Colliers Danmark Markedsrapport 2024

25

KONTOR - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Lav leje i København - teknik er del af forklaringen

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Lejere i København har længe været begunstiget af lave lejeniveauer for de bedst beliggende kon torer sammenlignet med andre europæiske hovedstæder. En af årsagerne er, at mens andre hoved stæder – fx Stockholm og Oslo – stort set ikke har mere byggejord, så er der stadig ledig jord i København. Selv Københavns CBD vokser, fordi udviklingsområdet Nordhavn i praksis er blevet en del af det centrale og mest eftertragtede kontorområde.

I de to andre skandinaviske hoved stæder er efterspørgslen på de mest centrale beliggenheder så stor – og mulighederne for at finde grunde nærmest ikkeeksisterende – at de to byer har en markant højere kontor leje end København. Mens de bedste beliggenheder i København koster 2.250 kr. pr. m² p.a., så er niveauet i Oslo omkring 3.900 danske kr. pr. m², og i Stockholm er prisniveauet endnu højere med omtrent 5.450 danske kr. pr. m². For et-to år siden var pris forskellen endda endnu højere, men efterfølgende er både den sven ske krone og den norske krone fal det markant i værdi, så lejeforskellen opgjort i danske kroner er mindre i øjeblikket. En anden del af den store lejeforskel mellem København og Stockholm hænger dog sammen med tek nik eller snarere forskelle i måden,

det lejebærende areal opgøres på i lejekontrakterne. Her findes ingen international standard, og særligt Danmark og Sverige har store for skelle i metoderne. I Danmark medregnes stort set alt tænkeligt areal i opgørelsen, fx udvendige vægge, søjler, adgangs veje, fællesarealer og teknikrum. I Sverige opgøres arealet derimod udelukkende efter anvendeligt gulv areal til kontor og lobbyområde. Der kan derfor være store forskelle i arealangivelserne, og to umiddel bart identiske lejemål i Danmark og Sverige vil ofte have forskellige ”reelle kontorarealer”. Forskellen i arealop gørelsen kan være helt op til 20-30%. Det betyder reelt, at et lejemål auto matisk bliver dyrere pr. kvadratmeter i Sverige, selv om lejen måske er den samme for de to lejemål.

Selv om forskelle i arealangivelser delvis kan forklare det store spænd i toplejen, når København sammen lignes med øvrige hovedstæder, er lejen i København dog langt lavere. Dette illustreres bedst, når der sam menlignes med Oslo, fordi Norge har samme retningslinjer for at udregne areal som Danmark. Der er ingen tvivl om, at lejen i København er lavere end i mange andre storbyer, men de beskrevne forskelle i arealopgørelsen kan være med til at mudre billedet af den reelle forskel. Desuagtet er København sta dig billig i forhold til de fleste øvrige hovedstæder, og vi vurderer, at der især i Københavns CBD er grundlag for markante lejestigninger på pri mære ejendomme, især når den til gængelige byggejord i det centrale København er blevet udviklet.

CASE

Stor forskel på hvordan udlejningsareal opgøres

RICS NIA (UK)

DANMARK

FINLAND FRANKRIG TYSKLAND HOLLAND

NORGE

SPANIEN

SVERIGE

+

+ + + + + + + + + +

+

+ + +

+ +

+ + +

+ + + + + + + + + -

+ + +

+

Kontorareal

- - - - - - - - -

- -

- - - - - - - -

Fællesarealer

- - - - - - -

Teknikrum

+

- - - - - -

- - -

- - -

Toiletter

- - - - - -

Trapper

Elevator

+

+

+

+ + +

+

Adgang til elevatorstol

- -

Ydervægge

Søjler

+

-

Rørføringer

Note: Bygningsdele som inkluderes i udlejningsareal. Kilde: Colliers