Selskabsoverdragelse ƒ Formidling af grunde, byggeretter og projekter ƒ Rådgivning og markedsanalyser ƒ Forhandling, kontraktudarbejdelse og due diligence Occupier Services ƒ Lejerrådgivning, lokaliseringsanalyser, indgåelse og forhand ling af lejeaftaler ƒ Forretningsløsninger, konsulentbistand, kunde- og trans- aktionsledelse gennem Colliers’ internationale netværk ƒ Projektledelse, byggestyring, byggeteknisk rådgivning, lease hand-back ƒ Arbejdspladsløsninger såsom indretning af kontorarbejds- pladser samt design- og forandringsstyring ƒ Strategisk ejendomsrådgivning, fx organisation, strategi og implementering af ejendomsporteføljestyring Retail ƒ Erhvervsudlejning ƒ Afhændelse af butiksejerlejligheder og kommercielle kapitalandele ƒ Afståelse af butikslokaler ƒ Markedslejevurdering af butikslokaler ƒ Lejerrådgivning, fx rådgivning i forbindelse med arealbehov og lokalisering såvel som lejekontraktsforhandlinger Kontor ƒ Rådgivning om udlejning af kontorejendomme, både eksiste rende ejendomme og projekter ƒ Rådgivning om optimal arealudnyttelse ƒ Værdisætning af korrekt markedsleje ƒ Planlægning og håndtering af udlejnings- processer og markedsføringsplaner ƒ Kundehåndtering, fremvisninger og forhandlinger af lejekon trakter Industri & Logistik ƒ Tilrettelægning af købs- og salgsforløb ƒ Udlejning af ledige lokaler ƒ Salgs- og udlejningsstrategier ƒ Bistand til et smidigt samarbejde og koordinering mellem udlejer og lejer ƒ Projektudvikling

Visuel identitet og property branding

Microsites og virtuelle fremvisninger

Billeder, video, visualiseringer

FULL-SERVICE MARKETING AFDELING

Artikler, Content Marketing, presse og events

Prospekter

Målrettede breve

Outdoor markedsføring

Digital og trykt annoncering

Vores erfarne marketingteam leverer målrettede løsninger, der fremhæver ejendommens unikke kvaliteter og bedste sider. Vi skaber synlighed og sørger for, at markedsførings materialet præsenteres i et professionelt look af høj kvalitet, hvilket gør din ejendom mere attraktiv for potentielle købere eller lejere. Med en bred palette af marketingservices hjælper vi med at give ejendommen den eksponering, den fortjener, så den fanger opmærksomheden fra de rette aktører. Vi kom binerer brancheekspertise med innovative digitale værktøjer og kampagner for at skabe interesse og synlighed på de mest relevante platforme. Hos Colliers ved vi, at synlighed er nøglen til succesfuld ejendomsmarkedsføring. I en ver den hvor konkurrence og digitale platforme dominerer, er det afgørende at sikre, at din ejendom præsenteres optimalt og når ud til de rette potentielle købere eller lejere.

Læs mere om vores serviceydelser og målsætning på colliers.com, LinkedIn eller ring til Colliers Danmark på 70 23 00 20, hvis du vil i dialog med en af vores eksperter.