Colliers Danmark Markedsrapport 2025

13

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL LOGISTIK & INDUSTRI RETAIL BOLIG KONTOR

I takt med at renterne begynder at falde efter 2011, bli ver core-segmentet igen attraktivt, da obligationsmar kedet blev mindre konkurrencedygtigt i forhold til det risikojusterede afkast. Især under nulrentemiljøet efter 2018 blev der allokeret markante mængder kapital til core-segmentet. Denne udvikling stoppede dog brat med de kraftige rentestigninger i foråret 2022. Øget allokering af risikovillig kapital Kapitalmængden allokeret til ejendomsmarkedet på tværs af alle risikoprofiler faldt markant i 2023, men begyndte at stige igen i 2024. Denne stigning skyldes primært en øget allokering af mere risikovillig kapi tal, herunder value-add og opportunistisk kapital, som bedre kan navigere i et usikkert marked. Core-kapital, derimod, er præget af en lav risikotolerance og en lang tidshorisont, hvor ejendomsinvesteringer ofte fungerer som en obligationssubstitut. Derfor har core-kapital historisk været attraktiv i peri oder med lave og stabile renter. Kravene til egenkapi talforrentning for core-segmentet, inklusive core+, lig ger typisk i spændet 3-9%, og denne type kapital stiller ofte krav om, at investeringen genererer cash flow til udbetaling af løbende dividender. Value-add og oppor tunistisk kapital opererer med højere risikotolerance og typisk en kortere tidshorisont, hvor strategien i højere grad fokuserer på at skabe hurtig værdi gennem aktivt ejerskab, hvorfor denne type fonde typisk har en forud bestemt tidshorisont på 6-10 år. Deres krav til egenkapi talforrentning ligger typisk i spændet 10-20% eller mere, og typisk uden krav om løbende dividender. Core-segmentet er afhængigt af langsigtet sikkerhed og stabile pengestrømme, men stigende finansierings omkostninger og øget volatilitet på ejendomsmarke det har begrænset antallet af interessante investerings muligheder. Når core-investorer trækker sig tilbage, kan value-add-segmentet udnytte de muligheder, der opstår, i takt med at afkastkravene stiger som følge af den lavere efterspørgsel. En del af value-add-investorer nes strategi bliver i dette tilfælde at forvente et fremti digt fald i afkastkravene, hvilket skaber værditilvækst og muliggør den nødvendige egenkapitalforrentning.

Kort sagt åbner den øgede markedsrisiko op for køb af ejendomme, der i et fungerende likvidt marked ofte ville havne hos core-investorer. Core-kapital på sidelinjen Danske pensionskasser har historisk spillet en central rolle i allokeringen af core-kapital til det danske ejen domsmarked. Deres langsigtede strategi adskiller sig fra value-add-fonde, som har en kortere tidshorisont. Dette kunne have været en mulighed for pensionskas serne for at udnytte de faldende ejendomspriser i 2023 og 2024 uden at løbe helt samme risiko for ”dårlig timing”. Alligevel forholdt mange pensionskasser sig afventende, hvilket blandt andet skyldtes et faldende aktiemarked, som skævvred deres porteføljer og skabte en oplevelse af overeksponering i ejendomssektoren. Samtidig blev obligationsmarkedet, som i mange år under nulrentemiljøet havde mistet sin tiltrækningskraft, igen attraktivt på grund af de stigende renter. Denne ændring har markeret et skift i allokeringen af den risi koaverse pensionskapital, som tidligere i højere grad blev rettet mod alternative aktivklasser, fordi obligationer ikke kunne levere den nødvendige forrentning. Med stigende renter og et mere konkurrencedygtigt obligationsmarked var det derfor naturligt, at en del af deres tilgængelige kapital fandt vej tilbage til obligationer, trods fornuftige opkøbsmuligheder i ejendomssektoren. Svenske investorer, der tidligere har været meget aktive i det danske core-segment, har været yderst hårdt ramt de seneste år. Prisfald på hjemmemarkedet og dyrere finan siering gennem virksomhedsobligationer hæmmede deres aktivitet i Danmark. I 2024 har markedet dog sta biliseret sig, og svenske ejendomsselskaber handler igen til markedsværdier, der reflekterer værdien på deres underliggende ejendomsporteføljer, mens kapitaltilgan gen er genåbnet og markedet for usikrede virksomheds obligationer igen er blevet likvidt. Vi har set en del frasalg hos svenske investorer i Danmark i løbet af det seneste år, men forventer at svenske ejendomsselskaber vil være nettokøbere i 2025.