Fokusrapport Odense - Colliers Danmark 2024

First page 1 Next page Last page

Colliers’ bud på tendenser i Odenses ejendomsmarked

2024

Fokusrapport Odense

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Indhold Intro

Kontor

Bolig

Retail

Industri og logistik

Transaktioner

Om Colliers

Mød vores eksperter i Odense

Vi har samlet en lang række oplysninger om de største danske vækstcentre som sup- plement til Colliers Markeds- rapport 2024 for Danmark, som giver en detaljeret gennemgang af de væsent- ligste tendenser på investe- rings- og brugermarkedet i den danske ejendomssektor.

Denne delrapport omhandler erhvervsejendomsmarkedet i Odense .

Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aarhus, Aalborg eller Trekant- området, kan du finde vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside: colliers.com/da-dk/research I alle rapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den his- toriske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transaktioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklings områder.

Colliers Danmark | colliers.com | 70 23 00 20

Colliers Markedsrapport 2024 samt alle fokusrapporter er baseret på markedsdata, som Colliers anser som pålidelige. Colliers har bestræbt sig på at tilsikre, at alle oplysninger i denne rapport er både præcise og fyldestgørende, men kan ikke holdes ansvarlig for faktuelle fejl. Publiceret af Colliers. Det er tilladt at citere fra Colliers Markedsrapport 2024 samt nærværende fokusrapport med fuld kildeangivelse. Bemærk, at billeder kan være underlagt ophavsret.

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Kontakt

Har du spørgsmål til selve teksten?

Nikolaj Flamming Trainee, Odense nikolaj.flamming@colliers.com 29 60 31 15

Vil du vide mere om det lokale marked (salg og udlejning)?

Martin Pedersen Senior Director, Odense martin.pedersen@colliers.com 20 45 30 55

Colliers Odense Cortex Park 12, 4. 5230 Odense M 70 23 00 20

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

INTRO

Odense - ambitionernes by

Omfattende byudvikling fortsætter med at præge Danmarks tredjestørste by, hvor både nye og ældre byområder gennemgår markante forandringer. Initiativer indenfor erhvervs- og boligbyggeri har de senere år taget fart, hvilket nu for alvor er begyndt at skinne igennem i byen. Denne dynamik positionerer nu mere end nogensinde før Odense som en storby snarere end blot en stor provinsby.

Fornyelsen af Odense centrum fremstår som et kerne element i byens transformation, hvor udviklingen langs Thomas B. Thriges Gade og færdiggørelsen af det nye H.C. Andersen-museum markerer et vigtigt skridt i ret ning af at forskønne bybilledet med grønne områder og arkitektonisk markante bygninger. Den rekonstrue rede bymidte har løftet bymidtens udtryk, og har øget Odenses tiltrækningskraft, idet betydelige lejere allerede har fundet vej hertil.

ter, der forventes at være vækstdrivere for kommunen i de kommende år. Dette inkluderer robotklyngen, som er Danmarks primære knudepunkt for robotteknologi, og den forestående udvikling i Årslev, hvor åbningen af Odense Dry Port forventes at skabe omfattende mulighe der for en bred vifte af virksomheder. Desuden har Novo Nordisk annonceret planer om at opføre to store fabrik ker ved Tietgenbyen, hvilket vil øge antallet af arbejds pladser markant. Disse initiativer vil samlet set fungere som afgørende drivkræfter for Odenses fremtidige udvik ling. Kontormarkedet er fortsat i fremgang, hovedsageligt ansporet af en rekordhøj beskæftigelse, som har ført til en historisk lav arbejdsløshed. Med etableringen af nye markante virksomheder og et skarpere fokus på moderne arbejdsmiljøer underbygges forventningen om, at denne positive tendens vil fortsætte. I det seneste årti har befolkningstilvæksten i Odense Kommune været betydelig, primært på grund af tilflytnin gen af nye studerende, personer i alderen 30-34 år og ældre over 75 år. Forventningerne til befolkningstilvæk sten i det kommende årti forbliver høje, omend en smule lavere end tidligere. Dog forventes tilvæksten at være drevet af unge børnefamilier. Dette er en yderst gunstig demografisk udvikling for kommunen, da det forventes at have en positiv langsigtet effekt på kommunens øko nomi.

Udviklingen i Odense strækker sig langt ud over bymidten med flere betydningsfulde udviklingsområder og projek-

H.C. Andersens Hus åbnede i sommeren 2021

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Befolkningsudvikling, 2021-2023

Flyttemønstre 1

Tilflytning

Fraflytning

209.078 33% -31% 99% Befolkningstal, 2024

Fødselsoverskudsandel

38%

-26%

16%

-25%

20-24 år

25-29 år

Nettotilflytning

Nettoindvandring

25-29 år

20-24 år

Befolkningstilvækst, 2014-2024 1

Hvem har defineret tilvæksten?

Hvor har befolkningsfaldet været størst?

25-29 år

30-34 år

40-44 år

45-49 år

46% | 5.346

34% | 3.885

-18% | -2.063

-9% | -1.008

Befolkningsfremskrivning, 2024-2034 1

Hvem kommer til at definere tilvæksten?

Hvor vil befolkningsfaldet være størst?

35-39 år

40-44 år

50-54 år

25-29 år

46% | 2.441

44% | 2.358

-39% | -2.064

-26% | -1.387

115.516

3,90% 17% 238.218

Antal beskæftigede

Arbejdsløsheds- rate

med bachelorgrad eller højere

Gns. disponibel årsindkomst

Note: Data for Odense Kommune. 1 Beregnet på basis af total tilvækst i perioden. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Kærvej 39, Odense SØ

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Kontormarkedet i fremdrift

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

I 2023 har kontormarkedet i Odense for mået at opretholde sin stabilitet på trods af usikre markedsforhold og øget for sigtighed som følge af pandemiens på virkning. Nedlukninger, hjemmearbej de og økonomisk usikkerhed førte i 2021 til en historisk høj kontortomgang. Dog har rekordhøj beskæftigelse og en kultur, som værner om den fysiske arbejdsplads, medført, at tomgangsraten er faldet støt i de seneste år.

Brugerefterspørgslen i Odense er koncentreret om kontorlejemål, som skal være funktionelle, fleksible og moderne. Især er interessen for kontorlokaler i flerbru gerejendomme øget betydeligt. Dette skyldes primært, at lejere foretrækker moderne og effektivt indrettede loka ler samt muligheden for at dele fælles servicefaciliteter som fx reception og kantine for at minimere driftsom kostningerne. Selvom ESG endnu ikke har samme indflydelse på mar kedet i Odense som i København og Aarhus, er nogle lejere ifølge forlydender begyndt at efterspørge bære dygtighedscertificerede ejendomme. Dog er det traditi onelle faktorer som beliggenhed, prissætning, effektiv arealudnyttelse og parkeringsmuligheder, der fortsat er nøgleprioriteter for de fleste kontorlejere.

Stærk brugerefterspørgsel holder tomgangen i skak

10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18%

6% 7% 8% 9%

Note: Tomgang, kontor, Odense. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Forventningen er imidlertid, at lejernes fokus på bære dygtighed og ESG vil vokse i de kommende år, da en bæredygtig profil forventes at blive stadig vigtigere for virksomhedernes konkurrenceevne og rekruttering af nye medarbejdere. På længere sigt kan der derfor opstå en vis forskel i lejeprisen mellem certificerede lejemål og dem uden investering i bæredygtige tiltag. Desuden for ventes det, at tomgangen og det opnåelige lejeniveau i den ældre kontorbestand vil komme under pres i takt med, at ESG bliver et mere og mere relevant parameter. I Odense har den seneste tendens været, at videns tunge virksomheder søger ud af Odense centrum. De primære kontorbeliggenheder i Odense er koncentre ret omkring nyudviklede områder, heriblandt Syddansk Universitet (SDU), det kommende supersygehus, Cortex Park og Munkebjerg Park. Beliggenheden ved indfaldsve jene sammenholdt med de omkringliggende vidensbase rede uddannelser på SDU, etableringen af letbanen, og det kommende supersygehus bevirker, at aktiviteten i disse områder vil være en katalysator for vækst i kontor segmentet de næste mange år frem. I Odense centrum er de primære beliggenheder begrænset til få områder, hvor blandt andet området fra centrum, langs Thomas B. Thriges Gade og ned på Odense Havn oplever en fortsat høj efterspørgsel qua den centrale beliggenhed få minut ter fra Odense Banegård. I området har Bygningsstyrelsen indledt byggeriet af deres 31.000 m² nye domicil, der skal rumme 1.600 medarbejdere. Byggeriet har fokus på den

grønne omstilling i en bestræbelse på at holde klimabe lastningen minimal, hvorfor store dele af konstruktionen opføres i og beklædes med træ. De nye faciliteter skal samle otte statslige institutioner, som i dag befinder sig på spredte lokationer i Odense. Byggeriet forventes at stå færdigt i løbet af 2025. Lejeniveauet for primære kontorejendomme har trods den usikre markedssituation vist sig at være stabilt, og det ligger således fortsat på 2022-niveau. Dette skal også sammenholdes med en større stigning i det pri mære udbud, hvilket har virket som et naturligt loft over væsentlige lejestigninger. Lejeniveauet på sekundære beliggenheder har derimod oplevet en mindre nedgang, som kan forklares med den udvikling, der foregår på kon tormarkedets primære beliggenheder, hvor de attraktive placeringer kun bliver mere attraktive. Dermed er der i det seneste år blevet skabt en større kløft mellem de pri mære og de sekundære lejemål. Denne polarisering for ventes at fortsætte i de kommende år. På investeringsmarkedet har forringede markedsvilkår, herunder finansieringsmuligheder, betydet stigende afkastkrav, som dog i 1. kvartal 2024 forventes at have stabiliseret sig. På trods af et stærkt brugermarked har investeringsmarkedet i det seneste år primært været domineret af mindre lokale investorer, mens de instituti onelle og udenlandske investorer har været mere tilbage holdende med at investere i kontorsegmentet i Odense.

Sunde lejeniveauer på kontormarkedet

1.000 1.100 1.200 1.300 1.400

700 800 900

600

19 Primær

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, Odense. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Nørrehus, Ejlskovsgade 13, Odense C

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

ODENSE

Udviklingsområder

1 Munkebjerg Business Park

2 Cortex Park

3 Nyt Odense Universitetshospital

4 Odense Havn (boliger)

5 Bolbro

6 Dalum Papirfabrik

7 Slagteribyen

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Nye kontorområder oplever høj popularitet

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

I Odense M forventes Munkebjerg Business Parks etape 2 at blive igangsat i den kommende tid. Bygningen på ca. 8.000 m² opføres langs Niels Bohrs Allé med parkering i den tilhørende parkeringskælder. Området har marke ret sig som et attraktivt kontormiljø, da det ved etape 1 lykkedes at tiltrække stærke lejere som PwC, Nykredit, Totalkredit og Erhvervshus Fyn. Derudover er Cortex Park også fortsat i hastig udvik ling. Området, som er en del af Campus Odense – et af Europas mest ambitiøse vækst- og udviklingsområder for forskning, uddannelse og erhverv – har de senere år været præget af høj byggeaktivitet. Blandt nuværende lejere kan nævnes Focus Advokater, EY og Alm. Brand Group. Hele Cortex Park forventes fuldt udbygget i 2030 med i alt 200.000 m 2 blandet bolig og erhverv, fordelt på ca. 6.000 arbejdspladser og 1.100 boliger.

Cortex Park, Odense M

Nye markedsvilkår dikterer højere afkastkrav

8,00%

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

Primær

Sekundær

Note: Nettostartafkast, kontor, Odense. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Fortidens fejl kan gentage sig

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Etageboligmarkedet i Odense har fulgt den samme udvik ling som markedet i andre primære vækstbyer uden for København i de seneste år. Der har været en bety delig byggeaktivitet indenfor lejeboliger fra 2017 til 2022, hvilket kan tilskrives gunstige markedsvilkår og stærk efterspørgsel. Denne vækst har ført til stigende tom gangsniveauer i Odense, idet ikke alle – omend de fleste – nybyggede boliger her er absorberet i markedet, ligesom det er tilfældet i andre større vækstbyer. I de seneste to år har markedsvilkårene dog ændret sig, hvilket har med ført en fuldstændig opbremsning i nybyggeriet. Nærmere betegnet er det påbegyndte byggeri af etageboliger i kommunen nu på det laveste niveau i 18 år. Med den for ventede fortsatte befolkningstilvækst i kommunen, især drevet af målgruppen for lejeboliger og de skærpede krav til førstegangskøbere, forventes efterspørgslen på mellemlangt sigt at overstige udbuddet. Dermed genta- Befolkningstilvæksten har på trods af ne gativ nettotilflytning været positiv i Odense, hvilket bevirker en stigende efterspørgsel på boliger. I Odense udgør etagelejeboliger langt størstedelen af den samlede boligbe stand, hvor andelen de seneste år er steget markant. Høje renter og stigende priser på ejerboliger har medført en generel tendens til, at det for førstegangskøbere har været svært at komme ind på markedet. Samti dig har flere i den ældre befolkningsgruppe også set en økonomisk fordel i at leje frem for at eje.

1.375 boliger opført i 2023 (K1-K4)

104.321 nye etagemeter i 2023 (K1-K4)

76 m ² gennemsnits- boligstørrelse

92,4% andel er lejere

9% gennemsnits- tomgang

Note: I de tre nederste faktabokse er der tale om gennemsnitsbetragtninger for etageboligmarkedet i Odense Kommune.

Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

lejerækkehuse muligheden for en bestemt befolknings gruppe, som måske ikke har den økonomiske formåen til at købe et nyopført hus, for at bo i en moderne bolig med de samme positive karakteristika som et hus. Nye prisforventninger på investeringssiden Afkastkravene for boliginvesteringsejendomme har været stigende i løbet af året, men er nu stabiliseret, hvilket har medført, at forskellen mellem købers og sæl gers prisforventninger er blevet mindre markant. Trods et generelt stærkt udlejningsmarked har det høje rente niveau, sammen med øget usikkerhed og historisk høje byggepriser, lagt en dæmper på aktiviteten på investe ringsmarkedet for boligejendomme i 2023. Investorer i Odense har hovedsageligt rettet deres opmærksomhed mod ejendomssegmenter med historisk højere afkast, da belåningsmulighederne her har været mere gunstige. Især har nyopførte boligprojekter været påvirket af de opnåelige belåningsmuligheder og af opførelsesprisen. Det bemærkes dog, at etablerede boligudlejningsejen domme stadig kan handles, hvis pris og afkast er i over ensstemmelse med markedet. De aktive investorer på boligmarkedet har primært været lokale investorer, men der forventes en stigende inte resse fra internationale investorer i Odense i de kom mende år, især med udsigten til generelle rentenedsæt telser og positive tegn på fortsat vækst i kommunen.

Kirkeløkken og Hestegangen, Årslev

ges fortidens fejl fra før byggeboomet, hvor udbudssiden så på, mens efterspørgslen fortsatte med at stige.

Som følge af det kortsigtede overudbud har der været øget fokus på at opføre den ”rigtige” type bolig, hvor beliggenhed igen spiller en afgørende rolle og betragtes som afgørende for succes. Derfor er korrekt fastsættelse af lejen også vigtig, da den øgede udbudsstigning har ført til stagnation i både primære og sekundære lejeniveauer. Derimod har markedet for rækkehuse vist sig at være yderst populært i Odense. Dette skyldes, at rækkehuse ses som en attraktiv erstatning for parcelhuse men med fordelene ved at bo til leje. Desuden åbner nyopførte

Nybyggeri sætter dæmper på de primære lejeniveauer

1.600

1.500

1.400

1.300

1.200

1.100

1.000

19 Primær

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a. for nyopførte boliger på 75-80 m², ekskl. stue- og penthouseboliger, Odense. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

-5,16%

Salgspriser

-1%

48%

Liggetider

Udbud

Note: Udvikling fra 2022K3-2023K3 for ejerlejligheder i Odense Kommune. Kilde: Finans Danmark, Colliers

Fortsat opadgående pres på afkastkravene

6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

19 Primær

Sekundær

Note: Nettostartafkast, boliger, Odense. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

En by i forandring

I Odense er forandringen tydelig, ikke kun i de nye byområder men også gennem udvik lingsprojekter i byens ældre kvarterer. Disse initiativer markerer en omfattende transfor mation, der berører både historiske og moderne dele af byen, og illustrerer en by i løben de udvikling. De nye boligområder frembringer moderne faciliteter og nye perspektiver, mens revitaliseringen af de ældre områder spiller en central rolle i Odenses udvikling. Ved at renovere bygninger, forbedre infrastrukturen og styrke kulturelle tilbud sigter disse projekter mod at genoplive byens kerne og skabe et levende miljø for beboerne.

Odense C Byudviklingen i det centrale Odense har fyldt meget i de seneste år, og der har generelt været fokus på at give midtbyen et markant løft. På Nørrehus har Archiwoo i samarbejde med NIAM, Jesper Thyge Brøgger, Land+ og SWECO skabt visionen for Odenses nye bydel. I de senere år er der arbejdet intenst på planen for omdannelsen med ambition om at opføre et bæredygtigt og moderne bymiljø med boliger, butikker, service- og kontorerhverv. Udviklingen af Nørrehus forventes at omfatte 25.500 m 2 fordelt på bolig og erhverv. Der foreligger endnu ikke oplysninger om projektets tidshorisont. A. Enggaard er i gang med at opføre 800 boliger på grunden, der tidligere er kendt som Slagterigrunden beliggende mellem Ruggårdsvej og Østre Stationsvej. Projektet er døbt Banebyen og omfatter 28.000 m², der forventes opført i løbet af de næste 6-8 år. Odense Havn Kommuneplanen betegner Odense Havn som et højt pri oriteret udviklingsområde med mulighed for opførelse af et stort antal boliger over de næste 10-20 år. A. Enggaard er her i gang med at opføre et af de mest markante bolig projekter i Odense. På Pakhuskajen er de første 65 af 346 lejligheder udbudt til lejere, der vil nyde godt af den attrak tive beliggenhed nær vandet. I løbet af de kommende år skal yderligere seks områder på havnen udvikles med navne som Bryggen, Søkvarteret, Promenadebyen, Byens Ø, Siloøen og Havnegadekvarteret.

Også Ejendomsselskabet Olav de Linde har planer om at opføre nye boliger på arealet ved Havnegade 19 i nærhe den af Pakhuskajen. Vollsmose Vollsmose er et boligområde i den nordøstlige del af Odense beliggende ca. tre kilometer fra centrum. Vollsmose har i dag omkring 10.000 indbyggere med en overvægt af småbørnsfamilier. Den nuværende byg ningsmasse består næsten udelukkende af socialt bolig byggeri, men efter den planlagte områdefornyelse vil Vollsmose blive inddelt i mindre kvarterer, og dermed vil andelen af socialt boligbyggeri blive kraftigt reduceret. Missionen for det nye Vollsmose er at skabe en attraktiv og velfungerende bydel i tæt samarbejde med investo rer og private aktører. Planen for byudviklingsprojektet omfatter blandt andet nedrivning af 1.000 eksisterende almene boliger og opførelsen af 1.600 nye private leje- og ejerboliger. I 2024 er det endnu ikke afklaret, hvor vidt en udvidelse af letbanen, etape 2, bliver aktuel. Bliver udvidelsen vedtaget, vil ruten strække sig fra Korsløkke, fortsætte gennem Vollsmose og ende i Seden. En udvi delse af letbanen vil forbedre infrastrukturen betydeligt og være et stort aktiv for området. Østerbro Østerbro er ligeledes en bydel i udvikling. Odense Kommune har i deres kommuneplan særligt fokus på udvikling af området til både erhverv og boliger. På Østerbro 18-20 går AG Gruppen med overvejelser om at opføre et blandet erhvervs- og boligområde med omtrent 160 lejligheder og enkelte erhvervslejemål i stueetagen.

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Boligbyggeri på Odense Havn

Dalum Dalum Papirfabrik ligger ca. fem kilometer syd for Odense centrum og tre kilometer vest for det kommende supersygehus. Papirfabrikken, der engang lå i området, lukkede i slutningen af 2012. Udviklingen af området er i fuld gang, men Dalum har allerede på nuværende tids punkt positioneret sig som et attraktivt boligområde. Området rummer et stort potentiale med indkøbsmulig heder lige udenfor døren, kort afstand til skoler, et livligt foreningsliv og en bynær placering tæt på motorvejen. De første beboere flyttede ind i april 2023 og ved færdig opførelsen, forventeligt medio 2024, vil området byde på ca. 450 boliger, herunder ejerboliger, lejeboliger, senior boliger samt kontorer. Dalum kraftvarmeværk, som ejes af Fjernvarme Fyn, skal flyttes til en ny lokation, og en ny lokalplan for området er i proces. Området forventes i fremtiden at inkludere boliger. Udover lejligheder forventes det, at plangrund laget giver tilladelse til seks punkthuse, som skal ligge i en vifteformation, som følger landskabet fra nord til syd øst for kraftvarmeværket. Derudover vil der ved indkørs len til det nye boligområde blive etableret et byggefelt til rækkehuse i op til to etager. Bolbro Gartnerbyen i Bolbro ligger en kilometer vest for Odense centrum. Udviklingsplanerne tager udgangspunkt i områ- dets tidligere funktion og inkorporerer grønne veje, par ker og boligområder. Udviklingen af området gik for alvor i gang i 2018, og området er nu ved at udvikle sig til et attraktivt og dynamisk område til blandede formål, der

vil tilføre nye etagearealer på op til 140.000 m 2 . De første beboere flyttede ind i august 2019, og p.t. er godt halv delen af Gartnerbyens i alt 1.900 boliger afleveret med ambitioner om at kunne rumme ca. 3.000 beboere ved færdigopførelsen. Udover leje- og ejerboliger skal området huse andre faci liteter, heriblandt det nuværende supermarked, der alle rede er blevet opført. Industriens Pension har i 2023 færdigopført boligprojektet Trekløveren, som bæredyg tighedscertificeres med DGNB Guld. Projektet omfatter i alt 89 boliger. Gartnerbyen som helhed forventes at stå fuldt udbygget i midten af 2024.

“A. Enggaard er i gang med at opføre 800 boliger på grunden, der tidligere er kendt som Slagterigrunden [...]. Projektet er døbt Banebyen og om- fatter 28.000 m², der forventes opført i løbet af de næste 6-8 år.”

Odense C

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Vestergade 58, Odense C

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Et marked i modvind omend modstandsparat

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

I de seneste år har retailmarkedet i Odense haft svære vilkår, hvor især transformationen af bymidten har ført til en mere tydelig polarisering mellem byens primære og sekundære beliggen heder. Dette afspejles især i de opnåe lige lejeniveauer og tomgangsraterne. Det knap så livlige bybillede med tomme butiksfacader, som odenseanerne for ti den oplever, taler sit tydelige sprog i den faktuelle tomgang på de beliggenheder, som nu i højere grad kan karakteriseres som sekundære.

I lighed med det generelle retailmarked i Danmark er markedet i Odense ikke kun begrænset til fysiske butik ker. Konkurrencen fra en internethandel i fortsat frem gang udgør stadig en trussel for de fysiske butikker, men de fysiske butikker bevarer stadig deres relevans, selvom mange forbrugere foretrækker at handle online. I dag fun gerer den fysiske butik nemlig i højere grad som en ekstra service til forbrugerne, og dette øger kravene til den shop pingoplevelse, som butikkerne kan tilbyde. Det understre ger vigtigheden af den nære kunderelation i detailhandlen, hvilket er et fænomen, som også online-virksomhederne er opmærksomme på. Åbningen af en fysisk butik kan være resultatet af en vellykket online-forretning, hvor virk somhederne ønsker at styrke deres brand ved at etablere en fysisk tilstedeværelse og komme tættere på deres kun der. Dette er en tendens, der er tydelig i Odenses retail

Stigende tomgang på retailmarkedet

6,5%

6,0%

5,5%

5,0%

4,5%

4,0%

3,5%

Note: Tomgang, retail, Odense. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

marked, hvor virksomhederne tilpasser sig det skiftende detailhandelslandskab og forbrugernes præferencer. Byfornyelsen af Thomas B. Thriges Gade har ændret logi stikken i midtbyen. Dette har medført en positiv effekt på efterspørgslen på Fisketorvet, Vestergade og Overgade, hvor højtprofilerede lejere som fx McDonald’s og 7-Eleven har etableret sig. Seneste tilflytter er Kjær & Sommerfeldt vinhandel, som har forvandlet de historiske bankbyg ninger. Der er fortsat ledige lokaler at finde i den nu trans formerede bymidte, men de seneste positive tenden ser tyder på, at aktiviteten i området er ved at tage fart. Modsat har Kongensgade, som historisk har været en populær butiksgade, været hårdt ramt af forskydningen af bymidten, hvilket kommer til udtryk i adskillige tomme lejemål og faldende lejeniveauer. Det forventes, at gaden nu i højere grad henvender sig til de mere nicheprægede virksomheder og mindre lejemål, hvor betalingsfølsom heden er større. I Odense er lejeniveauerne blevet mere ”gade-følsomme”, og afhænger således i stigende grad af specifik beliggen hed på gadeplan, både når det kommer til de primære og de sekundære butikker. Beliggenheden er alfa og omega og således af afgørende betydning for de opnåelige leje niveauer. Især på strækningen langs Vestergade ses de højeste lejeniveauer. Generelt gælder det for de sekun

dære beliggenheder, at lejeniveauet er nogenlunde sta bilt, med undtagelse af Kongensgade. Kommunen er nu i samråd med de lokale erhvervsdrivende i færd med at lægge en fælles slagplan for netop Kongensgade med henblik på at løfte forbrugeroplevelsen og reetablere sammenhængen til den øvrige del af Odenses gågade miljø. Situationen på Odenses investeringsmarked for retail ejendomme har fulgt udviklingen i resten af Danmark i form af en betydelig opbremsning i aktiviteten. De få transaktioner, der har fundet sted i 2023, involverede stort set kun lokale investorer som købere, da de fort sat ser værdien i ejendomme på de bedste placeringer. Priskorrektionen har været mere moderat i dette seg ment, delvist på grund af en mindre nedgang i afkast- niveauet i forhold til andre segmenter.

Stagnerende lejeniveauer på retailmarkedet

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

19 Primær

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, retail, Odense. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Fisketorvet, Odense C - blandet retail, kontor og bolig

Brandts Passage 31, Odense C

Brandts Passage 7, Odense C

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Vestergade 58, Odense C

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Markedet for butiksejendomme i Odense er groft sagt opdelt i to undermarkeder: gågademiljøet i Odense cen- trum og området omkring indkøbsmekkaet Rosengård- centret. Området omkring Rosengårdcentret, som også tæller store IKEA- og Bilka-varehuse, er fortsat særdeles velbesøgt og tiltrækker kunder fra hele regionen. Specielt i Rosengårdcentret er der gennemført succesfulde tiltag med opførelsen af Food Avenue og en opdatering af fæl lesarealer, der har forbedret forbrugeroplevelsen i ind købscentret. I det seneste år har efterspørgslen været stigende efter de store butikker til typisk pladskrævende varer, såkaldte big box-butikker. Der er en tendens til, at disse butikker bliver større og øger deres fokus på både vareudvalg og kundeoplevelser. Samtidig oplever vi en øget diversifice ring af brancherne i disse butikker. Desværre står vi over for en udfordring med anvendelsen af disse områder, da de ofte er underlagt specifikke lokalplaner, der begræn ser dem til udvalgte eller pladskrævende varegrupper, primært for at beskytte bymidten. I praksis fører dette til, at mange lejeansøgninger til disse områder afvises, da deres anvendelse ikke er i overensstemmelse med de gældende planer. Denne situation kalder på en bredere diskussion af den overordnede planlægning og definitio nen af anvendelsen af disse områder.

Brandts Passage 7, Odense C

Stagnerende afkastkrav

7,50%

7,00%

6,50%

6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

Primær

Sekundær

Note: Nettostartafkast, retail, Odense. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

INDUSTRI & LOGISTIK

Hvidkærvej 21, Odense SV

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Industri- og logistikmarkedet er frontløberen

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Industri- og logistikmarkedet i Odense fortsætter sin fremgang, som har været drevet af behovet for øgede varelagre på grund af ændrede forbrugermønstre, hjemtagning af pro duktion og forstyrrede forsyningskæder samt segmentets mindre følsomhed overfor ren teændringer og ikke mindst rekordhøj beskæftigelse. Især har den stigende opmærksom hed på forsyningskæderne ført til, at flere virksomheder søger at identificere og håndtere deres risici ved at øge deres lagerkapacitet og i visse tilfælde hjemtage deres produktion. Samtidig fortsætter væksten indenfor internethandlen, hvilket øger behovet for industri- og logistikarealer, herunder last mile-lagerfaciliteter.

Tomgangen i industri- og logistiksegmentet i Odense var i 2023 fortsat på et lavt niveau, hvilket kan tilskrives den markante brugerefterspørgsel. Dog steg tomgan gen en smule fra et rekordlavt niveau i 2022. I de senere år har tomgangen i Odense primært været koncentreret på ældre ejendomme, der er blevet betragtet som min

dre attraktive på grund af deres forældede karakter og beliggenhed. Det bemærkes dog, at udbuddet af nyop førte og moderne industri- og logistikejendomme har været begrænset i de seneste år, hvilket har bidraget til at opretholde en efterspørgsel selv efter disse ældre ejen domme. Med andre ord vurderes dette underudbud af

Stigende tomgang omend fortsat høj efterspørgsel på logistikmarkedet

Note: Tomgang, industri og logistik, Odense. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

nye lokaler at have forhindret en større stigning i tomgan gen i den ældre bygningsmasse. Hvis lejerne havde haft mulighed for det, ville de formentlig have valgt at flytte til nye lejemål, der bedre imødekommer deres behov. Den stærke efterspørgsel efter industri- og logistikejen domme afspejles også i stigende lejeniveauer, hvilket i høj grad har modvirket værdifaldet som følge af investo rernes stigende afkastkrav. Indtil videre har ESG-faktorer ikke været afgørende for brugerefterspørgslen, men de forventes at få større betydning i de kommende år. Når lejerne begynder at kræve mere klimavenlige ejen domme, vil det presse udlejere og investorer til at imple mentere bæredygtige tiltag. Disse tiltag kan berettige en højere leje, da lejerne opnår besparelser gennem lavere energiforbrug. Dette bidrager til at styrke ejendommens bæredygtige profil og sikre dens langsigtede værdi. Let industri, som typisk er at finde i udkanten af byen, har ligeledes vist sig at være et attraktivt segment af ejen domsinvesteringsmarkedet i Odense. Dette skyldes pri mært den vedvarende høje efterspørgsel efter loka ler tæt på byen, kombineret med en gradvis reduktion i udbuddet som følge af brownfield-udvikling, hvor gamle industriområder omdannes til nye boligområder. Udbud efterspørgselsdynamikken spiller her en afgørende rolle, da efterspørgslen forventes at forblive stabil eller at stige, mens udbuddet forventes at falde.

Stærk brugerefterspørgsel løfter det generelle lejeniveau

550

500

450

400

350

300

250

200

Primær

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, industri og logistik, Odense. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

INDUSTRI OG LOGISTIK - COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Stabiliseret afkastkrav på industri- og logistikmarkedet

4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 9,00% 9,50%

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

19 Primær

Sekundær

Note: Nettostartafkast, industri og logistik, Odense. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

De primære industribeliggenheder er koncentreret omkring motorvej E20 og Tietgenbyen i den sydøstlige del af Odense. Området er attraktivt for mange virksomhe der, da det med sin strategiske placering i forhold til den overordnede infrastruktur gør det nemt at betjene hele landet. Tietgenbyen har formået at tiltrække en række større virksomheder, heriblandt PostNords distributions center, Davidsen Tømmerhandel, Meta og ikke mindst Novo Nordisk. Sidstnævnte har indledt processen med Odense Byråd om at få godkendt et byggeri, der kan få aktiveret et 84 hektar stort byggefelt. Medicinalgigantens ankomst har samtidig medført, at det stort set ikke er muligt at finde ledig erhvervsjord. Derfor er anlæggel sen af et nyt erhvervsområde i Tietgenbyen Nord igang sat, så Odense indenfor de næste par år igen kan udbyde erhvervsgrunde. Odense Havn, tidligere kendt som Lindø Port of Odense, er Danmarks største havn målt på areal. På det enorme område ligger der adskillige virksomheder indenfor grøn udvikling, især vindmøllebranchen. Området er blevet yderst attraktivt for højteknologiske virksomheder, hvor energiudvikling opfindes, testes og produceres. Odense Havn byder på en såkaldt heavy load-kaj, der sikrer unikke afskibningsmuligheder, herunder en topmoderne krankapacitet med 3,9 km kaj, hvor der kan løftes op til 1.200 ton.

Odense Havn vil derudover skabe Odense Dryport, der kan blive Danmarks største logistikhub med op til 500.000 m² logistikareal. Odense Havn har købt det nu lukkede forsøgsgartneri ved Årslev som led i deres grønne omstil ling, og det har til formål at sikre, at havnens større vind mølle- og offshore-kunder har lagerplads tæt på deres produktion. Projektet vil være en vækstmotor for vind mølleindustrien og vil således kunne tiltrække virksom heder, der normalt ikke ville vende blikket mod Odense.

Hvidkærvej 21, Odense SV

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Transaktioner Odense

Større udlejninger

ADRESSE

EJENDOMSTYPE

UDLEJER

LEJER

AREAL, M 2

Nyborg

Industri/logistik

Jansen Ejendomme II

DLF Seeds

6.850

Slipshavnsvej 2

Logos Payment Solutions

Odense SØ

Kontor

Heimstaden l

Hvilehøjvej 20

3.900

Odense C

Retail

ASX 251

Power House Odense

1.450

Vestre Stationsvej 1B

Odense V

Kontor

C Sport & Event

NCT Offshore

1.100

Middelfartvej 228

Ejendomsselskabet Middelfartvej 68. Odense

Odense SØ

Retail

Ørbækvej 111

Direct Import

814

Større handler

ADRESSE

EJENDOMSTYPE SÆLGER KØBER (LAND)

AREAL, M 2

PRIS 1 AFKAST 2

ENERGIMÆRKE

145

Skovsbo

Bolig

Udsyn

Milton Huse

6.200

i.o

Skovsbo Eng 1

FTZ Autodele & Værktøj

Odense SV Industri/logistik

Hvidkærvej 21

Hanssen Stagnum

9.650

i.o

Nyborg

Industri/logistik ARDO

Jansen Ejendomme II

20.800

i.o

Slipshavnsvej 2

Odense S

Kontor

TP Udlejning

Opus Property

5.900

37,5

i.o

Sivmosevænget 2C

Odense C Bolig/retail

Magasin

Bestseller

2.850

i.o

Vestergade 26

Note: 1 Priser angivet i mio. kr. 2 Afkast er angivet som estimerede direkte afkast.

Kilde: Colliers

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Fokus rapporter Fokus

Denne fokusrapport er blot 1 ud af 5 Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aarhus, Aalborg, eller Trekant området, så find vores rapporter for de lokale markeder på Colli ers’ hjemmeside: colliers.com/da-dk/research

I alle fokusrapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den historiske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transak tioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder. Hvis du vil vide endnu mere, så tag kontakt til en af vores lokale eksperter. Du finder kontaktoplysninger i rapporterne og på Colli ers’ hjemmeside.

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Colliers Danmark 360 o services

Vurdering & Rådgivning

Vurdering af erhvervsejendomme, porteføljer og udviklingsprojekter Kommerciel due diligence og køberrådgivning

Udarbejdelse af markedsanalyser og feasibility studier Strategisk rådgivning, fx anbefalinger til strategier for tilkøb og frasalg Bistand til værdioptimering af ejendomme og porteføljer Capital Markets Transaktionsrådgivning i forbindelse med køb og salg af større erhvervsejendomme, porteføljer, udviklingsprojekter og ejendomsrelaterede virksomheder Rådgivning om kapitalfremskaffelse, finansieringsstruktur, sale-leaseback og finansiel restrukturering Strategisk rådgivning om fx investeringsstrategi, portefølje sammensætning, forretningsplan og exit strategi Investering Formidling af investeringsejendomme Selskabsoverdragelse Formidling af grunde, byggeretter og projekter Rådgivning og markedsanalyser Forhandling, kontraktudarbejdelse og due diligence Occupier Services Lejerrådgivning, lokaliseringsanalyser, indgåelse og forhand ling af lejeaftaler Forretningsløsninger, konsulentbistand, kunde- og trans- aktionsledelse gennem Colliers’ internationale netværk Projektledelse, byggestyring, byggeteknisk rådgivning, lease hand-back Arbejdspladsløsninger såsom indretning af kontorarbejds- pladser samt design- og forandringsstyring Strategisk ejendomsrådgivning, fx organisation, strategi og implementering af ejendomsporteføljestyring Retail Erhvervsudlejning Afhændelse af butiksejerlejligheder og kommercielle kapitalandele Afståelse af butikslokaler Markedslejevurdering af butikslokaler Lejerrådgivning, fx rådgivning i forbindelse med arealbehov og lokalisering såvel som lejekontraktsforhandlinger Kontor Rådgivning om udlejning af kontorejendomme, både eksiste rende ejendomme og projekter Rådgivning om optimal arealudnyttelse Værdisætning af korrekt markedsleje Planlægning og håndtering af udlejnings- processer og markedsføringsplaner Kundehåndtering, fremvisninger og forhandlinger af lejekon trakter Industri & Logistik Tilrettelægning af købs- og salgsforløb Udlejning af ledige lokaler Salgs- og udlejningsstrategier Bistand til et smidigt samarbejde og koordinering mellem udlejer og lejer Projektudvikling

Colliers’ mission

Ved at maksimere potentialet i ejendomme skaber vi succes for vores kunder og for os selv

Vi er eksperter: Din succes er vores succes. Uanset hvor du driver forretning, er vi fuldt opsatte på at frembringe ekstraordinære resultater for dig med de helt rigtige ejen domsløsninger. Det, der gør os specielle, er ikke det, vi gør, men måden vi gør det på. Vi tiltrækker og udvikler de bedste i branchen. Vi opfordrer til at tænke og handle anderledes for at skabe resultater. Vi er markedsledende i ejendomsbranchen og kan doku mentere vores succes. Vi arbejder for både vores egen og din fremtid. Vi fortsætter med at sætte ambitiøse mål og opbygge vores virksomhed i et konkurrencedygtigt tempo. På globalt plan har vi planer om at mere end fordoble Colliers’ lønsomhed. Det vil vi gøre ved at øge vores interne vækst med strategiske opkøb, der skaber skalerbarhed, fremmer vores ekspertise og udvider vores service lines.

Læs mere om vores serviceydelser og målsætning på colliers.com, LinkedIn eller ring til Colliers Danmark på 70 23 00 20, hvis du vil i dialog med en af vores eksperter.

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Om Colliers

Global markedsleder Colliers er en førende global rådgiver indenfor erhvervs- og investeringsejendomme. Vi har kontorer i over 60 lande og mere end 19.000 dedikerede medarbejdere, der samarbejder om at yde ekspertbistand til kunder i ejendomssek toren. I mere end 29 år har vores erfarne lederteam, hvoraf en stor del er medejere, leveret et akkumuleret investe ringsafkast på ca. 20% årligt til Colliers’ aktionærer. Da vi har en årlig omsætning på 4,5 mia. dollar globalt og admini strerer ejendomme til en værdi af 98 mia. dollar, er vi i stand til at finde de bedste løsninger for hver enkelt ejendom samt skabe værdi for vores kunder, vores investorer og vores medarbejdere. Colliers International (CIGI) er børsnote ret på NASDAQ og TSX. Hvorfor Colliers? I Danmark er Colliers den absolut største og mest erfarne rådgiver indenfor erhvervs- og investeringsejendomme. Vi er landsdækkende med godt 150 medarbejdere fordelt på kontorer i København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle. Vi stiller med branchens største afdeling for Vurdering & Rådgivning. Det giver vores kunder adgang til den bedste mar- kedsindsigt i alle segmenter og dermed det bedste fundament for rådgivning på tværs af Colliers’ serviceydelser. Vi tager altid udgangspunkt i kundens behov og tænker langsigtet.

Eksperter 19.000

Lande 66

Kvadratmeter under administration 185 mio.

Transaktioner (salg og udlejning) 51.000

Årlig global omsætning $4,5 mia.

Aktiver under administration $98 mia.

Alle tal inkluderer associerede selskaber

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Mød vores eksperter i Odense

INVESTMENT

Martin Pedersen Senior Director

Mathias Grønning Director, Investment

20 45 30 55 martin.pedersen@colliers.com

29 11 76 26 mathias.groenning@colliers.com

Mads Mehl Mortensen Director, Investment

Christian Darum Senior Certified Commercial Real Estate Advisor 20 45 30 60 christian.darum@colliers.com

20 45 30 46 mads.mortensen@colliers.com

Charlotte Holm Certified Commercial Real Estate Advisor

51 60 46 66 charlotte.holm@colliers.com

KONTOR, RETAIL OG INDUSTRI & LOGISTIK

Martin Fuhlendorff Senior Commercial Real Estate Advisor

Nikolaj Flamming Trainee 29 60 31 15 nikolaj.flamming@colliers.com

20 45 35 13 martin.fuhlendorff@colliers.com

KOORDINATORER

Louise Kromann Senior Project Coordinator 23 49 10 98 louise.kromann@colliers.com

Anna Trostmann Hansen Project Coordinator

23 48 98 25 anna.hansen@colliers.com

COLLIERS FOKUSRAPPORT ODENSE 2024

Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Page 9 Page 10 Page 11 Page 12 Page 13 Page 14 Page 15 Page 16 Page 17 Page 18 Page 19 Page 20 Page 21 Page 22 Page 23 Page 24 Page 25 Page 26 Page 27 Page 28 Page 29 Page 30 Page 31 Page 32 Page 33 Page 34

Made with FlippingBook Online newsletter creator