Colliers Aarhus Delrapport 2023 DK

KONTOR

Et fortsat stærkt om end foranderligt udlejningsmarked

Begyndelsen af 2022 bød på yderst gunstige vilkår på det aarhusianske kontormarked, fordi dansk økonomi blomstrede op og beskæftigelsen steg. Forholdene ændrede sig drastisk i løbet af året, da inflationen satte nye rekorder og renten steg voldsomt. Kontor- markedet i Aarhus har dog vist sig at være robust, da brugerefterspørgslen til trods for de ændrede markedsforhold vedblev med at være høj året igennem.

Dog har coronapandemien haft en markant indvirkning på, hvad de aarhusianske kontorbrugere efterspørger. Først og fremmest ser vi en klar tendens til, at virksomhederne søger fleksible lejevilkår med kortere binding samt fleksible ind retningsløsninger, som sætter lejerne i stand til at tilpasse sig et omskifteligt marked. Denne tendens er kun blevet for stærket af krigen i Ukraine samt den stigende inflation og rente. Ligeledes har de aarhusianske kontorbrugere i højere grad efterspurgt ”full service” lejemål af god kvalitet, og som følge heraf er kravene til nye kontorbyggerier også blevet skærpet. Virksomhederne har også i højere grad måtte omstille sig til et mere flydende arbejdsmiljø, hvor flere medarbejdere vælger at arbejde hjemmefra eller i højere grad har ”flyver pladser”. Paradoksalt nok har denne udvikling ikke medført et generelt formindsket arealbehov hos virksomhederne. I stedet er det ekstra areal blevet udnyttet til at lave mere attraktive indretninger, også for at gøre det attraktivt for medarbejderne at møde ind på arbejdspladsen. Generelt er der høj fokus på, at kontorlejemålene skal være inspire rende for eksisterende og fremtidige medarbejdere. Til trods for et paradigmeskift i efterspørgslen er den sam lede efterspørgsel for kontorlejemål i Aarhus fortsat stærk, om end der er skærpet fokus på virksomhedernes krav. Dette kommer blandt andet til udtryk i kontorledigheden, som trods usikre markedsvilkår fortsat er på sit laveste niveau i 10 år. Der ses næsten ingen tomgang blandt de bedst beliggende kontorlejemål, som lever op til lejernes

ændrede krav og hvor udlejer er villig til at imødekomme lejernes ønske om en kortere bindingsperiode og even- tuelt delvist er med til at finansiere lejers indretnings- omkostninger. Som følge af den høje inflation kan indeksreguleringer være med til at hæve markedslejen for både primære og sekun dære kontorlejemål i Aarhus. Aktuelt forventes primært ud- lejere af de bedst beliggende og mest efterspurgte kontor lejemål, hvor lejerne generelt er mindre prisfølsomme, at kunne gennemføre en fuld prisregulering uden markant risiko for, at lejerne flytter og tomgangen går op. Det samme gælder lejemål, som i dag er udlejet til en lejepris markant under markedslejen. Vi har dog kendskab til, at der gene- relt er udført maksimale lejereguleringer i både primære og sekundære kontorejendomme på tværs af områder. Til trods for høj udviklingsaktivitet forventes den nye kontor- masse i Aarhus at blive absorberet af efterspørgslen. Dette skal ses i lyset af de generelt højere krav til lejemålene, som stort set kun nyere eller moderniserede kontorfaciliteter lever op til. Dette forventes at ramme den ældre og mere sekundære kontormasse, som er utidssvarende. Derfor for ventes tomgangen i den ældre kontormasse at stige i takt med, at de nye kontorprojekter færdiggøres. Dog vil dette afhænge af flere faktorer, såsom det fremtidige spænd mel lem den primære leje og den sekundære leje, da man kan forvente, at de mere prisfølsomme lejere i højere grad vil være tilbøjelige til at efterspørge mere sekundære lejemål.

Made with FlippingBook - professional solution for displaying marketing and sales documents online