Colliers Danmark Markedsrapport 2024

2024 Colliers Markedsrapport

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

D A NM A R K

Colliers Awards 2023

• Euromoney ‘ Best advisor’ og ‘Best agency for research’ i Norden

• Forbes ‘ World’s Best Employer’ og ‘Top Company for Women’

• Estate Media 2 kollegaer kåret som ‘Ung i Ejendom’ talenter

• WELL Health-Safety Rating af vores kontorer i Danmark

Indhold Executive summary & velkommen

1

Forord ved Colliers CEO En god start på 2024

2

Det danske investeringsmarked Opbremsningen i 2022 slog igennem i 2023 Nordisk overblik Markant nedgang i aktiviteten på tværs af Norden

4

12

Kontor Høj udlejningstakt og lav tomgang Bolig De største byer vokser stadig

16

32

Retail Retail fik comeback, men rammes forbruget i 2024? Industri og logistik Solidt brugermarked og stor investorinteresse Hotel Stærkt hotelmarked ved indgangen til 2024 Dansk økonomi Stabil økonomi - sikker havn for investering

46

60

78

88

Markedspraksis

94

Definitioner

95

Om Colliers

96

Colliers Markedsrapport | Danmark 2024 kan downloades fra Colliers’ hjemmeside colliers.com/da-dk/research Her finder du også supplerende rapporter om markedet i København, Aarhus, Odense, Aalborg og Trekantområdet. Transaktionsdataene i denne rapport er baseret på en koordineret opgørelse fra en række førende erhvervsmæglere i Danmark.

Executive summary

Den høje efterspørgsel både fra brugere og investorer efter industri- og logistikejendomme fortsætter I boligsegmentet står lejeboligmar kedet stærkt efter stor stigning i ejerboligbyrden de seneste år Rekordhøj beskæftigelse og kort pendlertid gavner kontorefter spørgslen i Danmark Øget tomgang i retailsegmentet har styrket lejernes forhandlingsstyrke Hotelbranchen går ind i 2024 med optimisme og rekord i overnatnin ger i 2023

DANMARK

16 % Kontor 41 % Bolig 13 % Retail 25 % Industri/logistik

45 mia. kr.

3 % Hotel 2 % Andet

STORKØBENHAVN

27 % Kontor 38 % Bolig 5 % Retail 23 % Industri/logistik

23 mia. kr.

4 % Hotel 3 % Andet

Note: Transaktionsvolumen fordelt på segment, 2023. Bemærk at tallet i øverste figur for retail er afrundet fra 12,5%. Kategorien “Andet” er dermed angivet til 2%. Kilde: Colliers

Betydelig nedgang i transaktionsvolumenen i 2023

120

100

80

60

40

20

0

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

Hovedstadsområdet

Danmark ekskl. hovedstadsområdet

Note: Transaktionsvolumen (mia. kr.) for investeringsejendomme i Danmark, 2023. Kilde: Colliers.

1

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

De internationale investorers aktivitet var i 2023 mindre end tidligere år, men deres interesse for det danske ejendomsmarked er fortsat høj

DANMARK

STORKØBENHAVN

36 % 2022: 57%

33 % 2022: 54%

64 % 2022: 43%

67 % 2022: 46%

INTERNATIONALE

INTERNATIONALE

NATIONALE

NATIONALE

Risikoprofiler for de fire største segmenter. Core-ejendomme har domineret i et år med økonomisk usikkerhed

KONTOR

BOLIG

88 % Core

66 % Core

1 % Opportunistisk 11 % Value-add

3 % Opportunistisk 22 % Value-add 9 % Bruger

RETAIL

INDUSTRI OG LOGISTIK

1 % Opportunistisk 2 % Bruger 38 % Value-add 59 % Core

37 % Core

7 % Opportunistisk 29 % Value-add 27 % Bruger

Note: De øverste to figurer viser total transaktionsvolumen fordelt på investors oprindelse. De fire nederste viser total transaktionsvolumen i de forskellige ejendomssegmenter i Danmark i henhold til risikoprofil. Transaktionsvolumen, Danmark, 2023. Kilde: Colliers

Accelerating success.

2

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Carsten Gørtz Petersen Partner og CEO (MRICS)

3

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

En god start på 2024

2023 blev et besynderligt år. Det begyndte med den høje ste inflation i 40 år, allerede før rådhusklokkerne ringede året ind. Centralbankerne hævede renterne i både Europa og i USA, og ejendomsinvestorerne, der havde sprængt alle pris- og omsætningsrekorder blot 12 måneder forin den, så obligations- og aktiemarkederne styrtdykke, mens de gik i hi af frygt for at gribe en faldende kniv. Samtidig kunne vi i Danmark fejre rekordhøj beskæfti gelse og bundsolide resultater på de offentlige finan ser. Krisen kom ikke, og den underliggende drift, som garanterer det direkte afkast på investeringsejendomme, havde fine betingelser hele året. Danmark var landet i rolige omgivelser, så at sige i orkanens øje, samtidig med, at vores nærmeste europæiske naboer oplevede store udsving i økonomierne af helt forskellig art. De stigende renter og bankernes strammere udlånspoli tik fik betydning for købernes afkastforventninger. Det er gået langsomt med at tilpasse markedets afkastforvent ninger i Danmark, sammenlignet med andre europæiske markeder, men priserne på ejendomsinvesteringsmarke det er nu faldet 2 år i træk. Og der er tegn på, at vi ser ind i en bedring af rentemarkederne, hvor de lange renter sta biliserer sig eller falder lidt yderligere, og hvor vi i løbet af 2024 måske vil se et væsentligt fald i den korte rente. Har vi nået bunden på transaktionsmarkedet? Sandsyn ligvis. Den største bekymring for 2024 er i hvert fald ikke længere højere afkastkrav som følge af stigende renter, men nærmere en bekymring om, hvorvidt den stærke beskæftigelse holder ved og investorerne bliver mere aktive. Verden er blevet mere kompleks Verden, som vi kender den især fra 2010’erne, med lineær udvikling og stabile rammebetingelser er blevet

erstattet af eksponentiel, teknologisk udvikling og ekstre mer. Vi har på få år skullet forholde os til en global sund hedskrise, klimakrise, energikrise, rentekrise, krige og inflation, mens nye ejendomsvurderinger og strammere krav fra finanssektoren har gjort det mere komplekst at gennemskue den gode investering. Samtidig banker kunstig intelligens på døren og truer med at vende op og ned på vores arbejdsvaner. ESG bli ver helt sikkert afgørende, medmindre man lytter til en tidligere præsident, som måske er på vej tilbage i USA. Jeg har sagt det før, men det lader til at blive mere sandt for hvert år: Vil man navigere med succes på ejendoms investeringsmarkedet, må man have øje både for de glo bale strømninger og lokale trends, som påvirker efter spørgslen på ejendomme, uanset om man er investor i Kolding eller København. Det er komplekst, men i kompleksiteten ligger også et forspring til dem, som forstår dens komponenter. I 2024 bliver rentemarkedet mindre vigtigt end investorernes evne til at identificere de ejendomme, som beliggenheds- og kvalitetsmæssigt efterspørges mest. Ikke blot af inve storer og kapital, men mest af alt af de brugere og lejere, som skal betale huslejen. Og det bliver afgørende, at man som investor evner at drive og udvikle ejendommene, så de også fremadrettet vil leve bedst muligt op til bruger nes behov for en mere bæredygtig fremtid. Derfor kalder vi os ikke blot erhvervsmæglere, men eks perter. For den gode investering kræver ekspertviden, indsigt og overblik. Den kræver samarbejde og relatio ner. Colliers Markedsrapport er vores ypperste indsats. Jeg håber, den giver dig en god start på ejendomsinveste ringsmarkedet i 2024.

Februar 2024

Carsten Gørtz Petersen Partner og CEO (MRICS) carsten.goertzpetersen@colliers.com

Accelerating success.

4

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

DET DANSKE INVESTERINGSMARKED

Generel afmatning afløses af relativt høj investeringsaktivitet i K4 2023 Fald i markedsrenterne som følge af udsigt til mere lempelig pengepolitik giver tiltrængt medvind i et udfordret marked Internationale investorer har bevaret interessen for det danske marked, men har forholdt sig afventende i 2023 Højere byggeomkostninger, afkastkrav og renter har bremset nybyggeriet , hvilket har styrket stående ejendomme Højere kapitalkrav for banker forventes at få begrænset effekt på prissætning

5

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Accelerating success.

6

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Opbremsningen i 2022 slog igennem i 2023 Rekordhøje renteniveauer og recessionsbekymringer lagde en dæmper på transaktionsaktiviteten i 2023. Dog blev der i sidste kvartal af 2023 set en markant stigning i aktiviteten på ejendoms investeringsmarkedet i form af en række større handler. Henimod slutningen af 2023 førte udsigten til en mere lempelig pengepolitik til et betydeligt fald i markedsrenterne, hvilket giver grobund for optimisme for så vidt angår aktiviteten i 2024.

Transaktionsvolumenen i 2023 endte på 45 mia. kr. og er dermed faldet betydeligt sammenlignet med det foregående år, hvilket vidner om et investeringsmarked præget af stor uro.

Aktiviteten i markedet har været påvirket af, at både købere og sælgere har forholdt sig afven tende. Sælgerne har formodentlig håbet, at man hurtigt ville få bugt med inflationen og dermed se rentefald, som ville få afkastkravene til at falde og berettige højere salgspriser. På den anden side har der været købere, der ikke har kunnet få forretningsplanen til at gå op med sælgernes prisfor ventninger og det høje renteniveau. Begge parters afventende strategi har ført til en lavere trans aktionsvolumen og mindsket markedets gennemsigtighed.

Betydelig nedgang i transaktionsvolumenen i 2023

120

100

80

60

40

20

0

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

Hovedstadsområdet

Danmark ekskl. hovedstadsområdet

Note: Transaktionsvolumen (mia. kr.) for investeringsejendomme i Danmark, 2023. Kilde: Colliers.

7

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Selv om vi skal helt tilbage til 2014/2015 for at finde en tilsvarende transaktionsvolumen, var aktiviteten de sid ste måneder af 2023 særligt høj med en række større handler indenfor flere segmenter, både kontor, bolig, industri og logistik samt hotel, med enkelthandler med en volumen på helt op til ca. 2,5 mia. kr. Disse hand ler omfattede blandt andet salget af kontorejendom mene Codanhus og Kalvebod Brygge 32 i København, en nyopført boligejendom, Køhlers Have, i Københavns Sydhavn, en portefølje af 10 light industrial ejen domme i Storkøbenhavn samt Comfort Hotel Vesterbro i København. Den øgede transaktionsvolumen i 4. kvar tal 2023 er et udtryk for et marked, som er ved at gen finde sin ligevægt efter en periode, hvor køber og sælger har været langt fra hinanden. I forhold til tidligere år har industri- og logistiksegmentet været særligt populært i 2023. Udvalgte beliggenheder og anvendelser indenfor

segmentet har udbud/efterspørgselsdynamikker, som giver forventninger om lejestigninger, hvilket investo rerne reagerer på. Mange af de større handler, som faldt på plads i slut ningen af 2023, blev prisfastsat, inden markedsrenterne begyndte at falde i december måned. Hvorvidt investo rerne har reageret for kraftigt på signalerne fra central bankerne om rentenedsættelser er diskutabelt, men den generelle konsensus i øjeblikket er, at styringsrenten vil blive sænket flere gange i 2024, forudsat at inflatio nen, og særligt kerneinflationen, som internationalt set ikke helt har nået de langsigtede mål, ikke løber løbsk. For ejendomsmarkedet er faldet i markedsrenterne gun stigt for prissætningen og for transaktionsaktiviteten, da faldet signalerer, at renterne har toppet, hvilket kan give investorerne sikkerhed for kommende investeringer.

Faldende markedsrenter

Køberne har som følge af rentefaldet i december 2023 fået mulighed for at opnå en højere belåningsgrad. Det høje renteniveau har særligt påvirket de aktiver, som handles til de laveste afkast, hvor reglerne om ”kritisk leje” har betydet en væsentligt lavere låneudmåling. De seneste fald i markedsrenterne ændrer ikke radikalt på dette forhold, men giver sammen med billigere finansie

ring mulighed for en samlet set mere attraktiv finansie ring. I det nuværende rentemiljø påvirker og begrænser kravet om ”kritisk leje” visse investorer, som ønsker at erhverve de sikreste og bedste ejendomme (til de lave ste afkast), da den opnåelige belåningsgrad for disse akti ver vil være mindre. Lavere markedsrenter har dog med virket til at mindske begrænsninger på belåningsgraden.

Faldende markedsrenter giver mulighed for højere belåningsgrad (LTV)

80

70

60

50

40

30

3,75% 4,0% 4,25% 4,50% 4,75% 5,0% 5,25%

5,50%

5,75% 6,0%

Nov 2023, eff. rente 5,275% Dec 2023, eff. rente 4,310%

Note: Belåningsgrader. ”Kritisk leje” er et regelsæt udstukket af Finanstilsynet. Her tages der højde for, hvor meget en ejendoms lejeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter, afdrag og bidrag på fx et 30-årigt fastforrentet lån. Figuren tager afsæt i et 30-årigt fastforrentet boliglån. Kilde: Colliers, Nykredit

8

Colliers Markedsrapport 2023 COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

BOLIGER FORTSAT DET STØRSTE SEGMENT

16 % Kontor 41 % Bolig 13 % Retail 25 % Industri/logistik

Trods lav aktivitet er interessen fra de internationale investorer intakt

3 % Hotel 2 % Andet

I de seneste år har de internationale investorer stået for lidt mere end halvdelen af transaktionsvolumenen. I 2023 har det derfor været bemærkelsesværdigt, at de internationale investorer kun udgør 33% af den samlede transaktionsvolumen. Dette fald skyldes en generel for sigtighed i markedet, som har været mere udtalt i forhold til de store handler, der i tidligere år har været domineret af udenlandske investorer. Herudover har der ikke været mange pressede sælgere i Danmark, hvilket har fået de udenlandske investorer til udnytte muligheder i øvrige markeder, hvor der har været større priskorrektioner. Fx har både det svenske og tyske marked oplevet større udsving i priserne end Danmark. De udenlandske investorers begrænsede aktivitet på det danske marked er dog ikke et udtryk for, at interessen er forsvundet. De udenlandske investorer forventes derfor at vende tilbage i 2024 i takt med, at priserne stabilise rer sig. I 2023 er misforholdet mellem købers og sælgers prisforventninger blevet reduceret, og investorerne kan se tegn på, at rentetoppen er nået. Med den øgede gennemsigtighed i markedet på grund af fornyet aktivitet samt de bedre rammebetingelser i form af et lavere renteniveau og en højere belåningsgrad for ventes Danmark fortsat at være et attraktivt marked for de internationale investorer.

NATIONALE INVESTORER DOMINERER MARKEDET

33 % INTERNATIONALE

67 % NATIONALE

CORE-AKTIVER DRIVER FORTSAT MARKEDET

66 % Core 21 % Value-add 4 % Opportunistisk 9 % Bruger

Note: Total transaktionsvolumen 2023, Danmark, fordelt på seg ment, investoroprindelse og investeringsprofil. Bemærk at tallene i øverste figur for retail er afrundet fra 12,5%. Kategorien “Andet” er dermed angivet til 2%. Kilde: Colliers

TOP 5 handler | Alle segmenter

EJENDOM

OMRÅDE

SÆLGER

KØBER (LAND)

TYPE

AREAL

PRIS 1

ENERGIMÆRKE

Codanhus og Kalvebod Brygge 32

Frederiksberg og København V

Corem Property

AP Ejendomme (DK)

Kontor

61.000

~2.500 2

A2010 og A2015

Hedelandsvej 28B-C

Hedehusene

Allianz Real Estate Ikea (SE)

I&L

133.000

~1.800 2

A2015

Rema 1000- portefølje 3

AKA, Reitan Ejendom og AS Straen (NO)

Hele Danmark

Rema 1000

Retail

i.o. 4

~1.800 5

Diverse

Køhlers Have

København SV NREP

CapMan (FI)

Bolig

28.500

1.240

A2015

Friplejehjem portefølje 3

Sjælland og Fyn NREP

Northern Horizon (FI)

Bolig

40.800

~1.225 2

Diverse

Note: 1 Priser i mio. kr. (afrundet). 2 Indikativ pga. fortrolighed. 3 Porteføljesalg. 4 64 ejendomme, sale-leaseback. 5 Estimeret. Kilde: Colliers

9

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Negativt totalafkast for 2023 Prissætningen for erhvervsejendomme har været under pres, hvilket afspejles i totalafkastet. For hele 2023 sam menlignet med hele 2022 har totalafkastet været nega tivt, nærmere bestemt -0,55%, et historisk lavt niveau. Vi skal helt tilbage til finanskrisen i 2009 for at finde et til svarende lavt niveau. Eftersom større priskorrektioner først skete mod udgangen af 2023, bliver det relevant at analysere udviklingen i totalafkastet i 4. kvartal 2022 i forhold til 4. kvartal 2023, som giver et fald på 3,80%. En nærmere analyse af totalafkastet igennem en dekom ponering viser, i hvor høj grad forskellige elementer har bidraget til udviklingen. På trods af, at totalafkastet bliver negativt, fremhæves det, at Danmark har et solidt udlej ningsmarked forankret i en rekordhøj beskæftigelse, der har bidraget til en lav tomgangsprocent og et direkte afkast på 4,58%, som bidrager positivt til totalafkastet. På den anden side har der været en negativ kapitaltilvækst på -8,38% drevet af generelle stigninger i afkastkravene. Samlet set bliver totalafkastet negativt, eftersom effekten fra den negative kapitaltilvækst, drevet primært af stig ningerne i afkastkravet, overgår det direkte afkast.

Flere konkurser i byggebranchen men få pressede sælgere

Byggesektoren, som er særligt konjunkturfølsom, har den seneste tid været præget af en stigning i konkur ser som følge af stigende byggeomkostninger, højere afkastkrav og høje renteniveauer - ’den perfekte storm’ for udviklerne. Dette har betydet, at nye byggeprojekter enten sættes på hold eller opgives, i nogle tilfælde med konkurser til følge. Det kommende udbud udgøres primært af udviklings projekter, der allerede har været undervejs i nogen tid. Denne udvikling har medført, at efterspørgslen i højere grad rettes mod ejendomme i drift, da muligheden for investeringer i nybyggeri er begrænset. Ejerne af stå ende ejendomme har ikke i samme omfang været under pres for at få driften til at hænge sammen i det nye ren temiljø. Der har dog været enkelte transaktioner, som er blevet fremprovokeret som følge af rentestignin gerne. Et eksempel på dette er salget af to københavn ske kontorejendomme fra den svenske investor, Corem Property Group.

Stigende afkastkrav driver totalafkastet uanset metode

Hele 2023 vs. 2022

Ultimo 2023 vs. ultimo 2022

6%

6%

4%

4%

2%

2%

0%

0%

-2%

-2%

-4%

-4%

-6%

-6%

-8%

-8%

-10%

-10%

-12%

-12%

-14%

-14%

Totalafkast

Direkte afkast

Kapitaltilvækst

Lejestigninger

Stigning i afkastkrav

Stigning i tomgang

Note: Dekomponering af totalafkast, erhvervsejendomme, hovedstadsområdet. Kilde: Colliers

10

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Ifølge Danmarks Nationalbank forventes omkring 9% af de samlede realkreditudlån til ejendomsselskaber frem mod 2025 at blive rentejusteret fra en rente på under 1%. Det er dog vigtigt at påpege, at risici forbundet med rentejuste ringerne kan være afdækket gennem anvendelse af rente derivater, hvilket begrænser påvirkningen. Samtidig frem hæves det, at størstedelen af realkreditudlån i forvejen er variabelt forrentede og hidtil ikke generelt har resulteret i nødlidende sælgere på tværs af sektoren. Det Systemiske Råds anbefaling vedrørende aktivering af en ny sektorspecifik systemisk kapitalbuffer for ekspone ringer mod ejendomsselskaber med en sats på 7% bliver en realitet den 30. juni 2024. Den nye buffer vil øge kre ditinstitutternes økonomiske polstring for bedre at kunne modstå nedskrivninger og tab på deres udlån til ejen domsselskaber. Flere interessenter har forsøgt at esti mere lovgivningens betydning for kapitalkravet, og mens estimaterne varierer meget, tyder det på, at lovgivningen vil resultere i et øget kapitalkrav på mellem 10-20 mia. kr. Et øget kapitalkrav vil alt andet lige resultere i øgede finan sieringsomkostninger, forudsat at bankerne beslutter at sende regningen videre til låntagerne. Mens tiltaget vil påvirke hele sektoren, vil påvirkningen være størst for lån tagere, der finansierer projekter/ejendomme med højere risiko, da disse udlån tildeles en højere risikovægt af ban kerne. Forudsat at analyserne af kapitalkravets påvirkning på 10-20 mia. kr. viser sig at være retvisende, vurderer Colliers, at den prismæssige effekt af lovgivningen vil være så beskeden, at den næppe er målbar i prissætningen på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. Mens 2023 har været et udfordrende år at rejse kapital i, indikerer data fra Preqin, at en fortsat stigende andel af den rejste kapital har Danmark på listen over mulige lande at investere i. Det danske marked konkurrerer med ejen domsmarkeder i andre lande om at tiltrække denne kapi tal, og før de internationale investorer i større omfang vender tilbage til det danske marked, skal de vurdere pris sætningen i Danmark som værende attraktiv i forhold til andre markeder. Med en gradvis bedring af rammebetin gelserne, herunder faldende renter, forventer Colliers, at dette sammen med øget transparens i prissætningen vil sætte gang i det danske investeringsmarked. Særligt de udenlandske investorer, som historisk har stået for over halvdelen af transaktionsvolumenen på det danske mar ked, forventes at vende tilbage. Aktivering af ny kapitalbuffer vil have en begrænset effekt Bedre rammebetingelser og øget transparens i markedet vil præge 2024

ESG er i højere grad blevet en integreret del af beslutningsprocessen ESG er i stigende grad blevet en integreret del af investe ringsbeslutningsprocessen, og der er udbredt konsensus blandt investorerne om, at ESG-tiltag nu betragtes som et væsentligt parameter for deres investeringsaktiver. En international spørgeskemaundersøgelse foretaget af Colliers i 2023 indikerer, at de fleste af markedets aktø rer går fra at overveje miljømæssige tiltag til at forvente at implementere eller have konkrete handlingsplaner for de miljømæssige aspekter af deres købs- og salgsaktivite ter i 2024. Analysen fokuserer på det internationale ejen domsmarked og investorernes synspunkter. I denne forbindelse skal det fremhæves, at undersøgel sen ikke specifikt siger noget om danske investorer. Ikke desto mindre vurderes tendensen med stigende miljø bevidsthed også at gælde her i Danmark, hvor blandt andet antallet af DGNB-certificerede projekter har været i kraftig stigning.

Udbredelsen af miljømæssige tiltag blandt ejendomsinvestorer

Kun en overvejelse

I øjeblikket ved at blive integreret

Gennemført gennem gang af aktiver

Kapitalprogram, frasalgs- og opkøbs strategi på plads

0% 10% 20% 30% 40% 22 23 24

SPOTLIGHT

Note: Rundspørge blandt internationale investorer. Tallene angiver andel (%) af respondenternes svar på spørgsmålet, i hvilken grad de som investorer tager hensyn til de miljømæssige aspekter, når de køber og sælger ejendomme. Kilde: Colliers 2024 Investor Outlook spørgeskemaundersøgelse.

11

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Derfor et prisindeks for erhvervsejendomme

Gennem de sidste to årtier er en stigende mængde kapital blevet realloke ret til investeringsejendomme i takt med, at fast ejendom som aktivklasse vurderes som et attraktivt alternativ til aktier og obligationer.

Mens erhvervsejendomme i hovedstadsområdet i 2023 har haft det laveste totalafkast siden finanskrisen, har denne aktivklasse i et historisk perspektiv givet det bed

ste risikojusterede afkast sammenlignet med aktier og obligationer. Erhvervsejendomme er således fortsat en attraktiv aktivklasse på trods af det lave totalafkast i 2023.

Laveste totalafkast for erhvervsejendomme siden finanskrisen

2023

2000-2023

Afkast

Gns. afkast

Risiko

Sharpe-ratio

Erhvervsejendomme, hovedstadsområdet 1

-0,55%

9,2%

6,2%

1,10

Nordea benchmark 7-årige obligationer

7,77%

4,1%

6,4%

0,25

MSCI Danmark Totalafkast aktier

32,1%

15,3%

25,0%

0,51

Note: Gennemsnitligt afkast og risiko på aktier, obligationer og erhvervsejendomme. 1 Bemærk at Colliers’ prisindeks for erhvervsejendomme er baseret på markedsobservationer foretaget over hele året, hvorfor det beregnede afkast angiver en middelværdi for året sammenlignet med middelværdien for året før. Kilde: MSCI, Nordea, Colliers

Model og metode

Ved udarbejdelsen af Colliers’ prisindeks (kapitaltilvækst) og be- regningen af nettostartafkast har vi anvendt en hedonisk regres sionsmodel, som er baseret på empiriske data indsamlet i for bindelse med mere end 6.500 ejendomssalg og -vurderinger i

hovedstadsområdet siden 1985, som Colliers (og før 2018: Sadolin & Albæk) har indgående kend skab til. Modellen omfatter alle typer erhvervsejendomme, hvor vi har anvendt individuelt fast satte niveauer for de forskellige ejendomskarakteristika – hoved

sageligt beliggenhed, anvendelse, vedligeholdelsesstand, egnet hed/udnyttelsesgrad og stor driftsfordele – for at korrigere for forskellene mellem de enkelte ejendomme.

Ahmad Raad Senior Associate I Valuation & Advisory ahmad.raad@colliers.com

Victor Staun Jensen Associate I Valuation & Advisory victor.jensen@colliers.com

Kristian Axel Nielsen Senior Director I Capital Markets kristianaxel.nielsen@colliers.com

12

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

DANMARK

Internationale investorer har bevaret interessen men afventer markedsudviklingen Boligsegmentet udgør fortsat den største andel af transaktionsvolumenen

NORGE

Robuste offentlige finanser og et marked, der stadig er domineret af norske investorer Det eneste nordiske land, hvor den gennemsnit lige transaktionsstørrelse ikke er faldet

SVERIGE

Børsnoterede ejendomsselskaber har finansieringsproblemer, også med refinansiering af virksomhedsobligationer Transaktionsvolumen under 100 mia. svenske kroner for første gang siden 2013

FINLAND

Fortsat høj international investorinteresse med over 50% udenlandske købere

Største fald i transaktionsvolumenen blandt de nordiske lande

Codanhus, Gammel Kongevej 60, København, Danmark Kontorbygning | 31.500 m 2 | Colliers, Danmark (foto stillet til rådighed af CBRE) Moss Næringspark, Norge To logistikejendomme | ~106.000 m 2 | Colliers, Norge Saltängsvägen 38, Västerås, Sverige Centrallager | ~101.000 m 2 | Colliers, Sverige Torikatu 29, Joensuu, Finland Shoppingcenter og kontor | i.o. | Colliers, Finland

13

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Markant tilbagegang i aktiviteten på tværs af Norden

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Finland 21,2 mia. DKK -64%

Norge 28,5 mia. DKK -63%

Sverige 57,0 mia. DKK -60%

Norden 151,7 mia. DKK -59%

Danmark 45,0 mia. DKK -48%

Note: Første linje viser transaktionsvolumen i 2023. Anden linje viser den relative ændring i transaktionsvolumen fra 2022 til 2023. Kilde: Colliers

14

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Nordisk overblik

Top 5 handler | Alle segmenter

EJENDOM/PORTEFØLJE

LAND

SÆLGER KØBER

TYPE

AREAL PRIS, MIA.

VALUTA

Sverige

Vectura NREP (Altura)

Plejehjem 99.500

~5,0

SEK

22 ejendomme på tværs af Sverige

Danmark Corem AP Ejendomme

Kontor

61.000

~2,5

DKK

To kontorejendomme i København

Sverige

Fabege

NREP

Kontor

50.000

3,4

SEK

To kontorejendomme i Stockholm

Sverige

Estea

Slättö

Plejehjem 87.000

~2,8

SEK

47 ejendomme på tværs af Sverige

Stiftelsen Diakonisse- huset Lovisenberg

Norge

SBB

Offentlig

~30.000

2,8

NOK

Hospital og udviklingsgrund i Ullensaker

Kilde: Colliers

Transaktionsaktivitet i de nordiske lande, 2014-2023

80

70

60

50

40

30

20

10

0

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

Danmark

Sverige

Norge

Finland

Note: Transaktionsvolumen i mia. euro. Den stiplede vandrette linje angiver den gennemsnitlige transaktionsvolumen i Norden i perioden 2014-2023. Kilde: Colliers

15

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Transaktionsaktivitet i de nordiske lande opdelt efter segment, 2022 vs. 2023

22

17%

28%

10%

20%

26%

23

19%

24%

9%

33%

16%

22

24%

9%

16%

25%

25%

23

34%

20%

12%

13%

20%

23 Norge Sverige Finland Danmark Norden 13% 22 23 22 23 22

25%

13%

13%

35%

18%

19%

10%

19%

34%

15%

39%

20%

18%

8%

16%

41%

13%

25%

5%

17%

26%

14%

19%

23%

22%

26%

10%

25%

18%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Kontor

Bolig

Retail

Industri/logistik

Andet

Note: Kategorien “Andet” indeholder bl.a. hoteller og ejendomme med offentlige lejere. Kilde: Colliers

John Petersson Deputy Head of Research Nordics I Stockholm john.petersson@colliers.com

Gregers Nytoft Rasmussen Director, Head of Research I Valuation & Advisory I Copenhagen gregers.nytoft@colliers.com

16

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

17

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Stærkt kontormarked med lav tomgang sammenlignet med andre lande Kontormarked nyder godt af rekordhøj beskæftigelse Kort pendlertid gavner kontorefterspørgsel – kun begrænset ønske om hjemmearbejde Lejere har i stigende grad fokus på ESG Især udenlandske investorer er tilbageholdende

Accelerating success.

18

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Kontor resumé

TRANSAKTIONSVOLUMEN MIA. KR.

Det danske kontormarked er solidt trods økono misk usikkerhed. Tomgangen er begrænset og har været faldende i tiden efter coronapandemien. Efterspørgslen på kontorlokaler bliver understøttet af rekord høj beskæftigelse, og danske ansatte har kun i mindre grad ønsker om hjemmearbejde – modsat situationen i andre lande. Lejerne efterspørger i stigende grad tidssvarende og gerne bæredygtighedscertificerede ejendomme med fleksi bel indretning. Aktiviteten på investeringsmarkedet har været begrænset med færre udenlandske køb, mens danske pensi onskasser har været mere aktive.

7

6

DANMARK

STORKØBENHAVN

Kontors transaktionsvolumen i Danmark, heraf i Storkøbenhavn, mia. kr.

ANDEL AF SAMLET TRANSAKTIONSVOLUMEN

16 % DANMARK 27 % STORKØBENHAVN

Kontors andel af samlet transaktionsvolumen i hhv. Danmark og Storkøbenhavn, %.

Afkastspændet mellem primære og sekundære ejendomme er blevet mindre

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%

ANDEL AF UDENLANDSKE INVESTORER

3 %

3 %

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

København, CBD, primær

København, CBD, sekundær

Aarhus, primær

Aarhus, sekundær

DANMARK

STORKØBENHAVN

Note: Baseret på transaktionsvolumen for kontor i 2023, Danmark. Kilde: Colliers

Note: Nettostartafkast, kontor. Kilde: Colliers

5

19

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

TOP 5 HANDLER

. 1

. 3

. 2

. 4

. 5

01 02 03 04 05 CODANHUS OG KB32 1 NJALSGADE 19-23 LAUTRUPBJERG 7 FORBUNDSHUSET 1 HAUSER PLADS 20 2 KØBER: KØBER: KØBER: KØBER: KØBER: AP Ejendomme Pensam Danske Leasing 4 fagforeninger Privatinvestorer

OMRÅDE:

OMRÅDE:

OMRÅDE: Ballerup

OMRÅDE:

OMRÅDE:

Frederiksberg og København V

København S

København SV

København K

ADRESSE:

ADRESSE:

ADRESSE:

ADRESSE:

ADRESSE:

Gammel Kongevej 60 og Kalvebod Brygge 32

Njalsgade 19-23

Lautrupbjerg 7

Sluseholmen 1

Hauser Plads 20

PRIS MIO. KR. | AREAL ~2.500 3 | 61.000 m²

PRIS MIO. KR. | AREAL 750 3 | 25.800 m²

PRIS MIO. KR. | AREAL 500 | 36.000 m²

PRIS MIO. KR. | AREAL ~400 4 | 10.000 m²

PRIS MIO. KR. | AREAL

200 | 5.500 m²

Note: 1 Foto stillet til rådighed af CBRE. 2 Foto stillet til rådighed af Holscher Nordberg Arkitekter. 3 Indikativ pga. fortrolighed. 4 Estimeret af Colliers.

20

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Høj udlejningstakt og lav tomgang

Det danske kontormarked var gennem 2023 præget af stor efterspørgsel og lavere tomgang end mange andre lande. Aktiviteten på investeringsmarke det var begrænset, mens ESG er rykket op på dagsordenen hos både lejere og investorer.

Danmark har i europæisk sammenhæng ret lav tomgang – gennem 2023 lå den ifølge Ejendomstorvet.dk omkring 5%. Tomgangen toppede i kølvandet på finanskrisen med ca. 10% i 2012-2015. En vigtig forklaring på den lave tomgang er en støt sti gende beskæftigelse, som flere gange satte rekord i 2023 trods blandt andet stigende renter og usikkerhed

på grund af krigen i Ukraine. Det har sikret en vedva rende efterspørgsel på moderne kontorlokaler, især i København. En anden forklaring på den lave tomgang er, at virksom heder i København og Aarhus kun i begrænset omfang har oplevet pres fra ansatte for mere hjemmearbejde og deraf følgende mindre behov for kontorareal.

Jobvækst fortsætter efter coronapause

3.100

3.000

2.900

2.800

2.700

2.600

2.500

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

Note: Antal lønmodtagere (sæsonkorrigeret) over tid i Danmark, 2014-2023, 1.000 personer. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

21

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

AKSEN, Hedeager 44, Aarhus N

I Danmark er der generelt et langt mindre behov for hjem mearbejde end i flere andre lande. Fx dokumenterede en undersøgelse udarbejdet af det globale researchnet værk CESifo i 2023, med svar fra ca. 42.500 kontoran satte i 34 lande over hele kloden, at danskere har ret få planlagte hjemmearbejdsdage sammenlignet med andre lande. Kortlægningen viste også, at danskernes ønske om hjemmearbejdsdage ligger på et meget lavt niveau. Eksempelvis ønskede de adspurgte danskere i gennem snit kun at arbejde hjemme 1,15 dage om ugen eller under det halve af amerikanerne. Det udbredte ønske om meget hjemmearbejde i USA kan forklare de store tomgangsproblemer, som præger ame rikanske storbyer, og generelt kan omfanget af planlagte hjemmearbejdsdage forklare den faldende efterspørgsel på kontorkvadratmeter og dermed øget tomgang.

Kort pendlertid gavner kontormarked I tiden under coronapandemien vandt hjemmearbejde for alvor frem, og ansatte i mange lande fik øjnene op for fordelene ved at arbejde hjemme. Det gælder særligt i storbyer, hvor pendlertiden fra oplandet er lang – enten på grund af store afstande eller lang transporttid med fx trafikkøer eller begge dele. Flere og flere ansatte i disse storbyer har ikke været inte resserede i at genoptage pendlerlivet i samme omfang, og det har fået virksomheder til at genoverveje deres pladsbehov samt krav til indretning og teknologi. Flere storbyer – fx London, Los Angeles, New York og San Francisco – har oplevet kraftige stigninger i tomgangen for kontorlokaler.

22

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Top 3 svar fra 34 lande: Derfor vil mange arbejde hjemme

Men derudover kan den store undersøgelse give vigtige signaler om, hvorvidt tomgangen kan stige yderligere. Jo større forskel der er mellem antallet af ønskede hjem mearbejdsdage og de faktiske eller planlagte hjemmear bejdsdage, desto mere sandsynlig er øget tomgang: Hvis medarbejderne ønsker at arbejde mere hjemme – fx for at spare pendlertid – så er det sandsynligt, at det i et vist omfang også udløser mere hjemmearbejde og dermed mindre behov for kontorareal. I Danmark (og Holland) er der dog ret lille forskel på, hvor meget medarbejderne ønsker at arbejde hjemme, og hvor meget de reelt arbejder hjemmefra. På den bag grund vurderer vi, at det er mindre sandsynligt med øget tomgang udløst af en ”hjemmearbejdeeffekt” i Danmark end i de fleste andre lande i 2024. Det underliggende bru germarked er stærkere i København end i mange andre større byer, og derfor er kontorudlejning i de største dan ske byer ikke kendetegnet ved samme risici som i nogle udenlandske storbyer, hvor kontortomgangen fortsætter opad. I Colliers vurderer vi, at der næppe vil ske en ned gang i virksomhedernes arealbehov, medmindre dansk økonomi bliver ramt af en større økonomisk krise med fald i beskæftigelsen. Gevinster ved metro og letbane Undersøgelsen fra CESifo viste også, at sparet transport blev vurderet som den klart største gevinst ved hjem mearbejde, og derefter fulgte mindre udgifter til brænd stof og frokost. Det understreger fordelene ved, at virk somheder er placeret tæt på offentlig transport og/eller større indfaldsveje.

60%

Ingen transport

44%

Mindre udgifter til brændstof og frokost

42%

Fleksibilitet ift. arbejdstider

Note: De hyppigste tre svar på spørgsmålet: ”Hvad er de største fordele ved hjemmearbejde”. Respondenterne havde mulighed for at vælge op til tre svarmuligheder. Kilde: CESifo (Working from Home Around the Globe: 2023 Report), Colliers

Det taler til fordel for områder i København tæt ved S-tog eller metro – enten eksisterende strækninger eller den kommende Sydhavnsmetro med forventet åbning i 2024. I Aarhus og Odense har vi tilsvarende mærket øget inte resse for kontorlokaler tæt på letbanerne dér – og samme effekt forventer vi at se for den kommende letbane i for stæderne nordvest, vest og sydvest for København (med forventet åbning i 2025).

Dusager 25, Aarhus N

23

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Kun begrænset ønske om mere hjemmearbejde i Danmark

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0

Finland Danmark UK Antal planlagte hjemmearbejdsdage USA

Holland Tyskland Frankrig

Norge

Spanien

Sverige

Difference

Antal ønskede hjemmearbejdsdage

Note: Ugentlige hjemmearbejdsdage, udvalgte lande. Kilde: CESifo (Working from Home Around the Globe: 2023 Report), Colliers

Danskerne pendler i gennemsnit mindre end andre lande

23 24 25 26 27 28 29 30

UK

USA

Finland Danmark

Holland Tyskland Frankrig

Norge

Spanien

Sverige

Note: Gennemsnitlig pendlertid, storbyer, udvalgte lande, minutter. USA er udregnet som et simpelt gennemsnit af pendlertider i minutter i de 10 største byer. Kilde: Eurostat, TitleMax, Colliers

Tomgangen i København falder – ganske ulig udvalgte storbyer i udlandet

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

21

22

23

København

San Francisco

New York

Los Angeles

London 1

Note: Udvikling i tomgang på kontorlokaler i København og udvalgte storbyer. 1 City of London. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

24

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Marmormolen Marmorvej 1, København Ø

Mere selektive lejere kræver energieffektive ejendomme

Tomgangen i København og Aarhus har generelt været faldende i tiden efter coronapandemien og ligger nu på 6,10% i København og 7,24% i Aarhus (4. kvartal 2023). Den tomgang, der trods alt stadig eksisterer, omfatter især utidssvarende ejendomme, som ikke lever op til kravene fra mere selektive lejere. Vi ser i stigende grad lejere, som aktivt fravælger lejemål uden certifikat for bæredygtighed. Denne nye efterspørg sel er opstået som følge af et øget fokus på ESG og sam fundsansvar. Mange virksomheder investerer i at for bedre deres bæredygtighedsprofil – både for at bidrage til at indfri politisk fastsatte klimamål, og fordi det kan være et konkurrenceparameter overfor kunder og ansatte.

Med en arbejdsstyrke, hvor mindre årgange fylder sta digt mere, er det vores forventning, at ESG-politik bli ver en vigtigere del af virksomheders branding og des uden afgørende for, hvordan virksomheder kan tiltrække arbejdskraft fra den nye, eftertragtede generation. I takt med at efterspørgslen på certificerede lejemål vok ser, forventer vi at se en stigende forskel i den mulige leje for certificerede lejemål og lejemål uden certifikat. Samtidig risikerer udlejere med utidssvarende ejen domme at opleve længere tomgang, medmindre loka lerne bliver energirenoveret.

25

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Lav leje i København - teknik er del af forklaringen

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Lejere i København har længe været begunstiget af lave lejeniveauer for de bedst beliggende kon torer sammenlignet med andre europæiske hovedstæder. En af årsagerne er, at mens andre hoved stæder – fx Stockholm og Oslo – stort set ikke har mere byggejord, så er der stadig ledig jord i København. Selv Københavns CBD vokser, fordi udviklingsområdet Nordhavn i praksis er blevet en del af det centrale og mest eftertragtede kontorområde.

I de to andre skandinaviske hoved stæder er efterspørgslen på de mest centrale beliggenheder så stor – og mulighederne for at finde grunde nærmest ikkeeksisterende – at de to byer har en markant højere kontor leje end København. Mens de bedste beliggenheder i København koster 2.250 kr. pr. m² p.a., så er niveauet i Oslo omkring 3.900 danske kr. pr. m², og i Stockholm er prisniveauet endnu højere med omtrent 5.450 danske kr. pr. m². For et-to år siden var pris forskellen endda endnu højere, men efterfølgende er både den sven ske krone og den norske krone fal det markant i værdi, så lejeforskellen opgjort i danske kroner er mindre i øjeblikket. En anden del af den store lejeforskel mellem København og Stockholm hænger dog sammen med tek nik eller snarere forskelle i måden,

det lejebærende areal opgøres på i lejekontrakterne. Her findes ingen international standard, og særligt Danmark og Sverige har store for skelle i metoderne. I Danmark medregnes stort set alt tænkeligt areal i opgørelsen, fx udvendige vægge, søjler, adgangs veje, fællesarealer og teknikrum. I Sverige opgøres arealet derimod udelukkende efter anvendeligt gulv areal til kontor og lobbyområde. Der kan derfor være store forskelle i arealangivelserne, og to umiddel bart identiske lejemål i Danmark og Sverige vil ofte have forskellige ”reelle kontorarealer”. Forskellen i arealop gørelsen kan være helt op til 20-30%. Det betyder reelt, at et lejemål auto matisk bliver dyrere pr. kvadratmeter i Sverige, selv om lejen måske er den samme for de to lejemål.

Selv om forskelle i arealangivelser delvis kan forklare det store spænd i toplejen, når København sammen lignes med øvrige hovedstæder, er lejen i København dog langt lavere. Dette illustreres bedst, når der sam menlignes med Oslo, fordi Norge har samme retningslinjer for at udregne areal som Danmark. Der er ingen tvivl om, at lejen i København er lavere end i mange andre storbyer, men de beskrevne forskelle i arealopgørelsen kan være med til at mudre billedet af den reelle forskel. Desuagtet er København sta dig billig i forhold til de fleste øvrige hovedstæder, og vi vurderer, at der især i Københavns CBD er grundlag for markante lejestigninger på pri mære ejendomme, især når den til gængelige byggejord i det centrale København er blevet udviklet.

CASE

Stor forskel på hvordan udlejningsareal opgøres

RICS NIA (UK)

DANMARK

FINLAND FRANKRIG TYSKLAND HOLLAND

NORGE

SPANIEN

SVERIGE

+

+ + + + + + + + + +

+

+ + +

+ +

+ + +

+ + + + + + + + + -

+ + +

+

Kontorareal

- - - - - - - - -

- -

- - - - - - - -

Fællesarealer

- - - - - - -

Teknikrum

+

- - - - - -

- - -

- - -

Toiletter

- - - - - -

Trapper

Elevator

+

+

+

+ + +

+

Adgang til elevatorstol

- -

Ydervægge

Søjler

+

-

Rørføringer

Note: Bygningsdele som inkluderes i udlejningsareal. Kilde: Colliers

26

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Fortsat stort spring mellem danske og internationale kontorlejeniveauer A. Nettostartafkast (primo 2024) B. Lejeniveau (primo 2024) C. Lejeudvikling, CAGR, 2019-2024

Helsinki A: 5,00% B: 3.600 kr. C: 1,57%

Oslo A : 4,75% B : 3.900 kr. C : 2,42%

Stockholm A: 4,25% B: 5.450 kr. C: 2,24%

Amsterdam A: 5,50% B: 4.300 kr. C: 5,50%

Berlin A: 4,90% B: 4.200 kr. C: 6,01%

Paris A: 4,15% B: 7.450 kr. C: 3,55%

Madrid A: 4,70% B: 3.200 kr. C: 0,57%

27

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Aalborg A : 5,50% B : 1.200 kr. C : 2,83%

Aarhus A : 5,00% B : 1.600 kr. C : 2,71%

København A : 4,00% B : 2.250 kr. C : 2,90%

Trekantområdet A : 6,25% B : 1.325 kr. C : 3,79%

Odense A : 6,25% B : 1.300 kr. C : 1,61%

Note: Primære nettostartafkast kontor (primo 2024) og primære CBD kontorlejeniveauer (primo 2024) i udvalgte byer i Danmark og resten af Europa. Lejeniveauer er angivet i kr. pr. m² p.a. ekskl. driftsomkostninger. Bemærk at arealer angives forskelligt fra land til land, hvorfor lejeniveauerne ikke er direkte sammenlignelige. CAGR er beregnet med udgangspunkt i lejen pr. m 2 i lokal valuta for at udligne påvirkningen af ændrede valutakurser. Kilde: Colliers

28

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Ingen udenlandske investorer i 2023

Med et 2023 præget af usikkerhed og meget få transakti oner kan det være vanskeligt at kortlægge, hvor kontorin vesteringsmarkedet befinder sig og er på vej hen. I november 2023 købte AP Pension Codanhus på Frederiksberg og Kalvebod Brygge 32 på Vesterbro for samlet ca. 2,5 mia. kr., men indtil da havde året kun budt på få større transaktioner med kontorejendomme – og ingen handler med ejendomme over 200 mio. kr. Det vid ner om et marked, hvor investorerne er meget påpas selige og tilbageholdende, og hvor sælgere, som ikke er nødt til at sælge, foretrækker at afvente bedre tider, før de afhænder større ejendomme. Især udenlandske investorer har været passive. Det kan skyldes, at en del af den udenlandske kapital forvaltes af kapitalforvaltere med base i Storbritannien og USA, lande som begge er præget af stor tomgang for kontorer. Det kan få investorer herfra til at være forsigtige med at inve

stere i et segment, som har det svært på hjemmefronten. Derudover kan det skyldes, at svenske ejendomsselska ber og tyske institutionelle investorer og kapitalforval tere, som de senere år har købt en del core-kategorise rede kontorejendomme i Danmark, også er udfordret af den nuværende markedssituation. De kontortransaktioner, vi trods alt har set med en inve steringsvolumen på over 100 mio. kr., har alle været med danske købere, hvilket yderligere understreger, hvor tilbageholdende udenlandske investorer er. AP Pensions køb af Codanhus og Kalvebod Brygge 32 er en klar indikation på, at markedet har flyttet sig, og at der sagtens kan ske større transaktioner, når der er tale om en realistisk sælger og om en køber, som tør at handle, når muligheden opstår.

I det øvrige Norden registrerer vi en lignende situation. Antallet af handler med kontorejendomme over 500 mio.

Ejendomsselskaber har været på sidelinjen i 2023

2021

2022

2023

16 %

19 %

23 %

26 %

40 %

40 %

55 %

53 %

20 %

Ejendomsfond

Ejendomsselskab

Institutionel investor

Andet

Note: Kontortransaktioner over 500 mio. danske kr. i Danmark, Sverige, Norge og Finland, fordelt på investortype. Kilde: RCA, Colliers

29

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Kalvebod Brygge 32, København Foto: CBRE

kr. er faldet kraftigt sammenlignet med både 2021 og 2022. Men der gennemføres trods alt stadigvæk handler i den størrelsesorden i Norden, hvilket vidner om, at der fortsat er appetit på kontorejendomme. I 2021 og 2022 stod ejendomsselskaber for mere end halvdelen af transaktionerne på kontormarkedet. I gode tider er der stor konkurrence om at købe attraktive ejen domme, og særligt større ejendomsfonde og ejendoms selskaber kan byde priser, som institutionelle investorer ikke kan matche. I 2023 var billedet anderledes, da insti tutionelle investorer stod for en større andel af de store transaktioner på kontormarkedet. I den nuværende situation med generel tilbageholden hed med at købe kontorejendomme har pensionskasser og andre institutionelle investorer mulighed for at gøre handler, som i et marked med høj aktivitet måske ikke kunne lade sig gøre – især fordi flere svenske ejendoms

selskaber blev hårdt ramt af stigende renter og måtte sælge ejendomme for at kunne leve op til deres låneaf taler. Derudover har vi set tendenser i Norden til, at ejen domme i denne størrelsesorden overtages af hjemlige (nordiske) købere, hvilket vidner om, at de større interna tionale investorer og kapitalforvaltere har været påpas selige i 2023. Der er stadig mange penge allokeret til ejendomsinve steringer, og vi forventer, at der gradvist kommer flere handler på investeringsmarkedet, når såvel købere som sælgere accepterer, at prissætningen har flyttet sig. Og når internationale investorer får øjnene op for det stærke danske brugermarked, der slet ikke er truet af ”hjemmearbejdeeffekten” i samme omfang som flere andre vestlige lande.