Colliers Markedsrapport 2023

39

Kontor - Colliers Markedsrapport 2023

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor

Både investorer og lejere bør nøje følge udviklingen i bæredygtighed og ESG. Dels hvordan virksomheder – fx kunder og lejere – øger deres krav, dels hvordan kra vene fra lovgivning og regler skærpes. Fx er kravene i EU’s såkaldte taksonomi eller regelsæt for bæredygtigt byg geri hårdere end de nuværende krav for at opnå DGNB certifikat, og det kan øge lejernes krav til kontorlokaler. Udenlandske investorer ser også udenfor CBD Internationalt bliver CBD karakteriseret som det for retningsmæssige centrum i en by, som ofte har gode adgangsforhold og nyder en stor efterspørgsel fra promi nente lejere. I København har CBD historisk omfattet Indre By samt Frederiksstaden og Christianshavn umiddelbart nordøst og øst for centrum. I takt med byudviklingen er CBD de senere år blevet udvidet med Kalvebod Brygge og Islands Brygge, begge syd for centrum og med beliggen hed vest og øst for havneløbet. Internationale investorer ser ofte placeringer i CBD som et kvalitetsstempel, der sikrer efterspørgsel fra lejere. For nogle investorer er en CBD-beliggenhed ligefrem en for udsætning for at investere i kontorejendomme, mens andre områder tit bliver fravalgt. En stor del investorer har derfor slet og ret frasorteret områder i hovedstaden uden et København-postnummer – her bliver kontorinve steringer opfattet som for risikable. En række kontorområder er dog under omfattende udvikling i hovedstaden, og selv om de geografisk ikke ligger allermest centralt, så er eller bliver flere af dem meget centrale, hjulpet på vej af bedre infrastruktur – og har samtidig ret kort fysisk afstand til Indre By. Det gælder eksempelvis Sydhavn og Valby Syd. Københavns Sydhavn får metro allerede næste år; det samme gælder Valby Syd, som allerede betjenes af S-tog. Begge områ der oplever omfattende byggeri, og udenlandske investo rer er begyndt at vise større interesse for disse dele af hovedstaden. Selvom det primære fokus fra især internationale inve storer stadig vil være rettet mod CBD og til dels Nordhavn og Ørestad, så begynder de på grund af det manglende udbud og den høje efterspørgsel i CBD at vise inte resse for nogle af de historisk set sekundære områder. Udviklingen i mange af områderne er dog fokuseret mod netop moderne og bæredygtige ejendomme, og i kom

Mærsk Tårnet, Københavns Universitet, København N

bination med fremragende adgangsforhold, er Valby eksempelvis et område, hvor udenlandske investorer er klar til at købe op. Core-ejendomme kommer under pres Core-ejendomme er defineret som ejendomme, der på alle måder er forbundet med en investeringsmæssig lav risiko. Det er typisk en yderst velbeliggende ejendom i fuld drift, udlejet på markedsvilkår og med lav risiko for så vidt angår de løbende indtægter fra ejendommen. Den nye bevægelse mod fleksible lejeaftaler uden uopsi gelighed for lejer udfordrer sikkerheden i de fremtidige betalingsstrømme fra core-ejendomme – og det udfor drer den indtil nu relativt passive investeringsstrategi, som har været nødvendig ved at eje denne type ejen domme. Fortsætter tendensen mod kortere eller ingen uopsigelig hed i lejekontrakter, skal core-investorer i endnu højere grad end før forstå de forskellige risici ved en ejendom. Og mens en investor tidligere kunne ”gemme” fraflyt ningsrisikoen blandt lejerne bag en mur af lange uopsi geligheder, bliver det nu nødvendigt at være tættere på hver lejer: At have større forståelse for lejerens forret ningsmodel, økonomiske styrke og geografiske tilhørs forhold og at have viden om, hvor tilfreds lejeren er, og hvilke ønsker lejeren har til lejemålet, herunder fleksibili tet. Dette gælder vel at mærke både for nuværende ejere eller investorer og for mulige investorer, der skal vurdere en ny, mulig ejendomsinvestering. Derfor bør due dili gence-forløb have skarpere fokus på lejerne for at kunne vurdere risici, der hidtil ikke har været vigtige ved handler med core-ejendomme.