Colliers Markedsrapport 2023

32

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Lautrupsgade 13-15, København Ø

Skal lange lejekontrakter på pension? Også fleksibilitet er kommet højt på lejernes dagsorden ved kontraktforhandlinger. Først coronakrisen og siden krigen i Ukraine har vist, at de økonomiske vilkår for at drive virksomhed kan blive ændret drastisk – og lynhur tigt. Og selv om beliggenhed fortsat er det vigtigste, når virksomheder skal finde nye lokaler, så er fleksible leje kontrakter blevet næsten lige så vigtige. Historisk set har lejere typisk forpligtet sig til 5-10 års uop sigelighed, når de har indgået nye lejekontrakter. Men i stigende grad ønsker virksomheder hurtigt at kunne til passe deres lokaleforbrug til ændringer i behovet. Især i usikre tider er det optimalt at kunne tilpasse sig hurtigt. Det betyder, at vi ser flere og flere kontrakter, hvor lejer slet ikke har uopsigelighed, og den tendens forventes at blive mere udbredt. Og udlejere der formår at tilpasse deres forretningsplan til dette, og imødekomme lejernes behov, vil få et forspring i markedet de kommende år. Udlejerne er derfor begyndt at justere på andre forhold i kontrakterne for at opretholde den samme risikopro fil til trods for lejers manglende uopsigelighedsperiode. Det kan eksempelvis ske ved at indføre en fraflytnings bod eller krav om tilbagebetaling af udlejers omkostnin ger til indretning af lejemålet, hvis lejer fraflytter lejemå let indenfor en bestemt periode. En anden model, der indtil videre dog kun er set få gange, går ud på, at lejer betaler en højere leje som præmie til udlejer for fleksibiliteten (den manglende uopsigelighed). Den højere leje eller præmien udfases over en årrække. Modellen sikrer udlejer en gevinst i kraft af den højere

leje – og skaber et incitament for lejer til at blive i lejemå let, der gradvis bliver billigere, samtidig med at lejer fort sat har den ønskede fleksibilitet. På baggrund af tendenserne mod øget fleksibilitet har kontorhoteller og flerbrugerhuse gode kår for en styr ket position, fordi de kan imødekomme mange virksom heders ønske om en vifte af servicetilbud såvel som til byde fleksible lejekontrakter suppleret med mulighed for hurtig tilpasning, når lejerens pladsbehov ændrer sig. Kontormarkedet har længe været præget af stigende efterspørgsel fra virksomheder med fleksible behov, og i tillæg til de klassiske kontorhoteller som Ordnung og Regus er der opstået en række koncepter som The Union by PFA og Woods fra NREP, der netop er udviklet for eller med fokus på at imødekomme de nye trends i marke det. Flere aktører overvejer at gå samme vej, og de kom mende år vil byde på øget konkurrence i dette segment. For udlejere med større porteføljer kan ingen uopsigelig hed i kontrakter dog virke mindre risikofyldt end for de udlejere, der råder over et mindre antal kontorlejemål, og behovet for lejekontrakter med lang bindingsperiode vil stadig eksistere, især for store domicilejendomme, der er blevet indrettet efter lejerens ønsker. Men tendensen er, at der bliver længere imellem, at lejere indgår lejeafta ler med lang uopsigelighed. Den tidligere klassiske udlej ningsstrategi med at vente på den rigtige domicillejer til sin ejendom er derfor også lagt i graven for mange udlejeres vedkommende, og det ses nu i højere grad som en sidege vinst, hvis man formår at udleje en kontorejendom til en domicillejer på en lang lejekontrakt.