Fokusrapport Aarhus - Colliers Danmark 2025

2 0 2 5

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

AARHUS

Fokus rapporter Fokus Fokus rapporter

Denne fokusrapport er blot 1 ud af 5 Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aalborg, Trekantområdet eller Odense, så find vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside: colliers.com/da-dk/research Denne fokusrapport er blot 1 ud af 5 Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aalborg, Trekantområdet eller Odense, så find vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside: colliers.com/da-dk/research

I H

I alle fokusrapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den historiske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige trans- aktioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder. Hvis du vil vide endnu mere, så tag kontakt til en af vores lokale eksperter. Du finder kontaktoplysninger i rapporterne og på Colliers’ hjemmeside. I alle fokusrapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den historiske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige trans- aktioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder. Hvis du vil vide endnu mere, så tag kontakt til en af vores lokale eksperter. Du finder kontaktoplysninger i rapporterne og på Colliers’ hjemmeside.

1

COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

Om Colliers

Global markedsleder Colliers er en førende global rådgiver indenfor erhvervs- og investeringsejendomme. Vi har kontorer i 70 lande og mere end 22.000 dedikerede medarbejdere, der samarbejder om at yde ekspertbistand til kunder i ejendomssektoren. I snart 30 år har vores erfarne lederteam, hvoraf en stor del er medejere, leveret et akkumuleret investeringsafkast på ca. 20% årligt til Colliers’ aktionærer. Da vi har en årlig omsætning på 4,5 mia. dollar globalt og administrerer ejendomme til en værdi af 99 mia. dollar, er vi i stand til at finde de bedste løsninger for hver enkelt ejendom samt skabe værdi for vores kunder, vores investorer og vores medarbejdere. Colliers International (CIGI) er børsnoteret på NASDAQ og TSX. Hvorfor Colliers? I Danmark er Colliers den absolut største og mest erfarne rådgiver indenfor erhvervs- og investeringsejendomme. Vi er landsdækkende med godt 160 medarbejdere fordelt på kontorer i København, Aarhus, Aalborg, Odense og Vejle. Vi stil ler med branchens største afdeling for Vurdering & Rådgivning. Det giver vores kunder adgang til den bedste markeds- indsigt i alle segmenter og dermed det bedste fundament for rådgivning på tværs af Colliers’ serviceydelser. Vi tager altid udgangspunkt i kundens behov og tænker langsigtet.

Intro Fortsat udvikling af det jyske vækstcenter

4

06 14 24 30

Kontor Stærke drivere og fokus på grønne tiltag

Eksperter 22.000

Lande 70

Bolig Brat opbremsning i nybyggeri og udsigt til potentiel mangel på lejeboliger Transaktioner (salg og udlejning) 46.000 Retail Positive takter i retailsegmentet Industri og logistik Fortsat stærk bruger efterspørgsel indenfor industri og logistik Om Colliers Aktiver under administration $99 mia.

IND HOLD Årlig global omsætning $4,5 mia. Kvadratmeter under administration 185 mio. Alle tal inkluderer associerede selskaber

39

2

COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

Vi har samlet en lang række oplysninger om de største danske vækstcentre som sup- plement til Colliers Markeds- rapport 2025 for Danmark, som giver en detaljeret gennemgang af de væsent- ligste tendenser på investe- rings- og brugermarkedet i den danske ejendomssektor.

Denne fokusrapport omhandler erhvervsejendomsmarkedet i Aarhus .

Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logi stik samt boliger i København, Aalborg, Odense eller Trekantområdet, kan du finde vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjem meside: colliers.com/da-dk/research I alle rapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den his- toriske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transaktioner. For boligsegmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklings områder.

Colliers Danmark | colliers.com | 70 23 00 20

Æ

M

E

R

N

K

Colliers Markedsrapport 2025 samt alle fokusrapporter er baseret på markedsdata, som Colliers an ser som pålidelige. Colliers har bestræbt sig på at tilsikre, at alle oplysninger i denne rapport er både præcise og fyldestgørende, men kan ikke holdes ansvarlig for faktuelle fejl. Publiceret af Colliers. Det er tilladt at citere fra Colliers Markedsrapport 2025 samt denne fokusrapport med fuld kildeangivelse. Bemærk at billeder kan være underlagt ophavsret.

A

E

V

T

S

Tryksag 5041 0004

Colliers' fokusrapporter er trykt på miljøcertificeret papir

3

COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

Kontakt

Har du spørgsmål til rapporten?

Jeppe Egholt Senior Associate jeppe.egholt@colliers.com 30 91 41 54

Rasmus Graverholt Director & Head of Valuation & Advisory, Aarhus rasmus.graverholt@colliers.com 29 72 39 62

Vil du vide mere om det lokale marked (salg og udlejning)?

Mehrdad Mangaard Sarraf Senior Director mehrdad.mangaardsarraf@colliers.com 30 60 89 19

Colliers Aarhus Søren Frichs Vej 38A

8230 Åbyhøj 70 23 00 20

Læs meget mere og find flere eksperter på Colliers’ hjemmeside colliers.com eller ring 70 23 00 20

4

COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

INTRO

Fortsat udvikling af det jyske vækstcenter

Aarhus er Danmarks andenstørste by og har en central placering i Jylland. Indenfor blot en times kørsel ligger Aalborg mod nord, Herning mod vest og Trekantområdet mod syd. Aarhus Kommune, som har 373.000 indbyggere, udmærker sig ved at have den højeste procentdel af studerende i befolkningen på landsplan, nemlig ca. 13%. Desuden befinder Aarhus sig i hjertet af Region Midtjylland, som har mere end 1,4 millioner indbyggere.

Siden 2015 har Aarhus oplevet en stærk befolkningstil vækst på hele 14% sammenholdt med ca. 6% på lands plan. En af årsagerne til denne imponerende tilvækst skyl des en markant stigning i antallet af 20-29-årige, som er steget hele 25% i samme periode, så aldersgruppen nu tæller ca. 95.200 indbyggere. En stor del af forklaringen på byens høje andel af unge skal findes i byens store uddan nelsesudbud, hvor Aarhus Universitet er bare én af de populære uddannelsesinstitutioner i byen. Universitetet

kunne i 2024 endnu engang berette om flot ansøgerfrem gang, hvor flere ansøgere havde Aarhus Universitet som førsteprioritet i deres uddannelsesvalg. Dertil kommer, at den unge del af arbejdsstyrken, dvs. de 30-39-årige, også er vokset. Denne befolkningsgruppe er vokset 26% i samme periode og tæller i dag ca. 53.500 indbyggere. Frem mod 2035 forventes antallet af aarhusianere fort sat at stige, hvilket afspejles i en forventet befolknings tilvækst på 6% sammenholdt med 2% på landsplan. Den fremtidige befolkningstilvækst forventes i høj grad at være drevet af børnefamilier. Aarhus Kommune har også stort fokus på denne gruppe, da antallet af 0-4-årige forven tes at stige 20%, mens antallet af 35-39-årige samt 40-44 årige forventes at stige 24%. Som i resten af Danmark forventes de ældste befolkningsgrupper også fortsat at opleve en høj procentuel vækst. De fremtidige demogra fiske ændringer vil spille en yderst vigtig rolle for aarhu sianernes fremtidige boligbehov, da de forskellige alders grupper typisk har forskellige boligbehov og -ønsker. Det er nemlig ikke givet, at den yngre del af arbejdsstyrken vælger at blive i Aarhus Kommune på trods af et attraktivt arbejdsudbud, da boligudbuddet og -priserne i Aarhus og de nærliggende kommuner har stor betydning for kom munens evne til at fastholde denne aldersgruppe. Udtrykt på en anden måde: der er adskillige faktorer, som vurde res at påvirke det fremtidige boligbehov i kommunen, da det i høj grad hænger sammen med den demografiske udvikling i kommunen, hvilken kan ændre sig fra år til år.

5

COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

Befolkningsudvikling, 2022-2024

Flyttemønstre 1

Tilflytning

Fraflytning

-1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000

51%

-32%

20-24 år

25-29 år

18%

-24%

22

23

24

Fødselsoverskud

Nettotilflyttede

Nettoindvandrede

25-29 år

20-24 år

Korrektioner

Befolkningstilvækst

Befolkningstilvækst, 2015-2025 1

Hvem har defineret tilvæksten?

Hvor har befolkningsfaldet været størst?

25-29 år

30-34 år

45-49 år

40-44 år

30% | 14.175

17% | 8.220

-2% | -928

-1% | -468

Befolkningsfremskrivning, 2025-2035 1

Hvem kommer til at definere tilvæksten?

Hvor vil befolkningsfaldet være størst?

35-39 år

40-44 år

20-24 år

50-54 år

22% | 5.219

19% | 4.624

-13% | -3.176

-6% | -1.426

227.851 3,70% 25% 270.915

Antal beskæftigede

Arbejdsløsheds- rate

med bachelorgrad eller højere

Gns. disponibel årsindkomst

Note: Data for Aarhus Kommune. 1 Beregnet på basis af total tilvækst i perioden. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

6

KONTOR

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

7

Stærke drivere og fokus på grønne tiltag

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

I lighed med resten af landet er kontormarkedet i Aarhus begunstiget af de nationale ten denser, herunder rekordhøj beskæftigelse, som har en positiv indflydelse på brugermar kedet i Aarhus. På landsplan er investeringsmarkedet dog præget af lav aktivitet, hvilket skyldes begrænset købelyst fra både de danske og udenlandske investorer. Det samme gør sig gældende i Aarhus, hvor lokale aktører har stået for de største handler i 2024. Lejerne efterspørger i stigende grad bæredygtighedscertificeringer samt fleksible vilkår.

Efterspørgslen er fortsat koncentreret om nyere, første- klasses kontorejendomme, som indeholder funktionelle, fleksible, moderne og omkostningseffektive kontorleje- mål. I tråd med tidligere år opleves der især øget efter spørgsel på flerbrugerejendomme, der giver lejerne mulig hed for at flytte til et lejemål, som er skræddersyet til speci fikke pladsbehov. Derudover er der typisk mulighed for at minimere driftsomkostningerne ved at dele fælles service faciliteter såsom reception, kantinedrift osv., hvilket har vist sig at være attraktivt for mange lejere. I takt med at der bygges flere nye, moderne flerbruger- ejendomme, har virksomhederne skærpet fokus på leje forpligtelse målt pr. medarbejder. Det skyldes i høj grad, at der i mange af de nye flerbrugerejendomme er fællesfaci liteter i form af kantine og mødelokaler. Arealet deles der med ud mellem flere lejere end i et mere traditionelt leje mål, hvor faciliteterne indgår i eget lejemål. Derudover er det ofte muligt at optimere pladsen i selve kontorarealet, hvilket alt andet lige udmønter sig i et lavere arealforbrug pr. medarbejder. Ovenstående betyder efter vores erfaring, at hvis der måles på leje pr. medarbejder fremfor leje pr. kvadratme ter, så vil mange af de nyere flerbrugerejendomme have en leje på samme niveau som de ældre og mindre plads effektive ejendomme. Eksemplet i infografikken til højre viser således, at fx en 18% højere leje pr. kvadratmeter Fokus på lejeomkostning pr. medarbejder fremfor pr. kvadratmeter

(forøgelse fra 1.225 kr. pr. m² til 1.450 kr. pr. m²) i en fler brugerejendom reelt resulterer i en 5% lavere leje end i et traditionelt kontorlejemål (fald fra 30.625 kr. pr. med arbejder til 29.000 kr. pr. medarbejder) under antagelse af et lavere arealforbrug pr. medarbejder i en flerbruger- ejendom (fra 25 m² pr. medarbejder til 20 m² pr. medarbej der). Tallene er baseret på Colliers’ kendskab til aktuelle leje mål i Aarhus.

Lejemål i traditionel kontorejendom vs. i flerbrugerejendom

Traditionel kontorejendom

Flerbruger- ejendom

Leje pr. m 2 1.225 kr.

Leje pr. m 2 1.450 kr.

Areal pr. medarbejder ~ 25 m 2 Leje pr. medarbejder ~ 30.625 kr.

Areal pr. medarbejder ~ 20 m 2 Leje pr. medarbejder ~ 29.000 kr.

Note: Eksemplet er beregnet af Colliers og baseret på faktiske lejemål i henholdsvis en traditionel kontorejendom og i en nyere flerbruger- ejendom, som begge ligger i Aarhus. Lejeniveauerne er på årsbasis og eksklusive driftsomkostninger. Kilde: Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

8

Bæredygtighed er ligeledes kommet på lejernes dagsorden, da de i stigende grad ønsker bæredygtighedscertificerede ejendomme som følge af virksomhedernes øgede fokus på ESG. Den stigende interesse for grønne ejendomme og bæredygtighed giver øgede forventninger om, at lejemål lever op til ESG-standarder, som skal være dokumenteret gennem certificeringer såsom LEED, BREEAM eller DGNB. Tiden efter coronapandemien vurderes også at have skær pet virksomhedernes fokus på fleksible aftaleforhold, hvad enten der er tale om mulighed for op- eller nedska lering af lokaler eller juridiske forhold såsom mulighed for at afstå lejemål fremfor at fremleje. Perioden med forhø jet inflation har desuden skærpet lejernes fokus på mak simumsregulering af huslejen, da denne typisk regule res i henhold til stigninger i nettoprisindekset. Slutteligt er der også virksomheder, som har vist interesse for ”all inclusive”-koncepter, der omfatter, at virksomheder lejer lokaler, hvor alle services indgår i lejen, herunder møb lement, kantinedrift, internet, vedligehold af grønne are aler mv. Et eksempel herpå er PFA’s koncept The Union, som blandt andet findes i Risskov og med flere planlagte lokationer i aarhusområdet. Derudover er der Agro Food Park i det nordlige Aarhus, der er Danmarks største bran chespecialiserede erhvervsmiljø for landbrugs- og fødeva revirksomheder, og som i dag huser mere end 100 virk somheder og 1.500 medarbejdere. Slutteligt kan nævnes INCUBA Next, som er Danmarks stærkeste IT-/tech-miljø, der også huser mere end 100 virksomheder og har et sam spil med IT-forskningen og IT- og Ingeniørlinjen på Aarhus Universitet. Ønsket om fleksibilitet viser sig også blandt arbejdsstyrken, hvor andelen af hjemmearbejdende stiger, men hyppighe den af hjemmearbejde falder. Studier tyder på, at selv om

muligheden for hjemmearbejde ofte er vigtig for kontor medarbejdere, så foretrækker størstedelen af dem at være fysisk til stede på kontoret, da det fremmer socialisering med kolleger, face-to-face-samarbejde og en tydeligere afgrænsning af arbejde og fritid. Derudover tæller prak tiske omstændigheder som fx bedre arbejdsstationer og arbejdsro. Tendensen er med til at opretholde efterspørgs len på kontorer og har en positiv indvirkning på kontor markedet, hvor udbuddet er stigende qua den høje bygge- aktivitet. Fra 2023-2024 skete der dog en mindre stigning i tomgan gen i landets centrale vækstcentre, København og Aarhus. Kontortomgangen er dog fortsat lav, når der sammenhol des med tomgangen i andre større europæiske byer. Lejeniveauet for kontorer i Aarhus har været stabilt de senere år. Aarhus er dog inde i en rivende udvikling, hvor flere større, prominente kontorprojekter enten netop er færdigopført eller forventes færdigopført i nærmeste fremtid. De nye kontorprojekter forventes at drive leje niveauerne for primære kontorlokaler op og dermed øge prisforskellen til lejen for kontorer af sekundær karakter. Som følge af høj udviklingsaktivitet og brugernes efter spørgsel på nye og moderne kontorfaciliteter forventes det, at den nye kontormasse i Aarhus absorberer en mar kant del af efterspørgslen. Dette forventes især at ramme den ældre og mere sekundære kontorbestand, som ikke lever op til brugernes krav. Derfor forventes tomgangen i den ældre bygningsmasse at stige, i takt med at nye kon torprojekter færdiggøres. Hvis disse ældre kontorejen domme skal være konkurrencedygtige, også på prisen, vil det derfor kræve, at de ældre lokaler istandsættes med øje for at holde omkostningerne på et lavt niveau.

Fortsat lav tomgang på trods af moderat stigning

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

Note: Tomgang, kontor, Aarhus. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

9

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Europaplads 6-8, Aarhus C

Markante kontorprojekter skrider planmæssigt frem i Aarhus

Aarhus har et diversificeret kontormarked, hvor hvert område har unikke styrker og svag heder. Flere større kontorprojekter tager form, hvorfor flere større aktører skifter adresse i de kommende år.

Aarhus C Aarhus C, det centrale Aarhus, er fortsat en primær kon torbeliggenhed, og områdets kontorlejemål har sammen med Aarhus Ø generelt de højeste lejeniveauer i Aarhus. Området tiltrækker typisk liberale erhverv, finansielle virksomheder og videnstunge erhverv, som værdsætter den centrale placering og ønsker en fremtrædende og synlig beliggenhed i bybilledet. De moderne kontorfaci liteter spiller i højere grad ind, når det kommer til med

arbejderfastholdelse. Flere og flere virksomheder anser dermed moderne kontorlokaler som en nødvendighed, hvis de skal kunne tiltrække og fastholde de bedste med arbejdere. En stor andel af kontorarealerne i Aarhus C har historisk set været umoderne og ineffektivt indrettet, hvilket de seneste års mange nye kontorprojekter dog har ændret på. Dette gælder især i området omkring Frederiks Plads

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

10

Lisbjerg

Risskov

Skejby

Aarhus Ø

Aarhus C

Brabrand

Viby J

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

11

og Sydhavnskvarteret, som ligger i overgangen mellem bydelen Frederiksbjerg og havnearealerne. A. Enggaard, PFA Pension og Kilden & Hindby er i gang med at udvikle området omkring Sydhavnen, Sydhavnskvarteret, som bliver til et nyt erhvervsområde med kontorer og to hotel ler. Derudover skal området være en levende bydel med fokus på det kunstneriske og være spækket med aktivite ter for borgerne, herunder spillestedet Train og Det Jyske Kunstakademi. Udviklingsplanen for området omfatter også en aarhusiansk high line, der skal skabe forbindelse mellem Sydhavnskvarteret og Frederiks Plads. Det prominente kontorhøjhus Akson, som har et samlet areal på mere end 37.000 m² fordelt på 26 etager , er stort set fuldt udlejet. Flere virksomheder, herunder Kromann Reumert, AART Architects, Danske Commodities, Clear water International, Hildebrandt & Brandi, BioMar, Innovationsfonden og NIRAS, er offentliggjort som lejere i projektet, der opføres af A. Enggaard. Højhuset forventes at stå klart til indflytning i sensmmeren 2025 og at blive DGNB Guld-certificeret. Den 1. november 2024 slog nybyggeriet TRÆ dørene op. Med sine 20 etager er det Danmarks højeste træ hus, og det er bygget i træ, beton og glas med fokus på genbrug af materialer som fx kasserede vindmøllevin ger. Kontorhuset har et areal på mere end 14.000 m² og

huser Implement Consulting Group, MobilePay, Krone Kapital, Fynske Bank m.fl. Byggeriet er tegnet af Lendager Arkitekter i samarbejde med udvikleren Kilden & Hindby. Bohnsen Invest ApS står for opførelsen af sidste etape af Frederiks Plads, hvor Raundahl & Moesby er totalentre prenør. Byggeriet af det 27.000 m² store højhus startede i 2024 og skal udfylde det sidste byggefelt med arealer til blandede bolig- og erhvervsformål. Ejendommen forven tes at stå færdig i slutningen af 2026. Overfor DOKK1 er kontorhuset Europaplads, som også deler navn med pladsen, nu færdigopført. Ankerlejerne Nykredit, Poul Schmith/Kammeradvokaten, rådgivende ingeniørfirma Søren Jensen samt Nitor Energy deler nu adresse. Ejendomsselskabet Olav de Linde A/S bygger et større projekt på adressen Mindet 6, og flere elementer af det gamle vartegn vil blive genbrugt i byggeriet. Der bygges derfor ovenpå de eksisterende bygninger. Bygningen kommer til at have 41 etager og bliver dermed Danmarks højeste kontorbygning med ca. 39.500 m² nybyggeri i kombination med 5.600 m² konverteret oprindeligt byg geri. Kontorbygningen forventes færdigopført i slutnin gen af 2027, og DLA Piper er allerede offentliggjort som lejer i ejendommen.

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Typiske lejeniveauer

KONTOR

2022

2023

2024

2025

ÆNDRING 2024-25

Aarhus C

1.550

1.600

1.750

1.750

0%

Primær

1.300

1.325

1.350

1.400

4%

Sekundær

Aarhus N

1.250

1.250

1.275

1.300

2%

Primær

800

800

850

850

0%

Sekundær

Aarhus V

1.150

1.150

1.200

1.200

0%

Primær

800

800

850

850

0%

Sekundær

Aarhus S

1.050

1.075

1.200

1.200

0%

Primær

700

700

750

750

0%

Sekundær

Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a. ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, Aarhus. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

12

kontorfaciliteter rummer det også fælles kantine og mødecenter samt tagterrasser.

Byggeriet af den kommende byport til Aarhus Ø, Hængslet, er nu igangsat. Hængslet opføres af AAA United, en del af Bestseller-koncernen, og forventes færdigbygget i 2026. Ifølge de nuværende planer bliver Hængslet et femeta gers byggeri med 12.000 m² erhverv, herunder kontor landskaber og et madmarked. Bestseller-relaterede sel skaber flytter selv ind i Hængslet, men der er flere ledige lejemål til andre virksomheder. På Aarhus Ø har NCC indgået kontrakt med Bassin 7 Erhverv om at bygge et BIG-designet hotel med Scandic som operatør på både hotel- og kontordelen. Hotellets 37.000 m² skal rumme 342 værelser, restauranter, butik ker, wellness samt ca. 16.000 m² kontor og parkeringskæl der. Bygningen vil blive udformet med en stor udvendig trappe, som giver forbipasserende mulighed for at gå op til toppen af bygningen. Byggeriet forventes afsluttet i slutningen af 2026. Aarhus N Skejby og de omkringliggende områder nord for Aarhus er meget populære kontorbeliggenheder. Ved at vælge kontorlejemål nord for midtbyen får lejerne også en lavere leje og bedre parkeringsforhold sammenlignet med de mere centrale beliggenheder. Vestas er en af de største virksomheder i området og tegner sig for et bety deligt areal. Andre kontorbrugere i området omfatter Falck, G4S, ATEA, IBM, Bankdata, NRGi, Tryg og Rambøll samt de nytilkomne Andelskassen, som har flyttet deres hovedsæde til Aarhus. Udover kontorer huser området også det 25.000 m² store VIA University College Campus Nord og Aarhus Universitetshospital, der er udpeget som supersygehus og derfor har gennemgået en omfat tende udvidelse for at kunne rumme mere end 10.000 ansatte. I Lisbjerg er Rains flyttet ind i deres nye hovedkontor og drager dermed fordel af områdets grønne omgivelser og gode infrastrukturelle forhold med tæt tilknytning til motorvejsnettet. Det nye domicil udgør 12.000 m² og skal kunne rumme 300 medarbejdere som følge af virksomhe dens vækstplaner. Byggeriet er en del af et ambitiøst udvik lingsprojekt, der omfatter, at området omkring Lisbjerg skal udvikles til en tæt, urban og mangfoldig by, hvor det både skal være attraktivt at bo og drive virksomhed.

Visualisering: Skt. Clemens Torv 6A, Aarhus C

Kysthuset, BDO Statsautoriserede Revisorers tidligere domicil , skal nu udlejes som flerbrugerhus. Ejendommen, der udgør ca. 3.300 m² og er placeret på hjørnet af Kyst- vejen og Nørreport, udbydes i fleksible lejemålsstørrelser, så de kan tilpasses kontorlejernes behov. Øvrig Aarhus C I januar 2025 blev den tidligere arkitektskole, som omfat ter flere bygninger på Nørreport, solgt til Tækker Group for 113 mio. kr. i et offentligt udbud. Den markante ejen dom har et areal på mere end 7.300 m² og frembyder en stærk arkitektonisk arv. Tækker Group planlægger at omdanne ejendommen, så den kommer til at rumme for skellige aktiviteter, herunder kontorerhverv. I nærheden af Aarhus K, den kreative og kulturelle bydel ved de tidligere godsbanearealer, er PensionDanmark i fuld gang med udviklingen af den 70.000 m² store grund, hvor Silvan og Stark tidligere lå. Projektet Trælasten har opnået en DGNB Platin-certificering, som er det højeste og bedste DGNB-niveau. Certificeringen er blandt andet givet på grund af genbrug af byggematerialer fra nedriv ningen af de gamle bygninger. I starten af 2024 flyttede ankerlejeren BDO Statsauto riserede Revisorer samt Nordstern og Taurus Ejendoms forvaltning ind i de nye lokaler i Bjælkehuset, som har facade mod Vestre Ringgade. Bjælkehuset har fokus på bæredygtighed og har en attraktiv beliggenhed. Foruden

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

13

Aarhus V Kontorerne i forstæderne Åbyhøj, Brabrand og Aarhus V, der samlet betegnes Aarhus V, er typisk koncen treret omkring ringvejen og langs indfaldsvejene. Bygningsmassens kvalitet er generelt mere svingende end i Aarhus C og Aarhus N, hvilket afspejles i en relativt stor spredning i lejeniveauerne. I Aarhus V fortsætter omdannelsen af bydelen Gellerup, hvor der blandt andet er i gang udviklingen af området Helheden, som bliver en blandet bydel med ca. 55.000 m² bolig og erhverv. Bygherren er PKA i samarbejde med A. Enggaard. Byggefelt A, som består af både kontor og en Netto-butik, er nu færdigopført, mens flere projekter på øvrige byggefelter er klar og skal gøre bydelen til et mul tifunktionelt område med blandet bolig- og erhvervsan vendelse. I Viby J har OK endnu engang måtte udvide deres hoved kontor som følge af et øget pladsbehov efter en periode med høj vækst. Seneste udvidelse består af en ny bygning, som skal rumme ca. 220 kontorpladser med tilhørende mødelokaler. Udvidelsen af hovedkontoret på ca. 3.200 m² opføres af NCC og er tilmeldt hele to certificerings ordninger – nemlig både DGNB Guld og Svanemærket. Byggeriet blev påbegyndt i starten af 2025 og forventes færdigopført medio 2026.

På Katrinebjerg er INCUBA Next, som er et 18-etagers kontorhus for tech-virksomheder, færdigopført. Projektet er opført af A. Enggaard og har et areal på ca. 22.000 m², der rummer flere tagterrasser fordelt på forskudte plan samt møde- og konferencefaciliteter på de to øverste eta ger. Kontorhuset har mange lejere, herunder Microsoft, 2BM og Arcane. INCUBA Next har i deres priseksempler på de forskellige løsninger fokus på lejen pr. medarbejder fremfor lejen pr. kvadratmeter. I Risskov har PFA og MT Højgaard afsluttet byggeriet af Engsøhus, som er en del af PFA’s koncept The Union. Konceptet tilbyder servicerede og fleksible lejemål til virk somheder, der ikke vil gå på kompromis med indretning og kvalitet. Som lejer får man blandt andet del i ankomst område med digital reception, The Union Café, fællesfaci liteter såsom mødecenter, lounge, adgang til gårdhave og meget mere. The Union tilbyder også en ”all inclusive”-af tale, hvor alt fra møbler, internet og rengøring er inklude ret til en samlet leje. Plantorama har fået vokseværk og har derfor annonce ret planer om at opføre et nyt, stort hovedkontor i Egå, hvor kæden allerede er repræsenteret med et af deres plantecentre. Lokalplanen er godkendt, og det nye domi cil forventes at udgøre ca. 3.000 m² og have plads til ca. 100 ansatte .

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Status quo på de primære afkast i kontorsegmentet

3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0%

20

21

22

23

24

25

Aarhus C - primær Aarhus C - sekundær

Aarhus N (Skejby) - primær Aarhus N (Skejby) - sekundær

Aarhus V og S - primær Aarhus V og S - sekundær

Note: Nettostartafkast, kontor, Aarhus. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

14

BOLIG

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

15

Brat opbremsning i nybyggeri og udsigt til potentiel mangel på lejeboliger

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Fra 2010 til 2017 var markedet for etageboliger i Aarhus Kommune præget af underudbud og begrænset nybyggeri. Dette ændrede sig dog markant fra 2017 og helt frem til 2. kvartal 2023, da byggeriet og udbuddet af nye etageboliger steg kraftigt som følge af blandt andet favorable markedsvilkår. De senere år er det derfor blevet hævdet, at Aarhus nu havde et overudbud af lejeboliger. I 2024 satte de ændrede rammevilkår dog en brat stopper for

byggeriet, og i 2025 er der stadig meget få boliger under opførelse. Med den stær ke befolkningstilvækst vurderer vi derfor nærmere, at boligmarkedet i Aarhus er i ligevægt, og at vi indenfor få år måske kigger ind i et underudbud, hvis ikke byg geaktiviteten igen stiger. Den hårfine balance mellem overudbud og underudbud af lejeboliger i en vækstby som Aarhus kan forskubbe sig relativt hurtigt, da efterspørgsel og tomgang er øjebliks billeder, mens hele processen med nybyggeri er lang sommelig. Dette betyder helt naturligt, at det udbud, som skal imødekomme efterspørgslen, ofte er forsinket og kommer på markedet mere eller mindre samtidig. For Aarhus har den massive vækst i boligudbuddet bety det, at tomgangsraterne i en årrække har været stigende, og at markedet har bevæget sig henimod et lejers mar ked, hvor grundlæggende drivkræfter såsom beliggen hed har været af afgørende betydning. De seneste data fra Danmarks Statistik viser, at tomgangen er faldende i Aarhus Kommune – samtidig er pipelinen af bolignybyg geri minimal. En markant del af det nye udbud har været de såkaldte micro living-projekter, som primært er blevet opført i udkanten af byen og på samme tidspunkt. Her spiller timing en afgørende rolle. Med andre ord: Når et stort

963 boliger opført i 2024 (K1-K4)

70.702 nye etagemeter i 2024 (K1-K4)

74 m ² Gennemsnits- boligstørrelse

89,8% Andel er lejere

5,25% gennemsnits- tomgang i 2025

Note: I de tre nederste faktabokse er der tale om gennemsnitsbetragtninger for etageboligmarkedet i Aarhus Kommune.

Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

16

antal ensartede boliger kommer på markedet samtidigt, kan det intensivere konkurrencen om lejere og føre til længere absorberingstider, specielt hvis boligerne opfyl der de samme grundlæggende behov, er i samme pris klasse og har samme kvalitet med hensyn til beliggenhed. Flere af micro living-projekterne har dermed udgjort en del af forklaringen på, at et større antal boliger end tidli gere har stået tomme. De seneste udmeldinger om udlej ningsaktiviteten i de respektive projekter har dog været af mere positiv karakter, da langt størstedelen af de omtalte tomme lejligheder allerede er blevet absorberet i marke det. De studerende udgør en væsentlig andel af lejerne i kom munen, og her er det især optimalt indrettede toværel seslejligheder med beliggenhed nær uddannelsesinstituti onerne eller centralt i byen, som bliver efterspurgt. For de unge spiller det økonomiske aspekt en afgørende rolle, da de ved at dele en velindrettet toværelseslejlighed fremfor at leje en etværelseslejlighed kan reducere lejeomkostnin gerne, hvilket alt andet lige øger deres rådighedsbeløb. Den øgede tomgang anses dermed af flere aktører som et kortvarigt fænomen, da markedsvilkårene i de seneste år er blevet drastisk forringet. De ændrede rammebetin

Opbremsning i byggeriet af etageboliger

1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000

0 500

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

Note: Nyopførte etageboliger, Aarhus Kommune Kilde: Danmarsk Statistik, Hubexo Denmark (tidl. Byggefakta), Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

17

gelser har forårsaget en drastisk opbremsning i nybygge riet af etageboliger, hvilket var særligt udtalt i 2024. Den fremtidige pipeline er ligeledes begrænset, særligt på den korte bane, hvor der forventes få nyopførte etageboliger i kommunen, især når der sammenholdes med perioden 2017-2023. Til gengæld er efterspørgslen stadig stigende, hvilket især var tilfældet i perioden 2022-2024, hvor kommunen vok sede med ca. 6.000 indbyggere årligt. Dette er rekordhøjt, når man ser tilbage på den historiske befolkningstilvækst i kommunen. Tomgangsstatistikkerne viser således alle rede, at balancen mellem udbud og efterspørgsel hælder mod et underudbud af boliger, og hvis befolkningstilvæk sten fortsætter, og byggeriet ikke tager fart, kan der hur tigt komme et reelt underudbud af boliger. Markedsdynamikkerne ændrer lejesituationen Qua opbremsningen i byggeriet i kombination med den fortsatte stærke befolkningstilvækst er tomgangen i Aarhus reduceret væsentligt i løbet af det seneste år. Det bør dog tilføjes, at tomgangen i Aarhus C igennem hele perioden har været på et lavt niveau, hvorfor stigningen i højere grad kunne henføres til nyopførte boligområder i forstæderne og de tidligere nævnte micro living-projek

xxx ter. Ydermere kan det tilføjes, at der i og omkring 2017, hvor der var udtalt boligmangel, var en tomgang på eta geboliger i Aarhus Kommune i niveauet 5%. En del heraf må derfor antages at skyldes naturlig udskiftning i form af flytteaktivitet. Faldet kommer efter en periode, hvor tomgangen var historisk høj – hvorfor spørgsmålet melder sig, om vi er på vej ind i et underudbud som tidligere, hvor der var rift om lejeboligerne i Aarhus. Spørgsmålet er også, hvordan dette påvirker lejeniveau erne i Aarhus. Perioden med forhøjet tomgang, som gav større frihed til lejerne, når der skulle træffes beslutning om valg af fremtidig bolig, er allerede afværget. Dette betyder, at det potentielle underudbud ligeledes har afspejlet sig i lejeniveauerne, hvor der er set stigninger i de primære lejeniveauer. Samtidig er der en klar for ventning om, at lejepriserne forventes at stige yderligere i løbet af 2025, særligt på de centrale beliggenheder. Af grafen nederst på side 16 fremgår det ligeledes, at der allerede i 2026-2027 kan spores en stigende tendens i byggeaktiviteten, hvilket kan tyde på, at flere udviklere har set behovet for nye boliger.

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Markant fald i tomgangen i 2025

9%

8%

7%

6%

5%

4%

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

Note: Tomgang, Aarhus Kommune. Data for årene 2021-2022 er ikke tilgængelig grundet fejl i data fra BBR. Kilde: Danmarks Statistik, Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

18

Spirende optimisme på investeringsmarkedet Det forgangne år har været præget af forsigtige investo rer, som så tiden an. Mindre gunstige markedsforhold som følge af forhøjede renter og et øget misforhold mel lem købers og sælgers prisforventninger har i de seneste to år således ført til et kraftigt fald i transaktionsaktivite ten og højere afkastkrav på boliginvesteringsejendomme i Aarhus. Dog viste 4. kvartal 2024 og 1. kvartal 2025 positive tak ter, særligt i hovedstadsområdet, hvilket forventes at slå igennem på investeringsmarkedet i Aarhus i løbet af 2025. Generelt er boliginvesteringsejendomme fortsat investo rernes mest efterspurgte segment i Aarhus, og i forvent ning om faldende renter og dermed bedre finansielle vil kår er der udsigt til, at transaktionsaktiviteten bliver højere i 2025 end i 2023 og 2024. Stigende ejerlejlighedspriser i foranderlige tider Efter mere end et årti med stigende priser gav rekordhøj inflation, skærpede finansielle krav og højere omkostnin ger et fald i ejerlejlighedspriserne, hvor gassen gik af bal lonen, og priserne på ejerlejligheder faldt op mod 10%

fra 2. kvartal 2022 til 1. kvartal 2023. Tendensen var dog kortvarig, da der siden 2023 er sket en moderat stigning i de gennemsnitlige kvadratmeterpriser på ejerlejligheder. Priserne er dog fortsat i underkanten af peak-priserne i 2022. Kigger man isoleret set på prisudviklingen for 2024, er priserne stort set status quo. Stigningen siden 2023 vur deres dog blandt andet at skyldes, at der igen er stigende realløn samt en lav andel af ejerlejligheder kontra lejebo liger i byen. Manglen på ejerlejligheder har fået politisk opmærksom hed, fordi Aarhus Kommune ønsker at gøre det lettere at eje sin egen bolig fremfor at leje. Kommunen har sat målet om flere ejerboliger højt på dagsordenen, hvilket blandt andet udspringer af et ønske om at fastholde børnefami lier i Aarhus, og her vurderes udbuddet af familievenlige ejerboliger at være af afgørende betydning. Rammevilkårene for boligudvikling kan ligeledes være med til at fremskynde Aarhus Kommunes dagsorden, da der har været et opadgående pres på afkastkravene i de sene ste år, imens ejerlejlighedspriserne er steget. Dette taler alt andet lige for at udvikle ejerboliger fremfor lejeboliger.

-0,16%

Salgspriser

-31%

18%

Liggetider

Udbud

Note: Udvikling fra 2023K4-2024K4 for ejerlejligheder i Aarhus C. Kilde: Finans Danmark, Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

19

Typiske lejeniveauer

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

BOLIG

2022

2023

2024

2025 ÆNDRING 2024-25

Aarhus midtby 1

1.650

1.700

1.800

1.800

0%

Primær

1.475

1.500

1.500

1.500

0%

Sekundær

Aarhus udenfor Ringgaden 2

1.500

1.525

1.600

1.600

0%

Primær

1.225

1.300

1.400

1.400

0%

Sekundær

Aarhus udenfor Ringvejen 3

1.400

1.400

1.400

1.400

0%

Primær

1.125

1.200

1.200

1.200

0%

Sekundær

Opland 4

1.275

1.300

1.400

1.400

0%

Primær

1.050

1.075

1.100

1.100

0%

Sekundær

1 Aarhus C, Aarhus Ø og Trøjborg 2 Åbyhøj, Risskov og Christiansbjerg 3 Tilst, Brabrand, Viby J og Højbjerg 4 Lisbjerg, Lystrup, Skødstrup, Malling og Beder Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a. for nyopførte boliger på 75-80 m² ekskl. stue- og penthouseboliger, Aarhus. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

Typiske afkastkrav

BOLIG

2022

2023

2024

2025 ÆNDRING 2024-25

Aarhus midtby 1

3,63%

4,13%

4,13%

4,13%

0 bp

Primær

4,00%

4,38%

4,38%

4,38%

0 bp

Sekundær

Aarhus udenfor Ringgaden 2

3,75%

4,25%

4,25%

4,25%

0 bp

Primær

4,00%

4,50%

4,50%

4,50%

0 bp

Sekundær

Aarhus udenfor Ringvejen 3

3,75%

4,25%

4,25%

4,25%

0 bp

Primær

4,00%

4,75%

4,75%

4,75%

0 bp

Sekundær

Opland 4

4,13%

4,75%

4,75%

4,75%

0 bp

Primær

4,63%

5,25%

5,25%

5,25%

0 bp

Sekundær

1 Aarhus C, Aarhus Ø og Trøjborg 2 Åbyhøj, Risskov og Christiansbjerg 3 Tilst, Brabrand, Viby J og Højbjerg 4 Lisbjerg, Lystrup, Skødstrup, Malling og Beder Note: Nettostartafkast, boliger, Aarhus. Niveauet for 2025 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

20

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

21

Innovativ boligudvikling i og omkring Aarhus trodser stilstanden i byggeriet På trods af den nuværende opbremsning i byggeaktiviteten er der stadig fokus på og stor aktivitet indenfor byudvikling og planlægning af fremtidige boligområder i Aarhus for at imødekomme de mange tilflyttere. Der planlægges nye områder, men med respekt for de gamle områder, for at opnå en harmonisk sammenhæng mellem by, natur og historie.

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Aarhus Ø På Aarhus Ø er der i de seneste år blevet opført en række markante bygninger, og den nye bydel på havnefronten er blevet et populært boligområde og udflugtsmål. Som resultat af den attraktive beliggenhed ligger lejeniveauet og priserne for boliger på Aarhus Ø over gennemsnittet. Processen vedrørende Pier 3, som tidligere fungerede som Molslinjens færgeplads, skrider planmæssigt frem. I 2024 kunne Aarhus Kommune løfte sløret for den kon stellation af aktører, som skal stå for udviklingen af det mere end 100.000 m² store areal. Holdet består blandt andre af AP Ejendomme, Heartland, Kilden & Hindby samt Bricks. Udviklerholdet skal i 2025 udarbejde en plan som grundlag for etableringen af et arealudviklingssel skab, der i de kommende år skal varetage udviklingen af Pier 3 med fokus på de strategiske temaer, som kom munen har defineret for området. Området skal være et foregangseksempel for bæredygtig byudvikling i Aarhus og rumme de forskellige boligformer, der er nødvendige for at skabe diversitet i beboersammensætningen. Ejendomsselskabet Prime Office er også klar med et større boligbyggeri på Aarhus Ø, Mejlbryggen, og de har valgt Aarsleff som totalentreprenør. Prime Office vandt udbuddet af byggeretterne tilbage i 2021, og projek tet forventes at omfatte ca. 29.000 m² og 309 lejlighe der. Byggeriet opføres som to karréer og forventes at stå færdigt i 2027. Prime Office er primært repræsenteret i Tyskland, og med projektet gør de dermed for første gang deres indtog i Danmark.

Aarhus K / Aarhus C Brokvarteret Aarhus K, der strækker sig fra Godsbanen til Trianglen langs Søren Frichs Vej, forventes at komme til at rumme 2.800 boliger, når det er fuldt udviklet. I området ligger blandt andet den nye arkitektskole, New AARCH, samt Godsbanehuset, Æggepakkeriet og Godsbanekollegiet. Udviklingen ved Godsbanen betyder, at området nu er blevet transformeret til et mangfoldigt og mulighedsrigt rum i det centrale Aarhus. Den sydvestlige del af planom rådet er fortsat under udvikling. Her bygger A. Enggaard på de byggefelter, som ligger op mod Ringgadebroen. Området bliver også centrum for Det Poetiske Kvarter, som er et initiativ støttet af Nordea-fonden. Initiativet skal samle områdets mange nye naboer og har litteraturen som fællesnævner. Mellem Godsbanen og Scandinavian Center Aarhus tager byggeriet af ZigZag-huset form. Projektet blev vundet i et kommunalt udbud i 2018. ZigZag-huset er fuldt udlejet på de lejligheder, der var klar til overtagelse ultimo 2024 og primo 2025, mens der fortsat er ledige lejligheder med indflytning medio 2025. Byggeriet omfatter 126 boliger, 2 mindre caféer og 6 kontorlejemål. Det får syv tårne, som placeres forskudt af hinanden og danner ramme om et fælles gårdrum. PensionDanmark er stadig i fuld gang med byggeriet af Trælasten. Den første fase af byggeriet, Teglgården, står færdig og har succes med både udlejning og frasalg af

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

22

Aarhus N Katrinebjerg er et kvarter i bydelen Christiansbjerg i det nordlige Aarhus og har historisk været et industri- og erhvervsområde. Områdets centrale placering har dog gjort det til et attraktivt boligområde, og det er under stor forandring med adskillige større byggeprojekter. Olav de Linde var frontløber for den nuværende udvikling med byggeriet Nabolaget, der samlet består af 7 bygninger og 390 boliger. Olav de Linde er også i gang med udvik lingsprojektet KatrineTorvet, som ligger i forbindelse med Nabolaget og tæt på Storcenter Nord. Projektet omfatter 27.000 m² bolig og 11.000 m² erhverv med tilhørerende parkeringskælder. Mogens de Linde har derudover opført Mejerihøjen, som byder på 95 lejeboliger. I det populære Trøjborg-kvarter bygger Vognsen pro jektet Willemoeskarréen. Projektet skal samlet bestå af 125 lejligheder, hvoraf 9 skal være penthouselejligheder. Lejlighederne vil enten have altan eller direkte adgang til gårdrummet, som skal være et samlingspunkt, der indby der til fællesskab. De første lejligheder forventes at være klar til indflytning i juni 2025. På hjørnet af Rødkløvervej og Katrinebjergvej har Cap Man opført 209 studieboliger med Nordstern som total- entreprenør. Boligerne udgør det nye bykvarter kaldet Augustshave. Ejendommen blev taget i brug i 2024 og er fuldt udlejet. I Risskov er byggeriet af Latyrusparken igangsat. Byggeriet opføres af Energy Tech Estate og består af 22.000 m² for delt på 297 boliger og 7.500 m² parkeringskælder med plads til 186 biler. Byggeriet forventes at være færdigop ført i slutningen af 2026. Længere mod nord, i forstadsbyen Lisbjerg, er der stadig store ambitioner for byudviklingen, hvor kommunen gen nem flere år har investeret i blandt andet infrastruktur såsom letbane, cykelstier og motorvejsforbindelser samt etableret en nyere skole. Skjøde har vundet et udbud, hvor de skal udvikle ca. 50 almene boliger, 1 friplejehjem og 1 dagligvarebutik. Særligt dagligvarebutikken kan være en afgørende faktor, som kan være med til at sætte yder -

ejerlejligheder. Byggeriet af Trægården og Trærækkerne er også i gang. Førstnævnte bliver en boligkarré med leje boliger, som forventes at være klar til indflytning ultimo 2026. Trærækkerne opføres i træ og som ejerlejligheder, der ligeledes forventes at være klar til indflytning ultimo 2026. Salget af ejerboligerne i Byhuset er kommet godt fra start, og 75% af byhusene er allerede solgt. Når Trælasten er færdigudviklet, vil sammensætningen i området være 59% lejeboliger, 21% ejerboliger (i alt 700 boliger) og 20% erhverv. Projektet vil være med til at fortætte bymidten. Pensionsselskabskonsortiet, der ejer Scandinavian Cen ter Aarhus, har besluttet, at der skal pustes nyt liv i cen tret ved at bygge til og renovere den eksisterende byg ning. Visionen omfatter boliger på centrets nuværende parkeringsplads og et teater. Igangsætningstidspunktet er ikke kendt. Udviklingen af det gamle amtssygehus er også i fuld gang, for så vidt angår etape 1, som består af hjørnegrunden. Udviklingsopgaven blev vundet af Raundahl & Moesby og Patrizia Denmark. Grunden, hvor det tidligere sygepleje kollegie lå, bliver til en ny karré med ca. 200 lejligheder og med dagligvarebutik i stueetagen. Byggeriet forventes at være færdigt i slutningen af 2027. Etape 2, der blev solgt til pensionsselskabet PenSam og Raundahl & Moesby i 2023, består af omdannelsen af den centrale sengebygning, der skal bevares og moder niseres til 150 lejligheder. Der opføres samtidig to nye U-formede boligkarréer med ca. 226 lejligheder nord for sengebygningen. Projektet skal være en nyfortolkning af den oprindelige arkitektur designet af Høgh-Hansen og bliver DGNB Platin-certificeret. Bohnsen Invest ApS står for opførelsen af sidste etape af Frederiks Plads, hvor Raundahl & Moesby også er totalen treprenør. Byggeriet af det 27.000 m² store højhus blev igangsat i 2024 og skal udfylde det sidste byggefelt med arealer til blandet bolig- og erhvervsanvendelse, hvor boligdelen omfatter 238 lejligheder. Ejendommen bliver DGNB Guld-certificeret og forventes at stå færdig i star ten af 2027.

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

23

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

ligere gang i udviklingen af området. Aktuelt er der ca. 650 boliger i den nye bydel og samlet ca. 1.500 boliger i for stadsbyen. På sigt er det dog visionen at skabe plads til 25.000 indbyggere. I Trige er Birch Ejendomme i gang med udlejningen af de første etaper af projektet Byhøjbakken. De 86 rækkehuse, der er i størrelsen 100-135 m², forventes at være klar til indflytning i sommeren 2025. Aarhus V Brabrand har også vokseværk. Her har AP Ejendomme opført 75 rækkehuse med totalentreprenøren 5E Byg i det nye område kaldet Trekanten. Rækkehusene er en blanding af lejeboliger og ejerboliger og skal være med til at skabe et mix i området. Husene er tegnet af Arkitema og er 95-115 m², som er fordelt på to eller tre etager. Udviklingen af projektet Helheden i Gellerup tager også fart. Første del af projektet er færdigopført, og lejlighe derne er fuldt udlejede. Næste del af projektet, som er en større karré med yderligere 141 lejligheder, forventes at stå klar til indflytning i slutningen af 2025. Boligerne opfø res som henholdsvis to- og treværelseslejligheder i stør relsen 42-88 m² og henvender sig til de unge. Når hele bydelen af færdigudviklet, forventes den at omfatte ca. 50.000 m² lejeboliger, erhvervsbyggerier, en dagligvare butik og et friplejehjem, jf. Engaard.dk. På længere sigt vil Gellerup også få nyt liv i form af Karen Blixens Kvarter, som inden 2030 skal tilføre yderligere 50.000 m² bolig og erhverv til den nye bydel. I Åbyhøj vokser byomdannelsesområdet, der udspringer af den tidligere Fragtmandscentral. Ejendomsselskabet Lokesvej 4 ApS og Ejendomsselskabet Lokesvej 8 ApS er med Raundahl & Moesby som totalentreprenør i fuld gang med byggeriet af 10 rækkehuse, 46 lejligheder og 145 studieboliger, som har et samlet areal på 7.900 m². Samlet skal projekterne være med til at skabe en sam menhæng i det nyetablerede kvarter, hvor bygningerne opføres med varierende facadeudtryk og kombinerer både flade tage og saddeltagskonstruktioner.

Nordstern og AMBright har igangsat et større projekt i Viby på den grund, hvor Jyllands-Posten tidligere lå. Projektet er en del af en større vision om at skabe en ny bydel med en blanding af boliger og offentlige rum. I første omgang opføres ca. 100 udlejningsboliger med et samlet areal på 7.500 m². Byggeriet forventes at blive DGNB Guld-certificeret og at være færdigopført i slutnin gen af 2026. Ved Viby Ringvej er byggeriet af 80 nye boliger med et samlet areal på 4.350 m² sat i gang. I ejendommens stue etage skal der være en Lidl-butik på yderligere 1.200 m². Byggeriet opføres af MT Højgaard for ejendomsinvesto ren KONstruct og forventes at stå færdigt i 1. kvartal 2026.

Åbyen, Åbyhøj