Fokusrapport Aarhus - Colliers Danmark 2024

2024

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Fokusrapport Aarhus

Indhold Intro

2

Kontor

4

Bolig

12

Retail

20

Industri og logistik

24

Hotel

30

Transaktioner

34

Om Colliers

37

Mød vores eksperter i Aarhus

38

Vi har samlet en lang række oplysninger om de største danske vækstcentre som sup- plement til Colliers Markeds- rapport 2024 for Danmark, som giver en detaljeret gennemgang af de væsent- ligste tendenser på investe- rings- og brugermarkedet i den danske ejendomssektor.

Denne delrapport omhandler erhvervsejendomsmarkedet i Aarhus .

Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aalborg, Odense eller Trekant- området, kan du finde vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside: colliers.com/da-dk/research I alle rapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den his- toriske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transaktioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklings områder.

Colliers Danmark | colliers.com | 70 23 00 20

Colliers Markedsrapport 2024 samt alle fokusrapporter er baseret på markedsdata, som Colliers anser som pålidelige. Colliers har bestræbt sig på at tilsikre, at alle oplysninger i denne rapport er både præcise og fyldestgørende, men kan ikke holdes ansvarlig for faktuelle fejl. Publiceret af Colliers. Det er tilladt at citere fra Colliers Markedsrapport 2024 samt nærværende fokusrapport med fuld kildeangivelse. Bemærk at billeder kan være underlagt ophavsret.

1

COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

Kontakt

Har du spørgsmål til selve teksten?

Jeppe Egholt Senior Associate jeppe.egholt@colliers.com 30 91 41 54

Rasmus Graverholt Director & Head of Valuation & Advisory, Aarhus rasmus.graverholt@colliers.com 29 72 39 62

Vil du vide mere om det lokale marked (salg og udlejning)?

Mehrdad Mangaard Sarraf Senior Director mehrdad.mangaardsarraf@colliers.com 30 60 89 19

Colliers Aarhus Søren Frichs Vej 38A

8230 Åbyhøj 70 23 00 20

2

COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

INTRO

Fortsat fremgang i det jyske vækstcenter

Aarhus er Danmarks andenstørste by og har en central placering i Jylland. Indenfor blot én times kørsel ligger Aalborg mod nord, Herning mod vest, og Trekantområdet mod syd. Byen, som har 367.000 indbyggere, udmærker sig ved at have den højeste procentdel af studerende i befolkningen på landsplan, nemlig ca. 25%. Desuden befinder Aarhus sig i hjertet af Region Midtjylland, som har mere end 1,4 millioner indbyggere.

I det seneste årti har Aarhus oplevet en stærk befolk ningstilvækst på hele 13% sammenholdt med ca. 6% på landsplan. En af årsagerne til denne imponerende til vækst skyldes en markant stigning i antallet af 20-29 årige, som er steget 24% i samme periode, så denne aldersgruppe nu udgør 93.800 indbyggere. En stor del af forklaringen på byens høje andel af unge skal findes i byens store uddannelsesudbud, hvor Aarhus Universitet er bare én af de populære uddannelsesinstitutioner i

byen. Universitetet kunne i sommeren 2023 berette om flot ansøgerfremgang, hvor flere ansøgere havde Aarhus Universitet som deres førsteprioritet i deres uddannel sesvalg. Dertil kommer, at den unge del af arbejdsstyr ken, dvs. de 30-39-årige, også er vokset. Denne befolk ningsgruppe er således vokset 20% i samme periode og udgør i dag 51.000 indbyggere. Frem mod 2033 vil antallet af aarhusianere fortsat stige, hvilket afspejles i en forventet befolkningstilvækst på 8% sammenholdt med 3% på landsplan. Den fremti dige befolkningstilvækst forventes i høj grad at være drevet af børnefamilier, da antallet af 0-9-årige forven tes at stige 21%, mens antallet af 30-39-årige forventes at stige 18%. Som i resten af Danmark forventes de ældste befolkningsgrupper dog fortsat at opleve en høj procen tuel vækst. De demografiske ændringer vil således spille en yderst vigtig rolle for aarhusianernes fremtidige bolig behov, hvis befolkningsprognoserne holder stik. Det er nemlig ikke givet, at de 30-39-årige vælger at forblive i Aarhus Kommune, på trods af et attraktivt arbejdsudbud, da boligudbuddet og -priserne her og i de nærliggende kommuner har stor betydning for kommunens evne til at fastholde denne aldersgruppe. Udtrykt på en anden måde: der er adskillige faktorer, som kan påvirke den fremtidige demografi i kommunen, og disse kan ændre sig fra år til år.

3

COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

Befolkningsudvikling, 2021-2023

Flyttemønstre 1

Tilflytning

Fraflytning

40% 367.095 14% 45% Befolkningstal, 2024

Fødselsoverskudsandel

51%

-31%

17%

-25%

20-24 år

25-29 år

Nettotilflyttet

Nettoindvandring

25-29 år

20-24 år

Befolkningstilvækst, 2014-2024 1

Hvem har defineret tilvæksten?

Hvor har befolkningsfaldet været størst?

25-29 år

30-34 år

45-49 år

40-44 år

32% | 13.838

16% | 6.791

-3% | -1.172

-1% | -618

Befolkningsfremskrivning, 2024-2034 1

Hvem kommer til at definere tilvæksten?

Hvor vil befolkningsfaldet være størst?

0-4 år

35-39 år

20-24 år

50-54 år

24% | 6.293

20% | 5.242

-8% | -2.018

-6% | -1.512

225.052

3,80% 24% 261.816

Antal beskæftigede

Arbejdsløsheds- rate

med bachelorgrad eller højere

Gns. disponibel årsindkomst

Note: Data for Aarhus Kommune. 1 Beregnet på basis af total tilvækst i perioden. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

4

Mosevej 3, Risskov

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

5

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Rekordhøj beskæftigelse og grønne tiltag i høj kurs

I lighed med resten af landet er kontormarkedet i Aarhus begunstiget af de nationale ten denser, hvor blandt andet rekordhøj beskæftigelse også gør sig gældende i Region Midt jylland. Lejerne efterspørger i stigende grad bæredygtighedscertificeringer samt fleksible vilkår.

Efterspørgslen er fortsat koncentreret om nyere, første klasses kontorejendomme, som er funktionelle, fleksi ble, moderne og omkostningseffektive kontorlejemål. I særdeleshed opleves efterspørgslen efter flerbruger ejendomme at være vokset. Flerbrugerejendomme giver lejerne muligheder for at flytte til et lejemål, som er skræddersyet til specifikke pladsbehov, mens der typisk er muligheder for at minimere driftsomkostningerne med hensyn til deling af fælles servicefaciliteter såsom reception, kantinedrift osv., hvilket har vist sig attraktivt for mange lejere. Derudover er bæredygtighed ligeledes kommet på agen daen hos lejerne, som i stigende grad ønsker bæredyg tighedscertificerede ejendomme som følge af virksomhe dernes øgede fokus på ESG. Coronapandemien vurderes også at have skærpet virk somhedernes fokus på fleksible aftaleforhold – hvad enten der er tale om mulighed for op- eller nedskalering af lokaler eller juridiske forhold såsom mulighed for at afstå lejemål fremfor at fremleje. Ydermere har perioden med forhøjet inflation skærpet lejernes fokus på maksi mumsregulering af huslejen, da denne typisk reguleres i henhold til stigninger i nettoprisindekset. Slutteligt er der også virksomheder, som har vist interesse for ’all-inclu

sive’ koncepter, hvor virksomheder lejer lokaler, hvor alle services indgår i lejen, såsom møblement, kantinedrift, internet, vedligehold af grønne arealer mv. Et eksempel herpå er PFA’s koncept The Union, som blandt andet kan findes i Risskov og med flere planlagte lokationer i aar husområdet. Tomgangsprocenten vidner generelt om et sundt kon tormarked, hvor udbuddet flugter med efterspørgslen. I 2023 skete der en mindre stigning i tomgangen for de centrale vækstcentre København og Aarhus. Tomgangen er dog fortsat på et lavt niveau, når der sammenholdes med kontortomgangen i andre større europæiske byer. Selv om muligheden for hjemmearbejde ofte er vigtig for kontormedarbejdere, viser studier, at størstedelen af dem foretrækker at være fysisk til stede på kontoret, da det fordrer socialisering med kolleger, face-to-face sam arbejde og en tydeligere afgrænsning af arbejde og fritid samt praktiske omstændigheder som fx bedre arbejds stationer og arbejdsro. Tendensen er med til at bibe holde efterspørgslen på kontorer og have indvirkning på tomgangen i et kontormarked, hvor udbuddet er sti gende qua den høje byggeaktivitet.

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

6

Lejeniveauet for kontorer i Aarhus har været stabilt de senere år. Aarhus er dog inde i en rivende udvikling, hvor flere større, prominente kontorprojekter enten netop er færdigopført eller forventes færdigopført i nærmeste fremtid. De nye kontorprojekter forventes at drive kon torlejeniveauerne op for primære lokaler og dermed øge prisforskellen mellem den primære kontorleje og lejen for kontorer af sekundær karakter. Som følge af høj udviklingsaktivitet og brugernes efter spørgsel efter nye og moderne kontorfaciliteter forven tes det, at den nye kontormasse i Aarhus absorberer en markant del af efterspørgslen. Dette vil især ramme den ældre og mere sekundære kontorbestand, som ikke lever op til brugernes krav. Derfor forventes tomgangen i den ældre bygningsmasse at stige i takt med, at nye kontor projekter færdiggøres.

Mariane Thomsens Gade 1C, Aarhus Ø

Stærk efterspørgsel afspejles i fortsat lave tomgangsniveauer

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

Note: Tomgang, kontor, Aarhus. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

7

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Europaplads 6-8, Aarhus C

Markante kontorprojekter former Aarhus

Aarhus har et diversificeret kontormarked, hvor hvert område har unikke styrker og svag heder. Flere større kontorprojekter er under udvikling, hvorfor flere større aktører skifter adresse i de kommende år.

Aarhus C Aarhus C, det centrale Aarhus, er fortsat en primær kon torbeliggenhed, og kontorlejemålene i området har sam men med Aarhus Ø generelt de højeste lejeniveauer i Aarhus. Området tiltrækker typisk liberale erhverv, finan sielle virksomheder og videnstunge erhverv, som værd sætter den centrale placering og ønsker en fremtræ dende og synlig beliggenhed i bybilledet.

En stor andel af kontorarealerne i Aarhus C har histo risk set været umoderne og ineffektivt indrettet, hvil ket de seneste års mange nye kontorprojekter dog har ændret på. Især i området omkring Frederiks Plads og Sydhavnskvarteret, som ligger i overgangen mellem bydelen Frederiksbjerg og havnearealerne. Området omkring Sydhavnen, Sydhavnskvarteret, bliver udvik let af A. Enggaard, PFA Pension og Kilden & Hindby til et nyt erhvervsområde med kontorer og to hoteller. Derudover skal området være en levende bydel med

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

8

Lisbjerg

Risskov

Skejby

Aarhus Ø

Aarhus C

Brabrand

Viby J

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

9

fokus på det kunstneriske og være spækket med aktivite ter for borgerne, herunder spillestedet Train og Det Jyske Kunstakademi. Udviklingsplanen for området dækker også en aarhusiansk high line, der skal skabe forbindelse mellem Sydhavnskvarteret og Frederiks Plads. Det prominente kontorhøjhus AKSON, som har 26 eta ger og mere end 37.000 m², er stort set fuldt udle jet. Flere virksomheder, herunder Kromann Reumert, AART Architects, Danske Commodities, Clearwater International og NIRAS, er allerede offentliggjort som lejere i projektet, som opføres af A. Enggaard. Højhuset forventes at stå klart til indflytning i 2 halvår af 2025 og at blive DGNB Guld-certificeret. Projektet TRÆ, som med sine 20 etager bliver Danmarks højeste træhus, bygges i træ, beton og glas, hvor der er fokus på at genbruge materialer som fx kasserede vind møllevinger. Kontorhuset på mere end 14.000 m² forven tes at stå færdigt i 2. halvår 2024. Raundahl & Moesby skal desuden stå for opførelsen af sidste etape af Frederiks Plads. Her skal et 27.000 m² stort højhusbyggeri udfylde det sidste byggefelt med blandet bolig- og erhvervsformål. Ejendommen forven tes at stå færdigt i starten af 2027.

Overfor DOKK1 er kontorhuset Europaplads, som deler navn med pladsen, nu færdigopført. Ankerlejerne Nykredit og Poul Schmith/Kammeradvokaten og råd givende ingeniørfirma Søren Jensen deler nu adresse. Ved Europaplads er også et nyt højhus med en blan ding af boliger og erhverv på tegnebrættet hos Remien Ejendomme. Hvis planerne om dette højhus på 20 etager bliver godkendt af Aarhus Kommune, vil ejendommen blive et bindeled mellem DOKK1-området og Sydhavnen. Ejendomsselskabet Olav de Linde A/S bygger også et større projekt på adressen Mindet 6. Byggeriet vil gen bruge flere elementer af det gamle vartegn. Der bygges derfor ovenpå de eksisterende bygninger. Bygningen skal bestå af 41 etager og bliver dermed Danmarks høje ste kontorbygning med ca. 39.500 m² nybyggeri i kom bination med 5.600 m² konverteret oprindeligt byggeri. Kontorbygningen forventes færdigopført i 2027. Skitseprojekterne for blandt andet Rutebilstations grunden og de tilstødende DSB Ejendomme-arealer er nu efter næsten 10 år blevet genoplivet i nye klæder. Skitse- projektet, som er døbt Perlekæden, og er udfor met af Cobe og Rambøll m.fl., rummer blandt andet butikker, kontorer, publikumsorienterede erhverv og boliger. Helhedsplanen afventer byrådsbehandling.

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Typiske lejeniveauer

KONTOR

2021

2022

2023

2024 ÆNDRING 2023-24

Aarhus C

1.450

1.500

1.500

1.600

7%

Primær

1.150

1.150

1.150

1.250

9%

Sekundær

Aarhus N

1.250

1.250

1.250

1.300

4%

Primær

825

900

900

1.000

11%

Sekundær

Aarhus V

1.150

1.150

1.150

1.150

0%

Primær

800

800

800

800

0%

Sekundær

Aarhus S

1.050

1.050

1.050

1.100

5%

Primær

700

700

700

700

0%

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, Aarhus. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

10

beklædning, og bygningen skal have tilføjet 6 etager. PFA vil i alt opføre 25.000 m 2 erhverv og yderligere 20.000 m² bolig i tilknytning til Prismet. En nyere lokalplan, som muliggør realisationen af den kommende byport til Aarhus Ø, Hængslet, er nu vedta get og byggeriet er igangsat. Hængslet opføres af AAA United, en del af Bestseller-koncernen, og er fortsat i et tidligt stadie, men forventes færdigbygget i 2026. Ifølge de nuværende planer bliver Hængslet et 5-etagers byg geri med 12.000 m² erhverv, herunder kontorlandskaber og et madmarked. Bestseller-relaterede selskaber flyt ter selv ind i Hængslet, men der er flere ledige lejemål til andre virksomheder. Aarhus N Skejby og de omkringliggende områder nord for Aarhus er meget populære kontorbeliggenheder. Ved at vælge kontorlejemål nord for midtbyen får lejerne også en lavere leje og bedre parkeringsforhold sammenlignet med de mere centrale beliggenheder. Vestas er en af de største virksomheder i området og tegner sig for et bety deligt areal. Andre kontorbrugere i området omfatter Falck, G4S, ATEA, IBM, Bankdata, NRGi, Tryg og Rambøll. Udover kontorer huser området også det 25.000 m² store VIA University College Campus Nord samt Aarhus Universitetshospital, der er udpeget som supersygehus og derfor har gennemgået en omfattende udvidelse for at kunne rumme mere end 10.000 ansatte. Det tilhø rende patient-hotel Forum er nu færdigopført og byder på 22.800 m² fordelt på 14 etager. I det nordlige Aarhus ligger Agro Food Park, som er Danmarks største branchespecialiserede erhvervsmiljø for landbrugs- og fødevarevirksomheder og som i dag huser mere end 100 virksomheder og 1.500 medarbej dere. Den nyeste tilføjelse til det eksisterende etage- areal på 58.000 m² er Agro Food Park 26, som byder på et 8.300 m² effektivt og moderne flerbrugerhus, med leje målsstørrelser fra 45 m² og op. I Lisbjerg etablerer virksomheden Rains deres nye hovedkontor. Rains kommer dermed til at drage fordel af områdets grønne omgivelser samt gode infrastruktu relle forhold med tæt tilknytning til motorvejsnettet. Det nye domicil, der udgør 12.000 m², skal kunne rumme 300 medarbejdere, som følge af virksomhedens vækstplaner. Byggeriet forventes færdigopført i slutningen af 2024 og er en del af et ambitiøst udviklingsprojekt, hvor

Skt. Clemens Torv 6A, Aarhus C

Øvrig Aarhus C PensionDanmark er i fuld gang med udviklingen af den 70.000 m² store grund, hvor Silvan og Stark tidligere lå. Projektet Trælasten er kun den anden af sin art i Aarhus, som har opnået DGNB-platincertificering, det højeste og bedste DGNB-niveau. Certificeringen er blandt andet givet på grund af genbrug af byggematerialer fra nedriv ningen af de gamle bygninger. I starten af 2024 flyttede ankerlejeren BDO Stats autoriserede Revisorer samt Nordstern og Taurus Ejendomsforvaltning ind i de nye lokaler i Bjælkehuset, som har facade mod Vestre Ringgade. Bjælkehuset har fokus på bæredygtighed og har en attraktiv beliggenhed. Foruden kontorfaciliteter rummer Bjælkehuset også fæl les kantine- og mødecenter samt tagterrasser. Brokvarteret udvides også fortsat. LIDL har i det for gangne år indviet deres nye hovedkontor, som udgør mere end 20.000 m² og også rummer en LIDL kon ceptbutik i stueplan samt tilhørende parkeringshus. Hovedkontoret samler mere end 300 medarbejdere under ét tag. I nærheden er der fortsat et ledigt bygge felt, hvor projektet Frames opføres med et etageareal på ca. 2.600 m² fordelt på seks etager. Prismet er et ikonisk og kontroversielt kontorhøjhus, som ligger ved Den Gamle By og er ejet af PFA. I forbin delse med bygningens 20-års jubilæum annoncerede PFA i samarbejde med Kilden & Hindby renoveringsplaner i milliardklassen. Hele facaden skal have en lettere rød

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

11

Lisbjerg-området udvikles til en tæt, urban og mang foldig by, hvor det både skal være attraktivt at bo og drive virksomhed. På længere sigt vil Lisbjerg også huse en af landets helt store IT-spillere, nemlig Bankdata, som gerne vil bygge et nyt, stort kontor. Planerne er dog udskudt på grund af sti gende omkostninger, hvorfor Bankdata indtil videre for bliver i deres nuværende lokaler. Katrinebjerg udvides også med et 18-etagers kontorhus for Tech-virksomheder, kaldet Incuba Next. Projektet, som opføres af A. Enggaard, forventes at blive på 22.000 m² og skal have flere tagterrasser fordelt på udskudte plan samt møde- og konferencefaciliteter på de to øver ste etager. Projektet forventes færdigbygget i 2. halvår 2024. I Risskov har PFA og MT Højgaard for nyligt afsluttet 2. etape af byggeriet af Engsøhus. Engsøhus er en del af PFA’s koncept The Union, som tilbyder servicerede og fleksible lejemål til virksomheder, som ikke vil gå på kom promis med indretning og kvalitet. Som lejer i konceptet får man blandt andet del i ankomstområde med digital reception, The Union Café, fællesfaciliteter såsom møde center, lounge, adgang til gårdhave og meget mere. The Union tilbyder også en all-inclusive aftale, hvor alt fra

møbler, internet og rengøring er inkluderet til én sam let leje.

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Aarhus V Kontorerne i forstæderne Åbyhøj, Brabrand og Aarhus V, der samlet betegnes Aarhus V, er typisk koncen treret omkring ringvejen og langs indfaldsvejene. Bygningsmassens kvalitet er generelt mere svingende end i Aarhus C og Aarhus N, hvilket afspejles i en rela tivt stor spredning i lejeniveauerne. Langs Viborgvej er der opstået et populært kontorområde, der tiltrækker en række større virksomheder og nyt kontorbyggeri. Byporten Syd, som er første etape af projekt Byporten og er beliggende syd for Viborgvej, er blevet opkøbt af Industriens Pension, som overtog ejendommen i slutnin gen af 2022. Anden del af projektet, Byporten Nord, er planlagt til at udgøre ca. 25.000 m² fordelt på 20 etager. I Aarhus V fortsætter omdannelsen af bydelen Gellerup. Blandt andet udvikler A. Enggaard området Helheden i Gellerup, som bliver en blandet bydel med ca. 55.000 m² boliger og erhverv. Bygherren bag er PKA i samarbejde med A. Enggaard. Byggefelt A, som består af både kontor samt en Netto-forretning, er nu færdigopført, mens flere projekter på øvrige byggefelter er klar og skal gøre byde len til et multifunktionelt område med blandet bolig- og erhvervsanvendelse.

Fortsat opadgående pres på de primære afkastkrav

3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00%

19 Aarhus midtby - primær

20

21

22

23

24

Aarhus midtby - sekundær

Aarhus, udenfor indre ringvej - primær

Aarhus, udenfor indre ringvej - sekundær

Note: Nettostartafkast, kontor, Aarhus. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

12

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

13

Massiv boligvækst og balanceforholdet på boligmarkedet

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Mellem 2010 og 2017 var Aarhus Kommunes marked for etageboliger præget af underud bud, med relativt moderat tilførsel af nybyggeri. Dette ændrede sig dog markant fra 2017 og helt frem til 2. kvartal 2023, da byggeriet og udbuddet af nye etageboliger steg kraftigt som følge af blandt andet favorable markedsvilkår.

Denne udvikling fra et underudbud til et mindre over udbud, som også er set i andre vækstbyer udenfor København, kan tilskrives, at efterspørgslen er øjeblik kelig, mens hele processen med nybyggeri helt naturligt betyder, at udbuddet, der skal matche efterspørgslen, ofte er forsinket og falder koncentreret. For Aarhus har den massive vækst i boligudbuddet bety det, at tomgangsraterne i de seneste par år har været sti gende og at markedet har bevæget sig henimod et lejers marked, hvor grundlæggende drivkræfter såsom belig genhed nu igen har fået afgørende betydning. Der obser veres nemlig fortsat lav tomgang i det centrale Aarhus. Dette gælder især for velbeliggende nybyggeri, hvor efterspørgslen her har været og fortsat er høj. Modsat gælder det for nyere boligområder med en mere sekun dær beliggenhed, at tomgangen her generelt er højere. En markant del af det nye udbud har været såkaldte micro living-projekter, som primært er blevet opført i udkanten af byen og på samme tidspunkt. Her spiller timing en afgørende rolle. Med andre ord: Når et stort antal boliger kommer på markedet samtidigt, kan det intensivere konkurrencen om lejere og føre til længere absorberingstider, specielt hvis boligerne opfylder de samme grundlæggende behov, er i samme prisklasse og har samme kvalitet af beliggenhed. Netop dette har gjort sig gældende for de nye micro living-projekter, da tom-

3.926 boliger opført i 2023 (K1-K4)

213.509 nye etagemeter i 2023 (K1-K4)

74 m ² Gennemsnits- boligstørrelse

89,8% Andel er lejere

6,9% gennemsnits- tomgang

Note: I de tre nederste faktabokse er der tale om gennemsnitsbetragtninger for etageboligmarkedet i Aarhus Kommune.

Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

14

Nybyg Vejlby: 6,75%

Gamle Gasa-grund: 16,50%

Bindesbøll Byen: 5,00%

2021-2023 2018-2020 2015-2017 Opførelsesår

Nybyg Christiansbjerg: 5,25%

Nybyg Gellerup: 12,00%

Ceresbyen: 3,15%

Aarhus K: 3,50%

Åbyen: 10,85%

Nybyg ved Musikhuset: 2,50%

Note: Tomgang i procent for udvalgte områder i Aarhus Kommune. Kilde: BBR, Colliers

gangsraten her er høj og for nuværende udgør en signifi kant del af kommunens samlede tomgang. De studerende udgør flertallet af lejerne i kommunen, og her er det især optimalt indrettede toværelses lejligheder med beliggenhed nær uddannelsesinstitutionerne eller centralt i byen, som bliver efterspurgt. For de unge spil ler det økonomiske aspekt en afgørende rolle, da de ved at dele en velindrettet toværelses lejlighed fremfor at leje en etværelses lejlighed kan reducere deres lejeomkost ninger, hvilket alt andet lige øger rådighedsbeløbet. Den nuværende øgede tomgang forventes at være et kortvarigt fænomen, da markedsvilkårene i de seneste to år er blevet drastisk forringet, så pipelinen af nybyggeri nu er mere moderat. Til gengæld er efterspørgslen stadig stigende, hvilket især var tilfældet i 2023, da kommunen voksede med næsten 6.000 nye indbyggere – den hidti

dige største befolkningstilvækst i kommunen. Således forventes balancen mellem udbud og efterspørgsel at nærme sig en ligevægt i de kommende år - og hvis byg geriet ikke tager fart, endda et potentielt underudbud på længere sigt. Det potentielle fremtidige underudbud er beskrevet i Colliers artiklen ”Aarhus kan være på vej mod et under bud at etageboliger”.

Læs artiklen på colliers.com/da-dk/etageboliger-aarhus

Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed Som følge af det øgede udvalg på lejerboligmarkedet har lejerne markant større frihed, når der skal træffes beslut ning om valg af fremtidig bolig. Dette betyder, at funda mentale karakteristika såsom beliggenhed bliver af afgø rende betydning for boligprojekternes succes.

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

15

For at være konkurrencedygtig på lejerboligmarkedet og tiltrække lejere skal man som udlejer derfor fort sat imødekomme lejernes behov. De mest standardise rede ejendomme i udkanten af byen har imidlertid været svære at udleje. Tendensen med lejerincitamenter i form af fx et par måneders gratis husleje eller et gavekort til indretning eller lignende er stadig til stede – især på mere sekundært beliggende ejendomme. Kigger man på tomgangsraterne i de forskellige del områder, ser man stor variation på tværs af de forskel lige områder. I områderne med en mere central belig genhed, såsom Ceresbyen, Brokvarteret og området omkring Musikhuset, er tomgangen på et lavt niveau, dvs. omkring 3%. I de nyere boligprojekter, som er opført i periferien af Aarhus, fx Gellerup, Tilst og Risskov Engby, er tomgangen dog mere udpræget.

Udviklingen i de kommende år vil være med til at diktere det fremtidige boligmarked i Aarhus, hvor det forventes, at bygherrerne i højere grad vil have fokus på projekter på centrale placeringer, fremfor at bygge i udkanten af byen og dermed udvide byen. Øget forsigtighed på investeringsmarkedet Det forgangne år var præget af forsigtige investorer, som så tiden an. Markant mindre gunstige markedsforhold som følge af stigende renter, og et øget misforhold mel lem købers og sælgers prisforventninger førte således til et kraftigt fald i transaktionsaktiviteten og højere afkast krav på boliginvesteringsejendomme i Aarhus. Ligeledes kunne markedet i 2023 i højere grad beskrives som et købers marked, hvor det de seneste år har været sælgers marked.

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Typiske lejeniveauer

BOLIG

2021

2022

2023

2024 ÆNDRING 2023-24

Aarhus 1

1.650

1.650

1.650

1.650

0%

Primær

1.475

1.475

1.475

1.475

0%

Sekundær

Aarhus 2

1.500

1.500

1.500

1.500

0%

Primær

1.225

1.225

1.225

1.225

0%

Sekundær

Opland

1.275

1.275

1.275

1.275

0%

Primær

1.000

1.000

1.000

1.000

0%

Sekundær

1 Dækker Aarhus Ø, Trøjborg, Åbyhøj, Aarhus N, Risskov og Viby 2 Dækker Tilst, Brabrand, Gellerup, Højbjerg og Vejlby Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a. for nyopførte boliger på 75-80 m², ekskl. stue- og penthouseboliger, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

Typiske afkastkrav

BOLIG

2021

2022

2023

2024 ÆNDRING 2023-24

Aarhus 1

3,75%

3,38%

3,75%

4,13%

38 bp

Primær

4,00%

3,75%

4,00%

4,50%

50 bp

Sekundær

Aarhus 2

4,25%

3,50%

4,00%

4,50%

50 bp

Primær

4,75%

4,25%

4,50%

4,75%

25 bp

Sekundær

Opland

4,50%

4,00%

4,25%

4,50%

25 bp

Primær

5,00%

4,50%

4,75%

5,00%

25 bp

Sekundær

1 Dækker Aarhus Ø, Trøjborg, Åbyhøj, Aarhus N, Risskov og Viby 2 Dækker Tilst, Brabrand, Gellerup, Højbjerg og Vejlby Note: Nettostartafkast, boliger, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

16

Boliginvesteringsejendomme er fortsat investorernes mest efterspurgte segment i Aarhus, og med forvent ning om faldende renter og dermed bedre finansielle vil kår forventes transaktionsaktiviteten i segmentet at stige i 2024 i forhold til 2023. Stigende ejerlejlighedspriser i foranderlige tider Efter mere end et årti med stigende priser har rekordhøj inflation, skærpede finansielle krav og højere omkostnin ger bevirket, at gassen gik af ballonen og priserne på ejer lejligheder faldt op mod 10% i 2. halvår 2022. Tendensen var dog kortvarig, da 2023 viste moderate stigninger i de gennemsnitlige kvadratmeterpriser på ejerlejligheder. Stigningen vurderes blandt andet at skyldes, at der igen er stigende realløn samt en lav andel af ejerlejligheder kontra lejeboliger i byen. Desuden var der tegn på øget

aktivitet som følge af udsigterne til forhøjede skatter ved køb efter årsskiftet 2023/2024.

Manglen på ejerlejligheder har også fået politisk opmærk somhed, da Aarhus Kommune ønsker at gøre det lettere at eje sin egen bolig fremfor at leje. Aarhus Kommune har derfor bedt regeringen om hjælp, og regeringen har således set på forskellige muligheder, fx at stille krav om ejerlejligheder ved nybyggeri, for at øge udbuddet af ejerboliger samt fremme muligheden for at blande ejer lejligheder og lejelejligheder i samme bygning.

-4%

Salgspriser

-5%

42%

Liggetider

Udbud

Note: Udvikling fra 2022K3-2023K3 for ejerlejligheder i Aarhus Kommune. Kilde: Finans Danmark, Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

17

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Bolig. og kontorbyggeri på Aarhus Ø

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

18

Harmonisk byudvikling i og omkring Aarhus

I de seneste år har Aarhus undergået en markant forvandling for at imødekomme de man ge tilflyttere. Således er der skabt nye boligområder, men med respekt for de gamle områ der, for at opnå en harmonisk sammenhæng mellem by, natur og historie. Nedenstående giver et indblik i denne byudvikling.

Aarhus Ø På Aarhus Ø er der i de seneste år opført en række mar kante bygninger, og denne nye bydel på havnefronten er blevet et populært boligområde og udflugtsmål for aar husianerne. På grund af den attraktive beliggenhed lig ger lejeniveauet og priserne for boliger i Aarhus Ø over gennemsnittet. Processen vedrørende Pier 3, som tidligere var Molslinjens færgeplads, skrider frem. I starten af 2024 har Aarhus Kommune udbudt en udviklings- og samar bejdsaftale, hvor en kommerciel samarbejdspartner skal findes. Aktøren skal i første omgang være med til at udar bejde en udviklings- og realiseringsplan for Pier 3 og for ventes herefter at blive kommunens samarbejdspart ner i et fælles arealudviklingsselskab, som skal varetage udviklingen af Pier 3 i de kommende år med fokus på de strategiske temaer, kommunen har defineret for Pier 3. Samtidig skal området være et foregangseksempel for bæredygtig byudvikling i Aarhus og rumme de forskel lige boligformer, der er nødvendige for at skabe diversi tet i beboersammensætningen. Slutteligt skal det være et sundt bykvarter, hvor der skal være plads til bevægelse, og kvarteret skal udvikles i en åben proces gennem tæt samarbejde mellem de kommende aktører. Pier 3 omfat ter et areal på ca. 100.000 m² og det forventes, at der kan bygges op til 180.000 m², hvoraf minimum 100.000 m² vil være bolig. Aarhus K / Aarhus C Området, som er blevet døbt Aarhus K, er et brokvarter, som strækker sig fra før Godsbanen til Trianglen langs Søren Frichs Vej. Det forventes at rumme 2.800 boliger i alt, når det er fuldt udviklet. I området ligger blandt andet den nye arkitektskole, New AARCH, Godsbanehuset, Æggepakkeriet og Godsbanekollegiet.

Udviklingen ved Godsbanen har nu transformeret områ det til et mangfoldigt og mulighedsrigt rum i det centrale Aarhus, men der pågår fortsat udvikling. Området bliver også centrum for Det Poetiske Kvarter, som er et initiativ støttet af Nordea-fonden. Initiativet skal samle områdets mange nye naboer med litteraturen som fællesnævner. Boligbyggeriet på Trælasten er i fuld gang. Den første fase af byggeriet, Teglgården, står færdig og har succes med både udlejning og frasalg af ejerlejligheder. Der er dog fortsat flere lejligheder til udlejning under konceptet Virke, som er lejligheder, der er øremærket til de mere modne lejere (50+ år). Når Trælasten er færdigopført, vil sammensætningen i området være 59% lejeboliger, 21% ejerboliger (i alt 700 boliger) og 20% erhverv. Projektet vil være med til at fortætte bymidten. Mellem Godsbanen og Scandinavian Center har et inve storkonsortium igangsat byggeriet af ZigZag Huset efter at have vundet projektet i et kommunalt udbud tilbage i 2018. ZigZag Huset skal bestå af 126 boliger, to mindre caféer og seks kontorer. Byggeriet skal omfatte syv tårne, som placeres forskudt og danner ramme om et fælles gårdrum. Pensionsselskabskonsortiet, som ejer Scandinavian Center, har besluttet, at der skal pustes nyt liv i centret ved at bygge til samt renovere den eksisterende byg ning. Planerne omfatter blandt andet boliger på centrets nuværende parkeringsplads samt et teater. Projektet skal føres ud i livet af entreprenøren Nordstern og arkitektfir maet Aart. Den lokale udvikler 1927 Estate har i samarbejde med arkitekterne fra Cebra indgået aftale med DSB om at for vandle nedlagte banearealer på mere end 300.000 m² i et

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

19

joint venture. Projektet er blevet døbt Banekvartererne og arealerne vil blive frigivet over de næste 7-8 år i takt med, at togsættene erstattes af IC5-tog. Udviklingen af det gamle Amtssygehus tager form. Det første udbud, som blev vundet af Raundahl & Moesby og Patrizia Denmark, har nu fået godkendt lokalplan. Projektet, som skal være en nyfortolkning af den oprin delige arkitektur designet af Høgh-Hansen, forventes at være færdig i slutningen af 2025. Den nye karré skal ligge på hjørnet af Tage-Hansens Gade og Viborgvej, og byg geriet skal indeholde 200 boliger, én dagligvarebutik og én detailhandelsbutik. Ydermere har Aarhus Byråd god kendt endnu et salg, nemlig af den store, centrale sen gebygning, der skal bevares og moderniseres, mens der samtidig opføres to nye U-formede boligkarréer. Udbuddet blev vundet af pensionsselskabet PenSam og totalentreprenør Raundahl & Moesby. Deres projekt skal rumme 434 boliger, når det efter planen er færdigopført i 2026. Ceresbyens udvikling er nu fuldendt. Olav de Linde har med opførelsen af 101 lejligheder i karrébebyggelse, kal det Maltgården, samt 30 almene boliger til Alboa, udfyldt det sidste byggefelt. Lejlighederne stod klar til indflytning i 2023 og er nu alle fuldt udlejet. Aarhus N Katrinebjerg er et kvarter i bydelen Christiansbjerg i det nordlige Aarhus, som historisk har været et industri- og erhvervsområde. Områdets centrale placering har dog gjort det til et attraktivt boligområde, og det er under stor forandring med adskillige større byggeprojekter. Olav de Linde var frontløber for den nuværende udvikling med byggeriet Nabolaget, der består af 7 bygninger og 390 boliger i alt. Ligeledes er Olav de Linde i gang med udvik lingsprojektet KatrineTorvet, som ligger i forbindelse med Nabolaget og tæt på Storcenter Nord. Projektet byder på 27.000 m² boliger og 11.000 m² erhverv med tilhørerende p-kælder. Mogens de Linde har derudover opført Mejerihøjen, som byder på 95 lejeboliger. Basecamp Aarhus, som er opført af kapitalforvalteren Basecamp Student, er navnet på et prominent studie boligbyggeri i Katrinebjerg på den tidligere Defco grund med intet mindre end 663 fuldt møblerede studieboliger samt fælleskøkkener, studieområder, fitness, biograf og café for beboerne. Selve boligerne er på 16-20 m², hvor de mindste ikke har te-køkken. Basecamp Aarhus blev medio 2022 erhvervet af belgiske Xior Student Housing.

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Åbyen, Åbyhøj

I området omkring Århus Akademi ved Randersvej er Unity nu også færdigopført. Unity byder på 652 møble rede mindre lejligheder på gennemsnitligt ca. 33 m² og rummer flere fælles faciliteter og henvender sig blandt andet til studerende. Basecamp Aarhus og Unity har oplevet udfordringer med udlejningen qua det store udbud og at boligerne blev fri givet med kort tidsforskydning, hvilket gav øjeblikkelig øget konkurrence om lejerne på kort tid. Yderligere kan en del af forklaringen være, at projekterne er beliggende i det nordlige Aarhus, som ikke nødvendigvis er førstepri oritet hos de studerende, som byggerierne i overvejende grad henvender sig til. Slutteligt har udlejerne vurderet, at de oprindelige huslejeniveauer var til den høje side, da de efterfølgende har nedsat lejepriserne for at tiltrække flere lejere. På hjørnet af Rødkløvervej og Katrinebjergvej har CapMan opført 209 studieboliger med Nordstern som totalentreprenør. Boligerne udgør det nye bykvarter kal det Augustshave. Første etape har siden efteråret 2023 været under udlejning, mens anden etape udlejes i før ste del af 2024.

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

20

Visualisering: Europaplads 2, Aarhus C

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

21

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Ændrede forbrugsmønstre påvirker retailsegmentet

På nationalt plan forløb 2023 bedre for detailhandel og spisesteder, end mange havde spået. Retailsalget steg på baggrund af et stærkt 2. halvår og 2023 blev dermed bedre end forventet. Dette på trods af stigende renter og usik kerhed, som allerede har haft indvirkning på dansker nes forbrugsmønstre. Disse tyder på, at danskerne køber færre varer, men bruger flere penge på op levelser, fx rejser og restaurantbesøg. Aarhus

Sct. Clemens Torv

har fortsat svært ved at tiltrække nye inter nationale brands, men oplever efterspørg sel fra nationale aktører.

Salling

På trods af flere positive tendenser har ændrede forbrugsmønstre udfordret flere retailkæder, som har været nødsaget til at reducere antallet af butik ker. Generelt tyder det på, at flere oplever pressede bundlinjer som følge af en øget omkostningsbasis, hvor omsætning ikke er øget tilsvarende. Dette har vist sig at gælde i Aarhus, hvor der opleves øget tom gang i bybilledet. En af de beliggenheder, hvor tomgangen er synlig, er Strøget, som udgøres af Ryesgade, Søndergade, Lille Torv og Store Torv, og er en af de primære og mest attraktive beliggenheder for udvalgs butikker i Aarhus. Ikke desto mindre har flere butikker måtte lukke ned her, og vi har kend skab til flere opsagte lejemål. I 2023 indgav

Søndergade

Udlejede butikslejemål Ledige butikslejemål

Note: Optælling af tomme butiks- lejemål og lejemål, Ryesgade og Søndergade, Aarhus, primo 2024. Kilde: Colliers

Ryesgade

design- og møbelhuset Paustian konkurs begæring, hvorefter butikken afholdt et ophørsudsalg i deres ikoniske ram mer på Lille Torv.

Aarhus Hovedbanegård

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

22

Midt på Strøget ligger stormagasinet Salling, som er et massivt trækplaster for kunder og har enorm betydning for Strøgets popularitet. Ved Aarhus Hovedbanegård i den sydlige ende af Strøget ligger Bruuns Galleri, en af Danmarks mest besøgte indkøbscentre. Bruuns Galleri virker forskånet for den stigende tomgang, som opleves på Strøget. I starten af 2024 blev det offentliggjort, at den verdensomspændende tøjkæde Mango åbner en butik på mere end 600 m² på centrets førstesal. Latinerkvarteret, som er kendt for sin charmerende arki tektur og pulserende byliv, er beliggende i den nordlige ende af Strøget, og er den mest eftertragtede beliggen hed for caféer og restaurationer. Den øgede tomgang er ikke at spore i Latinerkvarteret, da der fortsat ople ves efterspørgsel fra mindre detailhandelsbutikker og restaurationsbranchen. Fortsat lejers marked Som under coronapandemien er genforhandlinger, omrokeringer og fleksible udlejere fortsat med til at præge det aarhusianske retailmarked. Udlejerne opnår ikke de samme lejeniveauer som tidligere og er generelt villige til at drøfte kortere uopsigelighedsperioder på kon trakterne, indretningstilskud samt trappeleje ved indgå else af nye kontrakter.

ter. Der etableres dog fortsat større butikker, hvor der er fokus på salgsarealerne.

Nye aktører og koncepter På trods af stigende tomgang er der fortsat god efter spørgsel på retail. Vi ser en tendens til, at flere pladskræ vende aktører typisk flytter fra big box områder til mere centralt beliggende lejemål. I 2023 flyttede Silvan til H&M’s tidligere lokaler på Lille Torv som et led i bygge markedskoncernens fremstød med kompakte city-afde linger i de største byer. Restaurantkæden Pincho Nation åbnede også deres nye restaurant på Skt. Knuds Torv som led i deres vækststra tegi, hvor de nu har seks restauranter og planer om at blive landsdækkende. PWT Group lejede i alt tre leje mål på Søndergade/Ryesgade, hvoraf to er blevet lagt sammen til én butik. Tøjeksperten, som ejes af PWT Group, optager nu et af de største lejemål på Strøget. Sportstøjsvirksomheden Planet Nusa, der tidligere kun havde butik i København, er åbnet på Guldsmedgade. I april 2024 åbner restaurant Bouillon, som serverer fransk bistromad til billige priser. Bouillon flytter ind i restaurati onslokalerne i Europahuset, som har stået tomme siden Dalle Valles konkurs. I Lighthouse har et restauratørpar åbnet to restauranter – henholdsvis Restaurant BAVN, som ligger på 44. etage i 142 meters højde, og Brasserie BAVN på ejendommens førstesal.

Lejemål, hvor der ikke investeres i istandsættelse, står tomme eller bliver udlejet til midlertidige pop-up koncep

Typiske lejeniveauer

RETAIL

2021

2022

2023

2024 ÆNDRING 2023-24

Strøget

6.000

6.000

6.000

5.800

-3%

Primær

3.250

3.000

3.000

3.000

0%

Sekundær

Latiner- kvarteret

3.250

3.000

3.000

3.250

8%

Primær

2.000

2.100

2.000

2.000

0%

Sekundær

Lokale butikscentre

1.000

1.100

1.000

1.000

0%

Primær

900

900

900

900

0%

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, retail, Aarhus. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

23

Flere dagligvarebutikker i det centrale Aarhus har også fået et løft. Blandt andet er Netto på hjørnet af Thorvaldsensgade og Vestergade færdigudviklet med en nyopført butik, som er opgraderet til deres nyeste kon cept og har boliger over butikken. COOP’s nyeste kon cept, COOP 365, har også åbnet dørene på Vestergade. Lavpriskonceptet opfordrer til at handle dér alle årets dage samt at købe mere økologi, frugt og grønt gene relt via incitamentsordninger. I Brokvarteret åbnede LIDL som nævnt i afsnittet vedrørende kontor også deres nye hovedkvarter, som inkluderer en større LIDL-butik i stue etagen.

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Guldsmedgade 22A, Aarhus C

Fortsat stigning i afkast for retailsegmentet

4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 9,00%

19 Handelsstrøg - Primær

20

21

22

23

24

Handelsstrøg - Sekundær

Lokale butikscentre - Primær

Lokale butikscentre - Sekundær

Note: Nettostartafkast, retail, Aarhus. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

24

INDUSTRI OG LOGISTIK

Rosbjergvej 4-6, Brabrand

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

25

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Industri- og logistiksegment trodser transaktionstørke

Markedet for industri- og logistikejendomme i Aarhus er meget varieret med hensyn til bygningskvalitet og -type. Desuden er der et meget begrænset udbud af erhvervsjord. Der er dog fortsat god brugerefterspørgsel, især efter industri- og logistikejendomme på be liggenheder med god infrastruktur, enten tæt på motorvejsnettet eller tæt på de mest cen trale indfaldsveje.

På trods af forhøjede renter, afventende investorer og generel markedsusikkerhed trodsede industri- og logistiksegmentet de generelle markedstendenser og udgjorde 27% af den totale transaktionsvolumen i 2023 i Danmark, hvilket er en væsentlig fremgang i forhold til tidligere års andel, dvs. 18% i 2022 og 13% i 2021. Aarhus og omegn har bidraget med flere større handler i det forgangne år. De positive takter udspringer af et fortsat stærkt brugermarked samt muligheder indenfor sale-lea seback transaktioner, som har vist sig som værende et likvidt segment. Sale-leaseback Sale-leaseback transaktioner, dvs. hvor en virksomhed frasælger sin brugerejendom til en investor, men sam tidig indgår en længerevarende lejekontrakt for at for blive i ejendommen, har vist sig at være populær i de seneste år. Fordelene ved en sale-leaseback transaktion er, at den giver virksomheden en øjeblikkelig frigivelse af kapi tal, som kan investeres fx i kerneforretningen. Modellen efterspørges typisk af virksomheder, der ønsker at kon vertere ejendommens værdi til arbejdskapital, mens der fortsat bevares operationel kontrol over ejendommen. Investorerne stiller samtidig krav om en længere uopsi gelighed samt en høj kreditværdighed hos den fremtidige lejer for at sikre deres cash flow i aftaleperioden. Fra virk

somhedens perspektiv er der med andre ord tale om en attraktiv mulighed for at rejse kapital, som kan ses som et alternativ til traditionel finansiering. I 2023 frasolgte industrivirksomheden DAFA Group deres hovedkontor i Brabrand, som består af ca. 16.000 m² pro duktion, kontor og lager. DAFA specialiserer sig i produk ter og løsninger til forsegling, beskyttelse og lyddæmp ning. Løsningerne sælges blandt andet både i vind- og byggebranchen. Elcykelfirmaet Promovec solgte deres faciliteter i Lisbjerg i en sale-leaseback, mens COOP solgte deres ferskvare center i Hasselager til en pensionskasse som en del af en porteføljetransaktion. Udvikling trods forhøjede byggeomkostninger Logistikparken Aarhus i Brabrand er fortsat en af de pri mære beliggenheder for industri og logistik i Aarhus på grund af den strategiske placering ved motorvejsnettet. Området huser blandt andre Danske Fragtmænd, Salling Group, Søstrene Grene og Advansor. Virksomheden Nemlig.com er fraflyttet deres faciliteter, hvilket efterla der en topmoderne logistik- og lagerejendom på 38.565 m² tom og til udlejning. Nemlig.com lukker som følge af svingende onlinesalg af dagligvarer, hvorfor aktiviteterne flytter tilbage til varehuset i Brøndby.

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

26

I en tid, hvor det har været svært at få øje på rentabili teten ved nybyggeri, har flere aktører ikke desto mindre vist, at der fortsat er grobund for nybyggede erhvervs ejendomme. En af fællesnævnerne herfor er generelt bæredygtige løsninger i tråd med virksomhedernes mål sætning om at reducere deres CO2-aftryk. Ved opførel sen af ejendommene er der gjort brug af forskellige tiltag såsom solceller, udnyttelse af spildevand, el-ladestan dere og meget mere. I området Logistikparken pågår der fortsat udviklingsar bejder, og i 2024 forventer Scanpipe således, at deres nye lager-, logistik- og administrationsfaciliteter på ca. 1.750 m² står klar. DHL Express (Denmark) udvider også i områ det med en ny terminal, som skal rumme både admini stration og lager. Udbygningen omfatter ca. 6.750 m² og skal forventeligt rumme ca. 40 arbejdspladser, når den er færdig. På længere sigt vil området også huse DSB’s nye værk stedsfaciliteter, hvor vedligeholdelsen af de nye IC5-tog skal foregå. Det mere end 19.000 m² store værksted for ventes at stå klar i 2026. Også i Hasselager, får COOP og Hilton Foods Danmark selskab af outdoor-virksomheden Eventyrsport, som snart flytter deres aktiviteter til det nyopførte hovedkon tor. Hovedkontoret forventes at stå færdigt i 2. kvartal

2024 og vil omfatte mere end 10.000 m², hvoraf ca. 8.200 m² skal anvendes til lager.

Øvrige områder I Hørning, hvor virksomheder såsom Frode Laursen, Antalis og Hørkram har til huse, har Maki, som er Nordens største distributør af legetøj, valgt at slå sig ned og har således opført et nyt domicil som følge af vækst og deraf følgende øget pladsbehov. I Hinnerup, hvor større virksomheder såsom DHL, Freja Transport & Logistik, Bridgestone, GLS og AB Catering lig ger, er sidstnævnte i gang med at udvide deres køl- og frysekapacitet. Udvidelsen forventes færdigopført i som meren 2024. Fortsat lave tomgangsniveauer Tomgangen har været faldende gennem en årrække til et historisk lavt niveau i 2022. Dette skyldes i høj grad, at Aarhus og omegn har et begrænset udbud af erhvervs grunde, som er udlagt til industri- og lagerformål. Siden 2022 er der sket en beskeden stigning, hvor tomgangen aktuelt udgør 1,73% (4. kvartal 2023). Den beskedne stig ning i tomgang kan muligvis forklares ved, at e-handlen generelt har været præget af nulvækst i 2023, omend tomgangen for lager- og industriejendomme fortsat er meget lav i Aarhus og omegn.

Fortsat lavt tomgangsniveau trods marginal forøgelse

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

Note: Tomgang, industri og logistik, Aarhus. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers