PROJECT AURUM

3

E J E N D O M M E

PROJEKT AURUM

INVESTMENT MEMORANDUM | STRENGT FORTROLIGT

I N

KBH K

Indhold

02

INTRODUKTION

04 KEY HIGHLIGHTS

08 PORTEFØLJEN

DHOLD

16 EJENDOMMENE

38 TRANSAKTIONSSTRUKTUR

01 01 41 KONTAKTINFORMATION

INTRO

2

ODUKTION INTRODUKTION

Colliers International Investment Services A/S (Colliers) har hermed fornøjelsen at præsentere Projekt Aurum – en portefølje af tre smukt istandsatte og historiske ejendomme med suveræne mikrobeliggen heder i København K (porteføljen eller ejendommene).

ALLE TRE EJENDOMME i porteføl jen er en del af den historiske bygningsmasse i København, og de er hver især totalrenoveret fra top til bund med respekt for arkitekturen og de originale detaljer. Ved istandsættelsen er der lavet eksklusive men funktionelle løsninger med fokus på kvalitetsmaterialer, og ejendommene byder på en lang række særdeles attraktive lejemål.

Ejendommene er enten fredet eller har høj beva ringsværdi, og alle nødvendige myndighedstilladel ser er indhentet i forbindelse med istandsættelsen. I alt har porteføljen et samlet udlejningsareal på 7.364 m² fordelt på 11 boligenheder og 22 erhvervs enheder. Porteføljen er fuldt udlejet, og som følge af den gennemgribende istandsættelse af de en kelte ejendomme i porteføljen, er mange lejemål indgået på nye kontrakter. Projekt Aurum giver så ledes et robust cash flow, og der er lav tomgangsri siko i porteføljen. Colliers er blevet engageret som eksklusiv sælger rådgiver af COPI Management A/S (sælger). Den påtænkte transaktion struktureres som sel skabshandler, og der henvises til s. 38-39, Trans aktionsstruktur, for yderligere detaljer. Dette Investment Memorandum giver en introduktion til porteføljen og den påtænkte transaktion, og det er sammen med en finansiel datapakke udleveret til et begrænset antal investorer.

03 03

KEY HIGH

4

HLIGHTS

5 5

Topklasse beliggenheder i København K Porteføljen omfatter tre historiske ejendomme, som ligger meget cen tralt i hjertet af København. Med adresser på Kronprinsessegade, Kronprinsensgade og Vandkunsten er porteføljen en attraktiv opkøbsmulig hed på nogle af de bedste beliggenheder i København K, og den giver po tentielle købere muligheden for at opnå volumen i Københavns historiske bygningsmasse. Bevaringsværdige ejendomme med historie Ejendommene er opført i det 18. og 19. århundrede, og de udgør en flot samling af fredede og bevaringsværdige bygninger i København. Nuværende ejer har totalrenoveret de enkelte ejendomme med respekt for historien, arkitekturen og detaljerne, og der er valgt funktionelle løsninger, hvor kva liteten er i højsædet.

KEY HIGH

6

HLIGHTS

Optimal udnyttelse og lejer- sammensætning

Lejemålene i porteføljen er gennemgribende istandsat med respekt for ejendommenes udtryk og historie, og de frem står særdeles attraktive. Med en god blanding af bolig-, retail- og kontorlejemål i porteføljen, er der et godt og di versificeret lejermiks, og potentielle købere er således ikke alene eksponeret mod én anvendelse.

7 7

Stabilt cash flow og attraktivt startafkast Porteføljen er fuldt udlejet, og en stor del af lejekontrakterne er nye og er ind gået i forbindelse med istandsættelsen. Det begrænser tomgangsrisikoen, og det sikrer potentielle købere et stabilt cash flow fra start. Den stærke udlej ningssituation betyder også, at ejendommene giver et attraktivt startafkast.

PORTEF

8

FØLJEN

9 9

Kastellet

KBH K

Kongens Have

Botanisk Have

Ejendommene ligger centralt i København K og strækker sig fra området omkring Nationalmuseet til den sydøstlige del af Kongens Have. Følger man den hurtigste rute mellem ejendommene, vil en 15-minutters gåtur føre dig gennem nogle af Københavns mest velbesøgte områder, heriblandt Strøget og Købmagergade. Denne del af København K består hovedsageligt af caféer, butikker og showrooms i bygningernes stueetage, hvilket giver byen dens karakteristiske charme og pulserende atmosfære. De øvrige eta ger består primært af beboelses- og kontorlejemål. København K betragtes bredt som en af de mest pre stigefyldte kommercielle beliggenheder på grund af de imponerende bygninger i området og nærheden til historiske vartegn. Alle tre ejendomme er belig gende på gader, der byder på meget historie med unik atmosfære og smuk arkitektur. Tre ejendomme beliggende i København K i hjertet af byens pulserende atmosfære og med kort afstand til byens mange attraktioner. En virkelig ideel og eksklusiv beliggenhed til kontor-, retail- og beboelsesformål.

Rundetårn

Købe

1

KPG8 Kronprinsessegade 8, 1306 København K

10 BELIGGENHEDER

Operaen

Amalienborg

Kongens Nytorv

1

Nationalbanken

2

Christiansborg

3

enhavns Rådhus

K7 Kronprinsensgade 7, 1114 København K 11 11 R I KØBENHAVN K 2 VK6 Vandkunsten 6, 1467 København K 3

KPG8

KRONPRINSESSEGADE 8 1306 KØBENHAVN K

12

Udvalgte nøgletal 1 2 3

KPG8

K7

VK6

EJENDOMME

I ALT

7.364

Samlet areal, m²

4.235

1.934

1.195

4.204

Kontor, m²

2.657

1.547

-

1.418

Bolig, m²

529

-

889

1.459

Retail, m²

798

355

306

283

Andet, m²

251

32

-

Bruttolejeindtægt, kr. Driftsomkostninger, kr. Nettodriftsresultat NOI, kr.

17.571.527

9.222.353

5.753.285

2.595.889

-2.117.337

-1.067.208

-584.333

-465.795

15.454.191

8.155.145

5.168.951

2.130.094

Note: Alle beløb er angivet i kr. Arealangivelserne er baseret på arealer anført i lejekontrakter ne. Bruttolejeindtægten er angivet for 2025/2026, ekskl. lejerabatter.

Porteføljens fordeling pr. ejendom 13 13 AREAL % 57% 16% 27% NOI % 52% 15% 33%

K7

KRONPRINSENSGADE 7 1114 KØBENHAVN K

14

KBH K

PORTEFØLJENS DRIFT

KR. I ALT

KR./M² (1)

Nettolejeindtægter (2)

16.427.412

2.231

Lejernes andel af drift (3)

875.090

119

Henlæggelser (4)

269.026

37

Bruttolejeindtægter

17.571.527

2.386

Ejendomsskat (5)

-493.838

-67

Forsikringer (5)

-330.437

-45

Forbrugsafgifter (5)

-83.939

-11

Renholdelse og vicevært (5)

-229.686

-31

Fælles drift, installationer mv. (5)

-110.811

-15

Udvendig vedligeholdelse (6)

-552.300

-75

Ejendomsadministration (7)

-316.326

-43

-288 15 15 2.099

Driftsomkostninger

-2.117.337

Nettodriftsresultat (NOI)

15.454.191

Note: Alle beløb er angivet i kr. (1) Pr. m² lejebærende areal.

(2) Estimerede nettolejeindtægter for 2025/2026. (3) Lejernes andel af drift betales ud over nettolejen. (4) Henlæggelser til vedligeholdelse af klimaskærm og fornyelse af varmeanlæg. (5) Baseret på 2025 driftsbudget. (6) Estimeret af Colliers til 75 kr. pr. m². (7) Estimeret af Colliers til 2% af erhvervslejen og 3.500 kr. pr. boligenhed.

EJENDO

16

OMMENE

17 17

18

N r. 8

KPG8 Kronprinsessegade 8, 1306 København K AREALFORDELING Beboelse 12% | Kontor 63% | Retail 19% Lager 5%

ESTIMERET 2025/2026 NOI 8.155.145 kr.

19 19

KRONPRINSESSEGADE

EJENDOMS BESKRI VELSE EJENDOMSBESKRIVELSE N r. 8

Ejendommen, der bl.a. er kendt som ”Revisorernes Hus”, er opført i 1803 og er fredet. Bygningen be står af et forhus, et sidehus og et baghus. Forhuset har facade mod Kongens Have, og facaden er mel lem 1. og 2. sal dekoreret med en såkaldt "løbende hund". Ejendommens bygninger rummer alle fem etager fra stueetage til 4. sal, samt en udnyttet kæl der og istandsatte loftsrum. Ejendommens to opgange tilgås via porten fra Kronprinsessegade. I porten er der direkte adgang til et mindre kontorlejemål i kælderen, mens op gangen i forhuset fører til de to herskabelige lej ligheder på 2. og 3. sal. Lejlighederne er istandsat med mange smukke detaljer og fremstår særdeles attraktive. Derudover rummer forhuset fem kon torlejemål i varierende størrelser, som alle er stil fuldt indrettet med respekt for ejendommens hi storie og udtryk.

Baghuset har undergået en stor omdannelse og istandsættelse for at være klar til at huse Michelin restauranten Alouette. Gæster til restauranten an kommer via et imponerende ankomstområde pla ceret i en tidligere staldbygning, der leder op til selve restauranten med et stort, åbent køkken. Derudover rummer baghuset også kontorlejemål, der i lighed med forhuset er eksklusivt istandsat. I ejendommens gårde og ved baghuset er der 9 se parate parkeringspladser, der primært er udlejet til lejerne i ejendommen. Største enkeltlejer i ejen dommen er Nordic Investment Opportunities A/S, der har kontorlokaler, som både spænder over for hus, sidehus og baghus.

20

EJENDOMMENS NØGLETAL

Adresse Kronprinsessegade 8 Postnummer og by 1306 København K

386 Sankt Annæ Vester Kvarter, København

Sankt Annæ Vester Kvarter

Matrikelnummer

KONGENS HAVE

Opførelsesår

1803

SAMLET AREAL

4.235 2.657

Kontor Bolig Lager Retail Kontor Bolig Retail Lager

386

529 251 798

Kronprinsessegade

GOTHERSGADE

ANTAL LEJEMÅL

15

9 2

1

3 9

Parkeringspladser

Note: Arealangivelserne er baseret på arealer anført i lejekontrakterne.

21 21 LEJE Bolig Lager Parkering Andet 66% 3% <1%

KPG8 - UDVALGTE NØGLETAL

19%

21%

6%

AREAL

2%

63%

9%

12%

Kontor

Bolig

Kontor

Lager

Retail

Retail

PLANER KRONPR

Alouette

Alouette

-01 KÆLDER

0 STUEN

Copi Manage ment

Copi Management

Alouette

Nordic Investment Opportunities

Kontor Bolig Retail Køkken/kantine Lager Adgangsareal Fællesareal

01 SAL

22

INSESSEGADE

N r. 8

GRR Property

Skilink

02

03

SAL

SAL

Hypefactors

05 23 23 Toft Jensen Newgotium Varmings Tegnestue SAL

04

Varmings Tegnestue

SAL

24

N r. 7

K7 Kronprinsensgade 7, 1114 København K

AREALFORDELING Kontor 80% | Retail 18% | Lager 2%

ESTIMERET 2025/2026 NOI 5.168.951 kr.

KRONPRINSENSGADE 25 25

EJENDOMS BESKRI- VELSE EJENDOMSBESKRIVELSE N r. 7

Ejendommen, der oprindeligt blev opført i 1780 som hovedkvarter for Den Danske Frimurerorden, er kendt for sit nyklassicistiske arkitektoniske de sign og fremtrædende udtryk. Ejendommen blev oprindeligt designet af arkitekten og frimureren Peder Friis og er et klassisk eksempel på byggesti len fra genopbygningen af København i det 18. og 19. århundrede efter de omfattende brande, der ramte byen. Forhuset af ejendommen er fredet. Ejendommen har et samlet areal på 1.934 m² og består af syv kontor- og retaillejemål i tillæg til to kælderlejemål. I stueetagen med facade mod Kronprinsensgade ligger to retaillejemål med et samlet areal på 355 m², hvor et større lejemål på ca. 300 m² anvendes til butik og café, mens et mindre lejemål anvendes til tøjbutik. Kontorområdet, der omfatter stue etage, mezzanin, 1. og 2. sal, tilgås via en elegant trappe fra hovedindgangen på Kronprinsensgade. Derudover er den bagerste del af stueetagen

nænsomt restaureret og anvendes nu til kantine faciliteter for kontorlejeren beliggende på mezza nin, 1. sal og 2. sal. 1. sal blev oprindeligt benyttet til logesal og tilhø rende kontorlokaler, som nu alle er fuldt restau reret med respekt for de historiske detaljer så som original stuk og sildebensparket. Den ekstraordinære loftshøjde for de gamle loge lokaler er bibeholdt, hvilket er unikt for de mo derne kontorlokaler i sådanne historiske rammer. 2. sal, som er øverste etage, er ligesom resten af ejendommen restaureret og nyindrettet til kontor, hvor de originale bjælker er bibeholdt. Generelt er der et særdeles godt lysindfald i ejendommen, bl.a. fra de mange ovenlysvinduer. Ejendommens to største lejere, A.C. Perch's Tehandel og techvirksomheden Halfspace.io, står for 89% af ejendommens samlede lejeindtægter.

26

EJENDOMMENS NØGLETAL

Adresse Kronprinsensgade 7 Postnummer og by 1114 København K

31 Købmager Kvarter, København

Matrikelnummer

Opførelsesår

1780

SAMLET AREAL

1.934 1.547

31

Kontor

KØBMAGERGADE

Klareboderne

Retail Lager

355

32

Kronprinsensgade

ANTAL LEJEMÅL

9 5 2 2

Kontor

Retail Lager

Købmager Kvarter, København

Note: Arealangivelserne er baseret på arealer anført i lejekontrakterne.

27 27 Kontor Retail Lager 61% <1% LEJE

K7 - UDVALGTE NØGLETAL

2%

18%

39%

AREAL

80%

Kontor

Retail

Lager

PLANER KRONPR

-1 KÆLDER

A Day’s March

Half space

0 STUEN

A Day’s March

Halfspace

A.C. Perch’s Tehandel

Kontor Retail

Teknikrum Personalefaciliteter Cykelparkering Depot

Tagterasse Gårdareal Adgangsareal

28

INSENSGADE

N r. 7

MEZZANIN

SAL

Halfspace

01 SAL

Halfspace

29 29 Halfspace

02

SAL

Halfspace

30

N r. 6

VK6 Vandkunsten 6, 1467 København K

AREALFORDELING Beboelse 74% | Retail 26%

ESTIMERET 2025/2026 NOI 2.130.094 kr.

VANDKUNSTEN 31 31

EJENDOMS BESKRI VELSE EJENDOMSBESKRIVELSE N r. 6

Ejendommen, der er opført i 1891, er en char merende og klassisk københavnerejendom belig gende centralt i København med kort afstand til Rådhuspladsen og Christiansborg. Ejendommens facade er smukt udsmykket med bl.a. ornamenter, og sammen med de buede vinduer på 1. sal er de med til at give ejendommen et flot arkitektonisk ud tryk, som passer godt til områdets øvrige bygnings masse. Bag den hvide facade rummer ejendommen 12 le jemål, hvoraf ni anvendes til boligformål, mens der er to erhvervslejemål i ejendommens stueetage og

en antenne på taget. Fire af boligerne er reguleret som ”småhuse”, mens fire andre lejemål er konver teret fra erhverv til bolig. De konverterede lejemål er nyistandsatte og er indrettet med sans for detal jen. I tagetagen er et tidligere loftrum konverteret til bolig, hvor der er åbnet med loft til kip og blot lagte spær, mens der også er adgang til en flot al tan, som er skåret ind i facaden. Erhvervslejemålene i stueetagen anvendes til værts hus/café, og ”Sørens Værtshus” har ligget i ejen dommen i mere end 30 år og er bl.a. også kendt som ”den bornholmske ambassade”.

32

EJENDOMMENS NØGLETAL

Adresse Vandkunsten 6 Postnummer og by 1467 København K

148 Vester Kvarter, København (ejerlejlighed 1-8)

Matrikelnummer

Rådhusstræde

Hestemøllestræde

Opførelsesår

1891

148 Kompagnistræde

SAMLET AREAL

1.195

Bolig Retail

889 306

Gåsegade

Vandkunsten

ANTAL LEJEMÅL

12

Bolig Retail

9 2

Antenne

1

Vester Kvarter, København

Note: Arealangivelserne er baseret på arealer anført i lejekontrakterne.

33 33 Retail Bolig Antenne LEJE 67% 3%

V6 - UDVALGTE NØGLETAL

26%

30%

74%

AREAL

Retail

Bolig

PLANER VANDKUN

ST. TH.

Vicky Hornebo Larsen

-O1. TV.

ST. TV.

Sørens Værtshus

Sørens Værtshus

-01 KÆLDER

0 STUEN

O1. TH.

O1. TV.

01 SAL

Retail Bolig Tagterasse Adgangsareal

Depotrum Teknikrum

34

NSTEN

N r. 8

O2. TH.

O3. TH.

O2. TV.

O3. TV.

02

03

SAL

SAL

O4. TH.

05 O5 35 35 SAL

O4. TV.

04

SAL

KBH K

36

37 37

TRANS AKTIONS STRUKTUR TRANSAKTIONSSTRUKTUR

Ejendommene er ultimativt ejet af tre forskellige investorkredse gennem en dobbelt holdingstruktur. Ejerskabsstrukturen er skitseret i diagrammet til højre, men ejendommene er henholdsvis ejet af anpartsselskaberne KPG 8 ApS, CVR-nr. 43734571, Kronprinsensgade 7 ApS, CVR-nr. 44118181 og Vandkunsten 6 ApS, CVR-nr. 44017830 (”selskaberne”). Selskabernes ene ste aktivitet er ejerskab, udlejning og udvikling af ejendommene.

Det påtænkte salg af ejendommene (”transaktionen”) struktureres som sel skabshandler, hvor køber overtager samtlige ejerandele i selskaberne.

Idet transaktionen struktureres som selskabshandler, undgår køber at betale tinglysningsafgiften på 0,6%, som ellers pålægges en sædvanlig skødehandel.

Der er ingen ansatte i selskaberne, og køber overta ger således ikke nogle ansættelsesforhold i for bindelse med transaktionen.

38

OVERSIGT OVER TRANSAKTIONSSTRUKTUREN

COPENHAGEN PROPERTY INVESTMENT ApS

25-33%

15-20%

20-25%

KPG8 Holding ApS

Kronprinsensgade 7 Holding ApS

Vandkunsten 6 Holding ApS

100%

100%

100%

KPG 8 ApS

Kronprinsensgade 7 ApS

Vandkunsten 6 ApS

39 39 VK6 VANDKUNSTEN 6 100% Transaktionsenheder

100%

100%

KPG8 KRONPRINSESSEGADE 8

K7 KRONPRINSENSGADE 7

Holdingselskaber

Ejendomsselskaber

Ejendommene

40

KONTAKTINFORMATION

Kristian Axel Stokholm Senior Director, Partner Capital Markets 31 44 14 42 kristianaxel.nielsen@colliers.com

Peter Winther Executive Director, Partner Capital Markets 28 19 66 76 peter.winther@colliers.com

Andreas Brandt Director Capital Markets 20 88 15 55 andreas.brandt@colliers.com

Benjamin Karstoft Senior Associate Capital Markets 29 62 64 67 benjamin.karstoft@colliers.com

41 41 Nana Keiding Graphic Designer 22 21 75 12 nana.keiding@colliers.com

SUPPORT OG DESIGN

Oliver Højer Nelmark Senior Associate, Capital Markets 24 93 47 42 oliver.nelmark@colliers.com

Caroline Hesthaven Senior Project Coordinator Capital Markets 40 49 81 84 caroline.hesthaven@colliers.com

VK6

VANDKUNSTEN 6

1467 KØBENHAVN K

42

DISCLAIMER DISCLAIMER

Colliers har sælgers tilladelse til at sende dette for trolige salgsmateriale (”materialet”) vedrørende target-selskaberne og ejendommene/porteføljen. Materialet er alene udarbejdet som information til professionelle investorer, der anses for at være i stand til at vurdere de risici, der er forbundet med transaktionen. Materialet er ikke godkendt til brug for enkeltper soner eller selskaber, der ikke er de tilsigtede mod tagere heraf, og uautoriseret brug kan skade sæl ger, Colliers eller anden tredjepart, inklusive parter, som har udvist interesse for transaktionen. Sådanne uvedkommende modtagere skal bevare fortrolighe den og bedes straks underrette Colliers om misfor ståelsen samt slette/returnere materialet. Materialet indeholder oplysninger, som skal hjælpe interesserede parter i deres overvejelser vedrø rende transaktionen. Materialet indeholder ikke og kan ikke tages til indtægt for at udgøre al den infor mation, som en eventuel køber måtte have brug for som led i transaktionen. Interesserede parter op fordres til at udføre egne undersøgelser og analyser af de data, som er indeholdt i materialet. Indholdet i materialet er hverken verificeret af sælger, Colliers eller anden tredjepart. Ingen erklæringer, garantier eller løfter, hverken eksplicitte eller implicitte, er givet eller gives på vegne af sælger, Colliers eller anden tredjepart vedrørende nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er indeholdt i materialet, eller

yderligere oplysninger, der er gjort tilgængelige el ler meddelt i forbindelse med en nærmere under søgelse af transaktionen, herunder eventuelle skøn og vurderinger. Hverken sælger eller Colliers kan holdes ansvarlig for eventuelle fejl eller udeladel ser. Indholdet i materialet opdateres ikke. Hverken sælger eller Colliers er forpligtet til at rette even tuelle fejl, hvis sådanne konstateres. Der kan fore komme mindre uoverensstemmelser i datatabeller som følge af talafrunding. Colliers står ikke til ansvar overfor anden part end sælger, hvad angår varetagelse af kundefortrolighed og rådgivning vedrørende transaktionen, indhol det i materialet og eventuelle andre transaktioner eller aftaler, der bliver nævnt eller overvejet i den forbindelse. Fremsendelsen af materialet kan ikke sidestilles med investeringsrådgivning fra Colliers og etablerer ikke et kundeforhold mellem Colliers og modtageren. Fremsendelsen indeholder hver ken tilbud eller accept af en aftale. Et tilbud på tar get-selskaberne og ejendommene/porteføljen kan kun udgøre en kontraktmæssig forpligtelse, hvis det accepteres ved indarbejdelse i en underskrevet købsaftale med sælger. Modtagerne af materialet accepterer, at de vilkår, som fremgår af materialet, er underlagt dansk lov, og erklærer sig ved brugen af materialet for indfor stået med denne ansvarsfraskrivelse.

43 43

Alle henvendelser og forespørgsler vedrørende ma terialet eller transaktionen bedes rettet til Colliers.

TOLDBODGADE 33 | 1253 KØBENHAVN K | 70 23 00 20 COLLIERS.COM