Colliers Markedsrapport 2023

201

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor

Colliers Markedsrapport Danmark 2023

Accelerating success.

202

Colliers Markedsrapport 2023

Accelerating success.

203

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor el Ind t i e il

Indhold

Executive summary & Velkommen Forord ved Colliers’ CEO På vej ind i en ny virkelighed

5

Det danske investeringsmarked Høj aktivitet trods opbremsning midt i 2022

6

Nordisk overblik

16

Kontor Stærkt udlejningsmarked trods usikre tider

20

Bolig Fortsat flere indbyggere i de største byer

42

Retail Corona i bakspejlet - nu er der nye ting at undvige

62

Industri og logistik Stærkt brugermarked trods første fald i e-handel nogensinde

78

Hotel Hotelmarkedet er tilbage

98

Dansk økonomi Robust økonomi ruster Danmark til periode med begrænset vækst

110

Markedspraksis

116

Definitioner

117

Om Colliers

118

204

Colliers Markedsrapport 2023

Nye nordiske muligheder

Med Colliers’ opkøb af Pangea Property Partners føjede vi den førende rådgiver på det svenske og norske marked til vores portefølje og stiller dermed ny ekspertise til vores kunders rådighed.

Pangea har stået bag nogle af de største transaktioner i Norden med en gennemsnitlig transak tionstørrelse på 800 mio. svenske kroner. Den største handel oversteg 90 mia. svenske kroner. I 2021 blev Pangea desuden udnævnt til bedste nordiske rådgiver i Euromoneys afstemning. Med fusionen udgik Pangea-navnet, og brandet blev en del af Colliers. Kompetencerne og de højt specialiserede færdigheder bevares og udbygges. Det gælder blandt andet indenfor corpo rate finance, hvor Colliers i højere grad kan tilbyde strategisk rådgivning for virksomheder om for eksempel porteføljesammensætning og markedsanalyser.

Colliers Capital Markets er den største rådgiver i Norden Derudover medbringer Pangea betragtelige ressourcer indenfor gældsrådgivning samt etablering og rekonstruktion af virksomhe der. Også indenfor project finance vil Colliers kunne tilbyde en bredere vifte af services så som køberrådgivning, forhandling, business management og investering i alternative in vesteringsfonde.

27 %

Norden

Ny

30%

Finland

Norge

22%

Sverige

558

43%

Eksperter

Danmark

Kilde: Real Capital Analytics, Colliers

1

Colliers Markedsrapport 2023

Velkommen til Colliers Markedsrapport Med Colliers Markedsrapport får du et essentielt indblik i og oversigt over markedet for erhvervs- og investeringsejendomme i Danmark. I år er ingen undtagelse – dog med en lille nordisk tilføjelse. I september 2022 kunne Colliers’ europæiske organisation nemlig bekendtgøre opkøbet af Pangea Property Partners, der er den førende transaktionsråd- giver i Sverige og Norge. Mens vi i Danmark allerede var markedsleder med en markedsandel på over 40% af trans aktionsvolumenen på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme, kan vi nu gøre endnu mere for vores kunder, som investerer og opererer i Norden, hvor alle internatio nale kunder fremover vil blive betjent af 80 specialister indenfor Capital Markets og over 550 rådgivere på tværs af hele Norden.

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor l In t i t il

Med en samlet markedsandel på 27% i Norden får vores kunder adgang til en bred palet af eftertragtede services, uanset om de investerer i Danmark, Norge, Sverige eller Finland.

Billedet til venstre: Fra venstre mod højre: Carsten Gørtz Petersen, CEO, Danmark, Erik Høvik, Head of Capital Markets, Norge og André Lundberg, Head of Capital Markets, Sverige. Billedet til højre: Fra venstre mod højre: Carsten Gørtz Petersen, CEO, Danmark og Bård Bjølgerud, CEO Nordics (Sverige, Norge & Finland).

Accelerating success.

2

Colliers Markedsrapport 2023

Executive summary

Stærkt kontormarked trods krig og økonomisk uro Stigende indbyggertal understøtter fortsat stærkt boligmarked Nye tider på retailmarkedet – udlejere og lejere skal samarbejde på nye vilkår Fortsat stor mangel på moderne lager- og logistikejendomme Efter coronakrisen præsterer hoteller igen solide nøgletal Solid beskæftigelse skal holde hånden under dansk økonomi

Boligejendomme fortsat det største segment

Danmark

15 % Kontor 39 % Bolig 20 % Retail 18 % Industri/logistik

86 mia. kr.

2 % Hotel 7 % Andet

Storkøbenhavn

18 % Kontor 45 % Bolig 18 % Retail 12 % Industri/logistik

49 mia. kr.

2 % Hotel 5 % Andet

Note: Transaktionsvolumen fordelt på segment, 2022 Kilde: Colliers

Transaktionsvolumenen nåede i 2022 op på et af de højeste niveauer nogensinde trods svagt 2. halvår

120

100

80

60

40

20

0

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Hovedstadsområdet

Danmark ekskl. hovedstadsområdet

Note: Transaktionsvolumen (mia. kr.), fordelt på hovedstadsområdet og resten af Danmark, 2022. Kilde: Colliers

3

Colliers Markedsrapport 2023

Internationale investorer var dominerende i København, men en høj andel af nationale investorer i resten af landet trak det relative niveau ned på landsplan

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor l In u t i R il

Danmark

Storkøbenhavn

57 %

54 %

43 % Nationale

46 % Nationale

Internationale

Internationale

Risikoprofiler for de fire største segmenter. Core-ejendomme har domineret i et år med stigende økonomisk usikkerhed

Kontor

Bolig

Core 45 % Value-add 51 % Opportunistisk 2 % Bruger 3 %

Core 83 % Value-add 16 % Opportunistisk 1 %

Retail

Industri og logistik

Bruger 44 % Core 42 % Value-add 13 % Opportunistisk 1 %

Core 64 % Value-add 32 % Opportunistisk 2 % Bruger 3 %

Note: De øverste to figurer viser total transaktionsvolumen fordelt på investors oprindelse. De fire nederste viser total transaktionsvolumen i de forskellige ejendomssegmenter i Danmark i henhold til risikoprofil. Transaktionsvolumen, Danmark, 2022. Kilde: Colliers

4

Colliers Markedsrapport 2023

Carsten Gørtz Petersen Partner og CEO (MRICS)

5

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor l In u t i R il l

På vej ind i en ny virkelighed

Skulle man sætte en overskrift på det forgangne år, kunne man være fristet til at ty til det velkendte ord sprog ”højt at flyve, dybt at falde”. Ved indgangen til 2022 var de fleste økonomiske markeder højtfly vende, og analytikere og markedsdeltagere forventede endnu et godt år på ejendomsmarkedet. Corona var i vidt omfang et overstået problem, væksten var stabil og renten historisk lav – og selv om der kunne konstateres tegn på en stigende inflation, vurderedes det at være et meget kortsigtet problem. Men med Ruslands invasion af Ukraine fulgte massive stigninger i energi- og fødevarepriserne, og cen tralbankerne så ingen anden udvej end at hæve renterne voldsomt for at bremse den økonomiske akti vitet og få inflationen under kontrol. Venter vi på en krise, der aldrig kommer? Vi kigger nu ind i en ny virkelighed, hvor mange spørger sig selv, hvad er det for en krise, vi skal forholde os til. Sammenligner vi med den seneste i 2008, er der flere ligheder, men også forskelle: Beskæftigelsen er stadig høj, de private opsparinger er store og bankerne er mere solide. Spørgsmålet er derfor, om vi venter på en krise, der aldrig kommer. Der er ingen tvivl om, at vi er midt i en korrektion efter de mas sive prisstigninger på ejendomsmarkedet i de senere år. Der kan sagtens ske en yderligere korrektion. Men medmindre vi rammer en dyb recession med et betydeligt fald i den økonomiske aktivitet, tror vi hos Colliers ikke på en ejendomskrise med massive prisfald, konkurser og tvangssalg. Vores undersøgelser peger på, at vi skal ind i 2. halvår 2023, før transaktionsaktiviteten er tilbage på et nyt, normalt niveau. Men vores erfaringer siger os samtidig, at det er umuligt at time bunden. Og at vente på en krise, som måske ikke kommer, er en risikabel strategi. Hvilken strategi, der er den rigtige, afhænger derfor af grundig indsigt i markedet, segmenterne og lokationerne, man som ejendomsinve stor er interesseret i. På ejendomsmarkedet slog det igennem i efteråret. Mange investorer blev usikre, og transaktionsakti viteten blev mere end halveret i 3. og 4. kvartal.

Med Colliers Markedsrapport 2023 får du et forspring. Vi tror nemlig på, at transparens og samarbejde skaber det bedste beslutningsgrundlag for de rigtige beslutninger og den gode investering.

God læselyst.

Februar 2023 Carsten Gørtz Petersen Partner og CEO (MRICS)

carsten.goertzpetersen@colliers.com

Accelerating success.

6

Colliers Markedsrapport 2023

Det danske investeringsmarked

Laveste totalafkast på ejendomme siden 2009

Mange transaktioner i 1. halvår efter fulgt af opbremsning

Marked præget af stor usikkerhed om fx prissætning , rente og sam fundsøkonomi ved indgangen til 2023

Usikre markedsforhold med få købere skaber gode opkøbsmuligheder

Droppet lagerskat forventes at gavne investeringer

7

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor l In t i il

Accelerating success.

8

Colliers Markedsrapport 2023

Høj aktivitet trods opbremsning midt i 2022

Stigende renter og bekymringer om recession dæmpede aktiviteten på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme i 2. halvår 2022. Ikke desto mindre var aktiviteten på et af de højeste niveauer nogensinde. Fortsat kapitalrigelighed i markedet tyder på, at aktiviteten igen vil tage fart i 2023, når vi ser mere stabile økonomiske nøgletal, stabile renter og større enighed om prisdannelsen. Målt på omfanget af transaktioner kom 2022 ikke på højde med rekordåret 2021, men blev dog samlet set et af de bedre år for det danske ejendomsmarked.

Transaktionsvolumenen nåede i 2022 op på et af de højeste niveauer nogensinde trods svagt 2. halvår

120

100

80

60

40

20

0

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Hovedstadsområdet

Danmark ekskl. hovedstadsområdet

Note : Transaktionsvolumen (mia. kr.) for investeringsejendomme i Danmark. Kilde: Colliers

9

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor el In st i R il l

I 1. halvår fortsatte den positive udvikling fra 2021, og omfanget af handler blev større end i samme periode af 2021. Årsagen var et stort behov for at placere kapital i ejendomme – dels hos store investorer, dels i nyetab lerede internationale og rekordstore ejendomsfonde. Dermed blev ejendomsmarkedet – modsat aktierne – ikke umiddelbart ramt i samme grad af den russiske invasion af Ukraine i slutningen af februar. Inden sommerferien opstod dog stor usikkerhed, fordi først inflationen og dernæst renterne steg kraftigt. Over sommeren faldt en vis ro over prisstigninger og rente, og 2. halvår blev indledt med positive forventninger til ejendomsmarkedet.

Den forsigtige optimisme blev dog afbrudt af nye, kraf tige og hurtige stigninger i renteniveauerne i september og oktober. Baggrunden var en inflation, som lod til at være ude af kontrol – og som blev forstærket af forsy ningsproblemer, nedlukninger i Kina grundet COVID-19 og ikke mindst stigninger i energipriserne udløst af kri gen i Ukraine. De højere renter – og dermed øgede finansieringsom kostninger – satte afkastkravene under et opadgående pres, blandt andet som konsekvens af lavere belånings grader i bankerne, da de lægger vægt på, hvad ejen domme kan give af positiv ”kritisk leje” efter rentestig ningerne.

Kritisk leje

”Kritisk leje” er et regelsæt udstukket af Finanstilsynet. Her tages der højde for, hvor meget en ejendoms lejeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter, afdrag og bidrag over fx 30 år for boliger og vel at mærke med fast rente. I takt med, at renterne stiger, bliver det sværere at betale af på finansieringen med de løbende driftsindtægter, og dermed reduceres belåningen.

Faldende belåningsmuligheder i takt med stigende renter

Belåningsgrad

80%

70%

60%

50%

40%

30%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

Afkast

Jan 2022, rente 2,08% Jul 2022, rente 4,17% Okt 2022, rente 5,09% Nov 2022, rente 6,16%

Note : Figuren er baseret på renten på et 30-årigt obligationslån for boligejendomme. Kilde: Colliers

10

Colliers Markedsrapport 2023

Boliger langt det største segment

15 % Kontor 39 % Bolig 20 % Retail 18 % Industri/logistik

56 % Bolig 18 % Kontor 13 % Industri/logistik

Positivt totalafkast for 2022 – men metoden snyder

At afkastkravene og dermed priserne kom under pres i løbet af 2. halvår 2022, kommer til udtryk i totalafkastet for året. Ikke siden 2009 har totalafkastet været så lavt, og ligeså er det første gang siden 2012, at kapitaltilvæk sten har været negativ. At totalafkastet ender positivt for året, kan virke over raskende, men skyldes i vidt omfang den anvendte metode, hvor hele 2022 sammenlignes med hele 2021. Dette har historisk været tilgangen for at sikre til pas mange observationer og et datagrundlag, der kan betragtes som validt. Det estimerede totalafkast er der for i høj grad farvet af et 2021, hvor året bød på store fald i afkastkravene, en start på 2022, der stort set fort satte, hvor 2021 slap, efterfulgt af store stigninger i afkastkravene i 2. halvår 2022. For at undersøge effekten fra ultimo 2021 til ultimo 2022 har vi i årets rapport lavet en ekstra analyse af totalafkastet, dog med færre observationer og en større usikkerhedsmargin. I denne periode er der observeret et negativt totalafkast på 5,9%, hvilket i høj grad viser den udvikling, der har været på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme siden starten af 2022. Dette fald er især drevet af stigende afkastkrav, som isoleret set har påvirket totalafkastet negativt med 11,6%-point.

2 % Hotel 7 % Andet

8 % Detail 2 % Hotel 4 % Andet

Internationale investorer dominerer markedet

54 %

46 % Nationale

Internationale

Core-aktiver driver fortsat markedet

61 % Core 23 % Value-add 5 % Opportunistisk 11 % Bruger

Note: Total transaktionsvolumen 2022, Danmark, fordelt på segment, investoroprindelse og investeringsprofil. Se også Definitioner, s. 117. Kilde: Colliers

TOP 5 handler | Alle segmenter

Ejendom Område Sælger

Køber

Type Areal

Pris 1

København og Aarhus

Project Nacre 2

NREP

OCP

Bolig

110.000

~4.800 3

Fire Magasin ejendomme 2

ATP Ejendomme & PensionDanmark

Peek & Cloppenburg (Magasin)

Retail

135.000

~4.400 3

Hele Danmark

København, Kgs. Lyngby og Aarhus

Studieboliger 2

Basecamp

Xior Student Housing

Bolig

67.000

~3.400 3

Galleri K

København K

Aviva Investors

Jeudan

Retail

25.000

~2.200 3

Supermarkeds- portefølje 2

Cibus Nordic Real Estate

Retail

76.000

2.080

Storkøbenhavn SG Nordic Real Estate

Note : De anførte handler omfatter udelukkende offentliggjorte handler. Visse fortrolige eller off-market handler indgår således ikke. 1 Priser i mio. kr. (afrundet). 2 Porteføljesalg. 3 Indikativ pga. fortrolighed. Kilde : Colliers

11

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor l In t i R il l

Usikkerhed fortsætter ind i 2023 Ved indgangen til 2023 har jobmarkedet vist sig stærkere og mere robust end forventet, og flere økonomiske indi katorer viser tegn på, at inflationen formentlig har top pet. Alligevel er ejendomsmarkedet stadig karakteriseret af stor usikkerhed. Blandt andet på grund af fortsat uro om renten og frygt for recession. Samtidig medvirker det lavere omfang af handler til en manglende markedsgen nemsigtighed. Første del af 2023 vil blive præget af denne usikkerhed, mens fx investorer forsøger at genvinde fodfæstet. Få investorer, som alle kommer med en forventning om, at priserne bør være lavere end på toppen for 9-12 måne der siden, giver udfordringer for markedet, da sælgerne først ved udgangen af 2022 begyndte at tilpasse deres forventninger tilsvarende. Imens sidder mange investorer på sidelinjen, ligesom gennem en stor del af 2. halvår 2022. De afventer mere stabile markeds- og renteforhold samt mere stabil pris sætning på ejendomme, før de igen vil investere.

Markedet kan hurtigt få medvind Vi vurderer dog, at markedet hurtigt kan vende og blive præget af mange og store investeringer. Ved udgangen af 2021 var der nemlig rejst rekord meget kapital i fx fonde til investeringer i ejendomme, ligesom flere pensionskasser og ejendomsselskaber meldte, at de ville udbygge deres ejendomsporteføljer. Størstedelen af de store, potentielle investeringer blev imidlertid brem set af usikkerheden gennem 2022, men store beløb ligger fortsat klar til at blive investeret i mursten. Så snart der begynder at være stabile økonomiske nøgle tal, og der opstår mere sikkerhed og enighed om prisdan nelsen, er det sandsynligt, at aktiviteten vil tage fart – på samme måde, som da der næsten opstod en ketchupef fekt ved genåbningerne efter coronapandemien. 2. halvår 2022 var også kendetegnet ved store forskelle i prisforventningerne mellem sælgere og købere. Der er nu begyndt at indfinde sig en større forståelse blandt især sælgerne for, at markedet har ændret sig, og at pri-

Stigende afkastkrav reducerer kapitalværdien kraftigt uanset metode

Hele 2022 vs. 2021

Ultimo 2022 vs. ultimo 2021

6%

6%

4%

4%

2%

2%

0%

0%

-2%

-2%

-4%

-4%

-6%

-6%

-8%

-8%

-10%

-10%

-12%

-12%

-14%

-14%

Totalafkast Direkte afkast

Kapitaltilvækst

Lejestigninger Stigning i afkastkrav Stigning i tomgang

Note : Dekomponering af totalafkast, erhvervs- og investeringsejendomme, hovedstadsområdet. Kilde : Colliers

12

Colliers Markedsrapport 2023

Laveste totalafkast siden før finanskrisen

30%

10% 15% 20% 25%

0% 5%

-10% -5%

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Totalafkast

Direkte afkast

Kapitaltilvækst

Note : Årligt afkast på erhvervs- og investeringsejendomme i hovedstadsområdet. Kilde : Colliers

serne er faldet. Det er de første tegn på et marked, der aktivitetsmæssigt nok skal komme tilbage, men til en anden prisvirkelighed end for et år tidligere. Usikre markedsforhold giver muligheder Der er udbredte forventninger om, at det lave aktivitets niveau ved indgangen til 2023 er midlertidigt. Den lave aktivitet afspejler usikkerhed om dels prissætningen, dels hvor markedet er på vej hen, og dels hvornår bunden bli ver nået. Og den begrænsede aktivitet skaber nogle inve steringsmuligheder, fordi der er færre mulige købere at konkurrere med. Der kan efter vores vurdering gøres nogle gode hand ler, hvis en investor tør udnytte mulighederne nu, aner kende, at der er risici forbundet ved at gøre det, og byde tættere på sælgernes nuværende forventninger. Det er realistisk at gennemføre investeringer, som normalt ikke ville være mulige, fordi investor i et mere normalt mar ked ville være i hård konkurrence med andre interesse rede investorer. Investeringer i det aktuelle marked kan gå ud over det kortsigtede afkast, fordi finansieringen er en udfordring, og fordi prissætningen sker med en vis usikkerhed. Selv om afkastniveauerne i den nære fremtid ikke kommer til

bage på niveauerne ved indgangen til 2022, så kan man som investor komme forrest i køen i forhold til den kon kurrence og interesse, som unægtelig vil opstå, når mar kedet vender. Hvornår det sker, er selvfølgelig usikkert, og vejen derhen kan være brolagt med flere usikkerheds faktorer og prisfald, men det er ikke nødvendigvis tilfæl det. Droppet lagerskat gavner investeringer Traditionelt har især udenlandske investorer vurderet det politiske system som en styrke ved Danmark i kraft af en høj grad af politisk stabilitet og stort set ingen indgreb i markedsvilkårene. Det billede er dog blevet justeret de senere år, især med det såkaldte Blackstone-indgreb rettet mod ”kortsigtede boligspekulanter”. En ændring af §5, stk. 2 i den tidligere boligreguleringslov gjorde det fra juli 2020 sværere at modernisere lejligheder med henblik på at hæve lejen. Siden blev en lagerskat med løbende beskatning af vær distigninger på større ejendomme varslet, og sidste år indførte et flertal i Folketinget et toårigt loft på 4% i årlige lejestigninger på boliger.

§5, stk. 2-ændringerne betød, at en del udenlandske inve storer trak sig fra markedet for ældre boligejendomme

13

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor t l Industr s i R il l

(med potentiale for moderniseringer). På tilsvarende vis vakte den varslede lagerskat bekymring hos investo rer fra udlandet, ikke mindst fonde med fokus på den løbende indtjening fra driften, fordi en fremrykket skatte betaling kunne ødelægge forretningsmodellen. Og nogle investorer begyndte at tvivle på den hidtidige danske sta bilitet i markedsvilkårene – kunne de nu ændre sig fra år til år eller fra valg til valg? Lagerskatten var imidlertid væk, da den politisk brede SVM-regering (med eget flertal) fremlagde sit detaljerede program i december 2022, og det har medført fornyet interesse fra internationale investorer. Markedet havde i høj grad indpriset effekter af den for ventede lagerbeskatning, og da skatten alligevel ikke bli ver indført, har det en mulig positiv effekt på prissætnin gen af ejendomme. Stort fald i boligtransaktioner i 2022 ... Udskudte byggeprojekter i starten af året var en af årsa gerne til et fald i handler i boligsegmentet. I tillæg blev dette segment også ramt hårdest af de stigende finansie ringsomkostninger og lavere belåning som følge af reg lerne om kritisk leje (side side 9), da dette i kombination med en prissætning ud fra lave afkast havde en stor nega tiv effekt på den opnåelige egenkapitalforrentning. I ste

det blev erhvervsejendomme et mere attraktivt alternativt, da afkastene her ofte er højere og finansieringsmulighe der bedre. 2022 blev også kendetegnet af et stort comeback i retail sektoren, hvor flere store handler var med til at trække transaktionsvolumenen op på et niveau på næsten det dobbelte af resultatet i 2021. … men vil gøre comeback i 2023 Selvom andelen af boligtransaktioner faldt i 2022, så vil dette billede vende igen i 2023. Det store chok på grund af inflationsudviklingen, og ultimativt finansieringsomkost ningerne, vil fortage sig, og sælgere og købere vil i højere grad finde hinanden prismæssigt. Især demørke skyer, der er ved at samle sig over økonomien, vil øge interessen for ejendomme med lav risiko og stabile afkast. Karakteristika som boliginvesteringsejendomme kan tilbyde. Interessen for logistikejendomme vil fortsat være høj, og 2022 har kun bekræftet behovet for større lagerbehold ninger som modsvar til stigende usikkerhed i forsynings kæderne og geopolitisk uro flere steder i verden. Sekundært beliggende kontorejendomme har de senere år været i høj kurs som følge af den høje konkurrence og de lave afkast i primære beliggenheder, især i København.

Mere ensrettet holdning til prissætningen er nødvendig før aktiviteten vender tilbage

1. halvår 2022

2. halvår 2022 - 1. kvartal 2023

Forventning for 2. kvartal 2023 og frem

Antal aktører

P1 P0

P1

P0

P0

P2

Købere

Prisforventning

Sælgere

Aktivitet

Note : Kombinationen af stigende renter, risikoen for fortsatte prisfald, stor makroøkonomisk usikkerhed samt mindsket forventning om brandudsalg har sænket købernes prisforventning betragteligt i forhold til sælgernes, hvor mange ikke har været tvungne til at sælge. En mere ensrettet forståelse af prissætningen forventes at medføre øget aktivitet i 2023. Kilde : Colliers

14

Colliers Markedsrapport 2023

Luftfoto: Amager og Amager Strandpark, København S

Selvom interessen fortsat vil være til stede det kom mende år, så vil der især være øget fokus på lejerbonitet og tomgang, da der her eksisterer en risiko, der i høj grad eksponeres i nedgangsperioder. Begrænset kapitaltilvækst vil præge 2023 I starten af 2023 ses de samme tendenser, som gjorde sig gældende i 2022, især årets sidste kvartal. Fortsat høj usikkerhed om den økonomiske situation og renteudvik lingen betyder således, at de fleste investorer stadig sid der sikkert på sidelinjen. På trods af spæde tegn på, at inflationen igen er ved at komme under kontrol, så er udfaldsrummet stadigvæk for stort for mange investorer, og budniveauerne er i mange tilfælde fortsat noget under sælgernes forventninger.

afløst af mere positive forventninger til året. Der forven tes stadig en recession, men dansk økonomi vil forment lig få en blødere landing end tidligere indikeret. I kom bination med faldende inflationstal vil afmatningen kun medføre en begrænset effekt på ikke alene efterspørgs len, men også afkastkravene på danske ejendomme. Afkastkravene vil forblive under pres i 1. halvår 2023, da vi stadig mangler at se den fulde effekt af efterårets sti gende renter, ligesom købere og sælgeres prisforvent ningerne stadig er noget fra hinanden. Selvom billedet fortsat er usikkert, så kan andet halvår byde på fornyet aktivitet, da afkastkravene forventes at stabilisere sig. Modsat vil effekten fra lejeindekserin ger som følge af den høje inflation i 2022 holde hånden under kapitaltilvæksten. Den samlede effekt forventes at være en lav, men positiv, kapitaltilvækst for 2023.

Aktiviteten forventes dog at tage til i løbet af 2023. Tidligere udbredt recessionsfrygt er stille og roligt blevet

Emil Helmsøe-Zinck Senior Director & Head of Valuation & Advisory emil.helmsoee-zinck@colliers.com

Ahmad Raad Associate I Valuation & Advisory ahmad.raad@colliers.com

15

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor l In t i il

Derfor et prisindeks for erhvervsejendomme

Gennem de sidste to årtier er en stigende mængde kapital blevet flyttet over i investeringsejendomme i takt med, at ejendomme er blevet vurderet som et attraktivt alternativ til aktier og obligationer.

DEN ØGEDE INTERESSE ses også tydeligt i Danmark, hvor 2022, til trods for udfordringer i andet halvår, var et af de bedste år på ejendomsmarkedet nogensinde målt på transaktionsvolumen. Hvor aktier og obligati oner let kan prisfastsættes, er investeringsejendomme

langt mere forskelligartede produkter og handles kun sjældent. Colliers’ prisindeks udgør dog en løsning på denne udfordring ved at benytte data, der både omfat ter transaktioner og ejendomsvurderinger som erstat ning for faktiske handler.

Ekstrem inflation og økonomisk usikkerhed gjorde 2022 til det værste år siden finanskrisen

2022

2000-2022

Afkast

Gns. afkast

Risiko

Sharpe-ratio

Erhvervsejendomme, hovedstadsområdet 1

1,5%

9,6%

5,9%

1,22

Nordea benchmark 7-årige obligationer

-15,6%

3,9%

6,5%

0,23

MSCI Danmark Totalafkast aktier

-4,3%

14,6%

25,3%

0,48

Note : Gennemsnitligt afkast og risiko på aktier, obligationer og erhvervsejendomme. 1 Bemærk at Colliers’ prisindeks for investerings- og erhvervsejendomme er baseret på markedsobservationer foretaget over hele året, hvorfor det beregnede afkast angiver en middelværdi for året sammenlignet med middelværdien for året før. Kilde : MSCI, Nordea, Colliers

Model og metode

VED UDARBEJDELSEN AF Colliers’ prisindeks (kapitaltilvækst) og be- regningen af nettostartafkast har vi anvendt en hedonisk regres sionsmodel, som er baseret på empiriske data indsamlet i for bindelse med mere end 6.500 ejendomssalg og -vurderinger i

hovedstadsområdet siden 1985, som Colliers (og før 2018: Sadolin & Albæk) har indgående kend skab til. Modellen omfatter alle typer erhvervsejendomme, hvor vi har anvendt individuelt fast satte niveauer for de forskellige ejendomskarakteristika – hoved

sageligt beliggenhed, anvendelse, vedligeholdelsesstand, egnehed/ udnyttelsesgrad og stordrifts fordele – for at korrigere for for skellene mellem de enkelte ejen domme.

16

Colliers Markedsrapport 2023

Nordisk overblik

Danmark

Næsthøjeste transaktionsvolumen i Norden for første gang siden 2009 Internationale investorer dominerer fortsat markedet

Sverige

Større børsnoterede ejendomsselskaber blev hårdt ramt i 2022 Trods fald i transaktionsvolumenen på 42% er Sverige stadig det største marked i Norden

Norge

Bundsolide offentlige finanser og et marked domineret af norske investorer Stabilt investeringsmarked med en volumen, som på ny overstiger 100 mia. norske kroner Solid transaktionsaktivitet selv om krigen i Ukraine er tæt på Internationalt marked med betydelig kapitaltilgang fra udlandet Finland

17

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor l In st i i R il

Norge 77,5 mia. dkr. 15 handler

Finland 58 mia. dkr. 16 handler

Sverige 114,6 mia. dkr. 38 handler

Danmark 86 mia. dkr. 16 handler

Note: Antal handler angiver antal handler med en transaktions volumen på over 745 mio. dkr. (100 mio. euro). Kilde: Colliers

18

Colliers Markedsrapport 2023

Nordisk overblik

TOP 5 handler | Alle segmenter

Portefølje

Land

Sælger

Køber

Type

Areal

Pris 1

Aktieminoritet i SBB's portefølje, social infrastruktur

Hele Norden 2

SBB

Brookfield

Uddannelse

i.o.

~2.100

Heimstaden Bostad

56% af portefølje (JV)

Sverige

Allianz

Bolig

i.o.

~1.600

Sidste 50% af Svenska Myndighetsbyggnader 4

Sverige

SBB i Norden Kåpan Pensioner

Offentlige lejere

~300.000 4

~800

Project Nacre

Danmark

NREP

OCP

Bolig

110.000

~700

Ejendoms- selskab

Randviken Fastigheter AB 5 Sverige

Flere (svenske) Stenhus

~520.000 4

~700

Fastigheter

Note: 1 Priser i mio. euro (afrundet), alle indikative pga. fortrolighed. 2 Nordisk portefølje beliggende i Sverige (55%), Norge (38%), Finland (5%) og Danmark (2%). Værdi baseret på 44.9 mia. svenske kroner (bogført værdi pr. 3. kvartal 2022 og aftalt salgspris inkl. 50% af earn-outs). 3 Kåban Pensioner ejede indtil transaktionen 50% af porteføljen, og opnåede 100% ejerskab af porteføljen ved transaktionen. 4 Anslået areal. 5 Svensk børsnoteret selskab, ejendomsværdi og areal pr. 1. kvartal 2022 . . Kilde: Colliers

Månedlig transaktionsaktivitet i 2022, Norden

14

12

10

8

6

4

2

0

Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22 Maj-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Okt -22 Nov -22 Dec-22

Sverige

Norge

Finland

Danmark

Note: Transaktionsvolumen i mia. euro. Kilde: Colliers

19

Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor H l Ind str i il Bo

Transaktionsvolumen fordelt på segment (2022 vs. 2021), %

2022

2 % 7 %

6 %

15 %

5 %

25 %

17 %

18 %

17 %

Danmark

Norge

17 %

10 %

25 %

39 %

20 %

17 %

Norden

4 %

12 %

13 %

17 %

21 %

27 %

19 %

Sverige

Finland

24 %

23 %

28 %

20 %

14 %

13 %

14 %

10 %

2021

4 %

5 %

2 %

18 %

4 %

13 %

29 %

17 %

13 %

23 %

8 %

Norge

Danmark

20 %

13 %

56 %

17 %

Norden

17 %

3 %

11 %

16 %

27 %

22 %

13 %

Sverige

Finland

18 %

9 %

13 %

33 %

29 %

33 %

8 %

7

%

Kilde: Colliers

Kontor

Bolig Retail

Industri/logistik

Hotel

Andet

Mikael Söderlundh Head of Research Nordics & Partner, Stockholm mikael.soderlundh@colliers.com

Ahmad Raad Associate I Valuation & Advisory, Copenhagen ahmad.raad@colliers.com

20

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Kontor

Stærkt kontormarked trods krig og økonomisk uro Rekordhøj inflation kan udløse spring i lejeniveauer Lejere får kortere binding i lejekontrakter Bæredygtige ejendomme er blevet vigtige for lejere og investorer Infrastruktur gør nye bydele interessante for udenlandske investorer

Vester Søgade 10, København V

21

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor

Accelerating success.

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

22

22

Kontor resumé

Transaktionsvolumen mia. kr.

12 9

Det danske kontormarked har været stærkt med stor aktivitet og lav tomgang trods rekordhøj inflation, stigende rente, krigen i Ukraine og øko nomisk usikkerhed. Efterspørgslen har været understøttet af meget høj beskæf tigelse, men især nye erfaringer erhvervet under coronapan demien har fået lejere til at ønske mere fleksibilitet – i form af lejekontrakter med kortere eller slet ingen binding og af loka ler, som løbende kan justeres efter behov og opgaver. Og så er det et åbent spørgsmål, om den højeste inflation i fire årtier slår fuldt igennem og bidrager til et markant højere lejeniveau. Stigende afkastkrav i København og Aarhus 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 København CBD, sekundær København CBD, primær Aarhus, sekundær Aarhus, primær

Danmark

Storkøbenhavn

Andel af samlet transaktionsvolumen

15 % Danmark 18 % Storkøbenhavn

Andel af udenlandske investorer

30 % Danmark

35 % Storkøbenhavn

Note: Baseret på transaktionsvolumen for kontor i 2022, Danmark. Kilde: Colliers

Note: Nettostartafkast, kontor. Kilde: Colliers

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

23

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor

TOP 5 handler

1

. 2

. 5

4

Foto: Cadwalk

. 3

01 02 03 04 05 Amager Strandvej 390/ Hedegårdsvej 88 Fadet 2-4 m.fl. Carl Jacobsens Vej 30 Vester Søgade 10

Gamle Carlsberg Vej 3

KØBER:

KØBER:

KØBER:

KØBER:

KØBER:

Wihlborgs

ATP Ejendomme

Industriens Pension

Danica Ejendomme

THI Investments

OMRÅDE:

OMRÅDE:

OMRÅDE:

OMRÅDE:

OMRÅDE:

København S, Kastrup København V

Valby

København V

København V

ADRESSE:

ADRESSE:

ADRESSE:

ADRESSE:

ADRESSE:

Amager Strandvej 390/ Hedegårdsvej 88 PRIS MIO. KR. | AREAL

Diverse

Carl Jacobsens Vej 30

Vester Søgade 10

Gamle Carlsberg Vej 3

PRIS MIO. KR. | AREAL

PRIS MIO. KR. | AREAL ~620 1 I 16.200 m²

PRIS MIO. KR. | AREAL

PRIS MIO. KR. | AREAL

1.075 I 51.800 m²

965 I 21.500 m²

591 I 13.600 m²

440 I 9.900 m²

Note: 1 Indikativ pga. fortrolighed.

24

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Lautrupsgade 13-15, København Ø

Stærkt udlejningsmarked trods usikre tider Efterspørgslen på kontorlokaler var stor gennem 2022 – et år som blev præget af stigende renter og høj inflation, men også af tårnhøj beskæftigelse. Nye tendenser på kontormarkedet kan udløse krav fra lejerne om kortere kontrakter, fleksibel indret ning og bæredygtige lokaler.

Ved indgangen til 2022 var dansk økonomi karakteri seret ved stor efterspørgsel på varer og serviceydelser samt rekordhøj beskæftigelse. Men krigen i Ukraine, den højeste inflation i 40 år og stigende renter har skabt

usikre tider. Alligevel har økonomien bevaret en del af sin styrke, og gennem året har der været stor efter spørgsel på kontorlokaler, ikke mindst i centrale områ der af København og Aarhus.

25

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor

Et nærmere kig på efterspørgslen i København viser flyt temønstre, hvor virksomheder i stigende grad søger ind mod hovedstaden fra omkringliggende områder, mens kun få virksomheder flytter ud af København. For en del virksomheder – især i vækstbrancher indenfor liberale erhverv og videnstunge erhverv – kan en central belig genhed være en fordel i kampen om yngre og højtuddan nede medarbejdere, som ofte foretrækker at arbejde tæt

på byliv, kulturtilbud og offentlig transport. Kombineret med et meget beskedent udbud i Indre By (CBD) og begrænsede udviklingsmuligheder er det med til at øge lejeniveauet for centralt placerede og moderne konto rer. Den store efterspørgsel i centrum bliver afspejlet i en rekordlav tomgang ved indgangen til 4. kvartal 2022 – og i vidt omfang består den registrerede tomgang af ældre, utidssvarende lokaler, der ikke lever op til lejernes krav.

Historisk lav tomgang på kontorlokaler i København og Aarhus

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

København

Storkøbenhavn

Aarhus

Note: Tomgangsniveau for kontor. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

26

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Trods høj beskæftigelse ved udgangen af 2022 har Danmark ifølge alle prognoser kurs mod lavere økono misk vækst, måske endda recession. På den baggrund vurderer vi, at det er sandsynligt, at der vil ske et fald i efterspørgslen på kontorarealer og dermed en stigning i tomgangen i de fleste områder på tværs af landet. I tider, hvor markedet er udfordret, bliver det ofte tyde ligt, hvilke ejendomme der er tilpasset lejernes behov og hvilke der i højere grad har nydt godt af de meget lave tomgangsniveauer og få alternativer på udbudssi den. Som udlejer bør man derfor være opmærksom på en mulig tomgangsrisiko allerede nu, og have tæt kon takt med og forståelse for sine lejere, så man er klar til at agere hurtigt og fleksibelt, når det bliver nødvendigt.

Eksplosiv stigning i beskæftigelsen de seneste år

2.500.000

2.400.000

2.300.000

2.200.000

2.100.000

2.000.000

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Note: Antal fuldtidsbeskæftigede (FTE), Danmark. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

27

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor

Amager Strandvej 390, Kastrup

Ældre ejendomme dominerer udbudsmassen i det centrale København

København K

København V

København S

Nordhavn/København Ø

København øvrige

Vestegnen

Nordsjælland

0

50.000

100.000

150.000

200.000

Opført før og i 2000 Opført efter 2000

Note: Udbudte kontorarealer (m 2 ) i København og omegn pr. 2. januar 2023 baseret på unikke udlejningssager. Udbuddet er inddelt efter beliggenhed og ejen dommens byggeår. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

28

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Markant skjult efterspørgsel på kontorlokaler i københavnsområdet

-400.000 -200.000 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

Faktisk ændring

Estimeret ændring

Akkumuleret efterspørgsel

Note: Antal etagemeter (m²), København by og omegn. Den faktiske ændring er baseret på ændringen i udlejede kontorarealer, hvor den estimerede ændring er beregnet ud fra udviklingen i beskæftigelsen. Som følge af ændret opgørelsesmetoden fra Ejendomstorvet.dk medtages data efter 2020 ikke. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Danmarks Statistik, Colliers

Begrænset byggeri og skjult efterspørgsel kan modvirke afmatning Mens udbredt frygt for en recession alt andet lige vil dæmpe efterspørgslen, så er udbuddet blevet begræn set af blandt andet stigende finansierings- og byggeom kostninger gennem 2022, hvor flere udviklingsprojekter er blevet genovervejet eller udskudt. Det kan på kort sigt begrænse stigninger i både tomgangen og fald i lejeni veauerne, selv i en periode med økonomisk tilbagegang. De senere år har budt på mange udviklingsprojekter især i København og Aarhus, men alligevel kan vi registrere en markant skjult efterspørgsel, fordi det i en tid med lav tomgang kan være svært at finde de rigtige lokaler. Derfor har nogle virksomheder reelt klaret sig på mindre plads, end de gerne ville have haft – og derfor vil de sand synligvis være mere tilbageholdende med at nedskalere og fraflytte lejemål, da en tilpasning i medarbejdersta ben ikke nødvendigvis behøver at medføre en tilpasning i kontorbehovet. Den høje tilflytning af virksomheder til eksempelvis København og den meget lave tomgang indikerer også, at der fortsat er mange virksomheder, der ønsker at bosætte sig i eller omkring København, men kan være forhindrede på grund af de nuværende mang lende muligheder.

Vil inflationen løfte markedslejen? Sideløbende med at kontorefterspørgslen tilpasser sig den makroøkonomiske udvikling, bliver kontormarkedet præget af flere nye temaer. Et af dem er, om den aktuelle høje inflation kommer til at præge markedslejen mere permanent. Mange virksomheder får deres leje reguleret efter for brugerpriserne (nettoprisindekset, NPI), og hvis parterne ikke har aftalt et loft eller en maksimumregulering, slår inflationen fuldt igennem. Ved udgangen af 2022 var inflationen den højeste i 40 år, og virksomheder med regulering af lejen efter NPI i oktober havde udsigt til en lejestigning på ca. 10%. Det er svært at vurdere, hvordan det fremtidige niveau for markedsleje bliver påvirket – især fordi det fortsat er uklart, om alle udlejere lader stigningerne i NPI slå fuldt igennem på den kommende leje, hvor det ellers er muligt. Udlejersiden påpeger – som et argument for fuld indek sering – at driftsudgifterne på ejendommen også stiger. Men stigende udgifter hér vil lejer ofte skulle betale ud over selve lejen. Samlet betyder det, at lejer både ram mes af en markant stigning i lejen – udløst af nettoprisin dekset – og af stigende driftsudgifter, der opgøres sepa-

29

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor

rat, samt øgede forbrugsudgifter. Vi vurderer, at det kan udløse en vis tilbageholdenhed hos udlejere, der fryg ter øget tomgang på bare lidt længere sigt. Med til bil ledet i København hører dog, at kontorlejen stadig er ret lav. Lejen for kontorlokaler med CBD-beliggenhed i andre europæiske storbyer er højere end lejen på selv de bedst beliggende kontorejendomme i København. I hovedstæderne i to af vores nabolande – Stockholm og Berlin – er lejen for de bedste kontorlejemål op imod 6.100 (danske) kr. pr. m² i Stockholm og 4.100 kr. pr. m² i Berlin, hvilket overgår selv toplejeniveauet på ca. 2.200 kr. pr. m 2 i Københavns CBD. Vi forventer dog, at indekseringen vil forplante sig til højere niveauer for markedsleje i særligt efterspurgte områder i fx København, hvor efterspørgslen oversti ger udbuddet, og hvor lejerne vil acceptere højere leje.

Derimod vil mindre efterspurgte områder ikke nødven digvis opleve en tilsvarende stigning eller ”ny normal” for markedslejen på kort sigt. I hvert fald ikke i samme niveau, da områderne her ikke har samme gavn af en meget lav tomgang, og i stedet er afhængige af normale udbuds- og efterspørgselsvilkår, hvor konkurrence og flere muligheder for lejerne er med til at begrænse de mulige lejestigninger. Trods usikkerheden om udviklingen i lejeniveauerne står det imidlertid helt klart, at lejerne i langt højere grad end før er begyndt at sikre sig mod kraftige leje stigninger ved hjælp af maksimumreguleringer i leje kontrakter, typisk på 4-5%, og at dette fremadrettet vil gå fra at være en sidenote til at være et centralt element i lejeforhandlinger.

Efter 2022 Fremadrettet fokus på maksimumregulering i kontrakter fra lejers side

Før 2022

Lejekontrakt

Aftalt leje Uopsigelighed Lejerabat Lejerabat Maksimum- regulering

Lejekontrakt

Aftalt leje Uopsigelighed Lejerabat

Maksimum- regulering

30

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Fortsat stort spring mellem danske og internationale kontorlejeniveauer

Helsinki A : 3,90% B : 3.550 kr. C : 2,1%

Oslo A : 3,90% B : 4.250 kr. C : 3,8%

A. Nettostartafkast (primo 2023) B. Lejeniveau (primo 2023) C. Lejeudvikling, CAGR, 2018-2023

Stockholm A : 3,75% B : 5.700 kr. C : 2,0%

Amsterdam A : 3,40% B : 3.850 kr. C : 4,4%

Paris A : 3,50% B : 7.300 kr. C : 4,1%

Berlin A : 3,70% B : 4.100 kr. C : 8,0%

Madrid A : 3,90% B : 3.050 kr. C : 1,9%

31

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor

Aalborg A : 5,50% B : 1.100 kr. C : 0,0%

Aarhus A : 4,38% B : 1.500 kr. C : 1,4%

København A : 3,50% B : 2.200 kr. C : 2,4%

Trekantområdet A : 5,63% B : 1.250 kr. C : 4,6%

Odense A : 5,50% B : 1.300 kr. C : 3,4%

Note: Primære nettostartafkast kontor (primo 2023) og primære CBD kontorlejeniveauer (primo 2023) i udvalgte byer i Danmark og resten af Europa. Lejeniveauer er angivet i kr. pr. m² p.a. ekskl. driftsomkostninger. Bemærk at arealer angives forskelligt fra land til land, hvorfor lejeniveauerne ikke er direkte sammenlignelige. Kilde: Colliers

32

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Lautrupsgade 13-15, København Ø

Skal lange lejekontrakter på pension? Også fleksibilitet er kommet højt på lejernes dagsorden ved kontraktforhandlinger. Først coronakrisen og siden krigen i Ukraine har vist, at de økonomiske vilkår for at drive virksomhed kan blive ændret drastisk – og lynhur tigt. Og selv om beliggenhed fortsat er det vigtigste, når virksomheder skal finde nye lokaler, så er fleksible leje kontrakter blevet næsten lige så vigtige. Historisk set har lejere typisk forpligtet sig til 5-10 års uop sigelighed, når de har indgået nye lejekontrakter. Men i stigende grad ønsker virksomheder hurtigt at kunne til passe deres lokaleforbrug til ændringer i behovet. Især i usikre tider er det optimalt at kunne tilpasse sig hurtigt. Det betyder, at vi ser flere og flere kontrakter, hvor lejer slet ikke har uopsigelighed, og den tendens forventes at blive mere udbredt. Og udlejere der formår at tilpasse deres forretningsplan til dette, og imødekomme lejernes behov, vil få et forspring i markedet de kommende år. Udlejerne er derfor begyndt at justere på andre forhold i kontrakterne for at opretholde den samme risikopro fil til trods for lejers manglende uopsigelighedsperiode. Det kan eksempelvis ske ved at indføre en fraflytnings bod eller krav om tilbagebetaling af udlejers omkostnin ger til indretning af lejemålet, hvis lejer fraflytter lejemå let indenfor en bestemt periode. En anden model, der indtil videre dog kun er set få gange, går ud på, at lejer betaler en højere leje som præmie til udlejer for fleksibiliteten (den manglende uopsigelighed). Den højere leje eller præmien udfases over en årrække. Modellen sikrer udlejer en gevinst i kraft af den højere

leje – og skaber et incitament for lejer til at blive i lejemå let, der gradvis bliver billigere, samtidig med at lejer fort sat har den ønskede fleksibilitet. På baggrund af tendenserne mod øget fleksibilitet har kontorhoteller og flerbrugerhuse gode kår for en styr ket position, fordi de kan imødekomme mange virksom heders ønske om en vifte af servicetilbud såvel som til byde fleksible lejekontrakter suppleret med mulighed for hurtig tilpasning, når lejerens pladsbehov ændrer sig. Kontormarkedet har længe været præget af stigende efterspørgsel fra virksomheder med fleksible behov, og i tillæg til de klassiske kontorhoteller som Ordnung og Regus er der opstået en række koncepter som The Union by PFA og Woods fra NREP, der netop er udviklet for eller med fokus på at imødekomme de nye trends i marke det. Flere aktører overvejer at gå samme vej, og de kom mende år vil byde på øget konkurrence i dette segment. For udlejere med større porteføljer kan ingen uopsigelig hed i kontrakter dog virke mindre risikofyldt end for de udlejere, der råder over et mindre antal kontorlejemål, og behovet for lejekontrakter med lang bindingsperiode vil stadig eksistere, især for store domicilejendomme, der er blevet indrettet efter lejerens ønsker. Men tendensen er, at der bliver længere imellem, at lejere indgår lejeafta ler med lang uopsigelighed. Den tidligere klassiske udlej ningsstrategi med at vente på den rigtige domicillejer til sin ejendom er derfor også lagt i graven for mange udlejeres vedkommende, og det ses nu i højere grad som en sidege vinst, hvis man formår at udleje en kontorejendom til en domicillejer på en lang lejekontrakt.