Fokusrapport København - Colliers Danmark 2025

KONTOR - COLLIERS FOKUSRAPPORT KØBENHAVN 2025

14

Ændring i den historiske efterspørgsel Historisk set er udlejningen af mindre kontorlejemål på omkring 200 m² gået strygende. Dette har dog ændret sig, og især er det blevet sværere at udleje mindre kontorlo kaler i den ældre bygningsmasse, der ikke tilbyder nogen form for services. Dette kan indikere, at flere mindre virk somheder foretrækker fleksible løsninger i kontorhoteller eller -fællesskaber, mens større virksomheder ønsker at samle deres medarbejdere på ét sted og samtidig sikre plads til fremtidig vækst i nye lokaler. Flere kontorhoteller eller -fællesskaber med fokus på services har over de senere år haft succes med at etablere sig på det københavnske kontormarked. Regus, Ordnung og SOHO har været kendte aktører med kontorhoteller i en længere periode, men andre er kommet til undervejs, herunder Nreps’s Woods og PFA’s The Union. En del af forklaringen kan også være, at lejerne nærer et stærkt ønske om at bo til leje i lokaler, der lever op til deres etiske regler, herunder ESG-krav. Der er lejemål, der aktivt bliver fravalgt, hvis de ikke lever op til de ESG-krav, som virksomheden stiller. Netop ESG-kravene er lettere at imødekomme i nyere kontorhoteller eller flerbrugerkontorhuse.

Imidlertid tegnede finske CapMan sig for den største transaktion i 2024 ved at investere i Porcelænshaven 16A på Frederiksberg. Ejendommen blev dog købt til CapMans fond, som er målrettet social infrastruktur, og handlen er derfor underlagt andre dynamikker end en traditionel kontorinvestering. På trods af nedgangen i aktiviteten blev en del af trans aktionsvolumenen holdt oppe af en øget andel af bruger investeringer, hvor flere investorer end tidligere købte kontorejendomme til eget brug. I 2024 udgjorde den samlede transaktionsvolumen for kontorer i København og Storkøbenhavn 4,55 mia. kr., hvoraf brugerejen domme udgjorde ca. 37,5%. To eksempler herpå var Bygningsstyrelsens køb af Kalvebod Brygge 47-51, København V, og Københavns Kommunes køb af Borups Allé 177, København NV. I 2023 udgjorde brugerejen domme blot 2,24% af transaktionsvolumenen, hvilket betyder, at der er sket en stor stigning i brugersegmentet på blot 12 måneder. Kontorinvesteringsmarkedet er fortsat præget af meget selektive investorer. Core-investorerne fokuserer udeluk kende på kontorejendomme på primære beliggenheder i det centrale København (CBD). Det er vores vurdering, at den lave konkurrence i kontormarkedet har haft en negativ påvirkning på prissætningen af de gennem førte transaktioner, i købers favør. I Storkøbenhavn er der større efterspørgsel efter value-add-aktiver end core+-aktiver på grund af den lavere prissætning i det centrale København. Fremadrettet forventer vi en gradvis forbedring af transaktionsaktiviteten på kontorejendomsmarkedet i København. Modsat de seneste år viser både danske pensionskasser og internationale investorer, blandt andet de tyske og svenske, fornyet interesse for kontor investeringsejendomme på centrale beliggenheder i København. Vi forventer fortsat ikke at se core-investorer udvide deres geografiske fokus til også at inkludere Storkø benhavn, hvilket vil være med til at lægge en dæmper på aktivitetsniveauet udenfor det centrale København. 2025 bliver næppe et ”festår”, men mindre kan også gøre det ovenpå de seneste magre år.

Nedgang i salgsaktiviteten og større andel af brugerejendomme

I 2024 var markedet for kontorinvesteringsejendomme i København fortsat præget af lav aktivitet, specielt fordi de internationale investorer stadig var tilbageholdende.

Billigere at have kontor i København end i mange andre europæiske byer

BY

LEJENIVEAUER PRIMO 2025

København, primær

2.300

Madrid

3.450

Helsinki

3.625

Oslo

4.225

Amsterdam

4.475

Berlin

4.675

Stockholm

5.925

Paris

8.200

Note: Lejeniveauerne er angivet i kr. pr. m² p.a. ekskl. driftsomkostninger. Arealer angives forskelligt fra land til land, hvorfor lejeniveauerne ikke er direkte sammenlignelige. Kilde: Colliers