Newsletter Q1 DK 2018

Newsletter 1. kvartal 2018

Modenhedsstadier for investering i logistikejendomme

Logistik

3. stadie

Logistik betragtes som infrastruktur.

2. stadie

Fokus på bonitetsstærke lejere med en attraktiv track-record. Investorer får mere appetit på korte lejekontrakter samt value- add potentiale. Flere investorer kommer til og likviditeten stiger. Der udvikles flere moderne og effektive logistikejendomme.

Moderne og effektive logistikejendomme med en stærk lejer på en lang kontrakt tilbyder et attraktivt risikojusteret afkast. Institutionelle investorer viser interesse for logistikejendomme med cash flow sikkerhed. Likviditeten øges og afkastet presses ned, men betinget af momentum i brugermarkedet.

1. stadie

Logistikejendomme købes primært af brugere.

Nybyggeri og udvikling drives udelukkende af præeksisterende lejekontrakter. Få købere, lav likviditet og høje afkast.

Kilde: Sadolin & Albæk

I takt med, at brugermarkedet forbedres og beskæftigelsen stiger, samtidig med at stigende e-handel og ændringer i ”supply chains” stiller nye krav til virksomhedernes lagerkapacitet og distributionskanaler, er det naturligt, at brugerne af logistikejendomme efterlyser moderne og effektive ejendomme. Grundet den stigende brugerefterspørgsel bliver sådanne ejendomme mere interessante for investorerne. I nyere tid er klyngedannelse med til at understøtte udviklingen i brugermarkedet, f.eks. STC i Køge, Taulov ved Fredericia og Exxit59 i Vejle. I sådanne klynger er der typisk en overvægt af ejendomme, der er fleksible nok til at imødekomme brugerefterspørgslen og den teknologiske udvikling

over en længere tidshorisont. En sådan grad af fleksibilitet fungerer som en fremtidssikring og er med til at mindske genudlejningsrisikoen yderligere. Samtidig sættes nye standarder for, hvordan man bygger primære logistikejendomme. For investorer med den fornødne risikovillighed og et ønske om at opnå et højere afkast kan sådanne logistikejendomme vise sig at være en interessant investeringsmulighed med et yderst konkurrencedygtigt risikojusteret afkast. Med det nuværende høje aktivitetsniveau i det danske ejendomsinvesteringsmarked, sammenholdt med positive udsigter for logistikbrugermarkedet, vurderer vi, at det er rimeligt at antage, at

FAKTABOKS

Et tegn på, at det danske marked for logistikejendomme er på vej mod et højere modenhedsstadie, er PFA og ADP’s joint-venture investering i et grundareal på 500.000 m² til opførelse af et nyt transport- og logistikcenter i Taulov ved Fredericia. Centret forventes udviklet over de næste 10 år. Her er tale om en pensionskasse, som viser forøget risikovillighed ved at påtage sig en udviklingsrisiko på logistikområdet i samarbejde med en partner, som har erfaring med at eje og drive logistik samt infrastruktur i området. Det er netop denne type transaktion, som er med til at modne investeringsmarkedet.

7