Colliers Markedsrapport 2023

9

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor el In st i R il l

I 1. halvår fortsatte den positive udvikling fra 2021, og omfanget af handler blev større end i samme periode af 2021. Årsagen var et stort behov for at placere kapital i ejendomme – dels hos store investorer, dels i nyetab lerede internationale og rekordstore ejendomsfonde. Dermed blev ejendomsmarkedet – modsat aktierne – ikke umiddelbart ramt i samme grad af den russiske invasion af Ukraine i slutningen af februar. Inden sommerferien opstod dog stor usikkerhed, fordi først inflationen og dernæst renterne steg kraftigt. Over sommeren faldt en vis ro over prisstigninger og rente, og 2. halvår blev indledt med positive forventninger til ejendomsmarkedet.

Den forsigtige optimisme blev dog afbrudt af nye, kraf tige og hurtige stigninger i renteniveauerne i september og oktober. Baggrunden var en inflation, som lod til at være ude af kontrol – og som blev forstærket af forsy ningsproblemer, nedlukninger i Kina grundet COVID-19 og ikke mindst stigninger i energipriserne udløst af kri gen i Ukraine. De højere renter – og dermed øgede finansieringsom kostninger – satte afkastkravene under et opadgående pres, blandt andet som konsekvens af lavere belånings grader i bankerne, da de lægger vægt på, hvad ejen domme kan give af positiv ”kritisk leje” efter rentestig ningerne.

Kritisk leje

”Kritisk leje” er et regelsæt udstukket af Finanstilsynet. Her tages der højde for, hvor meget en ejendoms lejeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter, afdrag og bidrag over fx 30 år for boliger og vel at mærke med fast rente. I takt med, at renterne stiger, bliver det sværere at betale af på finansieringen med de løbende driftsindtægter, og dermed reduceres belåningen.

Faldende belåningsmuligheder i takt med stigende renter

Belåningsgrad

80%

70%

60%

50%

40%

30%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

Afkast

Jan 2022, rente 2,08% Jul 2022, rente 4,17% Okt 2022, rente 5,09% Nov 2022, rente 6,16%

Note : Figuren er baseret på renten på et 30-årigt obligationslån for boligejendomme. Kilde: Colliers