Colliers Danmark Markedsrapport 2025

COLLIERS MARKEDS- RAPPORT D A NM A R K

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

BEST REAL ESTATE ADVISOR “Den virksomhed, som har skabt enestående resultater for både virksomheden selv og sine kunder gennem facilitering af køb, salg, udlejning eller administration af ejendomme.”

KATEGORIEN ‘Best Real Estate Advisor’ Colliers globalt

Colliers Danmark

KATEGORIEN ‘Best Real Estate Advisor’

Colliers EMEA 1

KATEGORIEN ‘Best Real Estate Advisor’ 1. EMEA: Europa, Mellemøsten og Afrika

Colliers Norden

KATEGORIEN ‘Best Real Estate Advisor’

Colliers kåret som bedste rådgiver i Danmark, Norden, Europa og globalt

Vi er stolte over, at Euromoney i 2024 kårede Colliers som vinder af kategorien Best Real Estate Advisor på både globalt og europæisk plan, men ikke mindst også i Danmark, Sverige og Norge. Det toneangivende magasin, som har været publiceret siden 1969, kårer hvert år de bedste aktører i ejendomsbranchen indenfor blandt andet ejendomsudvikling, juridisk rådgivning, revision, finansiering og rådgivning. En jury hos Euromoney har i år vurderet deltagerne på baggrund af deres eget kandidatur, markedsdata og interviews med både deltagerne, kunder og andre aktører og referencer i markedet. Vi er således glade for, at vi fastholder og udbygger vores position fra 2023, hvor vi også vandt kategorierne ‘Best Agency for Research’ og ‘Best Real Estate Advisor’ i Norden samt kåringen som den mest succesfulde rådgiver på det kommercielle ejendomsmarked globalt.

1

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Da vi lancerede sidste års rapport, havde vi en forventning om, at den bratte opbremsning i trans aktionerne i 2. halvår 2022 ville blive afløst af fornyet aktivitet i slutningen af 2023. Det skete ikke, og 2023 bød i stedet på den laveste handelsaktivitet i 9 år. I januar 2024 lancerede vi sammen med en række af landets øvrige erhvervsmæglere et samar bejde, hvor vi nu fintmasket kan fastslå transaktionsvolumenen på erhvervsejendomsmarkedet. Tallene fra Erhvervsmæglernes Branchedata viser, at 2024 ligger noget over niveauet i 2023, men at en væsentlig fremgang i transaktionsaktiviteten stadig lader vente på sig. Rentepilen peger nedad Men der er nu klare tegn på, at vi kan skimte lyset i horisonten for 2025. Det skyldes, at inflationen i vid udstrækning forventes at være under kontrol, fordi tempoet i den europæiske økonomi, og ikke mindst den tyske, har fundet en ny kadence. Rentepilen peger derfor nedad, og det er godt nyt. Samtidig forventer de finansielle institutio ner en vækst i Danmark på over 2% de næste par år. Tilmed med udsigt til fortsat lav inflation og lav arbejdsløshed, hvilket er godt nyt for den underliggende drift og afkastet på erhvervsejen domme såsom kontorer, industriejendomme og butikker. Reallønnen er stigende, huspriserne vil stige moderat, og vi har overskud på de offentlige finanser for ikke at nævne et enormt overskud på betalingsbalancen. Alt dette, kombineret med en stor ejerboligbyrde, skaber gode forhold for et stærkt udlejningsmarked. Aktiviteten er på vej op Vores anbefaling er derfor, at det er nu, man skal gribe mulighederne for den gode investering. Du har allerede taget første skridt med Colliers Markedsrapport. Her kan du fx i boligafsnittet læse, hvorfor vi ser potentialet for nogle af de mest attraktive investeringer i dette segment, særligt i Storkøbenhavn de kommende år. Vi tror på, at vi har den bedste indsigt til at hjælpe dig på vej. Det samme gør Euromoney, der i 2024 kårede Colliers som den bedste rådgiver i Danmark og på tværs af hele Norden. Og i Europa og glo balt. En anerkendelse – ikke kun af vores lokale markedsposition og kompetencer – men også af vores stærke samarbejde på tværs af regioner og landegrænser. Vi ser frem til morgendæmring på erhvervsejendomsmarkedet i 2025, hvor vi kommer til at under støtte den stigende investorinteresse med bæredygtig rådgivning, innovative løsninger og et fort sat ufortrødent fokus på høj kundetilfredshed. Morgendæmring over erhvervsejendomsmarkedet

HOTEL LOGISTIK & INDUSTRI RETAIL BOLIG KONTOR

Februar 2025

Carsten Gørtz Petersen Partner og CEO (MRICS), Colliers Danmark carsten.goertzpetersen@colliers.com

Accelerating success.

2

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Markeds oversigt

Boliger fortsat investorernes foretruk ne segment, især nybyggede boliger i Storkøbenhavn Høj investeringsaktivitet på markedet for industri- og logistikejendomme understøttet af stærkt brugermarked Begrænset aktivitet på kontor- investeringsmarkedet , men udsigt til bedre tider Tegn på bedring i ellers fastfrosset retailinvesteringsmarked Bred efterspørgsel efter hotel- ejendomme – fornyet interesse fra de institutionelle investorer

DANMARK

14 % Kontor 50 % Bolig 9 % Retail 25 % Industri/logistik

52 mia. kr.

1 % Hotel 1 % Andet

HOVEDSTADSOMRÅDET

14 % Kontor 61 % Bolig 7 % Retail 16 % Industri/logistik

31 mia. kr.

1 % Hotel 1 % Andet

Note: Transaktionsvolumen fordelt på segment, 2024. Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata, Colliers

Fortsat lav transaktionsvolumen i 2024

120

100

80

60

40

20

0

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

Hovedstadsområdet

Danmark ekskl. hovedstadsområdet

Note: Transaktionsvolumen (mia. kr.) for investeringsejendomme i Danmark. Den stiplede vandrette linje angiver den gennemsnitlige transaktionsvolumen i Danmark i perioden 2015-2024. Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata, Colliers

3

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

De internationale investorer var stadig tilbageholdende i 2024

HOTEL LOGISTIK & INDUSTRI RETAIL BOLIG KONTOR

DANMARK

HOVEDSTADSOMRÅDET

61 % 2023: 67%

36 % 2023: 36%

39 % 2023: 33%

64 % 2023: 64%

NATIONALE

INTERNATIONALE

INTERNATIONALE

NATIONALE

Transaktionsvolumen fordelt på risikoprofil for de fire største ejendomssegmenter: Value-add ejendomme stod for en større andel af transaktionsvolumenen i 2024

KONTOR

BOLIG

42 % Core

65 % Core

6 % Opportunistisk 20 % Value-add 31 % Bruger

7 % Opportunistisk 28 % Value-add

RETAIL

INDUSTRI OG LOGISTIK

53 % Core

53 % Core

2 % Opportunistisk 38 % Value-add 7 % Bruger

1 % Opportunistisk 26 % Value-add 20 % Bruger

Note: De øverste to figurer viser transaktionsvolumen fordelt på investors oprindelse. De fire nederste viser transaktionsvolumen i de forskellige ejendomssegmenter i henhold til risikoprofil. Transaktionsvolumen, Danmark, 2024. Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata, Colliers

Transaktionsdataene i denne rapport er baseret på en koordineret opgørelse fra en række førende erhvervsmæglere i Danmark.

Accelerating success.

4

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

01 02 04 06

Forord ved Colliers CEO & velkommen

Markedsoversigt

Indhold

Det danske investeringsmarked Fortsat svagt transaktions marked i 2024, om end 4. kvartal tyder på bedring

16

Nordisk overblik Fremgang i den nordiske transaktionsaktivitet

Kontor Bolig Retail Industri og logistik Hotel

22 38 54 66 82 92

Dansk økonomi Stabil økonomi med højere vækst end i eurozonen og andre lande i Norden

IND HOLD

102 103 104

Markedspraksis

Definitioner

Om Colliers

5

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

54 66 82 38 22

KONTOR Trægt transaktionsmarked, men bedring på vej

HOTEL LOGISTIK & INDUSTRI RETAIL BOLIG KONTOR

BOLIG Demografiske forandringer skaber nye boligbehov

RETAIL Er detailhandlen endelig på vej tilbage?

INDUSTRI OG LOGISTIK Markedet er på vej mod stabilisering

HOTEL Solidt og optimistisk dansk hotelmarked ved indgangen til 2025

6

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

FREMGANG I TRANSAKTIONSAKTIVITETEN OG ISÆR 4. KVARTAL VÆKKEDE OPTIMISME FOR 2025 INTERNATIONALE INVESTORER ER VENDT STÆRKT TILBAGE I H2 2024 OG FORVENTES I 2025 IGEN AT STÅ FOR 50% AF TRANSAKTIONERNE CORE-KAPITAL FORVENTES FOR ALVOR AT VENDE TILBAGE I TAKT MED AT RENTENIVEAUET STABILISERER SIG VALUE-ADD OG OPPORTUNISTISKE FONDE UDNYTTEDE MARKEDETS USIKKERHED I 2024 MARGINAL POSITIV KAPITALTILVÆKST DREVET AF BETYDELIGE LEJESTIGNINGER DET DANSKE INVESTERINGS

7

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL LOGISTIK & INDUSTRI RETAIL BOLIG KONTOR

MARKED

8

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Fortsat svagt transaktions marked i 2024, om end 4. kvartal tyder på bedring Fortsat økonomisk usikkerhed og høje markedsrenter dominerede store dele af 2024 og lagde en dæmper på transaktionsaktiviteten. Efter sommeren faldt de lange renter som følge af de forventede ECB-rentenedsættelser og generelt mindre makroøkonomisk uro, hvilket var med til at skabe optimisme og en stigende investorinte resse mod årets afslutning. Dette tegner godt for 2025. Transaktionsvolumenen endte i 2024 på 52 mia. kr., hvilket fortsat er lavt, men dog noget over niveauet i 2023, hvor der var tale om en betydelig opbremsning. 2024 var præget af en markant til bageholdenhed blandt både købere og sælgere, der ofte stod langt fra hinanden på prisforventnin ger. Især 1. halvår var præget af usikkerhed og investorer, der forholdt sig afventende. Efter sommeren bidrog et fald i renteniveauet og generelt mindre økonomisk uro til en gradvis revitalisering af markedet. Især i 4. kvartal blev der registreret en væsentlig stigning i aktivitets niveauet. Boligsegmentet udmærkede sig som det mest efterspurgte blandt investorerne, og

Fortsat lav transaktionsvolumen i 2024

120

100

80

60

40

20

0

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

Hovedstadsområdet

Danmark ekskl. hovedstadsområdet

Note: Transaktionsvolumen (mia. kr.) for investeringsejendomme i Danmark. Den stiplede vandrette linje angiver den gennem snitlige transaktionsvolumen i Danmark i perioden 2015-2024, Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata, Colliers

9

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL LOGISTIK & INDUSTRI RETAIL BOLIG KONTOR

BOLIGER FORBLIVER DET STØRSTE SEGMENT

stod i 4. kvartal for hele 62% af transaktionsvolumenen. Især boliginvesteringer i Storkøbenhavn var efterspurgt på grund af forventninger om vedvarende vækst i mar kedslejen. Af større transaktioner kan nævnes bolig ejendommene Rødovre Port i Rødovre og Lyskilden i Herlev. Kontorsegmentet forblev derimod udfordret og bidrog kun med 14% af den samlede transaktionsvolumen, hvilket er markant lavere end gennemsnittet på ca. 23% i perioden 2013-2023. Til gengæld tangerede indu stri- og logistiksegmentet sin rekord fra 2023 ved igen at udgøre 25% af den samlede volumen og bekræftede dermed sin position som et af de mest efterspurgte seg menter. Denne udvikling er drevet af stærke udbuds- og efterspørgselsdynamikker og en forventning om yderligere lejestigninger på de bedste beliggenheder. Her kan fremhæves Brunswicks salg af en portefølje af 14 light industrial ejendomme i Storkøbenhavn til Blackstone/Mileway. Med de positive takter i årets sidste kvartal er der posi tive forventningerne til 2025. Lavere markedsrenter og større forudsigelighed kan skabe grobund for en stabil og sund aktivitet i transaktionsmarkedet. Bolig samt industri og logistik forventes fortsat at være de førende segmenter, mens der for kontor forventes en gradvis forbedring i efterspørgslen ovenpå et yderst udfordrende år. Internationale investorer har været selektive men vendte stærkt tilbage i slutningen af året I 2024 har internationale investorer stået for 39% af den samlede transaktionsvolumen på det danske ejen domsmarked. Kigger man på deres aktivitet på tværs af segmenter, viser det sig dog, at investorerne har været selektive. Især på kontormarkedet har interna tionale aktører været tilbageholdende og tegnet sig for blot 10% af transaktionsvolumenen sammenlignet med 31% på boliginvesteringsmarkedet og hele 66% på industri- og logistikmarkedet. En nærmere analyse af årets transaktioner viser, at internationale investorer gradvist har øget deres aktivi tet i løbet af året. I 1. halvår var 69% af investorerne dan ske og 31% internationale, mens fordelingen i 2. halv-

14 % Kontor 50 % Bolig 9 % Retail 25 % Industri/logistik

1 % Hotel 1 % Andet

INTERNATIONALE INVESTORER HAR VÆRET SELEKTIVE

61 % NATIONALE

39 % INTERNATIONALE

STIGNING I VALUE-ADD ANDELEN FRA 21% I 2023

57 % Core 29 % Value-add 6 % Opportunistisk 8 % Bruger

Note: Total transaktionsvolumen 2024, Danmark, fordelt på segment, investoroprindelse og investeringsprofil. Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata, Colliers

år ændrede sig til 55% danske og 45% internatio nale. Dette skift afspejler en genfunden investerings lyst blandt de udenlandske aktører. Da inflation og en frygt for overophedning af økonomien er blevet afløst af faldende markedsrenter og en stabil økonomi, er der grund til optimisme. Internationale investorer forventes derfor igen for alvor at være aktive på det danske ejen domsmarked i 2025, da Danmark ofte bliver anset som en sikker havn for investeringer.

10

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

TOP 5 handler | Alle segmenter

EJENDOM

OMRÅDE

SÆLGER

KØBER (LAND)

TYPE

AREAL

PRIS 1

ENERGIMÆRKE

Mossvej 27-29

Horsens

DSV

Catena (SE)

I&L

315.000

3.300

A2015

Goldman Sachs / Gefion Group

VIGA RE (DK/CH) / Pictet Asset Mgmt (CH) Velkomn / Matter Real Estate (GB)

Rødovre Port

Bolig

37.000

i.o.

A2015

Rødovre

Sjælland og Jylland

Bolig

57.000

1.299

A2015

Birch Ejendomme

Velkomn-portefølje 2

Pears Global Real Estate (GB)

København og Sjælland

Pears-portefølje 2

Bolig

50.000

~1.250 3

KNURS Foundation

Diverse

A-Huset

B

København S

Highbrook Investors NREP (DK)

Bolig

24.000

+1.050 3

Note: 1 Priser i mio. kr. (afrundet). 2 Porteføljesalg. 3 Estimeret. Kilde: Colliers

Kapital allokeret til core-segmentet faldt markant

Den allokerede kapital til core-segmentet på det euro pæiske ejendomsmarked toppede historisk i 2021, men har siden oplevet et dramatisk fald. I 2023 nåede alloke ringen det laveste niveau siden 2012, kun marginalt for bedret i 2024. Det drastiske fald begyndte i en periode præget af økonomisk usikkerhed, hvor høj inflation og stigende renter dominerede makroøkonomien. I denne periode blev obligationer mere attraktive, og da deres risikoprofil på mange måder kan sammenlignes med ejendomsmarkedets core-segment, blev en bety delig del af core-kapitalen reallokeret til obligationsmar kedet i stedet. Samtidig medfører stigende renter højere finansieringsomkostninger, hvilket i disse perioder gør det sværere at finde ejendomme, der passer til segmen tets risikoprofil og som samtidig kan levere det nødven dige afkast. Når der kigges på perioden siden 2010, er der en tydelig negativ sammenhæng mellem renteniveauet og mæng den af core-kapital allokeret til ejendomssektoren. I årene efter den finansielle krise, hvor renteniveauet toppede i 2011, blev der allokeret en yderst beskeden mængde kapital til core-segmentet.

11

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL LOGISTIK & INDUSTRI RETAIL BOLIG KONTOR

Begrænset mængde core-kapital

300

0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0%

250

200

150

100

50

0

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Core-kapital, mia. kr. (v.a.)

Lang rente, eurozone (h.a. inverteret)

Stigning i risikovillig kapital

800

700

600

500

400

300

200

100

0

10

11

12 13

14

15

16

17

18

19

20

21

22 23

24

Value-add/opportunistisk kapital, mia. kr.

Note: Kapital allokeret til det europæiske ejendomsmarked (“dry powder”), mia. kr. Den lange rente er baseret på renten på 10-årige statsobligationer i eurozonen og er konstrueret af Eurostat. Core-kapital er udgjort af allokeret kapital for både core- og core+-segmentet. Data fra RealFinX er begrænset, da de kun udgøres af private ejendomsfonde og er derfor eksklusive bl.a. direkte investeringer foretaget af pensionskasser og private ejendomsselskaber. Kilde: RealFinX, Eurostat, Colliers

12

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

13

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL LOGISTIK & INDUSTRI RETAIL BOLIG KONTOR

I takt med at renterne begynder at falde efter 2011, bli ver core-segmentet igen attraktivt, da obligationsmar kedet blev mindre konkurrencedygtigt i forhold til det risikojusterede afkast. Især under nulrentemiljøet efter 2018 blev der allokeret markante mængder kapital til core-segmentet. Denne udvikling stoppede dog brat med de kraftige rentestigninger i foråret 2022. Øget allokering af risikovillig kapital Kapitalmængden allokeret til ejendomsmarkedet på tværs af alle risikoprofiler faldt markant i 2023, men begyndte at stige igen i 2024. Denne stigning skyldes primært en øget allokering af mere risikovillig kapi tal, herunder value-add og opportunistisk kapital, som bedre kan navigere i et usikkert marked. Core-kapital, derimod, er præget af en lav risikotolerance og en lang tidshorisont, hvor ejendomsinvesteringer ofte fungerer som en obligationssubstitut. Derfor har core-kapital historisk været attraktiv i peri oder med lave og stabile renter. Kravene til egenkapi talforrentning for core-segmentet, inklusive core+, lig ger typisk i spændet 3-9%, og denne type kapital stiller ofte krav om, at investeringen genererer cash flow til udbetaling af løbende dividender. Value-add og oppor tunistisk kapital opererer med højere risikotolerance og typisk en kortere tidshorisont, hvor strategien i højere grad fokuserer på at skabe hurtig værdi gennem aktivt ejerskab, hvorfor denne type fonde typisk har en forud bestemt tidshorisont på 6-10 år. Deres krav til egenkapi talforrentning ligger typisk i spændet 10-20% eller mere, og typisk uden krav om løbende dividender. Core-segmentet er afhængigt af langsigtet sikkerhed og stabile pengestrømme, men stigende finansierings omkostninger og øget volatilitet på ejendomsmarke det har begrænset antallet af interessante investerings muligheder. Når core-investorer trækker sig tilbage, kan value-add-segmentet udnytte de muligheder, der opstår, i takt med at afkastkravene stiger som følge af den lavere efterspørgsel. En del af value-add-investorer nes strategi bliver i dette tilfælde at forvente et fremti digt fald i afkastkravene, hvilket skaber værditilvækst og muliggør den nødvendige egenkapitalforrentning.

Kort sagt åbner den øgede markedsrisiko op for køb af ejendomme, der i et fungerende likvidt marked ofte ville havne hos core-investorer. Core-kapital på sidelinjen Danske pensionskasser har historisk spillet en central rolle i allokeringen af core-kapital til det danske ejen domsmarked. Deres langsigtede strategi adskiller sig fra value-add-fonde, som har en kortere tidshorisont. Dette kunne have været en mulighed for pensionskas serne for at udnytte de faldende ejendomspriser i 2023 og 2024 uden at løbe helt samme risiko for ”dårlig timing”. Alligevel forholdt mange pensionskasser sig afventende, hvilket blandt andet skyldtes et faldende aktiemarked, som skævvred deres porteføljer og skabte en oplevelse af overeksponering i ejendomssektoren. Samtidig blev obligationsmarkedet, som i mange år under nulrentemiljøet havde mistet sin tiltrækningskraft, igen attraktivt på grund af de stigende renter. Denne ændring har markeret et skift i allokeringen af den risi koaverse pensionskapital, som tidligere i højere grad blev rettet mod alternative aktivklasser, fordi obligationer ikke kunne levere den nødvendige forrentning. Med stigende renter og et mere konkurrencedygtigt obligationsmarked var det derfor naturligt, at en del af deres tilgængelige kapital fandt vej tilbage til obligationer, trods fornuftige opkøbsmuligheder i ejendomssektoren. Svenske investorer, der tidligere har været meget aktive i det danske core-segment, har været yderst hårdt ramt de seneste år. Prisfald på hjemmemarkedet og dyrere finan siering gennem virksomhedsobligationer hæmmede deres aktivitet i Danmark. I 2024 har markedet dog sta biliseret sig, og svenske ejendomsselskaber handler igen til markedsværdier, der reflekterer værdien på deres underliggende ejendomsporteføljer, mens kapitaltilgan gen er genåbnet og markedet for usikrede virksomheds obligationer igen er blevet likvidt. Vi har set en del frasalg hos svenske investorer i Danmark i løbet af det seneste år, men forventer at svenske ejendomsselskaber vil være nettokøbere i 2025.

14

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Positivt totalafkast trods stigende afkastkrav I 2024 var det samlede totalafkast for erhvervsejendomme på 5,15%, drevet primært af et gennemsnitligt direkte afkast på 4,58%. Kapitaltilvæksten er marginalt positivt og udgør 0,57%. Tallene dækker over en bemærkelsesvær dig dynamik: Selvom stigninger i afkastkravene isoleret set reducerede ejendomsværdierne med 5,49% og en svag stigning i tomgangen bidrog til en negativ påvirkning på 0,18%, blev disse effekter opvejet af markante lejestignin ger, der bidrog positivt med 6,24%. Dette resultat vidner om et robust marked, hvor forbed ret driftsindtjening – drevet af lejestigninger – har sikret stabile ejendomsværdier trods stigende afkastkrav. Høj beskæftigelse og en stabil økonomi giver gode rammebe tingelser for udlejningsmarkedet, som atter viser gode tak ter i form af lav tomgang. Særligt i lyset af den geopoliti ske og makroøkonomiske uro, der har præget de seneste år, fremstår det danske marked for erhvervsejendomme som relativt modstandsdygtigt, hvilket har været med til øge investorernes tillid trods usikkerheden, der har præ get ejendomsmarkedet i løbet af året.

Elmehuset, Ballerup

Udsigt til bedring i 2025 Efter to år med en yderst begrænset mængde af allo keret core-kapital er det vores forventning, at core-seg mentet igen vil opleve en stigning i allokeret kapital i løbet af 2025 og for alvor i 2026. De lange renter i euro zonen og Danmark er faldet i 2024, især mod slutnin gen af året, hvilket giver et langt bedre udgangspunkt for ejendomsmarkedet i 2025. Dog er faldende renter i første omgang fordelagtige for eksisterende obligations investorer, da de kan opnå kursgevinster. Samtidig vil obligationsmarkedet fortsat være attraktivt for nye inve steringer, så længe der forventes yderligere rentefald. Core-investorer vil derfor sandsynligvis først for alvor begynde at reallokere kapital mod alternative aktivklas ser som ejendomme, når renteniveauet stabiliserer sig. Vi forventer et gradvist opsving i core-kapital i 2025, hvil ket for alvor vil accelerere i 2026, når renteniveauet for ventes stabiliseret. Kombinationen af stabile økonomiske rammebetingel ser, lavere finansieringsomkostninger og en reduceret konkurrence fra obligationsmarkedet vil skabe ideelle forhold for at trække kapital med lav risikovillighed til bage til ejendomsmarkedet. Dansk økonomi står stærkt i forhold til mange andre europæiske lande, og i takt med at renteniveauet stabiliserer sig, vil rammebetingel serne for det danske ejendomsmarked blive endnu mere attraktive. Dette forventes også at afspejle sig i afkast kravene for ejendomme, hvor vi forudser et mindre fald i afkastkravene i løbet af 2025 indenfor de mest efter spurgte segmenter.

Marginal positiv kapitaltilvækst drevet af betydelige lejestigninger

8%

6%

4%

2%

0%

-2%

-4%

-6%

- 8%

Direkte afkast

Kapitaltilvækst

Lejestigninger

Totalafkast

Stigning i afkastkrav

Stigning i tomgang

Note: Dekomponering af totalafkast, erhvervsejendomme, hovedstadsområdet. Kilde: Colliers

15

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Derfor et prisindeks for erhvervsejendomme

HOTEL LOGISTIK & INDUSTRI RETAIL BOLIG KONTOR

De seneste to årtier er der sket en øget kapitaltilstrømning til investerings ejendomme, da fast ejendom i stigende grad betragtes som et attraktivt alternativ til aktier og obligationer.

Investeringsejendomme i hovedstadsområdet har i 2024 oplevet stigende afkastkrav, men et positivt totalaf kast på grund af driftsforbedringer i form af lejestignin ger. Hvor aktier og obligationer let kan prisfastsættes, er investeringsejendomme langt mere forskelligartede

produkter og handles kun sjældent. Colliers’ prisin deks udgør dog en løsning på denne udfordring ved at benytte data, der både omfatter transaktioner og ejen domsvurderinger som erstatning for faktiske handler.

Erhvervsejendomme tilbyder attraktive risikojusterede afkast

2024

2015-2024

Afkast

Gns. afkast

Risiko

Erhvervsejendomme, hovedstadsområdet 1

5,15%

8,38%

5,00%

S&P Danmark, statsobligationer

3,29%

0,04%

7,32%

MSCI Danmark, aktier

-12,6%

13,8%

23,1%

Note: Gennemsnitligt totalafkast og risiko på aktier, obligationer og erhvervsejendomme. 1 Bemærk at Colliers’ prisindeks for erhvervsejendomme er baseret på markedsobservationer foretaget over hele året, hvorfor det beregnede afkast angiver en middelværdi for året sammenlignet med middelværdien for året før. Kilde: S&P Global, MSCI, Colliers

Model og metode

Ved udarbejdelsen af Colliers’ prisindeks (kapitaltilvækst) og be- regningen af nettostartafkast har vi anvendt en hedonisk regres sionsmodel, som er baseret på empiriske data indsamlet i for bindelse med mere end 6.700 ejendomssalg og -vurderinger i

hovedstadsområdet siden 1985, som Colliers (og før 2018: Sadolin & Albæk) har indgående kend skab til. Modellen omfatter alle typer erhvervsejendomme, hvor vi har anvendt individuelt fast satte niveauer for de forskellige ejendomskarakteristika – hoved

sageligt beliggenhed, anvendelse, vedligeholdelsesstand, egnet hed/udnyttelsesgrad og stor driftsfordele – for at korrigere for forskellene mellem de enkelte ejendomme.

Victor Staun Jensen Associate I Valuation & Advisory victor.jensen@colliers.com

Kristian Axel Stokholm Senior Director I Capital Markets kristianaxel.nielsen@colliers.com

16

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

NORDISK OVERBLIK

17

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

18

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

DK

Robust økonomisk vækst bidrager til sund lejerefterspørgsel

Rødovre Port, Storkøbenhavn

Transaktionsvolumenen er fortsat lav , men der er udsigt til højere aktivitet i 2025

Boligudlejningsejendom | 37.000 m 2 Colliers Danmark

NO DANMARK

SE

FI

Lavere andel af internationale købere , som ellers har været en vigtig drivkraft de senere år Langsom økonomisk genopretning og fald i transaktionsvolumenen på 14%

Øget købsaktivitet hos de børsno terede ejendomsvirksomheder, som stod for 28% af alle opkøb Transaktionsvolumenen steg til SEK 134 mia., men er stadig under det 20-årige gennemsnit

Markedet er hovedsageligt drevet af indenlandsk kapital , men andelen af udenlandske opkøb igen oppe på niveauet fra før coronapandemien Transaktionsvolumenen steg med hele 71% - hovedsageligt drevet af større handler

Portefølje i Örebro, Gävle, Karlstad, Sundsvall, Umeå, Växjö, Visby, Linköping, Lund og Kiruna

Luvalahdentie 2, Eura

Stortorvet 7, Oslo

Industri og logistik| 55.000 m 2 Colliers Finland

Studieboliger | 72.000 m² Colliers Sverige

Kontorejendom | 32.700 m² Colliers Norge

SVERIGE

FINLAND

NORGE

19

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Fremgang i den nordiske transaktionsaktivitet

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Finland 18,2 mia. DKK -14%

Norge 48,6 mia. DKK +71%

Sverige 87,5 mia. DKK +41%

Norden 206,4 mia. DKK +32%

Danmark 52,1 mia. DKK +16%

Note: Første linje viser transaktionsvolumen i 2024. Anden linje viser den relative ændring i transaktionsvolumen fra 2023 til 2024. Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata (for Danmark), Colliers

20

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Nordisk overblik

TOP 5 handler | Alle segmenter

EJENDOM/PORTEFØLJE

LAND

SÆLGER

KØBER

TYPE

AREAL PRIS, MIA.

VALUTA

Sverige, Danmark

K-Fastigheter

Brinova

Bolig

304.400

~10,8

SEK

Boligportefølje i Sverige og Danmark

Norge

Entra

Reitan Eiendom Kontor

187.000

~6,5

NOK

Kontorportefølje i Trondheim

Norden

KMC Properties

Logistea

I&L

526.000

~5,7

SEK

100% af aktierne i KMC Properties

Danmark DSV

Catena

I&L

315.000

~3,3

DKK

Logistikejendom i Horsens

60% af aktierne i Svenska Nyttobostäder

Sverige

ALM Equity

Aermont Capital

Bolig 1

138.000

~5,0

SEK

Note: 1 Plus boligbyggeretter. Kilde: Colliers

Transaktionsaktivitet i de nordiske lande, 2015-2024

80

70

60

50

40

30

20

10

0

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

Sverige

Norge

Finland

Danmark

Note: Transaktionsvolumen i mia. euro. Den stiplede vandrette linje angiver den gennemsnitlige transaktionsvolumen i Norden i perioden 2015-2024. Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata (for Danmark), Colliers

21

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Transaktionsaktivitet i de nordiske lande opdelt efter segment, 2023 vs. 2024

23

25%

22%

8%

30%

15%

24

27%

31%

11%

19%

13%

23

34%

20%

12%

14%

20%

24

38%

9%

14%

23%

16%

24 Norge Sverige Finland Danmark Norden 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 11% 11% 13% 9% 10% 11% 19% 5% 16% 14% 23% 25% 19% 26% 41% 50% 27% 28% 19% 24% 25% 25% 24% 22% 33% 34% 5% 2% 16% 14% 23 24 23 24 23

Kontor

Bolig

Retail

Industri/logistik

Andet

Note: Kategorien “Andet” indeholder bl.a. hoteller og ejendomme med offentlige lejere. Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata (for Danmark), Colliers

Operahuset i Oslo

John Petersson Associate, Capital Markets I Stockholm john.petersson@colliers.com

Gregers Nytoft Rasmussen Director and Head of Research I København gregers.nytoft@colliers.com

22

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

BEGRÆNSET TRANSAKTIONSAKTIVITET PÅ KONTORMARKEDET I 2024, MEN UDSIGT TIL BEDRE TIDER HJEMMEARBEJDE MINDSKER IKKE KONTORBEHOVET , MEN STILLER NYE KRAV TIL KONTORETS UDFORMNING MINDRE HYPPIGT HJEMMEARBEJDE I HELE EUROPA, ISÆR I DANMARK KØBENHAVNS KONTORMARKED ER BEGUNSTIGET AF STÆRKE UNDERLIGGENDE DRIVERE INTERNATIONALE INVESTORER FORVENTES RETUR I 2025 OG AT HAVE FOKUS PÅ KØBENHAVN

KONTOR

23

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

24

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Kontor resumé

TRANSAKTIONSVOLUMEN MIA. KR.

I 2024 var kontorinvesteringsmarkedet fortsat ramt af lav aktivitet, især på grund af økonomisk usikkerhed og en begrænset tilstedeværelse af udenlandske investorer. Trods en stigende andel hjemmearbejdende forbliver tomgan gen for kontorer i Danmark generelt lav, fordi hyppigheden af hjemmearbejde her er lavere. København skiller sig ud med lav tomgang og stærk vækst i kontorbeskæftigelsen. Samtidig er byggeaktiviteten her markant reduceret – en udvikling, der intensiverer konkurrencen om de mest attraktive lejemål. Kontorinvesteringsmarkedet forventes at genvinde momen tum i 2025, drevet af stigende interesse fra internationale inve storer. Efterspørgslen vil primært være rettet mod de mest likvide aktiver, herunder primære ejendomme i København.

7

4

DANMARK

STORKØBENHAVN

Kontors transaktionsvolumen i Danmark, heraf i Storkøbenhavn, mia. kr.

ANDEL AF SAMLET TRANSAKTIONSVOLUMEN

14 % DANMARK 14 % STORKØBENHAVN

GRÅT SKÆRES FRA

Kontors andel af samlet transaktionsvolumen i hhv. Danmark og Storkøbenhavn, %.

Afkastkravet på primære ejendomme er uændret – sekundære afkast stiger

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%

ANDEL AF UDENLANDSKE INVESTORER

10 %

15 %

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

DANMARK

STORKØBENHAVN

Aarhus C, primær København, CBD, primær

København, CBD, sekundær Aarhus C, sekundær

Note: Baseret på transaktionsvolumen for kontor i 2024, Danmark. Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata, Colliers

Note: Nettostartafkast, kontor. Kilde: Colliers

25

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

TOP 5 HANDLER

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

. 1

. 3

. 4

. 2

. 5

01 02 03 04 05 NAVITAS 1 PORCELÆNSHAVEN 2 KALVEBOD BRYGGE 47-51 3 LANGELINIE ALLÉ 31-35 BORUPS ALLÉ 177 4 KØBER: KØBER: KØBER: KØBER: KØBER: AAA United CapMan Bygningsstyrelsen TN Udvikling Københavns Kommune

OMRÅDE: Aarhus C

OMRÅDE:

OMRÅDE:

OMRÅDE:

OMRÅDE:

Frederiksberg

København V

København Ø

København NV

ADRESSE:

ADRESSE:

ADRESSE:

ADRESSE:

ADRESSE:

Inge Lehmanns Gade 10

Porcelænshaven 16A

Kalvebod Brygge 47-51

Langelinie Allé 31-35

Borups Allé 177

PRIS MIO. KR. | AREAL i.o. | 38.800 m²

PRIS MIO. KR. | AREAL 590 | 19.300 m²

PRIS MIO. KR. | AREAL 550 | 14.100 m²

PRIS MIO. KR. | AREAL 325 | 16.000 m²

PRIS MIO. KR. | AREAL 318 | 26.000 m²

Note: 1 Foto stillet til rådighed af INCUBA. 2 Foto stillet til rådighed af CapMan. 3 Foto stillet til rådighed af Bygningsstyrelsen. 4 Foto stillet til rådighed af ATP Ejendomme.

26

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Trægt transaktionsmarked, men bedring på vej Investorerne forholdt sig fortsat afventende på kontormarkedet i 2024 og særligt de udenlandske investorer udeblev fra det danske marked. I kontor segmentet har frygten for længerevarende tomgang yderligere forstærket investorernes påpasselighed.

Hjemmearbejdets voksende popularitet har medført et skift i folks måde at arbejde på, hvilket har skabt uro på kontormarkedet verden over. Siden begyndelsen af 2022 har flere tyske storbyer ople vet markante stigninger i tomgangsniveauer. Lignende tendenser ses i flere amerikanske storbyer og dele af

London, hvor hjemmearbejde er et udbredt fænomen og kontortomgangen er rekordhøj.

Er hjemmearbejde virkelig en trussel? COVID-19 pandemiens tvungne nedlukninger og hjem sendelser satte for alvor hjemmearbejde på dagsorde nen i Danmark. Hjemmearbejde er stadig del af kultu

GRÅT SKÆRES FRA

Flere danskere arbejder hjemmefra, men i begrænset omfang

50%

40%

30%

20%

10%

0%

19

20

21

22

23

24

Hyppigt

Af og til

Note: Andel af beskæftigede i alderen 15-64 år med hjemmearbejde, fordelt efter hjemmearbejdets frekvens. ”Hyppigt” omfatter personer, der har arbejdet hjemme mere end halvdelen af dagene i en 4-ugers periode. ”Af og til” omfatter personer, der har arbejdet hjemme mindst én gang i 4-ugersperioden og mindre end halvdelen af dagene. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

27

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Det Gule Pakhus, Svendborg

ren på de fleste arbejdspladser. Andelen af danskere, der arbejder hjemmefra, er da også steget fra ca. 35% til over 40% siden starten af 2022. Alligevel har kontor– tomgangen i Danmark i samme periode ligget på et sta bilt lavt niveau og vi har ikke set et faldende arealforbrug hos virksomhederne. Dette skyldes blandt andet, at kun 7,5% af danskerne i dag arbejder hyppigt hjemmefra – et markant fald fra over 14% i begyndelsen af 2022. Flere arbejder hjemmefra af og til, men når hjemmearbejds dage kun falder lejlighedsvist, må virksomhederne fort sat opretholde en buffer af arbejdspladser for at sikre, at kontoret kan håndtere fuldt fremmøde. Efter COVID-19 var der en tendens til at bruge hjemme arbejde som en direkte erstatning for fysisk fremmøde. Sidenhen har det dog vist sig, at megen idéudveksling og vidensdeling går tabt, hvis alle medarbejdere arbejder for meget hjemmefra. Vi ser nu en tydelig tendens til, at virk somhederne igen ønsker medarbejderne tilbage på kon

toret. For at understøtte denne udvikling er det afgørende, at kontoret tilbyder noget, som hjemmearbejdspladsen ikke kan. Kontorets beliggenhed og tilgængelighed er sta dig vigtige faktorer, men der er skærpet fokus på kon torets udformning og funktionalitet. ”Breakout rooms”, stillerum og sociale områder får stadig større betydning i moderne kontorlejemål. Lejere efterspørger i høj grad rammer, der ikke blot understøtter vidensdeling og social interaktion, men aktivt fremmer og opmuntrer til det. Med en stigende kontorbeskæftigelse gennem de sene ste år har det ændrede arealbehov ført til et opadgående pres på virksomhedernes arealforbrug. Denne udvikling forventer vi vil fortsætte ind i 2025. Derfor vurderer vi ikke, at hjemmearbejde udgør en trussel for kontormar kedet, som det ofte fremstilles. Tværtimod ser vi hjem mearbejde som et nødvendigt og strategisk værktøj for virksomhederne i deres bestræbelser på at tiltrække og fastholde medarbejdere.

28

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Danmark står stærkt – også i international sammenhæng Den dalende hyppighed af hjemmearbejde ses ikke kun i Danmark, men er en generel tendens på tværs af EU. Det må betragtes som et positivt signal for kontormarkedet i Europa og kan bidrage til at reducere tomgangsrisikoen. Danmark skiller sig dog ud med den største generelle stigning i hjemmearbejde, men samtidig det Hyppigheden af hjemmearbejde falder på tværs af Europa

Udvikling i antal personer der arbejder hjemme, 2022-2023

Af og til Hyppigt I alt i procent

17%

4%

-6%

FINLAND

klart største fald i hyppigt hjemmearbejde. Det viser, at danske virksomheder er langt fremme i processen med at få medarbejdere tilbage på kontoret – i hvert fald størstedelen af tiden.

5%

1%

18%

-17%

3%

NORGE

-17%

46%

SVERIGE

32%

7%

9%

-10%

7%

IRLAND

0%

-31%

DANMARK

GRÅT SKÆRES FRA

-16%

HOLLAND

11%

14%

-1%

2%

-9%

TYSKLAND

-13%

BELGIEN

17%

7%

3%

0%

-14%

-13%

ØSTRIG

FRANKRIG

10%

16%

1%

6%

-13%

-3%

ITALIEN

SPANIEN

Note: Udvikling i antal personer, der arbejder hjemmefra, 2022-2023. ”Hyppigt” omfatter personer, der har arbejdet hjemme mere end halvdelen af dagene i en 4-ugers periode. ”Af og til” omfatter personer, der har arbejdet hjemme mindst én gang i 4-ugersperioden og mindre end halvdelen af dagene. Kilde: Eurostat, Oxford Economics, Colliers

29

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Positive udsigter for kontormarkedet i København

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Ser vi nærmere på København og sammenligner med andre europæiske storbyer, viser en analyse af de underliggende drivere på kontormarkedet, at København er begunstiget af positive fremtidsudsigter.

Kontorbeskæftigelsen i København forventes at vokse frem mod 2028, endda med en højere årlig vækst rate end i mange andre europæiske storbyer. Den lave andel af hyppigt hjemmearbejdende i København indikerer en stigende efterspørgsel efter kontorlokaler i de kommende år, da flertallet af nye medarbejdere på en arbejdsplads forventes at have en høj grad af fysisk tilstedevæ relse på kontoret, hvilket vil lægge et yderligere opadgående pres på virk somhedernes arealbehov. Derudover har København en lav kontortomgang og kan derfor som eneste storby placeres i det lyse blå område af figur 2. Denne kom bination indikerer, at væksten i kontorbeskæftigelsen vil øge efter spørgslen efter nye kontorlokaler i København, da det eksisterende udbud ikke kan imødekomme væk sten i samme grad som i andre byer. En del af den aktuelle tomgang fin des i utidssvarende lokaler, der ikke opfylder nutidens krav, hvil ket yderligere understøtter forvent ningen om øget efterspørgsel efter moderne og nyopførte kontorloka ler i København.

35%

Lav vækst og høj andel af hyppigt hjemmearbejdende

Høj vækst og høj andel af hyppigt hjemmearbejdende

HELSINKI

30%

DUBLIN

25%

STOCKHOLM

BRUXELLES

BERLIN

FRANKFURT

20%

0%

0,5%

1,0%

WIEN

1,5%

2,0%

2,5%

15%

HAMBORG

MÜNCHEN

AMSTERDAM

MADRID

PARIS

KØBENHAVN

OSLO

10%

ROM

BARCELONA

5%

Høj vækst og lav andel af hyppigt hjemmearbejdende

Lav vækst og lav andel af hyppigt hjemmearbejdende

0%

FIGUR 1 . Note: Andelen af hyppigt hjemmearbejdende, % (y-aksen) vs. den forventede årlige vækst i kontorbeskæftigelsen i perioden 2024-2028, % pr. år. (x-aksen). Kilde: Eurostat, Oxford Economics, Colliers

Lav vækst og høj tomgang

Høj vækst og høj tomgang

20%

18%

DUBLIN

16%

HELSINKI

14%

STOCKHOLM

12%

BARCELONA

MADRID

0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

PARIS

FRANKFURT

8%

MÜNCHEN

ROM

BERLIN

KØBENHAVN

6%

BRUXELLES

OSLO

AMSTERDAM

HAMBORG

4%

WIEN

2%

Høj vækst og lav tomgang

Lav vækst og lav tomgang

0%

FIGUR 2. Note: Tomgangsniveau, % (y-aksen) vs. den forventede årlige vækst i kontorbeskæftigelsen i perioden 2024-2028, % pr. år. (x-aksen). Kilde: Eurostat, Oxford Economics, Ejendomstorvet.dk, Colliers

30

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Markant fald i byggeaktiviteten fra 2021 til 2024, København

20 21-22

20 23-24

Stilstand i kontorbyggeriet På trods af udsigten til beskæftigelsestilvækst og lave tomgangsniveauer i København er mængden af speku lativt kontorbyggeri markant reduceret. Stigende bygge omkostninger, dyrere byggefinansiering og særligt sti gende afkastkrav har gjort det vanskeligt for udviklere at få spekulativt kontorbyggeri til at være rentabelt. Dette har resulteret i et markant fald i byggeaktiviteten, hvor volumenen af igangsat kontorbyggeri i perioden 4. kvar tal 2022 til 3. kvartal 2024 kun udgjorde 28% af volume nen i de foregående 24 måneder. Udviklerne har behov for en vis udlejningsgrad, før de kan påbegynde byggeriet. Samtidig er det en udfor dring at finde lejere, der vil forpligte sig til en aftale, hvor der typisk kan gå 30-36 måneder fra underskrift af leje kontrakt til indflytning. Det skaber en problematik, som sandsynligvis først vil finde en løsning, når kontorudvik ling bliver markant mere rentabel – eksempelvis gennem stigende lejeniveauer og/eller lavere afkastkrav. Den markante opbremsning i byggeaktiviteten, kombine ret med de stærke underlæggende drivere bag kontoref terspørgslen i København, forventes at intensivere kon kurrencen om de mest attraktive lejemål. Dette kan føre til yderligere lejestigninger og sikre fortsat lav tomgang i de kommende år.

123.000 m 2

436.000 m 2

Note: Påbegyndt byggeri af bygninger til kontor, handel, lager, offentlig admini stration mv., Landsdel Byen København, 4. kvartal 2020 - 3. kvartal 2024, m². Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

GRÅT SKÆRES FRA

Havneparken 1, Vejle

Hejrevej 26-30, København NV

31

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Fremtidens lejemål: ESG på dagsordenen

Den stigende interesse for grønne ejendomme og bæredygtighed sætter ESG på dagsordenen for både lejere og udlejere. Blandt lejere ses en større forventning om, at ejendomme lever op til høje ESG-standarder, dokumenteret gennem certificeringer som LEED, BREEAM eller DGNB. Grønne lejekontrakter bliver et centralt værktøj til at sikre, at ejendomsdriften lever op til både lovgiv ningsmæssige krav og markedets forventninger.

Lejekontrakterne indeholder typisk krav om udveksling af data til rap portering, håndtering af vedvarende energikilder og fælles mål for reduk tion af ressourceforbrug. Dette understøtter ikke blot en bæredygtig udvikling, men skaber også transpa rens og ensartethed i lejers og udle jers bæredygtighedsindsatser. Med EU’s CSRD-direktiv blev bære dygtighedsrapportering fra 2024 et lovkrav for mange virksomheder og deres leverandører. Udlejere bør derfor inkludere klare ESG-klausuler i deres kontrakter for at forblive konkurrencedygtige og sikre, at

ejendomme forbliver attraktive for virksomheder med skærpede krav til rapportering og bæredygtighed. Ældre kontorlokaler står over for betydelige udfordringer. Mange vil kræve omfattende energioptimerin ger og opdateringer for at leve op til lejernes krav og understøtte disses net-zero ambitioner. I nogle tilfælde kan de høje omkostninger gøre det svært at retfærdiggøre investerin gerne på kort sigt, men uden nød vendige ESG-tiltag risikerer udle jere, at deres ejendomme bliver til såkaldte ”stranded assets”, som er vanskelige at udleje og sælge.

For både lejere og udlejere handler ESG ikke længere blot om at følge trends, men om at fremtidssikre en position i markedet. Grønne leje kontrakter er en strategisk løsning, der ikke kun sikrer compliance med skærpet lovgivning, men også bidra ger til langsigtet værdi og bæredyg tig udvikling. Tidlige investeringer i ESG kan der for blive afgørende for at bevare ejendommes attraktivitet og sikre, at de lever op til de stigende krav fra både lovgivning, lejere og kapi talgivere.

32

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Faldende afkastkrav observeres i flere europæiske hovedstæder

Helsinki A: 5,25% B: 3.625 kr. C: 1,55% D: 0,25%-point

A. Nettostartafkast (primo 2025) B. Lejeniveau (primo 2025) C. Lejeudvikling, CAGR, 2020-2025 D. Udvikling i nettostartafkast, 2024-2025

Oslo A: 4,50% B: 4.225 kr. C: 3,65% D: -0,25%-point

Stockholm A: 4,10% B: 5.925 kr. C: 2,36% D: -0,15%-point

Amsterdam A: 5,25% B: 4.475 kr. C: 5,23% D: -0,25%-point

GRÅT SKÆRES FRA

Berlin A: 4,90% B: 4.675 kr. C: 5,51% D: 0%-point

Paris A: 4,00% B: 8.200 kr. C: 5,05% D: -0,15%-point

Madrid A: 4,50% B: 3.450 kr. C: 1,64% D: -0,20%-point

33

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Aalborg A : 5,75% B : 1.225 kr. C : 4,14% D: 0,25%-point

Aarhus A: 5,00% B: 1.700 kr. C: 3,23% D: 0%-point

København A : 4,00% B : 2.300 kr. C : 2,33% D: 0%-point

Trekantområdet A : 6,25% B : 1.350 kr. C : 3,26% D: 0%-point

Odense A : 6,25% B : 1.350 kr. C : 1,55% D: 0%-point

Note: Primære nettostartafkast kontor (primo 2025) og primære CBD kontorlejeniveauer (primo 2025) i udvalgte byer i Danmark og resten af Europa. Afkastene anført for Amsterdam, Berlin og Helsinki er bruttoafkast. Lejeniveauer er angivet i kr. pr. m² p.a. ekskl. driftsomkostninger. Bemærk at arealer angives forskelligt fra land til land, hvorfor lejeniveauerne ikke er direkte sammenlignelige. CAGR er beregnet med udgangspunkt i lejen pr. m 2 i lokal valuta for at udligne påvirkningen af ændrede valutakurser. Kilde: Colliers

34

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

Kontorinvesteringsmarkedet blev atter i 2024 præget af lav aktivitet med en transaktionsvolumen, der lan dede på 7,3 mia. kr. og igen placerede segmentet som det blot tredjestørste efter bolig samt industri og logi stik. Den beskedne aktivitet skyldes fortsat i høj grad begrænset aktivitet blandt de internationale investorer, der kun stod for 10% af årets samlede transaktionsvolu men på det danske kontorinvesteringsmarked. Alligevel blev årets næststørste kontortransaktion gen nemført af en udenlandsk aktør, da CapMan købte Porcelænshaven på Frederiksberg til 590 mio. kr. i star ten af året. Ejendommen blev dog købt til CapMans fond, som er målrettet social infrastruktur og handlen er derfor underlagt andre dynamikker end en traditi onel kontorejendom. Generelt var der meget få store kontortransaktioner og flere af de største blev foreta get af købere til eget brug, dvs. investeringer, som også repræsenterer en særlig motivation for anskaffelsen. Det lysner på kontor investeringsmarkedet

Svanevej 20, København NV

GRÅT SKÆRES FRA

Transaktionsvolumenen for kontor holdes oppe af handler med brugerejendomme

35%

25

30%

20

25%

15

20%

15%

10

10%

5

5%

0

0%

18

19

20

21

22

23

24

Andel købt af bruger (h.a.)

Transaktionsvolumen, kontor (v.a.)

Note: Transaktionsvolumen, kontor, mia. kr. (v.a.) og andel heraf som er købt af bruger, % (h.a.). Kilde: Erhvervsmæglernes Branchedata, Colliers