Fokusrapport Trekantområdet - Colliers-2024

First page 1 Next page Last page

Colliers bud på tendenser i Trekantområdets ejendomsmarked

2024

Fokusrapport Trekantområdet

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Indhold

Intro

Kontor

Bolig

Retail

Industri og logistik

Transaktioner

Om Colliers

Mød vores eksperter i Vejle

Vi har samlet en lang række oplysninger om de største danske vækstcentre som sup- plement til Colliers Markeds- rapport 2024 for Danmark, som giver en detaljeret gennemgang af de væsent- ligste tendenser på investe- rings- og brugermarkedet i den danske ejendomssektor.

Denne delrapport omhandler erhvervsejendomsmarkedet i Trekantområdet .

Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aarhus, Odense eller Aalborg, kan du finde vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside: colliers.com/da-dk/research I alle rapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den his- toriske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transaktioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder.

Colliers Danmark | colliers.com | 70 23 00 20

Colliers Markedsrapport 2024 samt alle fokusrapporter er baseret på markedsdata, som Colliers anser som pålidelige. Colliers har bestræbt sig på at tilsikre, at alle oplysninger i denne rapport er både præcise og fyldestgørende, men kan ikke holdes ansvarlig for faktuelle fejl. Publiceret af Colliers. Det er tilladt at citere fra Colliers Markedsrapport 2024 samt nærværende fokusrapport med fuld kildeangivelse. Bemærk, at billeder kan være underlagt ophavsret.

COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Kontakt

Har du spørgsmål til selve teksten?

Lars Klidsbjerg Senior Associate, Vejle lars.klidsbjerg@colliers.com 20 46 70 02

Vil du vide mere om det lokale marked (salg og udlejning)?

René Neesgaard Senior Director, Vejle rene.neesgaard@colliers.com 61 55 18 18

Colliers Vejle Dandyvej 3B 7100 Vejle 70 23 00 20

COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

INTRO

Vækstområdet i midten af Danmark

Trekantområdet 1 og Horsens havde i slutningen af 2023 omtrent 532.000 indbyggere ef ter en befolkningstilvækst på ca. 7% det seneste årti. Tilvæksten er især drevet af den de mografiske udvikling i Vejle og Horsens, men udviklingen har ligeledes været positiv i Kolding, Middelfart og Fredericia.

Samtidig stiger antallet af arbejdspladser i området på grund af beliggenheden centralt i Danmark og den gode infrastruktur. Dette har blandt andet sikret Trekantom rådet en fremragende position indenfor industri samt transport og logistik, og området har i de seneste år været præget af et stort antal erhvervsprojekter. Ud over den gode beliggenhed har den fordelagtige demografiske ud vikling i området sammenholdt med prominente frem tidige udviklingsprojekter medført, at flere investorer søger mod Trekantområdet. I 2023 har vi dog set, at højere byggeomkostninger, sti gende afkastkrav og renter ligesom i de øvrige dele af Danmark har bremset mængden af nybyggeri i Trekant- området. Flere af de store projekter, der blev meldt ud i 2021 og 2022, er i løbet af 2023 blevet udskudt eller helt droppet. Henset til den underliggende vækst i Trekant området tror vi dog, at der er tale om et forbigående fæ nomen. I takt med at markedsusikkerheden mindskes og

renterne sandsynligvis bevæger sig nedad, forventer vi, at nybyggeriet vil være tiltagende i Trekantområdet i 2024.

Den aktuelt lavere byggeaktivitet, og dermed mindre til førsel af nye ejendomme til markedet, er med til at styrke de eksisterende ejendomme, der nyder godt af den lavere konkurrence. Kombineret med en fortsat høj be skæftigelse og en økonomi, der har klaret sig bedre end ventet, oplever disse ejendomme derfor fortsat stigende lejepriser og lav tomgang på tværs af segmenterne. Trekantområdet er et stort trafikknudepunkt, hvor stort set al transport på tværs af Danmark passerer igennem. Vejle, Kolding og Horsens ligger tæt på E45, der er den primære nord-sydgående motorvej i Jylland, mens Fre dericia er strategisk placeret ved E20, den primære øst-vestgående motorvej. Samtidig giver Danmarks næststørste internationale lufthavn i Billund adgang til hele verden.

COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Fortsat stærk befolkningstilvækst i regionen De aktuelle prognoser indikerer en fortsat stabil be folkningstilvækst i Trekantområdet, hvor der frem mod 2033 forventes en vækst på 5% i indbyggertallet, drevet primært af befolkningsfremskrivningen for Horsens og Vejle, hvor befolkningstilvæksten forventes at være hen holdsvis 13% og 8%. Denne forventede vækst tilskrives en stærk nettotilflytning, hvor et øget udbud af arbejds pladser, flere og bedre uddannelsesinstitutioner, en for bedret infrastruktur og attraktive bosætningsområder er væsentlige faktorer. På tværs af de tre største kommuner i området, Vejle, Kolding og Horsens, gør det sig gældende, at det er den ældste del af befolkningen, som tegner sig for den største procentuelle vækst. Derimod er det de unge voksne – altså de 35-45-årige – samt børn under 10 år, der tegner sig for de største nominelle stigninger. Fælles for byerne er, at der er stort fokus på at øge mængden af attraktive boliger, hvilket kommer til udtryk i store udviklingspro jekter i byernes havneområder samt i udviklingen af deres yderområder i form af mange nye udstykninger til parcel- og rækkehuse. Såfremt den nuværende tendens med urbanisering fort sætter, hvorved indbyggere og virksomheder klumper sig sammen i relativt få områder, så er det ikke usandsynligt, at Trekantområdet kommer til at opleve en endnu større befolkningstilvækst end anslået. Ligeledes forventes om

rådet at opleve positive afledte effekter af den stærke ef terspørgsel på arbejdskraft i regionen, som er med til at tiltrække mange nye indbyggere.

Fordelingen af Trekantområdets indbyggere

Middelfart 40.200

Fredericia 52.500 Billund 27.100 Haderslev 55.400 Kolding 94.900 Vejen 42.800 Vejle 121.700 Horsens 97.400

Note: Befolkningstallet (afrundet) for Trekantområdets kommuner samt Horsens Kommune ved udgangen af 4. kvartal 2023. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers 1 Trekantområdet omfatter officielt syv kommuner, nemlig Billund, Fredericia, Haderslev, Kolding, Middelfart, Vejen og Vejle, men denne delrapport dækker kun de tre væsentligste, dvs. Kolding, Vejle og Fredericia. Selv om Horsens ikke officielt er del af Trekantområdet, har vi her taget kommunen med på grund af dets vækstpotentiale og beliggenhed tæt på Trekantområdet.

COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Befolkningsudvikling, 2021-2023

Flyttemønstre 1

Tilflytning

Fraflytning

1% 532.020 29% 70% Befolkningstal, 2023

Fødselsoverskudsandel

-29%

21%

19%

-17%

20-24 år

Nettotilflytning

Nettoindvandring

25-29 år

Befolkningstilvækst, 2013-2023 1

Hvem har defineret tilvæksten?

Hvor har befolkningsfaldet været størst?

75-79 år

55-59 år

40-44 år

45-49 år

29% | 9.856

20% | 6.827

-9% | -2.902

-11% | -3.587

Befolkningsfremskrivning, 2023-2033 1

Hvem kommer til at definere tilvæksten?

Hvor vil befolkningsfaldet være størst?

65-69 år

35-39 år

50-54 år

45-49 år

26% | 6.886

26% | 6.816

-16% | -4.064

-15% | -3.909

281.326

2,58% 9% 260.811

Antal beskæftigede

Arbejdsløsheds- rate

med bachelorgrad eller højere

Gns. disponibel årsindkomst

Note: Data for Trekantområdet og Horsens. 1 Beregnet på basis af total tilvækst i perioden. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Et stærkt kontormarked trods svagere økonomiske udsigter

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

I et år med stigende økonomisk usikkerhed har kontormarkedet i Trekantområdet vist sig at være robust, og tomgangen er ved udgangen af 2023 lavere end i tiden før COVID-19. Trods det stærke brugermarked har pensionskasser og internationale investorer været tilbageholdende med at investere i segmentet, hvorimod de lokale investorer fortsat age rer på interessante investeringsmuligheder.

Efterspørgslen blandt kontorlejerne er forblevet sær deles god i løbet af 2023 særligt drevet af den rekordhøje beskæftigelse, et begrænset ønske om hjemmearbejde samt virksomhedernes ønske om at placere kontorar bejdspladser centralt i Danmark. Samtidig har nybyg geriet i de senere år været moderat, hvorfor Trekant- området fortsat oplever en lav tomgang og stigende le jeniveauer. Begge disse forhold er ligeledes en effekt af stigende inflation og finansieringsomkostninger, der har presset lejeniveauet på nybyggede kontorejendomme

op, hvilket har været med til at holde tomgangen lav på den eksisterende kontormasse.

Brugerefterspørgslen er fortsat rettet mod funktionelle, fleksible, moderne og omkostningseffektive kontorle jemål. Især er efterspørgslen efter kontorlejemål i fler brugerejendomme vokset, hvilket hovedsageligt tilskrives lejerens mulighed for at flytte til lejemål, der er moderne og effektivt indrettede samt muligheden for at minimere driftsomkostningerne via deling af fælles servicefacili

Fortsat lav tomgangsrate for kontorlejemål

12%

10%

Note: Tomgang, kontor, Trekantområdet samt Horsens og Hedensted. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Stærke kontorlejeniveauer

2021

2022

2023

2024

2023-24

1.150

1.200

1.250

1.350

Primær

Kolding midtby

650

700

Sekundær

1.150

1.200

1.250

1.350

Primær

Vejle midtby

650

700

Sekundær

1.000

1.100

1.150

1.250

Primær

Fredericia

600

650

Sekundær

1.150

1.100

1.200

1.275

Primær

Nordlige Vejle

600

650

675

Sekundær

1.100

1.150

1.200

Primær

Kolding udenfor midtbyen

600

675

13%

Sekundær

900

975

Primær

Sydlige Vejle

550

575

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m 2 , ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, Trekantområdet. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

teter, herunder reception, kantinedrift osv. Enkelte lejere er begyndt at efterspørge bæredygtighedscertificerede ejendomme, men vi ser fortsat, at de væsentligste para metre er beliggenhed, prissætning, effektiv arealudnyt telse samt muligheder for parkering. Der er dog en forventning om, at lejernes fokus på bære dygtighed og ESG vil være tiltagende blandt kontorlejerne i Trekantområdet i de kommende år, da en bæredygtig profil i højere grad forventes at have betydning for virk somhedernes konkurrencekraft, både overfor kunder og ved rekruttering af nye medarbejdere. På sigt forventes det derfor, at der kan opstå et vist spænd mellem den op nåelige leje for certificerede lejemål og lejen for lejemål uden bæredygtige tiltag. Samtidig risikerer udlejere med utidssvarende ejendomme at opleve længere tomgang, medmindre lokalerne bliver energirenoveret. Trods et stærkt brugermarked har investeringsmarkedet i det seneste år primært været præget af lokale inve storer, mens de institutionelle og udenlandske investorer har været tilbageholdende med at investere i kontorseg mentet i Trekantområdet. I et år med relativt få større transaktioner kan det kon stateres, at det primært er lokale investorer eller brugere med lange tidshorisonter, der har set mulighederne i Begrænset investeringslyst blandt udenbys investorer

markedet, mens udenbys investorer har bevæget sig mod andre aktivtyper. Der er således også set eksempler på institutionelle investorer, der af strategiske årsager ønsker at afhænde kontorejendomme udenfor landets største byer, herunder i Trekantområdet. Med et 2023 præget af usikkerhed og få transaktioner kan det være vanskeligt at kortlægge, hvor markedet for kon torejendomme befinder sig og er på vej hen. Vi ser imid lertid, at afkastforventningerne er steget og har stabili seret sig, hvilket kombineret med en stigende leje betyder, at de nominelle værdier er forholdsvis stabile. En stigning i tomgangsniveauet vil i vores optik kun finde sted, hvis Danmark bliver ramt af en større økonomisk krise med et deraf følgende væsentligt fald i beskæftigelsen.

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Valget mellem centrum og motorvej Trekantområdet er et populært valg til placering af kontorarbejdspladser som følge af den centrale placering i landet og den gode infrastruktur, der gør det muligt at servicere et stort kundegrundlag og tiltrække arbejdskraft fra et stort opland.

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Vi ser fortsat virksomheder, særligt indenfor rådgivnings branchen, der som følge af ovenstående forhold samt et fokus på omkostningsoptimering ønsker at samle deres kontorer i Trekantområdet. Der er flere, som ser Tre kantområdet som ét marked og derfor samler alle an satte i en af områdets byer fremfor at have kontorer spredt over flere byer. Seneste eksempel herpå er revi sionsfirmaet Deloitte, der har frasolgt deres forretning og ansatte i Esbjerg til konkurrenten BDO for i stedet at opskalere kraftigt i Kolding, hvorfra de i fremtiden vil ser vicere hele Sydjylland. Der er fortsat stor forskel på, hvor højt lejerne vægter en central placering tæt på byliv og med gode muligheder for offentlig transport fremfor en placering ved motor vejen, hvor flest mulige ansatte og kunder får minimal pendler- og transporttid. Undersøgelser viser, at netop

transporttid til arbejdspladsen er blandt de faktorer, som er mest afgørende for, hvorvidt medarbejderne ønsker at arbejde hjemmefra. Mange virksomheder søger derfor ofte at placere sig mest strategisk i forhold til deres an sattes bopæl. Endvidere ses det oftere, at virksomheder efterspørger gode muligheder for offentlig transport, da dette indgår som en del af deres ESG-profilering. Uanset om der er tale om en placering i centrum eller tæt på motorvejsnettet, ser vi, at der er få store ledige kon torlejemål i Trekantområdet. Virksomhederne, der søger store lejemål på mere end 1.500 m², er derfor ofte nødt til at gå i dialog med lokale udviklere om opførelsen af nyt kontor. Lokale udviklere, der ønsker at opføre konto rejendomme, er der til gengæld flere af i alle byerne, og disse er, selv i usikre tider, klar til at indgå aftaler med de attraktive lejere.

DLGs domicil i Fredericia (foto: Rozbeh Zavari og PLH)

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Toldbodvej 2, 7100 Vejle

Vejle Dandy Business Park, der ligger nord for Vejle, er en stor erhvervsklynge bestående af otte moderne kontorejen domme, som huser ca. 200 virksomheder og 1.100 med arbejdere indenfor videnstunge brancher. De senest til komne kontorhuse er Nordhuset og AI Innovation House, der begge stod klar til indflytning i 2021. Nordhuset er et 4.500 m² stort rådgiverhus, der har belig genhed med facade ud til motorvej E45, og blandt andet har Colliers, Skov Advokater samt Martinsen Rådgivning & Revision som lejere. AI Innovation House huser om kring 20 digitale virksomheder fordelt på fem etager og ca. 5.000 m². Fælles for husets lejere er, at de har fokus på fremtidens teknologier, herunder kunstig intelligens, extended reality og robotteknologi. Herudover har man netop igangsat opførelsen af endnu et kontorhus i parken, Tech House, der med et tilsva rende areal på 5.000 m² skal være et hybridhus indehol dende lejere indenfor tre af de innovationsmiljøer, som Dandy Business Park satser på, nemlig Green Tech, Food Tech og virksomheder indenfor IT og AI. I det nordlige Vejle er der ligeledes placeret flere kon tordomiciler i erhvervsparken Exxit 59, hvor M+ Ejen domme i 2022 har opført et 3.700 m² stort nyt ho vedkontor for fødevareselskabet Good Food Group. Herudover har M+ Ejendomme i 2023 indgået en aftale med ingeniørfirmaet DRIAS om at konvertere et 1.000

m² stort showroom til et moderne kontordomicil med facade ud til motorvej E45.

I det centrale Vejle er kontorejendommene generelt centreret omkring havnen, herunder særligt i området kendt som Havneparken, der fortsat er en populær pla cering for virksomheder, der ønsker en placering tæt på offentlig transport. I slutningen af 2023 har den lands dækkende idrætsorganisation DGI købt et kontorhus på 3.300 m² i Havneparken, hvortil man vil rykke foreningens landskontor, efter at man har gennemført en gennemgri bende renovering. Ved udgangen af 2023 blev det efter længere tids kamp ligeledes afgjort, at Vejle bliver tildelt offentlige midler til oprettelsen af et nyt universitet med fokus på IT- og STEM-uddannelser i Trekantområdet. Vejle Kommune har indgået et samarbejde med Syddansk Universitet, og deres fælles planer indebærer etableringen af SDU Vejle med otte uddannelser indenfor ovennævnte områder og med plads til ca. 1.500 studerende. Den præcise placering af universitetet er fortsat uafklaret, men det er offentligt meldt ud, at man arbejder på en placering i midtbyen tæt på offentlig transport. I Billund, omtrent en halv times kørsel vest for Vejle, ud vider en af regionens største virksomheder, LEGO, deres kontorkapacitet kraftigt i disse år. I løbet af 2022 flyttede ca. 2.000 af koncernens ansatte til et 54.000 m² stort cam pusområde beliggende centralt i Billund. Dette følges op

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

med yderligere to campusser på henholdsvis 46.000 m² og 43.000 m², som forventes at være klar til ibrugtagning i henholdsvis 2025 og 2027. Horsens Horsens har modsat de øvrige byer aktuelt ingen større kontorklynge langs motorvejen, da de fleste kontorer er be liggende centralt i bymidten eller i den sydlige del af byen. I disse år arbejdes der dog på udviklingen af Business Park Bygholm, der er placeret i den nordvestlige del af Horsens tæt på motorvej E45. Erhvervsområdet skal efter planen udvikles med en række kontordomiciler, showrooms og lignende, og de første domiciler er allerede opført. Det mest markante kontordomicil er på knap 6.000 m² med plads til 150 medarbejdere. Her flyttede Hybel og M+-koncernen ind i starten af 2023. I området er en anden lokal virksomhed, Multicheck, i gang med at opføre et kontordomicil på 4.200 m², der forventes at stå fær digopført i løbet af 2024. Området har fortsat flere ube byggede grundarealer, som over en årrække forventes at blive solgt og udviklet.

mens man i slutningen af 2022 flyttede 1.000 med arbejdere fra Horsens Rådhus, Ungdomscentret og Jobcentret til VIA’s tidligere ejendom i det nordlige Horsens. I slutningen af 2023 blev det offentliggjort, at Sydøstjyllands Politi i 2026 støder til i det 44.000 m² store ejendomskompleks, der herefter udgør en af byens største kontorarbejdspladser. I det sydlige Horsens opføres et stort parkerings- og op ladningscenter benævnt Recharge City (se nærmere be skrivelse under afsnittet om industri og logistik), der udover parkering, ladeløsninger, hotel, restauration mv. også udbyder nyopførte kontorlejemål i varierende størrelser. Formålet hermed er at kunne tilbyde kon torfaciliteter helt tæt på motorvejen, hvilke der er få af i Horsens sammenlignet med byer som eksempelvis Vejle og Kolding. Kontorfaciliteterne opføres med mål om op nåelse af DGNB Guld-certificering. Lidt længere oppe ad motorvej E45 opfører DSV deres nye logistikcenter med et samlet areal på omkring 300.000 m², hvoraf de 18.000 m² er kontor. Projektet, der forventes færdigopført i 2. halvår af 2024, tilfører således også et stort antal kvadratmeter til den samlede kontor masse i Horsens.

I de senere år har Horsens haft gang i en større rokade, hvor uddannelsesinstitutioner er flyttet til centrum,

Dandy Business Park, Vejle

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

profilerede lejere, såsom Nordea, BDO, Danske Bank og Andersen Partners, har kontorer i området.

Området omkring Skovvangen er et af de kontorom råder, der har gennemgået en stor udvikling i de seneste år. Der er her opført flere nye kontorbygninger, eksem pelvis Ingeniør’nes nye domicil fra 2022, hvor Jyske Bank også er flyttet ind. I 2021 blev et nyt kontordomicil på 1.875 m² færdigopført, hvor Lån & Spar samt Bredana Axcite lejer sig ind. Udover de allerede opførte konto rejendomme er der fortsat et par byggefelter, hvor der kan opføres yderligere domiciler. På en af Koldings store indfaldsveje er en af byens største virksomheder, Nic. Christiansen Gruppen, i gang med at opføre et nyt kontordomicil på ca. 9.500 m² fordelt på fem etager. Domicilet, der udtryksmæssigt opføres med di rekte reference til det tidligere domicil på grunden, er et moderne DGNB-certificeret kontorhus med blandt andet uddannelsesfaciliteter og et stort showroom. Domicilet forventes at være klar til indflytning i november 2024 og skal huse omkring 200 medarbejdere fra koncernen. Tæt på motorvejen i det nordlige Kolding udvidede Danfoss i 2022 deres Campus Kolding med 5.600 m², og lokationen huser nu 350 af virksomhedens medarbejdere fra Kolding og Vejle. Ved motorvejsafkørsel syd har Schou Company i 2023 opført en logistikejendom på 100.000 m², og koncernen går med planer om at opføre et nyt ho vedsæde i forbindelse med logistikprojektet. Planerne

Ved udgangen af 2023 var der flere ledige kontorlejemål i Horsens end i de øvrige byer i Trekantområdet, blandt andet også et par større kontorlejemål. Det vurderes dog, at der er tale om et midlertidigt fænomen drevet af et sammenfald af, at et par større nyopførte kontorejen domme med ledige lejemål er leveret i 2023, ligesom der er lejemål, der er fraflyttet i forbindelse med færdiggø relsen af netop disse kontorer. Kolding Beskæftigelsen i Kolding er, som for de øvrige byer i Tre kantområdet, stærk, og kontorer i Kolding er meget ef terspurgte grundet byens fordelagtige beliggenhed. Bymidten og området nord for Kolding er vigtige er hvervsknudepunkter med mange kontorarbejdspladser. Nord for Kolding er aktiviteten centreret omkring en række forskellige domiciler og erhvervshuse, mens knude punktet i bymidten ligger ved havnen og i området kendt som Design City. I bymidten er kontorhusene generelt ka rakteriseret ved at være flerbrugerhuse, og mange højt 4% 5% 6% 7% 8% Gennemsnitsafkastniveauer, kontorejendomme

Primær

Sekundær

Note: Nettostartafkast, kontor, Trekantområdet. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Bemærk, at niveauerne er gennemsnit for hele Trekantområdet, og der kan derfor være afvigelser for de enkelte byer. Kilde: Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

for det kommende domicil omfatter kontor og show- rooms, som samlet forventes at andrage i alt 12.000 m².

En af Fredericias største virksomheder, Energinet, ar bejder aktuelt på en udvidelse af sit eksisterende kontor, der er beliggende i Erritsø ud til motorvej E20. Udvidelsen påbegyndes i sommeren 2024 med forven- tet færdiggørelse ved udgangen af 2026. Herved udvides Energinets hovedsæde med mere end 25.000 m², og der tilføjes 900 kontorpladser til lokationen. Byggeriet, der planlægges opført til en DGNB Guld-certificering, opføres af NCC som totalentreprenør. Få kilometer øst for Fredericia, lige på den anden side af Lillebælt, skal NCC i en anden totalentreprise opføre et 12.400 m² stort kontorbyggeri på havnefronten i Mid delfart. Byggeriet, der opføres for Selfinvest, består af tre kontor- og erhvervsbygninger, som skal rumme om kring 800 arbejdspladser. Heraf skal en stor del anvendes af bygherren selv samt dennes tilknyttede virksomheder, men der bliver ligeledes plads til eksterne lejere. Byggeriet er første etape i havneprojektet Kabelbyen, der samlet forventes at løbe op i nærheden af 1 mia. kr. Det er byg herrens ambition, at byggeriet opnår DGNB Guld- og DGNB Hjerte-certificering, og at de nye kontorer står klar til indflytning i foråret 2026.

Fredericia Fredericias primære kontorbestand er placeret i en klynge ved motorvejen tæt på Lillebæltsbroen, hvor der ligger flere domicilejendomme og flerbrugerhuse. Af vel kendte virksomheder i dette område kan nævnes DLG, Monjasa, Electrolux og Energinet. Det primære alternativ til en motorvejsplacering er en placering i Kanalbyen på havnefronten i Fredericia, hvor det første store kontorbyggeri, Port House, allerede er opført, mens flere forventes at komme til over en år række. Kanalbyen dækker havneområdet, der tidligere var kendt for sin tunge industri, og udvikles i et sam arbejde mellem Fredericia Kommune og Realdania. Området, der efter fuld udvikling forventes at rumme et stort antal boliger og arbejdspladser, har i en længere pe riode haft flere storparceller i udbud, som endnu ikke er blevet solgt. Området rummer dog et stort potentiale, som sandsynligvis løbende kan realiseres, når markeds udviklingen tilsiger det.

Port House, Fredericia

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Et år med lav transaktions aktivitet trods et stærkt udlejningsmarked

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

De udenlandske investorer, der i de foregående år har haft stor appetit på boligejen domme i Trekantområdet, stillede sig i 2023 på sidelinjen, hvilket medførte et fald i transaktionsvolumenen i segmentet. Udviklingen tilskrives dog primært den gene relle markedsudvikling i Danmark og globalt og er således ikke et udtryk for en negativ udvikling i Trekantområdet, der fortsat oplever befolkningsvækst, stigende lejepriser og et godt udlejningsmarked.

I alle byerne i Trekantområdet, herunder også Horsens, har der i det seneste årti været et stort fokus på at skabe attraktive bosætningsområder i byernes centrum tæt ved vand og byliv. Vi har derfor i alle byer set, at der er skudt mange ejer- og lejelejligheder op, særligt i områ derne omkring byernes havnemiljøer, hvilket har sat et væsentligt præg på bybilledet. Formålet med udviklingen har været at tiltrække flere be boere til centrum for at skabe fortætning og dermed sikre nogle endnu mere levende bymidter. Efterspørgslen på de nye bynære etageboliger har været særdeles god, og langt størstedelen af de opførte projekter har derfor været en succes. Det er dog ikke alene i bykernerne, at udviklingen har været stor. I byernes yderområder er der over de seneste år opført et stort antal rækkehusprojekter, og udvik lingen fortsætter trods de ændrede markedsvilkår, dog i et lidt langsommere tempo. Rækkehusene har oplevet stor investorefterspørgsel i de seneste par år, drevet blandt andet af den popularitet, de har hos lejerne. Ræk kehusene har den fordel, at de appellerer til mange al dersgrupper og familiesammensætninger, hvilket sikrer en høj udlejningssikkerhed og stabile lejepriser i Trekant- området.

Lejemarkedet er for mange blevet endnu mere attraktivt i takt med en hastigt voksende ejerboligbyrde samt et ønske om fleksibilitet. Kombineret med den stærke befolk ningstilvækst i området og den begrænsede igangsætning af yderligere boligprojekter forventer vi derfor, at udlej ningsmarkedet vil forblive stærkt i de kommende år med stabilt stigende lejepriser og lave tomgangsniveauer. Når vi om et par år ser tilbage på markedet netop nu, så kan det vise sig, at en midlertidig opbremsning i ud viklingen af boligprojekter i Trekantområdet måske var sund nok. Der er i de seneste år tilført mange etagemeter til boligmarkedet, og på kort sigt kan man derfor vurdere det som hensigtsmæssigt, at lejemarkedet for en stund får lov at absorbere de mange nye lejeboliger, særligt hvad angår etageboliger i byer som Horsens og Kolding. På længere sigt er vi dog overbeviste om, at projektudvik lingen igen vil tage til, da Trekantområdet er begunstiget af befolkningstilvækst, blandt andet som følge af en fortsat urbanisering, hvor folk søger mod de større byer. Der vil derfor løbende være behov for yderligere boliger i Trekantområdet, og det kan ikke afvises, at den aktuelle stilstand kan give nogle interessante muligheder for ud viklerne på sigt, såfremt der kommer en boligmangel som følge af den svagere pipeline.

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Et år med tilbageholdenhed blandt de udenlandske investorer

1.146 boliger opført i 2023 (K1-K4)

Trods det stærke udlejningsmarked har et stigende ren teniveau og generel usikkerhed på investeringsmarkedet betydet, at antallet af handler med boligejendomme i 2023 har været begrænset sammenlignet med de senere år. Investorerne, både dem på købs- og salgssiden, har i årets løb udvist stor tålmodighed og afventet en retning for investeringsmarkedet. På sælgersiden er det få, som har oplevet nævneværdige udfordringer med deres investeringer, blandt andet på grund af det stærke udlejningsmarked i Trekantom rådet. Mange af de investorer, der går med salgsover vejelser, har således en forhåbning om bedre tider, hvorfor de er tilbageholdende med at sælge til de nu værende priser. På købersiden har man derimod taget det nye prisniveau til sig, og særligt de udenlandske in vestorer, der indtil midten af 2022 havde stor appetit på boligejendomme i Trekantområdet, har nærmest ikke været til stede i 2023. Investeringsmarkedet for boligejendomme i Trekant området har i det seneste år derfor været overladt til de lokale investorer, der fortsat har ageret på interessante investeringsmuligheder. Investeringsvolumenen i disse handler er dog typisk lavere, og i et år med få investe ringer fra internationale og institutionelle investorer har vi derfor set et fald i den samlede investeringsvolumen. Baseret på vores erfaringer og konkrete dialoger med in vestorer er vi dog sikre på, at de udenlandske og institutio nelle investorer ikke er færdige med Trekantområdet, når det kommer til investeringer i boligejendomme og -pro jekter. Trekantområdet tilbyder fortsat alt det, som inve storerne indenfor boligsegmentet efterspørger, nemlig befolkningstilvækst, høj beskæftigelse og erhvervsvækst, attraktive byer og bosætningsområder samt stabilt sti gende lejeniveauer og en generelt lav tomgang. Med en forventning om en faldende rente i 2024, og med sælgere der forstår det nye prisniveau, så tror vi på, at de internationale investorer vil vende tilbage. Vi forventer derfor at se flere handler med boligejendomme, da kø berne og sælgerne efterhånden er ved at nærme sig hin anden på prissætning i forhold til 2023.

93.794 nye etagemeter i 2023 (K1-K4)

82 m ² gennemsnits- boligstørrelse

93,7% andel er lejere

9,1% 1 gennemsnits- tomgang

Note : I de tre nederste fakta- bokse er der tale om gennem- snitsbetragtninger for etage- boligmarkedet i Trekant- området. 1 Udregnet som et vægtet gen nemsnit for Fredericia, Horsens, Kolding, Middelfart og Vejle.

Kilde : Danmarks Statistik, Colliers .

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Domhusparken 2-16, Kolding

Stærke lejeniveauer på boligmarkedet

1.000 1.100 1.200 1.300 1.400 1.500 1.600

800 900

Primær

Sekundær

Note: Det gennemsnitlige lejeniveau fordelt på primære og sekundære boliglejemål, Trekantområdet. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Bemærk, at niveauerne er gennemsnit for hele Trekantområdet, og der kan derfor være afvigelser for de enkelte byer. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

rentestigninger i 2022 og 2023, som ikke har haft nogen væsentlig effekt på boligpriserne, oplever nuværende og kommende boligejere, at ejerboligbyrden er steget markant i de senere år. Omvendt har lejeboligbyrden i Horsens, Vejle og Kolding stort set været uændret siden 2020, hvor de høje lønstigninger har kunnet kompensere for de stigende lejepriser. Den uændrede lejeboligbyrde i perioden er endvidere et resultat af det midlertidige loft over huslejestigninger, der blev indført i 2022, hvor infla tionen nåede historiske højder. Historisk set har en stigning i ejerboligbyrden typisk medført, at efterspørgslen på lejeboliger er tiltaget, da særligt førstegangskøbere har svært ved at komme ind på ejerboligmarkedet. Med færre potentielle købere kan ejerboligmarkedet derfor muligvis komme under pres i 2024, hvis renterne ikke falder i nævneværdigt omfang. Aktuelt er der dog i markedet konsensus om, at vi vil se et rentefald. Såfremt den nuværende situation med høje ejerboligpriser og renter fortsætter, vil det være til fordel for udlejerne af boligejendomme, da de bedste og mest eftertragtede lejeboliger muligvis kan opleve reelle leje stigninger som følge af højere efterspørgsel og faldende udbud.

En voksende ejerboligbyrde udfordrer et ellers stabilt ejerboligmarked På landsplan har vi længe set en generel tendens til, at flere ønsker at bo til leje fremfor at eje. Denne tendens har også har gjort sig gældende i Trekantområdet i de senere år, blandt andet som følge af en tiltagende ejer boligbyrde. Trekantområdet oplevede som de øvrige dele af landet en generel stigning i priserne på ejerboliger i kølvandet af coronapandemien. Kombineret med de historistisk høje

Voksende ejerboligbyrde i Trekantområdets byer

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

0% 5%

Horsens

Vejle

Kolding

Ejerboligbyrde

Lejeboligbyrde

Note: Lejeboligbyrden angiver andel af husleje i forhold til indkomst, mens ejerboligbyrden angiver andelen af ejerboligomkostninger i forhold til indkomst. Indkomsten er her baseret på den gennemsnitlige disponible husstandsindkomst for beboere i rækkehuse og lejligheder opført efter 1992. Lejeniveauerne er baseret på gennemsnitsbetragtninger for boligudlejningsejendomme underlagt fri markedsleje. Frasalgsprisen er ligeledes baseret på gennemsnitsbetragtninger. Beregningerne er baseret på en bolig med et areal på 80 m². Der antages et annuitetslån med 80% realkreditlån og 10% banklån. I beregningen af ejerboligbyrden medtages beløbet til afdrag, og der tages højde for vedligeholdelse og ejeromkostninger. Lejebolig- såvel ejerboligbyrden er opgjort ultimo for årene 2021, 2022 og 2023. Kilde: Finans Danmark, Danmarks Nationalbank, Danmarks Statistik, Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Trekantområdets byer er i fremdrift, hvor nye byområder løbende skyder op

De forskellige byer i Trekantområdet er alle inde i en god udvikling med mange nye byområder, der skal understøtte byernes attraktivitet og fortsatte befolkningstilvækst. Udviklingen af nye boligområder finder især sted ved havnefronterne, hvor adskillige boligbyggeprojekter allerede er opført, mens flere er undervejs. Hertil kommer et stort antal rækkehusprojekter specielt i byernes yderområder, hvilke har været med til at gøre byerne større i de senere år.

Vejle På den tidligere posthusgrund i Vejles bymidte opføres det nye bykvarter Gammelhavn, der er et af de største byggeprojekter hidtil set i Vejle. Kvarteret opføres af ud viklingsselskabet NPV, der i 2023 påbegyndte byggeriet af første etape i samarbejde med AkademikerPension, efter at projektet har været mange år undervejs. Den første etape indeholder tre etageboligejendomme med i alt 163 boliger samt fem sammenbyggede bolig ejendomme med i alt 360 såkaldte ”micro living”-boliger. Den anden etape indeholder en 4.000 m² stor dagligva rebutik, et parkeringshus med 700 p-pladser samt yder ligere 120 boliger, mens den tredje og afsluttende etape

tæller fem boligejendomme med omkring 230 lejligheder samt flere butiks- og cafélejemål. Efter planen skal den samlede karré på i alt 82.000 m², med en 9.000 m² stor bypark i midten, stå færdig i 2027. PensionDanmark er i samarbejde med Nordstern i gang med at færdiggøre 138 bæredygtige lejeboliger og en dagligvarebutik fordelt på tre bygninger nær Campus Vejle. Det DGNB Guld-certificerede byggeri forventes at stå færdigt i efteråret 2024. Ny Rosborg bliver Vejles nye bydel blot 1,5 km fra Vejle centrum. Området er inddelt i flere holme, herunder Nordholmen, som forventes at bestå af 250-300 boliger

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

i grønne omgivelser, og Rosborg Ø med 600-650 almene boliger og en blanding af funktioner og udtryk. Endelig vil holmen Trædeballe Banke ved sin færdigopførelse byde på 100-150 boliger, og ved fuld udbygning forventes by delen at give plads til ca. 5.000 beboere. Ifølge den op rindelige tidsplan forventes de første byggerier at stå færdige i 2025-2026, men de aktuelle markedsforhold kommer måske til at ændre dette. Der udvikles i Vejle ligeledes rækkehusprojekter i stort omfang i forstadsområderne, hvor blandt andet pro jekter som Astrids Have i Tirsbæk Bakker, Skovhusene i Mølholm og Degnesvinget i Grejs kan fremhæves. Kolding Riberdyb/Holmsminde er et byudviklingsprojekt ved Kolding Å i det centrale Kolding. Det er et af de stør- ste bynære projekter, og der forventes at blive udviklet ca. 38.000 etagemeter byggeri til blandede bolig- og erhvervsformål, blandt andet etageboliger, café, of fentlige uddannelsesinstitutioner og kontor. Den nær- mere fordeling af de enkelte anvendelser er endnu ukendt, omend der forventes en betydelig overvægt af etageboliger i varierende størrelser.

Efter planen er det AP Pension, der skal stå for udvik lingen af området, men de har offentligt meldt ud, at de muligvis skrinlægger projektet, da projektets rentabilitet er udfordret af stigende byggeomkostninger og ændrede markedsvilkår. Af samme årsag har Kolding Kommune godkendt en forlænget frist for overtagelse af arealerne på Riberdyb indtil slutningen af 2024. Et andet stort og omtalt byudviklingsprojekt i Kolding er Marina City, som er en bydel, der planlægges etableret på sydsiden af Kolding Fjord. De oprindelige planer in deholder et bolig- og havnemiljø med ca. 350 boliger, og boligerne forventes at blive en kombination af ejer- og lejelejligheder samt almene boliger. Projektet er ud skudt flere gange, og det er derfor endnu uvist, hvornår et eventuelt byggeri igangsættes. Kløverhaven, som ligger i samme område, består af fire nyopførte etageboligejendomme med i alt 152 lejebo liger udviklet af Heimstaden. Første etape stod færdigt i december 2022, mens anden etape blev indflytningsklar i løbet af 2023. Endeligt har AP Pension opført bebyg gelsen Fjordengen i området. Fjordengen består af 29 bo liger fordelt på rækkehuse og etageboliger.

Stigning i afkastkravene for boligejendomme

Primær

Sekundær

Note: Nettostartafkast, boliger, Trekantområdet. Niveauet for 2024 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Bemærk, at niveauerne er gennemsnit for hele Trekantområdet, og der kan derfor være afvigelser for de enkelte byer. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Fredericia I Kanalbyen, også beskrevet i afsnittet om kontor, er der opført adskillige nye boligprojekter, og flere projekter for ventes at skyde op i de næste mange år. Blandt andet er AP Pension i 2023 blevet færdige med projektet Ca rolinelunden, der rummer i alt 143 lejeboliger. Projektet består hovedsageligt af lejligheder, men indeholder der udover et antal rækkehuse og byhuse. Der har været stor interesse for lejeboligerne, og udlejningen af de mange nye lejligheder er derfor gået rigtig godt. Af andre nyopførte boligprojekter i Kanalbyen kan nævnes Promenaden, opført af Bach Invest, som er et etagebyggeri med 56 ejerlejligheder med havudsigt samt en stueetage indrettet til butikker og caféer. Herudover findes projektet Bådhusene, et etagebyggeri med 72 leje boliger, der blev færdigopført i 2021.

I modsætning til de udfordringer og forsinkelser, der har ramt de store byudviklingsprojekter med etageboliger i centrum, så er udviklingen af byens yderområder gået stærkt i de senere år. Her er der opført mange række husprojekter. Særligt i den sydlige bydel Vonsild har der været stor udviklingsaktivitet, og flere projektudviklere enten har eller vil opføre rækkehuse her, heriblandt Birch Ejendomme, 1927 Estate samt den lokale udvikler Pierre Ejendomme. Kolding Kommune har ligeledes store ambitioner for den nordlige del af Kolding i området omkring Nr. Bjert, hvor flere udviklingsprojekter er i gang, mens der samtidig pågår udvikling af yderligere lokalplansområder. Samlet set planlægges der opført op imod 1.000 boliger i om rådet, hvor det væsentligste projekt drives af Stender: et projekt indeholdende 650 boliger, som er beliggende vest for indfaldsvejen Fynsvej.

Kanalbyen, Fredericia (Carolinelunden). Foto: NRE Group

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

I Erritsø, en sydlig forstad til Fredericia, har Birch Ejen domme opført 134 lejeboliger, som stod klar til ind flytning i første del af 2023. Endvidere har JS Bolig opført boligprojektet Kobbelhave i det nordlige Fredericia med udsigt ud over Lillebælt. Kobbelhave byder på i alt 105 to- og treværelseslejligheder, hvor sidste etape stod klar til indflytning i marts 2023. I udkanten af Fredericia stod projektet Skovhusene lige ledes klar til indflytning i 2023. I projektet, der består af 41 vinkelhuse i naturskønne omgivelser, har der været et stort fokus på bæredygtighed med flere grønne initia tiver, der skal sikre projektet en DGNB Guld-certificering. I en anden forstad til Fredericia, Taulov, skyder senior fællesskabet Rømers Park op. Rømers Park består af otte punkthuse med 88 boliger og har stort fokus på senior venlighed. Bebyggelsen forventes at være klar til ind flytning i løbet af 2024. Horsens Området omkring den nordlige del af Horsens Havn har historisk været brugt til tung industri, men området har over de seneste ti år gennemgået en stor transfor mation, hvor mange nyopførte etageboligprojekter har skabt et nyt byområde i Nordhavnen. De første færdig- opførte bygninger var Geiserne, opført af CASA (nu Nordstern), som er to etagebygninger på henholdsvis syv og ni etager med i alt 40 boliger. M+ har endvidere i samarbejde med Nordstern opført Pakhusene med 53 lejelejligheder, som stod indflytningsklar i slutningen af 2020. I Nordhavnen, også kendt som Honnørkajen, har flere udenbys investorer ligeledes markeret deres tilstedevæ relse, hvor blandt andet Heimstaden har opført projektet Havnehusene, som består af 94 lejeboliger, mens Core Bolig har opført 95 boliger. Ligeledes har Koncenton i 2022 fået opført 78 lejeboliger i området med boliger i va rierende størrelser, og med en exceptionel beliggenhed ned til vandet. I samme område har AG Gruppen i 2023 endvidere købt et grundareal på ca. 10.000 m², der er kendt som Hav neøen. Der har i flere år været planer om at etablere et højhus på grundarealet, der er beliggende helt ud til kajen, og det er det projekt, som AG Gruppen nu over vejer at føre ud i livet.

På Emilies Plads ikke så langt fra havnen arbejder en lokal udvikler på at igangsætte opførelsen af et boligprojekt indeholdende 55 seniorboliger og et fælleshus. Det en delige projekt er endnu ikke fastlagt, men det forventes, at byggestart bliver i efteråret 2024. Lige ved siden af det nye Campus Horsens har Nord stern i en totalentreprise afleveret et håndværkskol legie med 72 kollegieboliger til Fonden for Håndværks- kollegier. Projektet, der har fokus på høj arkitektonisk og håndværksmæssig kvalitet, rummer udover boligerne både værkstedsfaciliteter, administration mv., og det DGNB Guld-certificerede byggeri omfatter i alt 7.300 m². Nørrestrand er med sine 6,8 km 2 et af Danmarks største byudviklingsområder, hvor naturen er i fokus. Planen for området involverer plantning af ny skov, genslyngning af åen og omdannelse af 250 hektar landbrugsjord til natur. Det nye boligområde forventes efter færdigudviklingen at kunne huse 9.000 beboere. I Nørrestrand har blandt andet Birch Ejendomme opkøbt mange byggefelter, og udvikleren færdiggjorde i 2023 projektet Hedvig Billes Top, der består af 144 lejligheder. Hertil kommer yder ligere 130 lejligheder i projektet Karine Krumpen, hvor indflytningen blev påbegyndt i februar 2024. Et andet område i Horsens, der har været under stor ud vikling i de senere år, er Bygholm Bakker. I dette område er det ligeledes Birch Ejendomme, der har stået for en stor del af udviklingen. Virksomhedens samlede byggeri går under navnet Rantzausbakke, bestående af tre pro jekter med i alt 376 lejelejligheder. I samme område har den lokale udvikler M+ Ejendomme vundet udbuddet på Glambeksbakke, der kommer til at bestå af ca. 60 boliger, som opføres til DGNB Guld-standard.

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

Et bedre retailmarked end ventet, men dog alligevel stigende tomgang

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Retailmarkedet i Trekantområdet har historisk været stærkt, men er de mange udfor dringer i de senere år begyndt at sætte deres spor? Efter et voldsomt 2022 præget af den højeste inflation i fire årtier, kraftigt stigende renter og faldende realløn lå forbrugertilli den på et meget lavt niveau ved indgangen til 2023. I betragtning heraf kom dansk detail handel bedre gennem 2023 end frygtet af mange.

Ved indgangen til 2023 var butikstomgangen fortsat lav. Vi havde dog en forventning om stigende tomgang, da det økonomiske pres på både lejere og forbrugere var eks tremt højt. Denne forudsigelse har vist sig at holde stik, da vi særligt i 2. halvår af 2023 så en stigende tomgang i segmentet. Ganske vist klarede retailbutikkerne og spisestederne sig bedre i 2023 end forudset af mange, men med det fort satte pres fra onlinehandlen er det vigtigt, at de fysiske

butikker og byerne i Trekantområdet samarbejder om at bevare deres aktualitet hos de handlende, således at de spændende byrum kan bevares. Der er en generel forventning om, at antallet af fysiske butikker i fremtiden vil falde, hvilket understreger vig tigheden af, at byerne i Trekantområdet har fokus på fortætning af midtbyernes handelsmiljøer for at undgå spredte og halvtomme handelsstrøg. Derfor bør fokus være på, at butikkerne samles på få primære handels

Mulighed for en fortsat stigende tomgang på retailmarkedet

Note: Tomgang, retail, Trekantområdet samt Horsens og Hedensted. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

RETAIL - COLLIERS FOKUSRAPPORT TREKANTOMRÅDET 2024

strøg, hvilket Vejle eksempelvis har haft god succes med. Der er også en fælles opfattelse af, at specialforretninger er afgørende for at gøre handelsbyerne spædende. Både kædebutikker og specialbutikker er vigtige, men det er ofte specialbutikkerne, der med deres unikke sortiment og personlige service tilfører byerne en særlig charme. Endvidere peger lokale rundspørger på, at mange af de besøgende i byernes handelsmiljøer kommer i midtbyen af andre grunde end indkøb, hvilket er med til at under strege vigtigheden af fortættede byer med mange mu ligheder, da mange forbipasserende øger butikkernes omsætningsmuligheder. Udlejningsmarkedet er i de senere år skiftet til at være et lejers marked, hvor lejerne har bedre muligheder for at stille krav i forhandlingen med udlejerne. Udlejerne i Trekantområdet skal i rigtig mange udlejningssitua tioner strække sig for at imødekomme lejernes krav, og der forhandles ofte om lejerincitamenter i form af fx le jefri indfasningsperioder og indretningstilskud.

Ved udgangen af 2023 var forbrugerne stadig tilbage holdende, selvom udsigten til lønstigninger, aftagende inflation og en høj beskæftigelse har mildnet pessi mismen. Så til trods for at vi indtil nu alene har set en af dæmpet stigning i tomgangen, er faren ikke helt drevet over. Højere renter forventes at påvirke forbruget yder ligere i løbet af 2024, og samtidig forsætter nethandlen sin vækst, hvorfor det bliver interessant at se, om de fy siske butikker fortsat kan drage nytte af deres styrker. Investeringsmarkedet for retailejendomme i Trekantom rådet har ligesom i resten af Danmark været yderst be grænset. De få handler, der har været i det seneste år, har næsten udelukkende været med lokale investorer på købersiden, da de fortsat kan se værdien i ejendomme på de bedste beliggenheder. Priskorrektionen har været mindre i dette segment, hvilket blandt andet skyldes, at afkastniveauet i de foregående år ikke var faldet i samme omfang som i de øvrige segmenter. De rette ejendomme giver derfor ejerne stabile afkast, der fortsat er højere end de afkast, der kan opnås i de øvrige segmenter.

Egtved Alle 5, Kolding

Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Page 9 Page 10 Page 11 Page 12 Page 13 Page 14 Page 15 Page 16 Page 17 Page 18 Page 19 Page 20 Page 21 Page 22 Page 23 Page 24 Page 25 Page 26 Page 27 Page 28 Page 29 Page 30 Page 31 Page 32 Page 33 Page 34 Page 35 Page 36 Page 37 Page 38 Page 39 Page 40 Page 41 Page 42 Page 43 Page 44 Page 45 Page 46 Page 47 Page 48

Made with FlippingBook - Online Brochure Maker