Fokusrapport Aalborg - Colliers Danmark 2025

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AALBORG 2025

9

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Optimisme i kontormarkedet trods mangel på moderne kontorfaciliteter

Der ses positive takter på kontorbrugermarkedet og i lejerefterspørgslen på moderne kontorer i Aalborg. Investorerne var i 2024 fortsat tilbageholdende på grund af volatile markedsudsigter og økonomisk usikkerhed. Med udsigt til stigende lejeniveauer og lav tomgang oplever vi dog fortsat optimisme på kontormarkedet i Aalborg.

Højere primære lejeniveauer er nødvendige for at skabe incitament til at bygge moderne kontorer Kontormarkedet i Aalborg har de seneste år været præ get af lav tomgang og stigende lejeniveauer. I slutningen af 2022 nåede tomgangen et historisk lavt niveau på ca. 3,3%, og selvom der sidenhen har været et stigende an tal tomme lejemål i markedet, var tomgangen i 1. kvartal 2025 fortsat på et lavt niveau på ca. 6,3%. Tomgangen har været særligt lavt på de primære kontor lejemål, og ledige lejemål er sjældent længe på markedet. Ligesom i de øvrige vækstcentre er den aktuelle kontor efterspørgsel hovedsageligt koncentreret omkring funk tionelle og moderne lejemål med fleksible indretnings muligheder samt gode fællesfaciliteter som fx kantine, reception og parkering, og som lever op til tidssvarende ESG-standarder. Udbuddet af moderne kontorejen domme i Aalborg er dog meget begrænset, selvom der er rigeligt efterspørgsel herpå. Nationale tendenser har peget i retning af øget hjemme arbejde, men i Aalborg opleves der stadig en tiltrækning fra kontorintensive virksomheder, som er på udkig efter veluddannet arbejdskraft fra Aalborg Universitet. Dette

har historisk set haft – og forventes fortsat at have – posi tiv indflydelse på kontorefterspørgslen i byen. Tager man yderligere højde for høj beskæftigelse og de afledte effek ter af de kommende infrastrukturforbedringer, så tror vi på en sund efterspørgsel på kontorlejemarkedet i Aalborg fremadrettet. Vi mener dog, at udbuddet på kontorlejemarkedet får svært ved at imødekomme efterspørgslen. Antallet af på begyndte byggerier har været beskedent de seneste to år, og antallet af igangværende projekter er derfor faldet. En af årsagerne hertil er, at værdien på byggeretter og renta biliteten af kontorbyggeprojekter er under hårdt pres, når man sammenholder de nuværende primære lejeniveauer med udviklingen i afkastkrav, byggeomkostninger og fi nansieringsomkostninger. Vi har løbende oplevet en stigende tendens i de primære lejeniveauer på kontor, men vurderer samtidig, at yder ligere stigninger er nødvendige i de kommende år, hvis udviklere skal have incitament til at opføre flere af de ef terspurgte moderne kontorer. En ligeledes stigende udvik ling i de sekundære lejeniveauer skal ses i lyset af en ”spill- over-effekt”, hvor lejere, som efterspørger primære leje -