Fokusrapport Aarhus - Colliers Danmark 2025

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

7

Stærke drivere og fokus på grønne tiltag

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

I lighed med resten af landet er kontormarkedet i Aarhus begunstiget af de nationale ten denser, herunder rekordhøj beskæftigelse, som har en positiv indflydelse på brugermar kedet i Aarhus. På landsplan er investeringsmarkedet dog præget af lav aktivitet, hvilket skyldes begrænset købelyst fra både de danske og udenlandske investorer. Det samme gør sig gældende i Aarhus, hvor lokale aktører har stået for de største handler i 2024. Lejerne efterspørger i stigende grad bæredygtighedscertificeringer samt fleksible vilkår.

Efterspørgslen er fortsat koncentreret om nyere, første- klasses kontorejendomme, som indeholder funktionelle, fleksible, moderne og omkostningseffektive kontorleje- mål. I tråd med tidligere år opleves der især øget efter spørgsel på flerbrugerejendomme, der giver lejerne mulig hed for at flytte til et lejemål, som er skræddersyet til speci fikke pladsbehov. Derudover er der typisk mulighed for at minimere driftsomkostningerne ved at dele fælles service faciliteter såsom reception, kantinedrift osv., hvilket har vist sig at være attraktivt for mange lejere. I takt med at der bygges flere nye, moderne flerbruger- ejendomme, har virksomhederne skærpet fokus på leje forpligtelse målt pr. medarbejder. Det skyldes i høj grad, at der i mange af de nye flerbrugerejendomme er fællesfaci liteter i form af kantine og mødelokaler. Arealet deles der med ud mellem flere lejere end i et mere traditionelt leje mål, hvor faciliteterne indgår i eget lejemål. Derudover er det ofte muligt at optimere pladsen i selve kontorarealet, hvilket alt andet lige udmønter sig i et lavere arealforbrug pr. medarbejder. Ovenstående betyder efter vores erfaring, at hvis der måles på leje pr. medarbejder fremfor leje pr. kvadratme ter, så vil mange af de nyere flerbrugerejendomme have en leje på samme niveau som de ældre og mindre plads effektive ejendomme. Eksemplet i infografikken til højre viser således, at fx en 18% højere leje pr. kvadratmeter Fokus på lejeomkostning pr. medarbejder fremfor pr. kvadratmeter

(forøgelse fra 1.225 kr. pr. m² til 1.450 kr. pr. m²) i en fler brugerejendom reelt resulterer i en 5% lavere leje end i et traditionelt kontorlejemål (fald fra 30.625 kr. pr. med arbejder til 29.000 kr. pr. medarbejder) under antagelse af et lavere arealforbrug pr. medarbejder i en flerbruger- ejendom (fra 25 m² pr. medarbejder til 20 m² pr. medarbej der). Tallene er baseret på Colliers’ kendskab til aktuelle leje mål i Aarhus.

Lejemål i traditionel kontorejendom vs. i flerbrugerejendom

Traditionel kontorejendom

Flerbruger- ejendom

Leje pr. m 2 1.225 kr.

Leje pr. m 2 1.450 kr.

Areal pr. medarbejder ~ 25 m 2 Leje pr. medarbejder ~ 30.625 kr.

Areal pr. medarbejder ~ 20 m 2 Leje pr. medarbejder ~ 29.000 kr.

Note: Eksemplet er beregnet af Colliers og baseret på faktiske lejemål i henholdsvis en traditionel kontorejendom og i en nyere flerbruger- ejendom, som begge ligger i Aarhus. Lejeniveauerne er på årsbasis og eksklusive driftsomkostninger. Kilde: Colliers