Fokusrapport Aarhus - Colliers Danmark 2025

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT AARHUS 2025

8

Bæredygtighed er ligeledes kommet på lejernes dagsorden, da de i stigende grad ønsker bæredygtighedscertificerede ejendomme som følge af virksomhedernes øgede fokus på ESG. Den stigende interesse for grønne ejendomme og bæredygtighed giver øgede forventninger om, at lejemål lever op til ESG-standarder, som skal være dokumenteret gennem certificeringer såsom LEED, BREEAM eller DGNB. Tiden efter coronapandemien vurderes også at have skær pet virksomhedernes fokus på fleksible aftaleforhold, hvad enten der er tale om mulighed for op- eller nedska lering af lokaler eller juridiske forhold såsom mulighed for at afstå lejemål fremfor at fremleje. Perioden med forhø jet inflation har desuden skærpet lejernes fokus på mak simumsregulering af huslejen, da denne typisk regule res i henhold til stigninger i nettoprisindekset. Slutteligt er der også virksomheder, som har vist interesse for ”all inclusive”-koncepter, der omfatter, at virksomheder lejer lokaler, hvor alle services indgår i lejen, herunder møb lement, kantinedrift, internet, vedligehold af grønne are aler mv. Et eksempel herpå er PFA’s koncept The Union, som blandt andet findes i Risskov og med flere planlagte lokationer i aarhusområdet. Derudover er der Agro Food Park i det nordlige Aarhus, der er Danmarks største bran chespecialiserede erhvervsmiljø for landbrugs- og fødeva revirksomheder, og som i dag huser mere end 100 virk somheder og 1.500 medarbejdere. Slutteligt kan nævnes INCUBA Next, som er Danmarks stærkeste IT-/tech-miljø, der også huser mere end 100 virksomheder og har et sam spil med IT-forskningen og IT- og Ingeniørlinjen på Aarhus Universitet. Ønsket om fleksibilitet viser sig også blandt arbejdsstyrken, hvor andelen af hjemmearbejdende stiger, men hyppighe den af hjemmearbejde falder. Studier tyder på, at selv om

muligheden for hjemmearbejde ofte er vigtig for kontor medarbejdere, så foretrækker størstedelen af dem at være fysisk til stede på kontoret, da det fremmer socialisering med kolleger, face-to-face-samarbejde og en tydeligere afgrænsning af arbejde og fritid. Derudover tæller prak tiske omstændigheder som fx bedre arbejdsstationer og arbejdsro. Tendensen er med til at opretholde efterspørgs len på kontorer og har en positiv indvirkning på kontor markedet, hvor udbuddet er stigende qua den høje bygge- aktivitet. Fra 2023-2024 skete der dog en mindre stigning i tomgan gen i landets centrale vækstcentre, København og Aarhus. Kontortomgangen er dog fortsat lav, når der sammenhol des med tomgangen i andre større europæiske byer. Lejeniveauet for kontorer i Aarhus har været stabilt de senere år. Aarhus er dog inde i en rivende udvikling, hvor flere større, prominente kontorprojekter enten netop er færdigopført eller forventes færdigopført i nærmeste fremtid. De nye kontorprojekter forventes at drive leje niveauerne for primære kontorlokaler op og dermed øge prisforskellen til lejen for kontorer af sekundær karakter. Som følge af høj udviklingsaktivitet og brugernes efter spørgsel på nye og moderne kontorfaciliteter forventes det, at den nye kontormasse i Aarhus absorberer en mar kant del af efterspørgslen. Dette forventes især at ramme den ældre og mere sekundære kontorbestand, som ikke lever op til brugernes krav. Derfor forventes tomgangen i den ældre bygningsmasse at stige, i takt med at nye kon torprojekter færdiggøres. Hvis disse ældre kontorejen domme skal være konkurrencedygtige, også på prisen, vil det derfor kræve, at de ældre lokaler istandsættes med øje for at holde omkostningerne på et lavt niveau.

Fortsat lav tomgang på trods af moderat stigning

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

Note: Tomgang, kontor, Aarhus. Kilde: Ejendomstorvet.dk, Colliers