Fokusrapport Aarhus - Colliers Danmark 2024

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2024

15

For at være konkurrencedygtig på lejerboligmarkedet og tiltrække lejere skal man som udlejer derfor fort sat imødekomme lejernes behov. De mest standardise rede ejendomme i udkanten af byen har imidlertid været svære at udleje. Tendensen med lejerincitamenter i form af fx et par måneders gratis husleje eller et gavekort til indretning eller lignende er stadig til stede – især på mere sekundært beliggende ejendomme. Kigger man på tomgangsraterne i de forskellige del områder, ser man stor variation på tværs af de forskel lige områder. I områderne med en mere central belig genhed, såsom Ceresbyen, Brokvarteret og området omkring Musikhuset, er tomgangen på et lavt niveau, dvs. omkring 3%. I de nyere boligprojekter, som er opført i periferien af Aarhus, fx Gellerup, Tilst og Risskov Engby, er tomgangen dog mere udpræget.

Udviklingen i de kommende år vil være med til at diktere det fremtidige boligmarked i Aarhus, hvor det forventes, at bygherrerne i højere grad vil have fokus på projekter på centrale placeringer, fremfor at bygge i udkanten af byen og dermed udvide byen. Øget forsigtighed på investeringsmarkedet Det forgangne år var præget af forsigtige investorer, som så tiden an. Markant mindre gunstige markedsforhold som følge af stigende renter, og et øget misforhold mel lem købers og sælgers prisforventninger førte således til et kraftigt fald i transaktionsaktiviteten og højere afkast krav på boliginvesteringsejendomme i Aarhus. Ligeledes kunne markedet i 2023 i højere grad beskrives som et købers marked, hvor det de seneste år har været sælgers marked.

HOTEL INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Typiske lejeniveauer

BOLIG

2021

2022

2023

2024 ÆNDRING 2023-24

Aarhus 1

1.650

1.650

1.650

1.650

0%

Primær

1.475

1.475

1.475

1.475

0%

Sekundær

Aarhus 2

1.500

1.500

1.500

1.500

0%

Primær

1.225

1.225

1.225

1.225

0%

Sekundær

Opland

1.275

1.275

1.275

1.275

0%

Primær

1.000

1.000

1.000

1.000

0%

Sekundær

1 Dækker Aarhus Ø, Trøjborg, Åbyhøj, Aarhus N, Risskov og Viby 2 Dækker Tilst, Brabrand, Gellerup, Højbjerg og Vejlby Note: Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a. for nyopførte boliger på 75-80 m², ekskl. stue- og penthouseboliger, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers

Typiske afkastkrav

BOLIG

2021

2022

2023

2024 ÆNDRING 2023-24

Aarhus 1

3,75%

3,38%

3,75%

4,13%

38 bp

Primær

4,00%

3,75%

4,00%

4,50%

50 bp

Sekundær

Aarhus 2

4,25%

3,50%

4,00%

4,50%

50 bp

Primær

4,75%

4,25%

4,50%

4,75%

25 bp

Sekundær

Opland

4,50%

4,00%

4,25%

4,50%

25 bp

Primær

5,00%

4,50%

4,75%

5,00%

25 bp

Sekundær

1 Dækker Aarhus Ø, Trøjborg, Åbyhøj, Aarhus N, Risskov og Viby 2 Dækker Tilst, Brabrand, Gellerup, Højbjerg og Vejlby Note: Nettostartafkast, boliger, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde: Colliers