NewsLetter Q3 2017

NEWS LETTER Q3 2017

Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

Markedsupdate ved Sadolin & Albæk 2 Markedsbarometer 4 Ejendomsinvestorernes risikoappetit tiltagende 5 Er centralbankernes pengepolitik forsvarlig? 7 Digitalisering ændrer spillereglerne for kontorudlejning 12 Spekulation på andelsboligmarkedet 17 Deleøkonomi – nu også på kontoret 20

Newsletter 3. kvartal 2017

MARKEDSUPDATE 3. KVARTAL 2017

Investeringsejendomsmarkedet – med den perfekte storm i ryggen

Af Peter Winther, partner og administrerende direktør, Sadolin & Albæk

På ejendomsmarkedet registrerer vi i øjeblikket medvind på alle områder. Økonomien og beskæftigelsen vokser pænt. Derfor falder tomgangen for erhvervslokaler, og lejepriserne udvikler sig svagt positivt. På boligmarkedet stiger lejepriserne også ganske pænt. Samtidig vedbliver renten at være historisk lav. Centralbankerne har globalt pumpet enorme mængder af likviditet ud, og alle disse mange penge søger investeringsmuligheder, som bevarer værdien og måske endog giver et vist afkast. Bedre rammebetingelser for ejendomsinvesteringer kan man dårligt forestille sig; Det er den perfekte storm, blot med modsat fortegn, og at den finansielle sektor fortsat ikke har givet los i kreditgivningen er faktisk den eneste faktor, som forhindrer ejendomspriserne i fuldstændig at eksplodere.

Begrebet ”den perfekte storm” anvendes ofte til at beskrive en hændelse, hvor en sjælden kombination af omstændigheder forværrer en situation drastisk.

Uden bankkrise, ingen ejendomskrise Når det så er sagt, så er det vores vurdering, at medvinden sandsynligvis vil løje af på et tidspunkt. Inden for de næste 12, 24 eller 36 måneder vil markedet vende og ejendomspriserne vil komme under pres. Årsagen kan være en uhensigtsmæssig rentestigning til et niveau, som ikke i tilstrækkelig grad retfærdiggøres af underliggende økonomisk vækst og inflationære tendenser. Det kan være på grund af et fald i væksten og beskæftigelsen. Det

2 Produceret af Sadolin & Albæk. Indholdet må reproduceres og citeres ved kildeangivelse. Kontakt: Mette Lundorf, Kommunikations- og HR-chef 22 13 42 80 mlu@sadolin-albaek.dk

Newsletter 3. kvartal 2017

vidtløftige udviklingsprojekter og mindre attraktive specialejendomme med ganske sekundære beliggenheder udbydes i dag som syndikerede investeringer til private, med en relation mellem afkast og risiko, som vil få enhver professionel investor til at løbe skrigende bort. Mæglere og mørkemænd Der har altid eksisteret mørkemænd – også på investeringsmarkederne. Sådanne ”Dr. Doom”-typer forudsiger konstant, at markedet krakker. En gang imellem, typisk med 7-10 års mellemrum, får de ret og bliver udråbt som genier. Ejendomsformidlere er som andre investeringsrådgivere ikke mørkemænd. Snarere er der måske en tendens til, at man lader sig rive med af en positiv stemning. Når priserne vedbliver at stige, gør det ikke så meget, at man tager en ejendom i kommission til en for høj pris – det skal markedet nok indhente. Men investorerne bør ikke lade sig rive med. Hvis en ejer af en ejendom kun vil sælge til en pris, som ikke kan begrundes i rationelle investeringsanalyser, er der ingen grund til som investor at bruge tid på et sådant udbud. Sadolin & Albæk har formidlet og rådgivet om meget betydelige transaktioner inden for de seneste år, og vi har ikke registreret et eneste eksempel på uforsvarlig kreditgivning fra bank- og realkreditsektoren.

kan være, fordi pensionssektoren internationalt får behov for at nedbringe sin ejendomseksponering – og internationale investorer derfor dropper investeringer i mere marginale markeder som det danske. Eller årsagen kan være en anden, som vi ikke har kunnet forudse. Vi vurderer dog, at et sådant tilbageslag på markedet ikke vil føre til et sammenbrud. En dyb og alvorlig ejendomskrise kommer ikke uden en bankkrise, hvor bankerne rammes af store ejendomstab og hvor finansieringsmulighederne udtørrer. Og sådan en krise forudser vi ikke inden for en overskuelig fremtid. Sadolin & Albæk har formidlet og rådgivet om meget betydelige transaktioner i de seneste år, og vi har ikke registreret et eneste eksempel på uforsvarlig kreditgivning fra bank- og realkreditsektoren. ejendomstransaktionerne blev finansieret med en risikovillighed, som lignede en kombination af overoptimisme, fartblindhed og dødsforagt. Markant øget risiko for fejlinvesteringer Som investor har det været vanskeligt at begå store fejltagelser i de senere år. Købte man dyrt, indhentede markedet hurtigt merpriserne, og i løbet af kort tid har selv de mest aggressive investeringer lige pludseligt set meget attraktive ud. Fejlmarginen er nu væsentligt lavere. Med den prisfastsættelse, som i dag ses på markedet, er risikoen for fejlinvesteringer steget væsentligt. Det er dog væsentligt at bemærke, at markedet i dag domineres af meget professionelle investorer, som laver dybdegående analyser af investeringernes risikoprofil og forholder sig til risiciene. Udviklingen i de senere måneder giver anledning til en vis bekymring. Den seneste ejendomskrise synes i et vist omfang at fortabe sig i glemslens tåger, og nu begynder også private investorer uden indgående forståelse for ejendomsrelaterede risici igen at interessere sig for ejendomsinvesteringer. Både Unægtelig en anderledes situation end i 2006 og 2007, hvor en betydelig del af

3

Newsletter 3. kvartal 2017

MARKEDSBAROMETER

2016 3. kvt

2017 2. kvt

Leje

2. kvt

4. kvt

1. kvt

3. kvt

Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær

1.800

1.800

1.800

1.800

1.800 1.200 1.400

1.850 1.200 1.400

Sekundær

1.150

1.150

1.150

1.175

Aarhus

Primær

1.350

1.400

1.400

1.400

Sekundær

775

775

775

800

800

800

Trekantområdet

Primær

1.000

1.050

1.050

1.050

1.050

1.050

Sekundær

550

550

550

550

550

550

Startforrentning København

Primær

4,00 6,25 4,75 6,25 5,50

4,00 6,25 4,50 6,25 5,50

4,00 6,00 4,50 6,25 5,25

4,00 6,00 4,50 6,25 5,25

4,00 5,75 4,50 6,00 5,25 7,00

4,00 5,75 4,50 6,00 5,00 6,75

Sekundær

Aarhus

Primær

Sekundær

Trekantområdet Kontor Butik Industri** Leje Aarhus Trekantområdet Startforrentning København Aarhus Trekantområdet Tomgang Greater Copenhagen Aarhus Triangle Region Leje Aarhus Trekantområdet Startforrentning* København Aarhus Trekantområdet Tomgang Storkøbenhavn Aarhus Trekantområdet Tomgang Storkøbenhavn Aarhus Trekantområdet

Primær

Sekundær

7,25

7,25

7,25

7,25

9,40 8,90 8,90

9,60 8,50 8,80

9,30

8,60 7,60 8,70

8,20 7,50 8,60

7,60 7,80 9,30

9,10

8,90

2016 3. kvt

2017 2. kvt

2. kvt

4. kvt

1. kvt

3. kvt

Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Top

23.500 17.500 8.500 6.000 3.000 3.000

24.000 17.500 9.000 6.300 3.000 3.000

24.000 17.500 9.000 6.300 3.000 3.000

24.000 17.500 9.000 6.300 3.000 3.000

24.000 17.500 9.000 6.500 3.000 3.000

24.000 17.500 9.000 6.500 3.000 3.000

Høj Lav Top Høj Top Høj

1.250

1.250

1.250

1.250

1.250

1.250

Primær

3,50 6,00 4,00 6,25 5,25 7,50

3,50 6,00 4,00 6,25 5,25 7,50 3,70 6,00 9,40 575 325 425 275 425 275 6,25 8,75 6,50 8,75 6,50 10,00

3,25 5,75 4,00 6,25 5,00 7,50 3,90 5,60 9,00 575 325 425 275 425 275 6,25 8,50 6,50 8,50 6,50 9,75 2,70 4,00 2,90

3,25 5,75 4,00 6,25 5,00 7,50 3,80 5,50 9,40 575 325 450 275 425 275 6,00 8,50 6,25 8,50 6,25 9,75

3,25 5,50 4,00 6,00 5,00

3,00 5,25 4,00 6,00 5,00

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

7,25

7,25

4,00 5,50

3,80 5,50

4,40 5,30 8,40

9,10

8,10

2016 3. kvt

2017 2. kvt

2. kvt

4. kvt

1. kvt

3. kvt

Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær

575 325 400

575 325 450 275 425 275 6,00 8,25 6,25 8,50 6,25 9,50

575 350 450 275 425 275 6,00 8,25 6,25 8,50 6,25 9,50

Sekundær

Primær

Sekundær

275

Primær

400

Sekundær

275

Lang

6,25 9,00 6,50 9,00 6,75 10,00

Kort

Lang

Kort

Lang

Kort

3,40 4,00 2,90

3,10

2,70 3,90 2,90

2,30 3,60 2,80

2,40 3,40 2,30

3,90 2,60

*Lang og kort henviser til kontraktens længde **Industri omfatter produktion, lager og logistik

4

Newsletter 3. kvartal 2017

EJENDOMSINVESTORERNES RISIKOAPPETIT TILTAGENDE

Høj transaktionsaktivitet og mange internationale investeringer: Transaktionsaktiviteten på markedet for investeringsejendomme er fortsat stigende. Sadolin & Albæk forventer således, at der i 2017 vil blive tale om en rekordhøj omsætning af erhvervs- og investeringsejendomme på op mod 80 mia. kr. mod 64 mia. kr. i 2016.

Af Peter Winther, Partner og administrerende direktør, og Kristian A. Nielsen, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæk

Det er i den forbindelse interessant at notere, at investorerne efterspørger investeringsmuligheder med en højere risiko. I 2016 var 72% af transaktionsvolumen inden for core-segmentet, dvs. typisk fuldt udlejede investeringsejendomme med lav risiko og høj cash flow sikkerhed. Andelen faldt i 1. halvår 2017 til 47% – samtidig med at andelen af investeringer inden for value-add-segmentet, dvs. investeringer med et svagere og mere usikkert cash flow og et potentiale for driftsforbedringer ved aktiv forvaltning, steg fra 13% i 2016 til 49% i 1. halvår af 2017.

Markedet er i høj grad præget af internationale investorers appetit på især store enkeltejendomme og ejendomsporteføljer. Mens internationale investorer i 2016 tegnede sig for godt 45% af de samlede investeringer, er den andel i 1. halvår 2017 steget til hele 67%. Særligt har internationale investorer i endnu højere grad end tidligere domineret segmentet af store transaktioner over 500 mio. kr. Således udgjorde andelen af internationale investorer i dette segment i 1. halvår af 2017 hele 85% mod 55% i 2016. For de helt store transaktioners vedkommende, dvs. over 1 mia. kr., stod de danske investorer kun for 10% i første halvår af 2017, hvilket er en historisk lav andel.

Internationale investorer står for de fleste store transaktioner

2016

2017

32%

68%

59%

41%

37%

63%

<500 mio.

500 - 1.000 mio.

<500 mio.

500 - 1.000 mio.

51%

49%

>1.000 mio.

>1.000 mio.

Internationale investorer Danske investorer

Kilde: Sadolin & Albæk

5

Newsletter 3. kvartal 2017

Ejendomsinvesteringernes fordeling på segmenter

4% 2%

2%

12%

2016

H1 2017

13%

72%

47%

49%

Core

Value-add

Opportunistisk

Bruger

Kilde: Sadolin & Albæk. Baseret på det samlede transaktionsvolumen for erhvervs- og investeringsejendomme i Danmark

laveste niveau i 8 år. Udlejningsmarkedet er stærkt, risikoen for tomgang er faldende, og lejepriserne viser tegn på stigninger. Denne gunstige udvikling betyder, at investorerne er parate til at påtage sig mere risiko. Risikoappetitten er således ikke bestemt af en bevidstløs søgen efter et højt afkast i et lavrentemiljø, men af fundamentale analyser af ejendomsinvesteringers risikoprofil, når konjunkturerne er i bedring.

Det er dog samtidig værd at bemærke, at de såkaldte opportunistiske investeringer med en meget høj risiko fortsat udgør en ganske lille andel af det samlede investeringsvolumen. Den øgede risikoappetit registreres også i den danske institutionelle sektor. Flere og flere pensionskasser investerer således massivt i value- add segmentet. Risikoappetitten er i et vist omfang drevet af det forhold, at afkastet på investeringer inden for core- segmentet er faldet i takt med de senere års faldende startafkastkrav. I jagten på et højere afkast kan det derfor være fristende at acceptere øgede risici. En højere økonomisk vækst og et bedre udlejningsmarked berettiger en øget risikovillighed Det er imidlertid væsentligt at slå fast, at ejendomsmarkedets fundamentale drivere er ganske stærke. Økonomien er i vækst, inflationen svagt stigende, og erhvervsudlejningsmarkedet er i bedring. Antallet af ledige kontorarealer er faldet stabilt de seneste år, og tomgangen på kontorer i CBD – Københavns Central Business District – er på det

Tomgangen på kontormarkedet

16,00%

14,00%

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

0,00%

03 04 05 06 07 08 09 10 11

12 13 14 15 16 17

CBD Hovedstadsområdet

Hovedstadsområdet, ekskl. CBD

Kilde: Ejendomstorvet.dk

6

Newsletter 3. kvartal 2017

ER CENTRALBANKERNES PENGEPOLITIK FORSVARLIG?

Centralbankernes nuværende og projekterede pengepolitik kan give anledning til bekymring i forhold til investeringer i fast ejendom. Her følger Sadolin & Albæks bud på, hvad forestående pengepolitiske ændringer kan betyde for markedet.

Af Christopher Elgaard Jensen, Manager i Sadolin & Albæk

Uenighed om den pengepolitiske kurs Et af de for tiden mest debatterede emner blandt økonomer i verdens førende økonomier er, hvorvidt centralbankerne fører en forsvarlig pengepolitik. Pengepolitikken, som bl.a. er en styring af centralbankens rente, kan anvendes til at påvirke en række makroøkonomiske faktorer i et lands økonomi. Centralbankerne kan styre den korte rente direkte, mens de kan foretage køb eller salg af statsobligationer (kvantitative lempelser eller stramninger) for at regulere de lange renter direkte i tillæg til den implicitte tilpasning, der kan komme via forventningsdannelsen, som ligeledes påvirkes af den korte rente. Figuren nedenfor illustrerer, hvordan pengepolitikken kan have en effekt på økonomien. Det skal bemærkes, at figuren viser den teoretiske

effekt. Effekten i praksis er dog ikke altid entydig. Figuren angiver udvalgte faktorer, som teoretisk set påvirkes over tid ved en regulering af pengepolitikken. Er der rentestigninger på vej? I USA er centralbanken, Federal Reserve, i gang med gradvist at hæve renten efter et tilsyneladende vedvarende økonomisk opsving med stigende privatforbrug og faldende arbejdsløshed. Flere af de seneste nøgletal for den amerikanske økonomi har dog vist, at effekten på den amerikanske lønvækst har været begrænset, hvormed inflationen har været i underkanten af target-niveauet. Af samme årsag har Federal Reserve udtrykt, at man vil være tilbageholdende med de hidtil planlagte rentestigninger, hvis inflationsforventningerne ikke understøttes af robuste nøgletal. Således bød

Pengepolitisk stramning

Pengepolitisk lempelse

Den korte rente hæves Evt. kvantitative stramninger Investeringer falder Forbrug falder

Den korte rente sænkes Evt. kvantitative lempelser Investeringer stiger Forbrug stiger

Efterspørgslen falder Produktionen falder Beskæftigelsen falder Inflationen falder

Efterspørgslen stiger Produktionen stiger Beskæftigelsen stiger Inflationen stiger

7

Flere EU-lande er stadig udfordrede i forhold til at opnå en stabil økonomisk vækst og faldende arbejdsløshed

har til gengæld medført en mærkbar stigning i prissætningen på investeringsaktiver såsom investeringsejendomme og aktier, dels fordi afkastet på statsobligationer er mindre attraktivt, når renterne er lave, dels fordi finansiering er billig. Den seneste tids stigninger i boligpriserne er også i høj grad en funktion af den lave rente, som især har givet gunstige vilkår for optagelse af realkreditlån. Der findes næppe noget entydigt svar på, hvorvidt de ledende centralbankers pengepolitik er den rigtige. I stedet findes der, som det så oftest er tilfældet i økonomiske problemstillinger, fordele og ulemper. Ulempen ved rentestigninger er, at det medfører højere låneomkostninger for virksomheder og boligejere, som kan komme i problemer, hvis deres budgetter ikke kan bære et højere omkostningsniveau. Rentestigninger kan føre til korrektioner i de finansielle markeder og på ejendomsmarkedet. Samtidig kan rentestigninger hæmme den positive udvikling på boligmarkedet, da finansiering af boligkøb bliver dyrere. Det er tidligere set, at rentestigninger som modsvar på stigende inflation har medført både markante korrektioner i prissætningen på investeringsaktiver og økonomisk recession. Til gengæld kan rentestigninger begrænse eventuelle bobler på finans- og boligmarkederne, samt give centralbanken et større råderum til rentesænkninger, når den næste recession viser sig. Fordelen ved at fastholde den lave rente er så, at penge forbliver billige, hvilket bør fortsætte med at gavne både privatforbrug og investeringer, samt mindske risikoen for korrektioner i boligmarkedet, hvilke potentielt kan påvirke danske boligejeres privatøkonomi i betydelig grad.

Federal Reserves seneste rentemøde heller ikke på yderligere renteløft, men i stedet forventninger om et forestående frasalg af den enorme obligationsbalance på ca. USD 4.500 mia., som banken har opkøbt gennem kvantitative lempelser i kølvandet på finanskrisen. I Europa er situationen anderledes. Flere EU-lande er stadig udfordrede i forhold til at opnå en stabil økonomisk vækst og faldende arbejdsløshed. Ydermere er effekten af Storbritanniens exit fra EU næppe slået fuldt igennem endnu. Derfor forventer vi, at renten i Europa fortsat holdes på et lavt niveau, om end den Europæiske Centralbank, ECB, har indikeret forestående stramninger af pengepolitikken, såfremt der ses mere tydelige tegn på fremgang i de europæiske økonomier. Fremgangstegn ses allerede i de nordeuropæiske lande, mens Syd- og Østeuropa fortsat har svært ved at få rigtigt gang i væksten. ECB opkøber i øjeblikket statsobligationer for EUR 60 mia. pr. måned. Stigende amerikanske renter har medvirket til at flytte de lange eurorenter marginalt opad, men en høj efterspørgsel efter danske statsobligationer, grundet Danmarks status som ’safe haven’, har dog også været med til at holde renten i Danmark nede. De historisk lave renter går tilbage til tiden efter finans- og gældskrisen, hvor centralbankerne sænkede renterne kraftigt og begyndte at opkøbe obligationer med det formål at tilføre kapital til banker og virksomheder for derved at stimulere økonomierne og sætte gang i væksten. Effekten har dog været begrænset på den økonomiske vækst i mange europæiske lande. De lave renter

8

Newsletter 3. kvartal 2017

Begrænset effekt? Kort fortalt har den lempelige pengepolitik givet bankerne flere penge at råde over, således at de har kapital til at foretage de udlån, der efterspørges. Samtidig er der, bl.a. via Basel-reguleringerne, stillet strengere krav til bankernes likviditetsbeholdninger og udlån, hvilket har en begrænsende effekt på bankernes udlånsforretning. Faktisk har danske bankers udlån været faldende siden finanskrisen, mens realkreditudlån har været stigende. De stigende realkreditudlån og rekordlave renter har især været drivkraften bag en markant højere efterspørgsel efter ejendomme. At effekten af den lempelige pengepolitik på den realøkonomiske vækst i praksis har været begrænset, skyldes formentlig en kombination af flere faktorer. En væsentlig faktor er, at danske husholdninger i væsentlig grad har øget deres opsparinger og indlån i bankerne fremfor at øge deres lånoptagelse. Dette skyldes formentlig den stigende finansielle regulering samt usikkerhed om de økonomiske fremtidsudsigter. De lave renter har givet mange boligejere en højere disponibel indkomst og stigende friværdier, hvilket dog tilsyneladende har påvirket opsparingerne mere end forbruget, i hvert fald op til 2015. Dermed har effekten på den økonomiske vækst været

begrænset. Samtidig er de øgede opsparinger med til at understøtte et fortsat stigende placeringsbehov hos institutionelle investorer. Pengepolitikkens effekt begrænses også, når demografiske forhold tilsiger, at der vil være færre unge forbrugere og flere ældre, som foretrækker opsparing. Dette gælder især, når det er sidstnævnte demografiske gruppering, der får gavn af pengepolitiske lempelser, da lempelserne til en vis grad må forventes at have medført stigende friværdier for etablerede boligejere. I et land som Danmark, hvor en stigende andel af befolkningen er over 50 år, har dette betydning. Virksomhederne har kun i begrænset omfang øget deres lånoptagelse med henblik på investeringer i egen drift. Stigende udlån til virksomheder er tilsyneladende drevet af realkreditfinansiering, primært via direkte obligationsudstedelser. Dette indikerer, at der er tale om investering i faste aktiver og ikke i virksomhedernes kernedrift (med undtagelse af ejendomsselskaber). Bankernes

erhvervsudlån har dog siden 2015 udvist en beskeden, om end opadgående, tendens.

De lave renter har ydermere medført, at afkastet på især statsobligationer er blevet historisk lavt. Denne tendens har fået investorerne til at søge mod andre aktivklasser end obligationer, hvilket især afspejles

Pengene bliver investeret i mursten: Private realkreditlån fylder mest (mia. kr.)

1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000

0 200 400 600 800

2006

2009

2008

2005

2007

2010

2014

2016

2013

2015

2012

2017

2011

Privatudlån, RK

Erhvervsudlån, banker

Erhvervsudlån, RK

Privatudlån, banker

Kilder: Danmarks Nationalbank

9

Newsletter 3. kvartal 2017

De sikre obligationer bliver overhalet af større risikovillighed (investeringsforeningernes indskud og transaktionsvolumen for investeringsejendomme, mia. kr.)

100 150 200 250 300 350 400 450

0 50

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Indskud i Aktieafdelinger Indskud i Hedgeafdelinger

Indskud i Obligationsafdelinger Transaktionsvolumen, Ejendomme

Indskud i Blandede afdelinger

Kilder: Danmarks Nationalbank og Sadolin & Albæk

i statistikken for danske investeringsforeningers samlede indskud.

nok spekulere på, om markedet er ved at have toppet. Med effekten af den lave rente in mente er det naturligt at frygte, at udviklingen i prissætningen og transaktionsaktiviteten ikke vil fortsætte med at være positiv på de primære ejendomme. Selvom renten i Danmark og Europa ser ud til at blive holdt på et lavt niveau en rum tid endnu, er det uhyre svært at spå om, hvornår Danmarks Nationalbank kan forventes at hæve renten - samt ikke mindst i hvilket tempo. Det vil naturligvis afhænge meget af ECB’s pengepolitik samt af de kommende nøgletal for den økonomiske udvikling i Danmark og Europa. Såfremt renten forbliver lav, forventer vi, at investorerne fortsætter med at placere en stigende andel af deres kapital i andre aktiver end obligationer. Den nuværende forskel mellem afkastet på en 10-årig statsobligation og nettostartafkastet på primære boligudlejningsejendomme, aktiver med en historisk sammenlignelig risikoprofil, er lige over 300 basispunkter. Hvis obligationsafkastet korrigeres for inflation, bliver det mere direkte sammenligneligt med nettostartafkastet på primære boligejendomme.

Det er tydeligt, at de lave obligationsafkast har sendt investorerne på jagt efter højere afkast. Dette har især medført øgede investeringer i både aktier og fast ejendom. Ejendomme med stor cash flow sikkerhed kan fungere som et alternativ til obligationer som følge af en tilsvarende beskeden risiko. Det har bl.a. medført, at transaktionsvolumenet for investeringsejendomme er steget markant siden 2011. Her er det værd at bemærke, at primære (førsteklasses) ejendomme med stor cash flow sikkerhed udgør størstedelen af de handlede ejendomme. Den store efterspørgsel efter sådanne ejendomme har medvirket til faldende afkastkrav og dermed en højere prissætning på disse ejendomme, hvilket teoretisk kan sidestilles med kursstigningerne på obligationsmarkederne, når renterne er faldende.

Påvirkes prissætning af investeringsejendomme?

Med en transaktionsvolumen og prissætning på ejendomme, som efterhånden er tilbage på samme niveau som før krisen eller endda højere, vil mange

10

Newsletter 3. kvartal 2017

Netop derfor må investeringsejendomme fortsat anses som en yderst attraktiv aktivklasse med hensyn til risikojusterede afkast – også når der tages højde for ejendommenes illikvide natur. Selvom vi ikke forventer at afkastkravene på primære ejendomme vil fortsætte med at falde i samme tempo som i de sidste tre år, så mener vi stadig, at der er plads til yderligere – om end marginale – fald i afkastkravene, såfremt renten holdes lav, i lyset af det historisk store inflationskorrigerede spænd i forhold til obligationer. Samtidig anser vi ikke en gradvis og beskeden optrapning af renten som nogen videre trussel på kort sigt for så vidt angår den nuværende prissætning på ejendomsinvesteringsmarkedet. Den største trussel på dette marked må være en ny finansiel krise kombineret med økonomisk recession, hvor der er begrænset råderum i pengepolitikken samtidig med at brugermarkedet rammes. Men dette vil alt andet lige være enhver investors (formentlig største) frygt, uagtet hvilke aktivklasser kapitalen er eksponeret i.

At nettostartafkastet på primære boligejendomme er højere end det inflationskorrigerede obligationsafkast giver god mening, da dette spænd er et udtryk for illikviditetspræmien ved ejendomsinvesteringer. I årene op til finanskrisens indtog lå spændet mellem det inflationskorrigerede afkast og nettostartafkastet på boligejendomme på mellem 0,91% og 2,30%. Det gennemsnitlige spænd i perioden 2002 til 2007 var på 1,68%. I dag er spændet helt oppe på 4,08%. Det øgede spænd skyldes primært de højere kapital- og likviditetskrav til pengeinstitutterne. Selvom rentestigninger vil medføre, at der kan opnås højere afkast på obligationer, hvilket gør dem relativt mere attraktive, så vil rentestigningerne forventeligt være sammenfaldende med inflationsstigninger. Dermed vil førnævnte spænd næppe ændre sig meget. Ud fra en teoretisk betragtning vurderer vi, at det nuværende spænd mellem afkastet på obligationer og ejendomme med en sammenlignelig risikoprofil stadigvæk er så stort, at de nuværende afkastkrav kan bære en stigning på 125 basispunkter i de 10-årige obligationsrenter, før nettostartafkastet på primære ejendomme presses opad.

Markant større afkast på boligejendomme end statsobligationer

6%

5%

4%

3%

+300 bps

2%

1%

0%

-1%

00 01

02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

12 13 14 15 16 ÅTD17

Primært nettostartafkast, bolig

10-årig statsobligation

Inflationskorrigeret obligationsafkast

Kilder: Danmarks Nationalbank og Sadolin & Albæk

11

DIGITALISERING ÆNDRER SPILLEREGLERNE FOR KONTORUDLEJNING

Når lejere er på udkig efter erhvervslejemål, er et telefonopkald til den lokale mægler eller gennemgang af ugeavisens annoncer ved at være fortid. En ny analyse fra Sadolin & Albæk viser, at det er helt andre kanaler, der bliver taget i brug.

Af Andreas Brandt, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæk

I takt med, at det danske samfund bliver digitaliseret, ændrer kundernes købsadfærd sig markant. Den nye købsadfærd påvirker ikke alene detailhandlen men også traditionelt statiske markeder som kontorudlejningsmarkedet, hvor nye parametre, ”value drivers”, påvirker lejernes valg af lokaler.

Digitaliseringen har medført en væsentlig ændring i måden, der annonceres på. Ifølge den seneste udgave af analyseinstituttet Nielsens ”Global Trust in Advertising” anser forbrugerne onlineanmeldelser som de mest troværdige, næst efter anbefalinger fra personlige netværk og diverse produkters egne onlinekanaler. Onlineanmeldelsernes stigende indflydelse på

12

Newsletter 3. kvartal 2017

Danmark ligger i top som mest digitaliseret i Europa (DESI scores, Danmark 2014-2017)

Udvikling over tid

Udbredelse af IT opkoblinger

2014: 0,65 2017: 0,71

2014: 0,66 2017: 0,76

Andel internetbrugere

Integration af digital teknologi

2014: 0,57 2017: 0,72

2014: 0,43 2017: 0,62

Kilde: Europa-Kommissionen Note: Højeste mulige score er 1,0

B2C (business-to-consumer) markedet skal ses i lyset af, at virksomheder som TripAdvisor, Expedia og Trustpilot vokser eksplosivt. Eksempelvis har TripAdvisor alene mere end en halv milliard godkendte anmeldelser, og onlineanmeldelser bruges i stigende grad til at understøtte beslutninger. Digitaliseringen spiller derfor en væsentlig rolle i forbrugernes beslutningsproces. Den ændrede forbrugeradfærd smitter af på kontorudlejningsmarkedet Kontorudlejningsmarkedet har historisk set været et statisk marked, hvor traditionelle informationskilder har været dominerende. Blandt andet har annoncering i skrevne medier og mæglerkontakt været blandt de foretrukne informationskanaler i forbindelse med formidlingen af lejemål. Digitaliseringen har i løbet af de seneste år dog også påvirket kontorudlejningsmarkedet, og på dette område er udbuddet af muligheder vokset kraftigt både for lejere og udlejere. Sadolin & Albæk har foretaget en lejeranalyse af kontorudlejningsmarkedet med henblik på at kortlægge lejernes ”value drivers” og beslutningsmønstre i forbindelse med valg af nyt lejemål. Undersøgelsen er interviewbaseret og

Ifølge EU’s ”Digital Economy and Society Index” er Danmark det mest digitaliserede land i Europa. Danmark ligger helt i top bl.a. i kategorierne ”brug af internettet” og ”integrering af digital teknologi”. Derudover bruger et stigende antal danske virksomheder i højere grad diverse digitale tjenester, herunder sociale medier, i den daglige forretningsførelse. onlineværktøjer har stor betydning for forbrugermønstrene i samfundet. Typisk er det kun nødvendigt med et enkelt klik på et link, før forbrugerne dirigeres hen til et sted, hvor de kan få mere information om eller købe et produkt. Dermed forkortes forbrugernes købsrejse markant. Den stadigt mere tilgængelige og voksende udbredelse af

13

Newsletter 3. kvartal 2017

Netværk og online søgninger hitter, når der skal findes nye kontorlejemål

14%

Anbefalinger fra netværk Søgning via Google eller andre søgemaskiner Gennem erhvervsejendomsmægler Personlig henvendelse til udlejer Søgning via erhvervsudlejningsportaler Havde set annoncer på internettet

19%

11%

16%

4%

6%

Blev kontaktet af udlejer/erhvervsejendomsmægler Havde set annoncer ude i byen (på bygninger mv.) Havde set annoncer i avisen Søgning via sociale medier (f.eks. LinkedIn eller Facebook) Andet Husker ikke

8%

15%

8%

9%

14%

Kilde: Sadolin & Albæk

11%

Alle interviews blev gennemført telefonisk af Megafon A/S på vegne af Sadolin & Albæk og It’s A Fact ApS. Note: Resultaterne summerer ikke til 100%, da respondenterne kunne angive flere svarmuligheder. Base = 400 adspurgte. 178 respondenter.

væsentlig grad også onlinesøgemaskiner, når der skal søges efter et nyt lejemål. Undersøgelsen indikerer, at små og mellemstore virksomheder integrerer de digitale værktøjer i søgningsprocessen, uden dog at have en veldefineret søgestrategi. I gennemsnit bruger de adspurgte virksomheder 26 uger på at finde et nyt lejemål, men over 60% af de små virksomheder bruger mindre end 12 uger, mens tallet er over 40% for de mellemstore virksomheder. Omvendt bruger virksomheder med mere end 100 ansatte markant længere tid på at afdække markedet. I takt med, at kontorudlejningsmarkedet er blevet mere dynamisk, har lejernes parametre i forbindelse med valget af et nyt lejemål også udviklet sig betydeligt. Tidligere har lejernes efterspørgsel været præget af stor fokus på pris, beliggenhed og størrelse, men den moderne kontorlejer har i dag væsentlige flere value drivers, som har betydning for valget af et nyt lejemål. Både indeklima, tilgængelighed og Tillid til udlejer en af de vigtigste value drivers

omfatter 400 private virksomheder fordelt på forskellige brancher og virksomhedsstørrelser i Region Hovedstaden, især København. For at komme tæt på beslutningstagerne var målgruppen personer med helt eller delvist ansvar for valg af virksomhedens lejemål. Lejeranalysen viser, at netværket er den mest anvendte kanal, når lejere skal finde et nyt lejemål, efterfulgt af onlinesøgning og mæglerkontakt. Det er værd at bemærke, at de traditionelle annonceringsmuligheder kun i meget begrænset omfang tages i brug, når lejerne søger efter et nyt lejemål. Omvendt er onlinesøgning væsentligt mere anvendt, og generelt understøtter resultaterne fra lejeranalysen billedet af et kontorudlejningsmarked, som i de seneste år er blevet mere digitaliseret og dynamisk. Lejeranalysen viser desuden, at det i overvejende grad er små virksomheder (2-19 ansatte), der anvender netværket som den foretrukne researchmetode. Samtidig bruger små og mellemstore virksomheder (20-49 ansatte) i

14

Newsletter 3. kvartal 2017

Indeklima og tillid til udlejer trumfer pris (top-10 “value drivers”)

65% 63% Indeklima Tillid til udlejer

58% 51% Pris

59% Gode muligheder for at komme til/fra i bil

Gode parkerings- muligheder

41% Lejemålets kvalitet og signalværdi

41% Ankomstforhold

40% Tilpasnings- muligheder

40% Fleksibilitet i kontrakten

35% Tæt på metro eller S-tog

Kilde: Sadolin & Albæk Note: Resultaterne summerer ikke til 100%, da respondenterne kunne angive flere svarmuligheder. Base = 400 adspurgte. 178 respondenter. Alle interviews blev gennemført telefonisk af Megafon A/S på vegne af Sadolin & Albæk og It’s A Fact ApS.

Tilliden til udlejer som value driver kan kobles til den relativt store andel af virksomheder, der anvender onlinesøgemaskiner i deres søgestrategi. Digitaliseringen har medført, at forbrugerne i varierende grad læner sig op ad onlineanmeldelser i B2C-markedet, hvilket også bekræftes i Nielsens forbrugeranalyse. Ved brug af onlinesøgemaskiner kan lejerne ikke alene afsøge markedet for nye lokaler, men samtidig er det også muligt at lave en forhåndsundersøgelse af udlejer. Selvom anmeldelser af udlejere endnu ikke er udbredt på kontorudlejningsmarkedet, er det eksempelvis udbredt på dele af boligudlejningsmarkedet, hvor lejerne kan anmelde og bedømme udlejere på tjenester som Airbnb. Med den stigende digitalisering samt udbredelsen af anmeldelsestjenester er det ikke usandsynligt, at dette vil blive en del af kontorudlejningsmarkedet og erhvervsudlejningsmarkedet generelt.

fleksibilitet vægter højt, og i gennemsnit angiver de adspurgte lejere i Sadolin & Albæks lejeranalyse mere end syv parametre, der har stor betydning i forbindelse med valget af lejemål. Lidt overraskende er det dog, at tillid til udlejer rangerer som den næst vigtigste value driver hos lejerne. Den store vægtning af tillid til udlejer slår igennem i lejernes købsadfærd, hvor anbefalinger fra personlige netværk var det foretrukne udgangspunkt til at finde et nyt lejemål. Gennem anbefalinger fra netværket får lejerne indirekte bekræftet, at de kan stole på en given udlejer, og dette forstærkes af resultaterne i Nielsens analyse, hvor anbefalinger fra netværket rangerer som den mest troværdige informationskilde. Dermed er der umiddelbart tegn på, at de generelle samfundsmæssige tendenser kommer til udtryk i efterspørgselsdriverne hos erhvervslejerne, når der skal findes et nyt lejemål.

15

Newsletter 3. kvartal 2017

Tomgangen på kontormarkedet falder

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

0,00%

2007 2008 2009 2010 2011

2012 2013 2014 2015 2016 2017

CBD

Hovedstadsområdet inkl. CBD

Kilde: Ejendomstorvet.dk

På trods af den særdeles positive udvikling i kontorledigheden er der dog ikke entydige indikationer af, at denne skyldes erhvervslejernes ændrede købsadfærd, den relativt korte beslutningsproces og den øgede digitalisering. Markedsudviklingen er i væsentlig grad understøttet af et fortsat stærkt jobmarked, som blandt andet skaber behov for flere kontorarbejdspladser. Derudover har konverteringer af kontorarealer til både bolig- og hotelformål en væsentlig effekt på tomgangsstatistikken, om end omfanget af disse konverteringer er vanskeligt at opgøre. Dog vurderer Sadolin & Albæk, at den øgede digitalisering og udbredte brug af netværk betyder, at der hurtigere kan skabes et match mellem en potentiel lejer og udlejer til gavn for begge parter. Dette giver alt andet lige et mere aktivt kontorudlejningsmarked, som udvikler sig i en positiv retning.

Sadolin & Albæk vurderer, at dette er en tendens, der fremadrettet bør holdes øje med.

Påvirker ændret adfærd tomgangen? De seneste tomgangstal fra Ejendomstorvet.dk viser, at tomgangen for kontorer i Københavns CBD (Central Business District) er faldet til 6,1%, hvilket markerer det laveste niveau siden midten af 2009. Alene i løbet af de seneste 12 måneder er tomgangen faldet med 1,8 procentpoint, svarende til et fald på næsten 100.000 m². Denne tendens understøttes også af den seneste markedsstatistik fra Ejendomsforeningen Danmark, hvilken måler den økonomiske tomgang på markedet (hvor den økonomiske tomgang er defineret som summen af aktuel årsleje i alle tomme lejemål divideret med summen af aktuel årsleje i både udlejede og tomme lejemål). I CBD er den økonomiske tomgang i løbet af det seneste år faldet med 0,8 procentpoint, og den er således opgjort til 5,6% ved indgangen til 3. kvartal 2017. I Storkøbenhavn er mønstret det samme: tomgangen er nede på 7,6%, mens den økonomiske tomgang er opgjort til 13,1%.

16

SPEKULATION PÅ ANDELSBOLIGMARKEDET

En forældet lejelovgivning åbner – stik imod intentionen – op for spekulative kapi- talgevinster ved opløsning og salg af foreningens ejendom.

penge under bordet og stor usikkerhed omkring valuarvurderingerne. Mange af problemerne knytter sig til foreninger stiftet i perioden op til finanskrisen, hvor kombinationen af høje priser på boligudlejningsejendomme og komplicerede finansielle produkter har resulteret i foreninger, som ikke er levedygtige. Mindre sympatisk har det dog været, at andelsboligejere i sådanne foreninger målrettet har gået efter en konkurs, som har medført betydelige tab for långiverne samtidig med, at foreningens medlemmer har kunnet fortsætte som lejere. andelsboligforeninger, kan ejerformens udfordringer primært henføres til de iboende problemer ved et maksimalprissystem sammen med usikkerheden i forbindelse med værdiansættelse af foreningens vigtigste aktiv - ejendommen. Maksimalprissystemet tager udgangspunkt i Andelsboliglovens regler for overdragelse af en andel i en andelsboligforening, fx en lejlighed. Usikkerhed om værdiansættelse Når der ses bort fra gruppen af nødlidende

Af Peter Winther, Partner og administrerende direktør, og Ole Hjorth, Director i Sadolin & Albæk

Private andelsboliger har i de senere år været genstand for en del negativ omtale, som reelt bunder i problemer med værdiansættelsen af denne ejerform. Sammen med et maksimalprissystem skaber et kompliceret regelsæt stor usikkerhed i forbindelse med værdiansættelsen til stor ulempe for både beboere og investorer. Andelsboligen har som ejerform eksisteret i mere end 100 år som en udløber af andelstanken. Ejerformen har udviklet sig markant fra de første byggeforeninger i slutningen af 1800-tallet til de private andelsboligforeninger, som vi kender i dag. De private andelsboligforeninger udgør ligesom ejerboligerne ca. 30% af boligmassen i København og på Frederiksberg og er således en væsentlig del af det samlede boligudbud. Andelsboligerne har dog i de senere år trukket en del negative overskrifter i medierne i forbindelse med nødlidende foreninger, renteswaps, konkurser,

17

Newsletter 3. kvartal 2017

Problemet med maksimalprissystemet er, at prisforskellen mellem en andelsbolig og tilsvarende ejerbolig ofte vil være væsentligt

Prisen på andelen må i henhold til loven ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Problemet med maksimalprissystemet er, at prisforskellen mellem en andelsbolig og tilsvarende ejerbolig ofte vil være væsentligt højere, end hvad der kan forklares med forskellene i finansieringsmuligheder og beskatningsforhold. En andelsboligforening kan ved værdiansættelsen vælge at benytte anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom eller den seneste offentlige ejendomsvurdering. Vælger foreningen den metode, som medfører den laveste værdi, bliver boligerne et gode, som handles til væsentligt under den reelle markedsværdi. Det vil tilskynde til nepotisme, hvor nærtstående til for- eningens medlemmer får fortrinsret til at erhverve andele, og til krav om penge under bordet eller krav om, at inventar overtages af køber til en pris væsentligt over den reelle værdi. Flere bruger valuarvurderinger Maksimalprissystemets iboende problemer understøtter anvendelsen af valuarvurderinger, idet disse med større sandsynlighed tilsikrer, at de gældende markedsforhold på investeringsmarkedet og boligmarkedet indregnes i værdiansættelsen. Men der knytter sig en uacceptabel usikkerhed til værdiansættelsen som en konsekvens af en kompliceret lovgivning. Valuarvurderingen skal tage udgangspunkt i den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Det betyder, at valuaren skal forholde sig til det lovgrundlag, som ejendommen ville være omfattet af, hvis der var tale om en udlejningsejendom. Lovgrundlaget er således betinget af ejendommens opførelsesår og om den er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. Disse forhold bestemmer, om der kan opkræves markedsleje eller om lejen skal fastsættes i henhold til det lejedes værdi eller den omkostningsbestemte husleje.

højere, end hvad der kan forklares med forskellene i finansieringsmuligheder og beskatningsforhold.

lavere end den samlede reelle markedsværdi af ejendommens lejligheder. Det følger af det forhold, at den omkostningsbestemte leje som oftest ligger markant lavere end den leje, en boligsøgende ville være parat til at betale i et frit marked. Andelsboligforeningens medlemmer vil imidlertid have en direkte økonomisk interesse i, at værdien sættes så højt som muligt – med heraf følgende mulighed for, at andelshaverne ved salg af andele kan realisere betydelige skattefrie gevinster. Der opstår derfor ofte den usunde situation, at andelsboligforeningen tilskyndes til at vælge den valuar, som vil være parat til at vurdere ejendommen til den højeste værdi – og ikke den valuar, som vurderer ejendommen korrekt som udlejningsejendom. Kompleks og utidssvarende lovgivning Hovedparten af de private andelsboligforeningers ejendomme i København, på Frederiksberg og i Aarhus er opført før 31. december 1991. Disse tre kommuner er tillige regulerede, hvilket betyder, at hovedparten af ejendommene skal vurderes med udgangspunkt i Boligreguleringslovens (BRL) bestemmelser og i praksis i henhold til en meget kompleks og utidssvarende lovgivning. En korrekt værdiansættelse af en ejendom omfattet af Boligreguleringslovens bestemmelser om om- kostningsbestemt husleje skal derfor indeholde en fastsættelse af den leje, som lovligt kan opkræves,

Som udlejningsejendom med omkostningsbestemt leje vil værdien af en ejendom være væsentligt

18

Newsletter 3. kvartal 2017

forbedringer på ejendommen i relation til BRL § 5.1 og ejendommens historiske vedligeholdelse i relation til hensættelser til BRL §§ 18 og 18b m.v. I tilknytning til en korrekt opstilling af ejendommens nuværende indtægter og driftsomkostninger bør værdiansættelsen også tage højde for de optimeringsmuligheder, som i dag indregnes af markedet, når der er tale om traditionelle udlejningsejendomme. Erhvervsministeriet har sammen med Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation og Finans Danmark opstillet 13 anbefalinger, som skal sikre en ansvarlig drift af andelsboligsektoren. De 13 anbefalinger knytter sig primært til stiftelse, finansiering og andelshavernes overgang til lejere, mens værdiansættelse kun berøres sparsom, idet der pågår et sideløbende arbejde hos Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendomsforeningen Danmark. De to organisationer arbejder på at opdatere branchens vejledning og normer for valuarvurderinger, herunder en sikring af et tilstrækkeligt uddannelsesniveau hos valuarerne. En opdateret vejledning og norm vurderes imidlertid ikke alene at være tilstrækkelig til at reducere usik- kerheden ved valuarvurderingerne, idet grundlaget for vurderingen fortsat vil være et forældet og kom- pliceret lovkompleks. Spekulativ opløsning af forening Et aktuelt eksempel på konsekvenserne af maksimalprissystemets udfordringer er, at flere gamle og veldrevne andelsboligforeninger likvideres, hvorefter andelshaverne sikrer sig en økonomisk gevinst, der ligger væsentligt ud over, hvad ejendommen lovligt kunne værdiansættes til ved fortsat drift som andelsboligforening. Det forekommer således ikke rimeligt, at lejere, som ofte i mange år har boet til en meget lav leje, under henvisning til af tilbudspligten i Lejeloven kan overtage en udlejningsejendom ved at stifte en andelsboligforening for efterfølgende at realisere en betydelig skattefri gevinst ved at opløse selvsamme forening og sælge ejendommen som udlejningsejendom uden lejere og dermed med et stort umiddelbart potentiale for en køber.

Tanken bag andelsboligformen har været at etablere en boligform med rimeligt pris- satte boliger uden et spekula- tivt element.

Tanken bag andelsboligformen har været at etablere en boligform med rimeligt prissatte boliger uden et spekulativt element. Ved at opløse en andelsboligforening og sælge ejendommen, spekulerer andelshaverne netop i at opnå en skattefri kapitalgevinst. Grundlag for værdi fortsat forældet I lighed med maksimalprissystemet baserer den omkostningsbestemte leje sig på en lov vedtaget af Folketinget i 1937 som en midlertidig foranstaltning. Loven medfører, at indtægtsgrundlaget for en udlejningsejendom er kunstigt lavt, idet lejen ofte er langt lavere end den reelle værdi af det gode, som råderetten over lejligheden indebærer. Som følge heraf vil en korrekt valuarvurdering af en andelsboligejendom ofte være betydeligt lavere end den samlede reelle markedsværdi af boligerne. Det har næppe været Folketingets hensigt, at andelshavere kan realisere en skattefri kapitalgevinst ved at opløse en andelsboligforening. Men denne mulighed består grundlæggende, så længe det usunde maksimalprissystem fortsat eksisterer.

19

Newsletter 3. kvartal 2017

DELEØKONOMI – NU OGSÅ PÅ KONTORET

I kølvandet på forretningssuccesser som Airbnb og GoMore vinder flere deleøkonomiske ideer og koncepter frem på kontorlejemarkedet.

Af René Faaborg Greve, Konsulent i Sadolin & Albæk

Airbnb har været i vælten de seneste uger. Selskabet offentliggjorde for nylig en rapport, der viser, at antallet af danske boligudlejninger er steget næsten 50% på blot halvandet år. Rapporten viser endvidere, at der i dag er 31.000 danskere, som udlejer deres bolig eller et værelse via tjenesten. Samtidig har der været stort fokus på, hvorvidt politikerne bør gribe ind og begrænse mulighederne for, at udlejere kan drive privat hoteldrift og hvordan skat af lejeindtægterne skal indberettes og kontrolleres. Deleøkonomi-konceptet vinder større indpas blandt andet på grund af Airbnb’s eksplosive indtræden på markedet. Ifølge Bloomberg har Airbnb på blot 9 år fremskaffet flere værelser på verdensplan end verdens tre største hotelkæder, Hilton, Marriott og InterContinental tilsammen. I 2014 havde markedsværdien af Airbnb oversteget Hiltons – ikke dårligt for et brand, der ikke selv ejer værelserne.

Udgangspunktet for deleøkonomi er, modsat ’traditionel’ økonomi, ikke knappe ressourcer, men derimod overskudsressourcer, eller overskudskapacitet. Det handler om at få adgang og brugsret frem for ejerskab til flere af de ting, vi omgiver os med. Delingen af boliger, biler, musik mv. er blevet betydeligt lettere i takt med digitaliseringen. Dette gælder også deling af kontorer og arbejdspladser. Der findes efterhånden en lang række hjemmesider, hvor udlejere tilbyder kontorarbejdspladser eller hele kontorlejemål til leje, lige fra på timebasis til flerårige kontrakter. Konceptet omkring delearbejdspladser har oprindeligt været henvendt til iværksættere, freelancere og små virksomheder. Større virksomheder er dog også begyndt at få øjnene op for fordelene ved delearbejdspladser/-kontorer.

20

Newsletter 3. kvartal 2017

Størst efterspørgsel på dele-kontorer med primær beliggenhed, USA

Støt stigende antal af udlejede m i dele-kontorfællesskaber på 7.000+ m (20.000 square feet), USA. tøt stigende antal af udl jede m² i del -kontorfæl (20 0 square feet), USA.

er på 7.000+ m²

- 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000

Førsteklasses 126 m 2

Klasse A 591 m 2

Klasse B 428 m 2

Klasse C 91 m 2

2015K1

2016K1

2015K3

2015K4

2014K3

2014K4

2015K2

Kilde: JLL Research, Chicago Note: Udlejninger på over 7.000 m Kilde: JLL Research, Chicago Note: Udlejninger på over 7.000 m²

Kilde: JLL Research, Chicago

Fokus på fleksibilitet Siden finanskrisen og den efterfølgende lavkonjunktur har der på kontorlejemarkedet været betydeligt fokus på virksomhedernes samlede omkostninger pr. medarbejder og et øget behov for fleksibilitet. Virksomhederne efterspørger arealeffektive lokaler, hvor nettoarealforbruget pr. medarbejder reduceres via en mere optimal anvendelse af fælles funktioner, som bl.a. findes i flerbrugerejendomme, såsom reception, kantine og mødefaciliteter, samt mulighed for ’shared services’ som eksempelvis massør, frisør og mad med hjem. Omkostningerne på erhvervslejemål omfatter ikke kun husleje men også et lejemåls drifts- og forbrugsudgifter. Det er eksempelvis her, at energibesparelser, arealeffektivitet og deling af fællesudgifter med andre lejere kan gøre den samlede husleje eller pris pr. arbejdsplads billigere i ét lejemål frem for et andet. Mens flerbrugerejendomme har oplevet stigende interesse i mange år, er kontorhoteller og delearbejdspladser først i de senere år begyndt at vinde større indpas på det danske kontorlejemarked. Udbyderne af sidstnævnte gør det muligt at leje fuldt møblerede kontorarbejdspladser med en række

udvalgte serviceydelser inkluderet. Til gengæld for disse serviceydelser og den højere grad af fleksibilitet forbundet med denne type lejemål betales ofte en lidt højere leje. Man kan nemt få adgang til et kontor- og mødelokale eller andet ved hjælp af få klik på en hjemmeside, og ulig ”traditionelle” lejemål er man som lejer ikke bundet af længere lejekontrakter. Fleksibiliteten i lejemålenes størrelse og løbetid kan ofte være afgørende i en verden, hvor virksomheders udvikling kan gå rigtigt stærkt. Udenlandske erfaringer På det amerikanske kontormarked ses en stigende interesse for leje/udlejning af dele- kontorarbejdspladser til helt små iværksætter- og enkeltmandsvirksomheder. I Chicago er antallet af etagemeter dele-arbejdspladser fordoblet hvert år siden 2011 og i foråret 2016 oversteg det samlede amerikanske areal hertil 9 mio. m² ifølge estimater fra JLL Research, Chicago. Det er værd at bemærke, at om end dette nichemarked i dag blot udgør 0,7% af det totale kontormarked i USA, var det trods alt nærmest ikke- eksisterende for blot få år siden.

21