Fokusrapport Aarhus - Colliers Danmark 2025

BOLIG - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

15

Brat opbremsning i nybyggeri og udsigt til potentiel mangel på lejeboliger

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Fra 2010 til 2017 var markedet for etageboliger i Aarhus Kommune præget af underudbud og begrænset nybyggeri. Dette ændrede sig dog markant fra 2017 og helt frem til 2. kvartal 2023, da byggeriet og udbuddet af nye etageboliger steg kraftigt som følge af blandt andet favorable markedsvilkår. De senere år er det derfor blevet hævdet, at Aarhus nu havde et overudbud af lejeboliger. I 2024 satte de ændrede rammevilkår dog en brat stopper for

byggeriet, og i 2025 er der stadig meget få boliger under opførelse. Med den stær ke befolkningstilvækst vurderer vi derfor nærmere, at boligmarkedet i Aarhus er i ligevægt, og at vi indenfor få år måske kigger ind i et underudbud, hvis ikke byg geaktiviteten igen stiger. Den hårfine balance mellem overudbud og underudbud af lejeboliger i en vækstby som Aarhus kan forskubbe sig relativt hurtigt, da efterspørgsel og tomgang er øjebliks billeder, mens hele processen med nybyggeri er lang sommelig. Dette betyder helt naturligt, at det udbud, som skal imødekomme efterspørgslen, ofte er forsinket og kommer på markedet mere eller mindre samtidig. For Aarhus har den massive vækst i boligudbuddet bety det, at tomgangsraterne i en årrække har været stigende, og at markedet har bevæget sig henimod et lejers mar ked, hvor grundlæggende drivkræfter såsom beliggen hed har været af afgørende betydning. De seneste data fra Danmarks Statistik viser, at tomgangen er faldende i Aarhus Kommune – samtidig er pipelinen af bolignybyg geri minimal. En markant del af det nye udbud har været de såkaldte micro living-projekter, som primært er blevet opført i udkanten af byen og på samme tidspunkt. Her spiller timing en afgørende rolle. Med andre ord: Når et stort

963 boliger opført i 2024 (K1-K4)

70.702 nye etagemeter i 2024 (K1-K4)

74 m ² Gennemsnits- boligstørrelse

89,8% Andel er lejere

5,25% gennemsnits- tomgang i 2025

Note: I de tre nederste faktabokse er der tale om gennemsnitsbetragtninger for etageboligmarkedet i Aarhus Kommune.

Kilde: Danmarks Statistik, Colliers