Fokusrapport København - Colliers Danmark 2024

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT KØBENHAVN 2024

21

INDUSTRI OG LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

PFA har lanceret deres kontorkoncept The Union på to forskellige adresser i Lyngby, hvoraf det ene flerbru gerhus på nuværende tidspunkt er fuldt udlejet, mens der fortsat er ledige lejemål i det andet. Den nordlige korridor Den nordlige korridor dækker et stort område langs motorvejen til Helsingør med kontorbebyggelser i Vedbæk, Hørsholm, Nivå og Kokkedal, som primært er opført i 1980’erne. Med sin beliggenhed tæt ved motor vejen er adgangsforholdene med bil gode, mens adgangen til offentlig transport er begrænset, fordi området ikke er forbundet til S-togsnettet. Kystbanen forbinder Helsingør med København i en nord-syd-gående linje og er dermed ikke ideelt placeret i forhold til kontorområderne i den nordlige korridor, der derfor er udfordret af relativt dårlige forbindelser til offentlig transport. Der er behov for nytænkning for at rebrande og revi talisere området. Indtil videre har DTU Science Park i Hørsholm vist sig at være et vellykket initiativ, hvor virk somheder kan etablere sig i alt fra egne kontorer til store kontormiljøer. Området er Danmarks førende ”deep tech-community” med mere end 290 højteknologiske forsknings- og udviklingsvirksomheder. DTU Science Park har i de senere år oplevet nærmest konstant stigende aktivitet, og huser i dag virksomheder som DHI, ALK, FMC og Chr. Hansen. Birkerød/Allerød Området omkring Birkerød/Allerød, der ligger ca. 25 kilometer nordvest for København, har en række store kontorområder af varierende kvalitet – fra utidssvarende til mere moderne. Nogle af de ældre kontorejendomme har tidligere fungeret som kontorfaciliteter i forbin delse med industri. Denne ejendomstype har oplevet faldende efterspørgsel i de senere år, fordi virksomhe derne generelt har efterspurgt effektivt indrettede og fleksible kontorlejemål. Trods S-togsstationerne i Allerød og Birkerød er adgangen med offentlig transport til områdets kontorlokationer ikke ideel. Området, som tidligere var en foretrukken lokation for IT-virksomheder, bliver i dag typisk fravalgt på grund af manglen på effektivt indrettede kontorlejemål i høj kvalitet tæt på offentlig transport. Området oplever således øget konkurrence fra alternative lokationer

tættere på København med bedre adgangsforhold. Dette har medført lavere udlejningsaktivitet trods udbuddet af relativt moderne kontorfaciliteter. Herlev/Ballerup Området omkring Herlev/Ballerup har længe været en foretrukken lokation for store virksomheder indenfor hightech eller finansielle ydelser, hvor fx Lautrupvang- området har tiltrukket et stort antal virksomheder. Lejerne i området tæller bl.a. GN Store Nord, Nets, IBM Danmark og KMD. Senest i 2023 lejede Novo Nordisk ca. 16.000 m 2 kontorlokaler i området. Derudover huser området det populære World Trade Center (WTC) Ballerup, som er et 17.000 m 2 stort moderne kontorhotel. Takket være kombinationen af beliggenhed, herunder nem adgang til kunder, kvalificeret arbejdskraft og varierende grader af videndeling, har Lautrupvang også formået at tiltrække nye internationale hightech- virksomheder. NCC er i gang med at opføre et nyt hovedsæde for den tyske industrigigant Bosch på Tele grafvej. Hovedsædet omfatter 10.000 m 2 , og konstruk tionen med træsøjler og -bjælker bliver et eksempel på bæredygtigt byggeri. De mindre etablerede kontorlokationer i området har en relativt gammel bygningsmasse, der primært er opført i perioden fra 1970 til 1990, og ligesom andre kontorlo kationer i forstæderne er der primært tale om kontor faciliteter i forbindelse med industri. På grund af den ufleksible indretning og begrænsede muligheder for ombygning, der karakteriserer de fleste af kontorleje målene, oplever området vigende efterspørgsel, og leje niveauerne er blandt de laveste i københavnsområdet generelt. Selv med udsigten til nemmere adgang med offentlig transport, når letbanen åbner, er det vanskeligt at forestille sig en komplet revitalisering af de mere sekundære beliggenheder. Den vestlige korridor Den vestlige korridor, som dækker områderne Glostrup, Brøndby, Albertslund og Høje-Taastrup, er præget af en relativt umoderne kontorbestand, hvor mange af ejen dommene er opført før 1990’erne. Den vestlige korridor er domineret af kontorfaciliteter i forbindelse med industri, og på grund af deres alder er bygningerne typisk meget ufleksibelt indrettede. Området har desuden et