Colliers Markedsrapport 2023

57

Bolig - Colliers Markedsrapport 2023

Svære vilkår for udviklere udløser rekordhøjt antal konkurser indenfor bygge- og anlægssektoren

Hotel Industri & logistik Retail Bolig Kontor

1.119 2019

1.195 2021

1.267 2022

977 2020

982 2018

6 %

14 %

-30 %

22 %

Note: Antallet af erklærede konkurser, bygge- og anlægssektoren. Procentsats angiver ændringer fra år til år. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

Færre projekter giver fordel til udlejere Efter nogle gyldne år for projektudviklere er flere vil kår blevet ganske anderledes. Udviklere nød godt af et stærkt lejemarked, historisk lav inflation og rente samt et stort behov for at investere kapital. I 2021 og 2022 blev udviklerne gradvis udfordret af kraf tigt stigende byggeomkostninger. En mindre del skyldtes øgede lønudgifter på grund af meget høj byggeaktivitet, men hovedforklaringen var meget store prisstigninger på en lang række materialer. Nogle prisstigninger på materialer og råvarer skyldtes kapacitetspres, andre forsynings- og logistikproblemer i kølvandet på corona pandemien. Krigsudbruddet i Ukraine forstærkede pro blemerne med mangel på materialer som jern, stål og træ og med stigende energipriser, der gjorde energikræ vende materialer – fx cement, mursten og tegl – mar kant dyrere. Ejendomsudviklerne er også blevet ramt på finansie ringssiden af både højere renter og skærpede krav fra bankerne – en udvikling, der hænger sammen med et ret højt antal konkurser i 2022. Eksempelvis stiller ban kerne krav om større egenfinansiering i byggeperioden og større sikkerhedsstillelse, men tilbyder lavere belå ningsgrad af den færdige ejendom. Investorer har desuden været betydeligt mere tilbagehol dende med at levere forward funding ved turnkey-ejen domsprojekter. Modellen har ellers vundet frem de senere år, fordi flere investorer har grebet muligheden for at komme tidligere ind i projekt- og byggeforløbet på nybyggeri. Formålet har været at få del i udviklingsgevin

sten, men det modsvares af en øget risiko, som investo rerne er mindre villige til at påtage sig i et marked, der bremser op. Forward funding har givet udviklere uden den fornødne kapital en mulighed for at gennemføre projekter sam men med investorer. Når investorerne er mere tilba geholdende med at tilbyde forward funding, bliver det vanskeligere for mindre kapitalstærke udviklere at rea lisere deres projekter. Gennem 2022 blev flere projek ter udskudt eller sat i bero, hvilket forventes at fortsætte i 2023. Nogle projekter vil utvivlsomt blive aflyst, mens andre projekter, hvor spaden ikke er stukket i jorden, kan blive udskudt. Dermed vil vi med stor sandsynlighed se en betydelig tilbagegang i omfanget af nye udviklingspro jekter, medmindre renter og byggeomkostninger falder. Hvis rente- og byggeomkostninger havde været uæn drede, ville tendensen med et stort antal udviklingspro jekter formentlig have været fortsat, og efter flere år med mange projekter ville det alt andet lige have resul teret i yderligere stagnerende markedsleje og øget tom gang i områder med størst byggeaktivitet. Når omfanget af nye projekter i stedet aftager, betyder det naturlig vis, at lejerne får færre boliger at vælge imellem – hvil ket fra et investorperspektiv er positivt for både lejeni veauer og tomgang, især i områder, som har haft meget nybyggeri. Dermed er højere rente, øget inflation og stigende byg geomkostninger ikke ubetinget dårligt nyt for markedet for lejeboliger. I hvert fald ikke for boliger, der allerede er i drift.