Colliers Aarhus Delrapport 2023 DK

Colliers Aarhus Delrapport 2023 DK

1

Colliers Markedsrapport

Delrapport 2023

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Accelerating success. Aarhus

Delrapport Aarhus

Indhold Intro Kontor Bolig Retail Industri og logistik Transaktioner

Vi har samlet en lang række oplysninger om de væsentligste danske vækstcentre som supplement til Colliers Markedsrapport 2023 for Danmark, som giver en detaljeret gennemgang af de væsentligste tendenser på investerings- og brugermarkedet i den danske ejendomssektor.

4 6

Denne delrapport omhandler erhvervsejendoms- markedet i Aarhus.

14 22 26 30

Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Odense, Aalborg eller Trekantområdet, så find vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside:

colliers.com/da-dk/mr23

I alle rapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den historiske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transaktioner. For bolig- segmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder.

Colliers Danmark | colliers.com | 70 23 00 20

Colliers Markedsrapport 2023 samt alle delrapporter er baseret på markedsdata, som Colliers anser som pålidelige. Colliers har bestræbt sig på at tilsikre, at alle oplysninger i denne rapport er både præcise og fyldestgørende, men kan ikke holdes ansvarlig for faktuelle fejl. Publiceret af Colliers. Det er tilladt at citere fra Colliers Markedsrapport 2023 samt nærværende delrapport med fuld kildeangivelse. Bemærk at billeder kan være underlagt ophavsret.

3

Aarhus

Kontakt

Har du spørgsmål til selve teksten?

Kontaktpersoner

Jacob Baum Associate jacob.baum@colliers.com 23 95 69 90

Rasmus Graverholt Manager & Head of Valuation & Advisory, Aarhus rasmus.graverholt@colliers.com 29 72 39 62

Eller vil du vide mere om det lokale marked, salg og udlejning?

Kontakt

Bolig Mehrdad Mangaard Sarraf Senior Director mehrdad.mangaardsarraf@colliers.com 30 60 89 19 Kontor Michael O. Andreasen Senior Commercial Real Estate Advisor michael.andreasen@colliers.com 20 45 30 24

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Retail Trine Freno Muurholm

Certified Commercial Real Estate Advisor trine.frenomuurholm@colliers.com 40 60 95 15

Industri og logistik Lennert Falkenberg Senior Commercial Real Estate Advisor lennert.falkenberg@colliers.com 20 45 32 96

Colliers Aarhus Søren Frichs Vej 38A 8230 Åbyhøj

Intro

Aarhus, Danmarks næststørste by, er centralt beliggende i forhold til de andre større byer i Jylland, kun en times kørsel fra Aalborg mod nord, Herning mod vest og Trekant- området mod syd. Aarhus Kommune har 362.000 indbyggere med danmarksrekord i andelen af studerende i befolkningen, nemlig omkring 15%, og byen ligger desuden midt i Region Midtjylland med mere end 1,3 millioner indbyggere. Den jyske metropol stortrives

I det seneste årti har Aarhus oplevet en stærk befolknings tilvækst på hele 13% sammenholdt med ca. 5,85% på lands plan. En af årsagerne til denne imponerende tilvækst er en 31% stigning i antallet af tilflyttende studerende, dvs. grup- pen af 20-29-årige, og en 13% stigning i antallet af 30-34- årige, altså unge erhvervsaktive. Det er i særdeleshed i sommerperioden, hvor Aarhus oplever sin største tilvækst af især studerende, hvilket er afspejlet i nettotilflytnings mønstret. Frem mod 2032 vil antallet af aarhusianere fortsat stige, hvilket afspejles i en forventet tilvækst på 8% sammenholdt med 3,50% på landsplan. Modsat den historiske tilvækst er det nu de unge børnefamilier, som forventes at drive til-

væksten med en forventet stigning på 20% for 0-4-årige og en 16% stigning for de 30-39-årige. Som på tværs af landet forventes de ældste befolkningsgrupper dog fortsat at op leve en høj procentuel vækst. De demografiske ændringer vil således spille en yderst vigtig rolle for det fremtidige boligbehov blandt aarhusianerne, hvis prognoserne holder stik. Det er nemlig ikke givet, at de 30-39-årige vælger at for blive i Aarhus Kommune, på trods af et attraktivt arbejds- udbud, da boligudbuddet og -priserne her og i de nærlig gende kommuner har stor betydning for kommunens evne til at fastholde denne aldersgruppe. Udtrykt på en anden måde: der er adskillige faktorer, som kan påvirke den frem tidige demografi i kommunen, og disse kan ændre sig fra år til år.

5

Befolkningsudvikling, 2020-2022 361.544 55% 9% 34% Fødselsoverskudsandel Befolkningstal, 2022

Flyttemønstre 1

Tilflytning

Fraflytning

50%

-29%

17%

-23%

20-24 år

25-29 år

Nettotilflyttet

Nettoindvandring

25-29 år

20-24 år

Befolkningstilvækst, 2012-2022 1

Hvem har defineret tilvæksten?

Hvor har befolkningsfaldet været størst?

25-29 år

20-24 år

45-49 år

40-44 år

31%

13.271

16%

6.781

-3%

-1.166

-2%

-728

Befolkningsfremskrivning, 2022-2032 1

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Hvem kommer til at definere tilvæksten?

Hvor vil befolkningsfaldet være størst?

0-4 år

35-39 år

50-54 år

45-49 år

20%

5.575

17%

4.928

-5%

-1.338

-4%

-1.245

216.921

3,20% 23% 262.497

Antal beskæftigede

Arbejdsløsheds- rate

med bachelorgrad eller højere

Gns. disponibel årsindkomst

Note : Data for Aarhus Kommune. 1 Beregnet på basis af total tilvækst i perioden. Kilde : Colliers, Danmarks Statistik.

KONTOR

Et fortsat stærkt om end foranderligt udlejningsmarked

Begyndelsen af 2022 bød på yderst gunstige vilkår på det aarhusianske kontormarked, fordi dansk økonomi blomstrede op og beskæftigelsen steg. Forholdene ændrede sig drastisk i løbet af året, da inflationen satte nye rekorder og renten steg voldsomt. Kontor- markedet i Aarhus har dog vist sig at være robust, da brugerefterspørgslen til trods for de ændrede markedsforhold vedblev med at være høj året igennem.

Dog har coronapandemien haft en markant indvirkning på, hvad de aarhusianske kontorbrugere efterspørger. Først og fremmest ser vi en klar tendens til, at virksomhederne søger fleksible lejevilkår med kortere binding samt fleksible ind retningsløsninger, som sætter lejerne i stand til at tilpasse sig et omskifteligt marked. Denne tendens er kun blevet for stærket af krigen i Ukraine samt den stigende inflation og rente. Ligeledes har de aarhusianske kontorbrugere i højere grad efterspurgt ”full service” lejemål af god kvalitet, og som følge heraf er kravene til nye kontorbyggerier også blevet skærpet. Virksomhederne har også i højere grad måtte omstille sig til et mere flydende arbejdsmiljø, hvor flere medarbejdere vælger at arbejde hjemmefra eller i højere grad har ”flyver pladser”. Paradoksalt nok har denne udvikling ikke medført et generelt formindsket arealbehov hos virksomhederne. I stedet er det ekstra areal blevet udnyttet til at lave mere attraktive indretninger, også for at gøre det attraktivt for medarbejderne at møde ind på arbejdspladsen. Generelt er der høj fokus på, at kontorlejemålene skal være inspire rende for eksisterende og fremtidige medarbejdere. Til trods for et paradigmeskift i efterspørgslen er den sam lede efterspørgsel for kontorlejemål i Aarhus fortsat stærk, om end der er skærpet fokus på virksomhedernes krav. Dette kommer blandt andet til udtryk i kontorledigheden, som trods usikre markedsvilkår fortsat er på sit laveste niveau i 10 år. Der ses næsten ingen tomgang blandt de bedst beliggende kontorlejemål, som lever op til lejernes

ændrede krav og hvor udlejer er villig til at imødekomme lejernes ønske om en kortere bindingsperiode og even- tuelt delvist er med til at finansiere lejers indretnings- omkostninger. Som følge af den høje inflation kan indeksreguleringer være med til at hæve markedslejen for både primære og sekun dære kontorlejemål i Aarhus. Aktuelt forventes primært ud- lejere af de bedst beliggende og mest efterspurgte kontor lejemål, hvor lejerne generelt er mindre prisfølsomme, at kunne gennemføre en fuld prisregulering uden markant risiko for, at lejerne flytter og tomgangen går op. Det samme gælder lejemål, som i dag er udlejet til en lejepris markant under markedslejen. Vi har dog kendskab til, at der gene- relt er udført maksimale lejereguleringer i både primære og sekundære kontorejendomme på tværs af områder. Til trods for høj udviklingsaktivitet forventes den nye kontor- masse i Aarhus at blive absorberet af efterspørgslen. Dette skal ses i lyset af de generelt højere krav til lejemålene, som stort set kun nyere eller moderniserede kontorfaciliteter lever op til. Dette forventes at ramme den ældre og mere sekundære kontormasse, som er utidssvarende. Derfor for ventes tomgangen i den ældre kontormasse at stige i takt med, at de nye kontorprojekter færdiggøres. Dog vil dette afhænge af flere faktorer, såsom det fremtidige spænd mel lem den primære leje og den sekundære leje, da man kan forvente, at de mere prisfølsomme lejere i højere grad vil være tilbøjelige til at efterspørge mere sekundære lejemål.

7

Stærk efterspørgsel afspejles i fortsat lave tomgangsniveauer

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Note : Tomgang, kontor, Aarhus. Kilde : Colliers, Ejendomstorvet.dk.

Kontorbyggeriet “Blixens”, Brabrand

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Lisbjerg

Egå

Skejby

Tilst

Risskov

Aarhus V

Aarhus Ø

Åbyhøj

Aarhus C

Brabrand

Viby J

Hasselager

Højbjerg

Holme

9

Nye kontorejendomme former det arkitektoniske udtryk for byen

Aarhus har et meget områdespecifikt kontormarked, hvor hvert område har unikke styrker og svagheder. Med andre ord er kontormarkedet meget heterogent, og flere af byområderne er under større udvikling. Aarhus C Aarhus C, det centrale Aarhus, er fortsat en primær kontor beliggenhed, og kontorlejemålene i området har sammen med Aarhus Ø generelt de højeste lejeniveauer i Aarhus. Området tiltrækker typisk liberale erhverv, finansielle virk somheder og videnstunge erhverv, som værdsætter den centrale placering og ønsker en fremtrædende og synlig beliggenhed i bybilledet. Overfor DOKK1 er det næsten 9.000 m 2 store kontorhus, Europa Plads, som deler navn med pladsen, fortsat under opførelse. Europa Plads bliver endnu en ikonisk kontorbyg ning i hjertet af Aarhus, hvor ankerlejere som Nykredit og Poul Schmith/Kammeradvokaten vil være at finde, når byg ningen står færdigopført i 2023. Ved Europa Plads er et nyt højhus med en blanding af boliger og erhverv på tegne brættet hos Remien Ejendomme. Hvis planerne om dette højhus i 20 etager bliver godkendt af Aarhus Kommune, vil ejendommen blive et bindeled mellem DOKK1-området og Sydhavnen. Skitseprojekterne for blandt andet Rutebilstations- grunden og de tilstødende DSB Ejendomme-arealer er nu efter næsten 10 år blevet genoplivet i nye klæder. Skitse- projektet, som er døbt Perlekæden, og er udformet af Cobe og Rambøll m.fl., rummer blandt andet butikker, kontorer, publikumsorienterede erhverv og boliger. Helhedsplanen afventer byrådsbehandling.

En stor andel af kontorarealerne i Aarhus C har historisk set været umoderne og ineffektivt indrettet, hvilket de seneste års mange nye kontorprojekter dog har ændret på. Især i området omkring Frederiks Plads, som ligger i overgangen mellem bydelen Frederiksbjerg, bymidten og Sydhavnskvarteret, har Bricks og Domis forestået en større transformation. Frederiks Plads har været under udvikling siden 2017 og er nu færdigudviklet på nær et sidste bygge felt. Ved færdigopførelsen vil projektet omfatte et samlet etageareal på ca. 48.500 m 2 , fordelt på 35.000 m 2 erhverv og 13.500 m 2 bolig. Erhvervsarealet er primært kontor- lejemål, men også butiks-, café- og restaurationslejemål. Prismet er et ikonisk og kontroversielt kontorhøjhus, som ligger ved Den Gamle By og er bygget af PFA. Ved sit 20-års jubilæum annoncerede PFA i samarbejde med Kilden & Hindby renoveringsplaner i milliardklassen. Hele facaden skal have en lettere rød beklædning, og der skal bygges 6 etager oven på den nuværende bygning. PFA vil i alt opføre 25.000 m 2 erhverv og yderligere 20.000 m 2 bolig i tilknytning til Prismet. Hvis de nuværende forventninger holder stik, vil projektet være færdigt i 2026. Området omkring Sydhavnen, Sydhavnskvarteret, bliver ud viklet af A. Enggaard til et nyt erhvervsområde med kontor og to hoteller. Derudover skal området være en levende by del med fokus på det kunstneriske og være spækket med aktiviteter for borgerne. Udviklingsplanen for området dæk ker også en aarhusiansk high line, der skal skabe forbindel- se mellem Sydhavnskvarteret og Frederiks Plads. Ved Syd- havnskvarteret finder man Danske Banks hovedsæde i Aarhus. Olav de Linde er tæt på dette område i gang med at opføre Danmarks højeste kontorhus, Mindet 6, som med sine 39 etager bliver hele 144 meter højt. Ligeledes er byg geriet af den nye unikke kontorejendom, TRÆ, i den første opstartsfase. Udviklet af PFA i samarbejde med Kilden & Hindby vil TRÆ, som antydet, primært blive opført i træ. Projektet forventes færdigopført i slutningen af 2024 og vil få en højde på 78 meter, svarende til 20 etager.

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Aarhus Ø Visionen for Aarhus Ø, der tidligere fungerede som industri havn, er at skabe et levende centrum for byliv hele året rundt. Når området er fuldt udviklet, forventes det at huse 12.000 beboere og 10.000 arbejdspladser. Området er generelt efter spurgt på grund af den ekstraordinære udsigt, områdets arki tektoniske udtryk og det eksklusive udtryk associeret med området. Lejeniveauet på Aarhus Ø ligger således også over det gennemsnitlige lejeniveau i byen. I de seneste år har der været massiv byggeaktivitet på Aarhus Ø. Mellem lystbådehavnen og Bassin 7 er blandt andet det ikoniske byggeri Nicolinehus blevet færdigopført, indeholden- de både boliger og erhverv. Aarhus Ø er generelt kendetegnet ved adskillige høje bygge rier, men hvor Aarhus Ø møder midtbyen, er der andre for ventninger til den arkitektoniske stil, da punktet her skal kæde de to områder sammen. Denne sammenkædning skal realise res med projektet Hængslet, heraf navnet, som AAA United, en del af Bestseller-koncernen, er i det tidlige stadie med. Bygge- riet, som forventes at stå færdigt i 2026, vil med de nuværende planer blive på 5 etager og indeholde 12.000 m² erhverv med kontorlandskaber og et madmarked. Bestseller-relaterede selskaber flytter selv ind i Hængslet, men der er flere ledige lejemål til andre virksomheder. Skejby (det nordlige Aarhus) Skejby og de omkringliggende områder nord for Aarhus er meget populære kontorbeliggenheder. Ved at vælge kontor lejemål nord for midtbyen får lejerne også en lavere leje og bedre parkeringsforhold sammenlignet med de mere cen- trale beliggenheder. Vestas er en af de største virksomheder i området og tegner sig for et betydeligt areal. Andre kontorbrugere i området omfatter Falck, G4S, ATEA, IBM, Bankdata, NRGi, Tryg og Rambøll. Udover kontorer huser området også det 25.000 m 2 store VIA University College Campus Nord samt Aarhus Uni- versitetshospital, der er udpeget som supersygehus og der- for har gennemgået en omfattende udvidelse for at kunne rumme mere end 10.000 ansatte. Det tilhørende patient- hotel Forum er nu færdigopført og byder på 22.800 m 2 for- delt på 14 etager.

11

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Aarhus Ø.

I det nordlige Aarhus ligger Agro Food Park, som er Dan- marks største branchespecialiserede erhvervsmiljø for landbrugs- og fødevarevirksomheder og som i dag huser mere end 85 virksomheder og 1.300 medarbejdere. Den nyeste tilføjelse til det eksisterende etageareal på 58.000 m 2 er Agro Food Park 26, som byder på et 8.300 m² effek- tivt og moderne flerbrugerhus, med lejemålsstørrelser fra 45 m 2 og op. I erhvervsparken i Lisbjerg har modevirksomheden Rains annonceret planer om at gå i jorden i starten af 2023 med deres nye domicilbyggeri. Byggeriet er planlagt til at omfatte 12.000 m², heraf 6.500 m² administration og resten lager. Ejendommen forventes færdigopført i sommeren 2024. Aarhus V Kontorerne i forstæderne Åbyhøj, Brabrand og Aarhus V, der samlet betegnes Aarhus V, er typisk koncentreret om kring ringvejen og langs indfaldsvejene. Bygningsmassens kvalitet er generelt mere svingende end i Aarhus C og Aar- hus N, hvilket afspejles i en relativt stor spredning i leje- niveauerne. Langs Viborgvej er der opstået et populært kontorområde, der tiltrækker en række større virksom- heder og nyt kontorbyggeri.

ni tårne. Byporten Syd, som udgør tre af de ni tårne og er beliggende syd for Viborgvej, er blevet opkøbt af Industriens Pension, som overtog det nøglefærdige byggeri i sidste kvar tal af 2022. Byporten Nord, som bliver opført i etaper, for ventes ved færdigopførelse at omfatte de resterende seks tårne, hvoraf det højeste bliver på 75 meter fordelt på 23 etager. I Aarhus V fortsætter omdannelsen af bydelen Gellerup med det formål at bringe bydelen op på niveau med de resterende byområder. Blandt andet udvikler A. Enggaard området Helheden i Gellerup, som bliver en blandet bydel med ca. 55.000 m² boliger og erhverv. Bygherren bag er PKA, og som led i første stadie er der opført en ny kontor- bygning med en dagligvareforretning i stuetagen. Aarhus Syd Kontormarkedet i Aarhus Syd, som dækker bydelene Viby J, Tranbjerg og Højbjerg, er generelt karakteriseret ved at være opført tidligere end de andre områder omkring Aarhus, hvil- ket ikke blot afspejles i bygningsmassens alder men også kvalitet. Området tiltrækker derfor virksomheder, som er meget omkostningsfokuserede i deres søgen efter nye loka- ler. I dette område er de primære kontorbeliggenheder hovedsageligt placeret enten ud mod ringvejen eller ud mod en af de øvrige hovedfærdselsårer.

Byporten er et længe ventet byggeri med 32.000 m 2 kon- tor, hotel, konferencecenter og erhvervslejemål fordelt på

Typiske lejeniveauer

Kontor

Ændring

2020 1.450 1.050 1.250

2021 1.450 1.150 1.250

2022 1.500 1.150 1.250

2023 1.500 1.150 1.250

2022-23

Aarhus C

Primær

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Sekundær

Aarhus N

Primær

Sekundær

825

825

900

900

Aarhus V

Primær

1.150

1.150

1.150

1.150

Sekundær

800

800

800

800

Aarhus S

Primær

1.050

1.050

1.050

1.050

Sekundær

700

700

700

700

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

13

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Opadgående pres på afkastkravene

3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00%

18 Aarhus midtby - primær

19

20

21

22

23

Aarhus midtby - sekundær

Aarhus, udenfor indre ringvej - primær

Aarhus, udenfor indre ringvej - sekundær

Note : Nettostartafkast, kontor, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

BOLIG

Et lejemarked i ligevægt?

4.146 boliger opført i 2022 (K1-K4)

Dette er kommet til udtryk i, at relativt ensartede boligejen domme på mere sekundære beliggenheder har oplevet øget tomgang. Ligeledes er nye boligprojekter enten færdige eller snart på vej, herunder Basecamp Aarhus, Colosseum, Blæk huset og La Tour Towers, som specifikt er skræddersyet til de studerendes behov for mindre lejemål med adgang til ad- skillige fællesfaciliteter og convenience-løsninger. Konceptet kaldes også micro living. Lejeboligmarkedet i Aarhus er dog generelt fortsat yderst gunstigt, selv efter en længere periode, hvor selv de mest standardiserede boligejendomme blev udlejet, men det er nu i højere grad et spørgsmål om at imødekomme lejernes behov, hvis man skal tiltrække lejere. I efteråret 2022 ”lok kede” flere udlejere af sådanne relativt standardiserede ejendomsprojekter på mere sekundære beliggenheder med at frafalde kravet om depositum og tilbyde et par måneders gratis husleje eller et gavekort til indretning. Derimod ople ver nyopførte og mere primært beliggende, differentierede boligprojekter fortsat stærk lejerefterspørgsel. ”Differentie- ret” betyder her, at konceptet er skræddersyet til en be- stemt målgruppe eller unikt i sin udformning. Dog kan de differentierede koncepter ikke stå alene, da en attraktiv beliggenhed også er altafgørende for graden af succes og efterspørgslen. Med andre ord er beliggenhed fortsat vigtig i forhold til efterspørgslen og betalingsvilligheden, selv for differentierede boligkoncepter. Gennem adskillige år har Aarhus haft et under skud af lejeboliger, hvor det i særdeleshed har været de tilflyttende unge studerende, som har drevet efterspørgslen. Dog har en længere periode med omfattende byggeri ændret dette underudbud, og markedet ser nu ud til at have en bedre ligevægt mellem udbud og efterspørgsel.

312.265 nye etagemeter i 2022 (K1-K4)

74 m ² Gennemsnits- boligstørrelse

89,73% Andel er lejere

6,11% gennemsnits- tomgang

Note : I de tre nederste faktabokse er der tale om gennemsnitsbetragt ninger for etagebolig- markedet i Aarhus Kommune.

Kilde : Colliers, Danmarks Statistik.

15

Beliggenhed og differentiation i fokus Et større udvalg har medført, at de aarhusianske lejere så vel som tilflyttere nu har markant højere frihed til at vælge deres fremtidige bolig. Som resultat af dette har den ældste boligmasse med mindre attraktive beliggenheder, med und tagelse af OMK-ejendomme, som konkurrerer på andre vil kår, oplevet en stigende tomgang. En stor del af den relativt utidssvarende boligmasse ligger imidlertid centralt, hvilket har medført, at den har kunnet fastholde lejere trods et øget udbud, fordi beliggenhed fortsat er et væsentligt para meter for lejerefterspørgslen. Selv med en stor stigning i udbuddet viser det sidste årtis udvikling i tomgangen, at boligmarkedet i Aarhus fortsat er drevet af en stærk efterspørgsel, som kan absorbere udbud det. Ligeledes tyder den nuværende pipeline for boligbyg geri på, at udbuddet til trods for usikre tider, historisk høje byggeomkostninger og et historisk stort udbud fortsat vil være stærkt i de kommende år, om end i mindre grad end i de seneste år. Det er især nye byområder og byudvikling af centralt beliggende erhvervsområder, som vil drive det fremtidige udbud. Som følge af en øget ligevægt mellem udbud og efterspørg sel samt endda overudbud i visse området har lejeniveauet været stagnerende for etageboliger i Aarhus. Det er dog vig tigt at pointere, at tendensen er både område- og produkt sensitiv, og at enkeltområder og -projekter således stadig

oplever stigende lejeniveauer. Blandt andet har det ved omdannelsen af Godsbanearealet og andre nyopførte bolig projekter i det centrale Aarhus, som i højere grad opfylder boligbehovet hos de studerende og de nyuddannede, vist sig muligt at opnå lejepriser over det gennemsnitlige markeds- lejeniveau. Ligeledes har nye byområder, hvor byen møder naturen, såsom Bindesbøll Byen, vist sig at være yderst efter tragtede, hvilket har resulteret i høje lejeniveauer såvel som yderst beskedne tomgangsniveauer. Udviklingen i de kommende år vil være med til at diktere det fremtidige boligmarked i Aarhus, hvor det forventes, at byg herrerne i højere grad vil have fokus på at bygge det rigtige produkt, fx boliger målrettet de ældre aldersgrupper, det fortsat høje antal studerende og de nyligt færdiguddannede.

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Typiske lejeniveauer

Bolig

Ændring

2020 1.650 1.475 1.500 1.225 1.275 1.000

2021 1.650 1.475 1.500 1.225 1.275 1.000

2022 1.650 1.475 1.500 1.225 1.275 1.000

2023 1.650 1.475 1.500 1.225 1.275 1.000

2022-23

Aarhus*

Primær

0% 0% 0% 0% 0% 0%

Sekundær

Aarhus**

Primær

Sekundær

Opland

Primær

Sekundær

* Dækker Aarhus Ø, Trøjborg, Åbyhøj, Aarhus N, Risskov og Viby ** Dækker Tilst, Brabrand, Gellerup, Højbjerg og Vejlby

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a. for nyopførte boliger på 75-80 m², ekskl. stue- og penthouseboliger, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

“Risskov Brynet”, Risskov

Øget forsigtighed på investeringsmarkedet Selvom indgangen til 2022 bød på exceptionelt gode mar kedsforhold efter et år med historisk høj transaktionsakti- vitet, blev realiteten en anden, som året skred frem og in- vestorerne blev mere forsigtige. Markant mindre gunstige markedsforhold som følge af stigende renter, og et øget misforhold mellem køber og sælgers prisforventninger førte således til et kraftigt fald i transaktionsaktiviteten

og højere afkastkrav på boliginvesteringsejendomme i Aarhus. Ligeledes kunne markedet i 2022 i højere grad be skrives som et købers marked, hvor det i 2021 var et sælgers marked. Boliginvesteringsejendomme er fortsat investorer nes mest efterspurgte segment i Aarhus, og med forvent- ning om faldende renter og dermed bedre finansielle vilkår forventes transaktionsaktiviteten i segmentet at stige i 2023 i forhold til 2. halvår 2022.

Typiske startafkastkrav

Bolig

Ændring

2020 3,75% 4,00% 4,25% 4,75% 4,50% 5,25%

2021 3,75% 4,00% 4,25% 4,75% 4,50% 5,00%

2022

2023 3,75% 4,00% 4,00% 4,50% 4,25% 4,75%

2022-23

Aarhus*

Primær

3,375%

50 bp 25 bp 50 bp 25 bp 25 bp 25 bp

Sekundær

3,75% 3,50% 4,25% 4,00% 4,50%

Aarhus**

Primær

Sekundær

Opland

Primær

Sekundær

* Dækker Aarhus Ø, Trøjborg, Åbyhøj, Aarhus N, Risskov og Viby ** Dækker Tilst, Brabrand, Gellerup, Højbjerg og Vejlby

Note : Nettostartafkast, boliger, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

17

0,17%

Salgspriser

44%

58%

Liggetider

Udbud

Note : Udvikling fra 2021K3 2022K3 for ejerlejligheder i Aarhus Kommune. Kilde : Colliers, Finans Danmark.

Ændrede rammebetingelser påvirker ejerboligmarkedet

Efter mere end et årti med stigende priser har rekordhøj inflation, skærpede finansielle krav og højere omkostnin ger bevirket, at gassen er gået af ballonen på ejerbolig markedet i Aarhus. Afmatningen sker efter en periode under pandemien, hvor kvadratmeterprisen steg markant blandt andet på grund af et rekordlavt udbud og gunstige finansieringsvilkår. En historisk høj inflation har medført en udhuling af reallønnen, hvilket direkte har påvirket danskernes købekraft. Samtidig er både renterne og de økonomiske krav til køberne steget. Selvom 1. halvår 2022 allerede bød på markant højere boligrenter, faldt ejer- boligpriserne ikke. Først i 2. halvår 2022 sås faldende kvadratmeterpriser og højere liggetider. Trods nedgangen i 2. halvår 2022 forventes boligmarke det i Aarhus ikke at opleve tilnærmelsesvist samme af matning som under finanskrisen, da boligejerne i dag har en markant mere robust økonomi og således i færre tilfælde vil være nødsaget til at sælge. Priserne forventes fortsat at falde i de kommende år, men vil til en vis grad stabilisere sig på grund af et fortsat relativt lavt udbud af ejerboliger og i takt med, at finansieringsvilkårene for- bedres, når først renten begynder at falde som forventet.

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

19

Ekspansionen af Aarhus fortsætter

Aarhus Ø På Aarhus Ø er der i de seneste år opført en række markan- te bygninger, og denne nye bydel på havnefronten er blevet et populært udflugtsmål for aarhusianerne. På grund af den attraktive beliggenhed ligger lejeniveauet og priserne for boliger i Aarhus Ø over gennemsnittet. For at sikre en varie ret beboersammensætning har Aarhus Kommune bestemt, at 25% af boligerne skal være almennyttige. Derudover skal alle bygninger overholde kravene til energieffektivitet med henblik på at indfri Aarhus Kommunes ambition om, at Aar hus skal være CO2-neutral i 2030. Lighthouse 2.0, herunder Fyrtårnet, er nu færdigopført. Fyrtårnet er Danmarks nyeste højeste boligbyggeri med 45 etager, og ud af de 391 opførte ejerlejligheder, er mere end 90% allerede solgt. Ligeledes er Nicolinehus, tidligere beskre vet under kontor, nu færdigopført. Bygningen har et bolig- areal på 25.000 m 2 fordelt på 175 ejerlejligheder. Byggeriet af det store boligprojekt Bassin 7, som ligger i krydsfeltet mellem kulturliv, byliv, og ø-liv, er ved at nærme sig sin afslutning, herunder Kampanilen, som er tegnet af BIG og har en unik arkitektonisk stil. Kampanilen indeholder 75 ejerlejligheder og ét erhvervslejemål, hvor næsten samt lige ejerlejligheder allerede er solgt før færdigopførelse. I de seneste år har Aarhus undergået en markant forvandling for at imødekomme de mange tilflyttere. Således er der skabt nye boligområder, men med respekt for de gamle områder, for at opnå en harmonisk sammenhæng mellem by, natur og historie. Nedenstående giver et indblik i denne by- udvikling.

En udviklingsplan for Pier 3, som tidligere var Molslinjens færgeplads, er nu igangsat, og Aarhus Kommune forventes at igangsætte udbuddet af området i foråret 2023 med hen blik på at etablere et arealudviklingsselskab. Området for ventes at byde på boliger, grønne byrum, idrætsfaciliteter og meget mere. Aarhus K Området, som er blevet døbt Aarhus K, er et brokvarter, som strækker sig fra før Godsbanen til den nyere boligejendom Trianglen langs Søren Frichs Vej. Det forventes at rumme 2.800 boliger i alt, når det er fuldt udviklet. I området ligger blandt andet den nye arkitektskole, New AARCH, som er blevet kåret til årets byggeri af magasinet Byggeri og ejer- boligprojektet Æggepakkeriet. Godsbanehuset, som blev fær digopført i 2022, byder på 76 lejeboliger varierende fra 1-5 værelser, alle udlejet blot 2,5 måneder efter færdigopførelse. Udviklingen ved Godsbanen har nu transformeret området til et mangfoldigt og mulighedsrigt rum i det centrale Aarhus. I området er Godsbanekollegiet nu også færdigopført, be- stående af henholdsvis Karreen og Tårnet med i alt 331 et- værelseslejligheder og 29 toværelseslejligheder. I området er Lidl ligeledes ved at opføre deres nye danske hovedkontor, som kommer til at være på 20.000 m 2 med p-hus og kon- ceptbutik. Det nye hovedkontor forventes at kunne tages i brug medio 2023. I nærheden af Aarhus K har PensionDanmark opkøbt den 70.000 m 2 store grund, hvor Silvan og Stark tidligere lå, med henblik på at udvikle et nyt byområde, der er navngivet Træ- lasten. Projektet er kun den anden af sin art i Aarhus, som har opnået DGNB platincertificering, blandt andet på grund af genbrug af byggematerialer fra nedrivningen af de gamle bygninger. Byggeriet er nu i gang, og den første fase af bolig ejendomme forventes færdigopført ultimo 2023. Ved færdig gørelsen af Trælasten vil sammensætningen i området være 59% lejeboliger, 21% ejerboliger (i alt 700 boliger), og 20% erhverv. Projektet vil være med til at fortætte bymidten.

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Christiansbjerg Katrinebjerg er et kvarter i bydelen Christiansbjerg i det nordlige Aarhus, som historisk har været et industri- og erhvervsområde. Områdets centrale placering har dog gjort det til et attraktivt boligområde, og det er under stor forandring med adskillige større byggeprojekter. Olav de Linde var frontløber for den nuværende udvikling med byg geriet Nabolaget, en boligejendom bestående af i alt 272 boliger. Ligeledes er Olav de Linde i gang med udviklingspro jektet KatrineTorvet, som ligger tæt ved Nabolaget og Stor center Nord. Projektet byder på 27.000 m 2 kvalitetsboliger og 11.000 m 2 erhverv med tilhørerende p-kælder. Mogens de Linde har derudover opført Mejerihøjen, som byder på 95 lejeboliger. Ligeledes er CapMan og Nordstern ved at opføre 209 boliger i et joint venture i Katrinebjerg. Basecamp Aarhus, som opføres af kapitalforvalteren Base- camp Student, er navnet på et prominent studieboligbyggeri i Katrinebjerg på den tidligere Defco grund med intet mindre

end 663 fuldt møblerede studieboliger samt fælleskøkkener, studieområder, fitness, biograf og café for beboerne. Selve boligerne er på 16-20 m 2 , hvor de mindste ikke har te- køkken. Byggeriet forventes klar til indflytning i august 2023. Basecamp Aarhus blev medio 2022 erhvervet af belgiske Xior Student Housing. I området omkring Århus Akademi ved Randersvej er det tidligere Hotel La Tour revet ned. Her opføres nu Danmarks 6. højeste bygning, La Tour Tower, med 652 mindre lejlig heder på ca. 20 m 2 og et væld af fællesfaciliteter. Projektet forventes færdiggjort i 2023. I nærheden er boligbyggeriet Nordbjerg-Aarhus færdigopført. Byggeriet indeholder i alt 172 boliger. Risskov Engby Den tidligere industrigrund på Arresøvej og Lystrupvej er nu nået langt i udviklingsprocessen med at blive en helt ny 156.000 m 2 bydel med blandet anvendelse, herunder boli

Bindesbøll Byen, Risskov

21

ger, erhverv og institutioner. Når området er fuldt udviklet, forventes det at rumme 1.600-1.700 boliger. Aktuelt er pro jekterne Enghaven og Lynghaven blevet opført af Heimsta den. Begge projekter stod indflytningsklar i sommeren 2022 og byder på i alt 473 boliger. Bindesbøll Byen Bindesbøll Byen, der er opkaldt efter den berømte danske arkitekt Gottlieb Bindesbøll, ligger i Risskov med kort afstand til kysten og omgivet af parker. Tidligere husede området et psykiatrisk hospital med tilhørende parkanlæg. I 2018 flyt tede hospitalet for at blive en del af det nye supersygehus. Området er nu omdannet til en helt ny bydel af PKA, KPC og Lærernes Pension. Bydelen består af fire forskellige områder med hvert sit unikke arkitektoniske udtryk samt en blanding af historiske og nye bygninger. Området rummer ca. 1.200 boliger, hvor hver 6. bolig vil være en almen bolig. Kun to af de adskillige projekter er ejerboliger, og området har overordnet vist sig at være yderst populært med høj efter-

spørgsel. I de kommende år vil byggeriet fortsætte, og om- rådet forventes at blive en yderst attraktiv bydel for unge såvel som ældre. Marienlyst Beliggende mellem Tilst og Skejby, ca. 7 kilometer nordvest for Aarhus, ligger Marienlyst – et grønt område med et areal på ca. 1,2 mio. m 2 , der ifølge visionen nu skal flette natur og byliv sammen. Flere større aktører er i samarbejde med Aar hus Kommune i tidlig proces vedrørende områdets udvikling, som over de kommende 10 år forventes at tilføre omtrent 8.000 boliger med et totalt areal på op til 738.000 m 2 . Inten- tionen er også at opføre en ny skole samt institutioner og faciliteter til fritids- og kulturformål. Lisbjerg Lisbjerg, der ligger ca. seks kilometer nord for Aarhus og har forbindelse til midtbyen via letbanen, er det største igang- værende byudviklingsområde i Aarhus med intet mindre end 1.000.000 m 2 boligareal. Udviklingshorisonten er på over 60 år, hvilket svarer til, at der i gennemsnit vil blive færdig gjort ca. 16.000 m 2 boligareal om året. Karrébebyggelse bli ver kendetegnende for boligbebyggelsen i området, som en moderne hyldest til den historiske landsbys firlængede gårdstruktur. Ligeledes opføres der sideløbende 250.000 m 2 erhverv, herunder udvalgsbutikker, caféer og restauranter. Området forventes at have 25.000 indbyggere, når det er fuldt udvik let, og det kommer til at indeholde en bymidte og en skole. Viby Store Ravnsbjerg, som er navnet på den tidligere Arla-grund i Viby, er i den spæde start af et udviklingsforløb, som skal omdanne området til at huse i alt 1.700 boliger. I et samar bejde mellem 1927 Estate og Cebra skal denne nye bydel byde på et bilfrit område, en skovbørnehave, udendørs idrætsfaciliteter og et fælleshus. Ligeledes ligger området tæt på en allerede etableret letbanestation. Boligmassen kommer til at bestå af karrébyggeri og højhuse med lejlig- heder, seniorboliger, rækkehuse og micro living boliger. Der forventes byggestart i 2024.

Aarhus Ø

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Frederiks Plads

RETAIL

Omstillingsparat retailmarked i modvind

Med coronapandemiens modgang i bakspejlet var det aarhusianske retailmarked optimistisk. Det havde vist sin styrke igennem pandemien, blandt andet i kraft af omstillingsparathed, kundeforståelse og succes- fulde forhandlinger mellem lejere og udlejere.

Det traditionelle retailmarked udfordres Som under coronapandemien er genforhandlinger, om- rokeringer og fleksible udlejere fortsat med til at forklare det aarhusianske retailmarkeds modstandskraft. En dialog mellem udlejer og lejer har i de seneste år været et langt større behov end tidligere, og udlejer har især været nødsa get til at komme betrængte lejere i møde, fx ved at tilbyde loft over lejereguleringer og kortere bindingsperioder. Som følge af de ændrede markedsvilkår og forbrugsmønstre har mange butikskæder i Aarhus haft skærpet fokus på at etablere fysiske butikker, som tilbyder et bedre samspil med deres onlineplatform, fx igennem kundeloyalitets program mer, etablering af click & collect og opstilling af automater, hvor kunden i butikken selv kan bestille varer til hjemme- levering. Ligeledes er et par møbelbutikker og køkkenforret ninger søgt tilbage mod bymidten og således væk fra boks butikkerne. På dagligvaremarkedet i Aarhus vinder Wolt og Nemlig frem med deres abonnementsløsninger, som i høj grad imødekommer forbrugernes ønske om convenience og et minimalt tidsforbrug. I den kommende periode forventes der stabile lejeniveauer for de mest attraktivt beliggende butikslejemål i Aarhus, hvorimod de mere sekundært beliggende butikslejemål kan komme under et nedadgående pres.

Selv om 2022 viste sig at være et år, hvor retailmarkedet også oplevede modvind i form af mindre gunstige markeds vilkår, har markedet bevist sin fortsatte resiliens. Tomgan gen er således lav for butikker i Aarhus, men kan forventes at stige i løbet af 2023, da flere lejere fortsat oplever øko nomiske vanskeligheder. Ligeledes tyder udviklingen i for brugertilliden og den fortsatte svækkelse af danskernes købekraft på, at flere retailkæder vil være nødsaget til at reducere antallet af butikker. Fx annoncerede Sportmaster ultimo 2022, at de lukker 8 butikker. For mindre aktører kan markedsudsigterne have endnu større konsekvenser. Strøget, herunder Ryesgade, Søndergade, Lille Torv og Store Torv, er den primære og mest attraktive beliggenhed for udvalgsbutikker i Aarhus. Midt på Strøget ligger stor- magasinet Salling, som er et massivt trækplaster for kun der og har enorm betydning for Strøgets popularitet. Ved Aarhus Hovedbanegård i den sydlige ende af Strøget lig ger Bruuns Galleri, en af Danmarks mest besøgte indkøbs centre. Latinerkvarteret, som er kendt for sin charmerende arkitektur og pulserende byliv, er beliggende i den nord lige ende af Strøget, og er den mest eftertragtede beliggen hed for caféer og restaurationslejemål. Som resultat af de ændrede markedsvilkår og den svækkede købekraft hos forbrugerne forventes der øget konkurrence om de pri mære lokationer i den kommende tid. Ligeledes forventes de butikskæder, som oplever et økonomisk pres, at beholde deres primært beliggende butikker og opsige mere sekun dært beliggende lejemål.

23

Sct. Clements Torv

Salling

Søndergade

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Udlejede butikslejemål Ledige butikslejemål

Note: Optælling af tomme butikslejemål. Ryesgade og Søndergade, ultimo januar 2023.

Kilde: Colliers.

Ryesgade

Aarhus Hovedbanegård

Moderat investorefterspørgsel Investorefterspørgslen efter retailejendomme i Aarhus er fortsat begrænset, og generelt er køberne blevet mere for sigtige og kræsne. Dog er der stadig pæn efterspørgsel efter mere konjunkturresistente segmenter med bonitetsstærke

lejere. Det samme gør sig gældende for de mest primært beliggende ejendomme, som også fremover forventes at opleve høj brugerefterspørgsel og kundeflow. I de næste 12 måneder forventes investorer med fokus på retail fortsat at være aktive i markedet, men de vil være mere selektive.

Typiske lejeniveauer

Retail

Ændring

2020 6.500 3.500 3.500 2.000 1.000

2021 6.000 3.250 3.250 2.000 1.000

2022 6.000 3.000 3.000 2.200 1.100

2023 6.000 3.000 3.000 2.000 1.000

2022-23

Strøget

Primær

0% 0% 0%

Sekundær

Latinerkvarteret

Primær

Sekundær

-9% -9%

Lokale butikscentre

Primær

Sekundær

900

900

900

900

0%

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, retail, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

Ændrede markedsvilkår påvirker afkastkravet

3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00%

18 High street - Primær

19

20

21

22

23

High street - Sekundær

Lokale butikscentre - Primær

Lokale butikscentre - Sekundær

Note : Nettostartafkast, retail, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

25

Restaurant Reel Nørre Allé 16, Aarhus C

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Pustervig Torv Aarhus C

Strøget/Sønder Allé

Skt. Clemens Bro

INDUSTRI OG LOGISTIK

Fortsat stærk medvind på industri- og logistikmarkedet

Markedet for industri og logistik i Aarhus er kendetegnet ved en bygningsmasse, der er meget varieret med hensyn til fx kvalitet og type, og et meget begrænset udbud af erhvervsjord. Generelt er brugerefterspørgs len koncentreret omkring industri- og logi stikejendomme på beliggenheder med god infrastruktur, enten tæt på motorvejsnettet eller tæt på de mest centrale indfaldsveje. Logistikparken Aarhus i Brabrand er en af de primære be- liggenheder for industri og logistik i Aarhus, hvilket blandt andet skyldes den strategiske placering ved motorvejs- nettet. Området består af i alt 177.000 m 2 erhvervsareal og huser blandt andre Danske Fragtmænd, Salling Group, Nemlig, Søstrene Grene og Advansor. Andre primære beliggenheder omfatter Hørning, hvor logi stikvirksomheden Frode Laursen, Antalis og Hørkram har domicil, samt Hasselager, hvor COOP har sit ferskvarecenter vest for Storebælt. I Lystrup, Brabrand, Viby J og Risskov findes der ældre industriområder. Erhvervsområderne langs motorvej E45, defineret som Skanderborg/Stilling sydvest for Aarhus og Hinnerup/Søften nordvest for Aarhus, er ligeledes populære områder for logi- stik- og engrosvirksomheder grundet nærheden til Aarhus, der sikrer nem adgang til et stærkt rekrutteringsgrundlag. Blandt større virksomheder i denne motorvejskorridor kan nævnes DHL, Freja Transport & Logistik, Bridgestone og GLS. Aarhus Havn er landets største bulk- og erhvervshavn med en markedsandel på over 65% af al containertrafik. Området ved Aarhus Havn huser mere end 150 virksomheder fordelt

27

på 280 hektar, og ca. 97% af arealet er udlejet eller udlagt til infrastruktur. Efter tilflytningen af Molslinjen har området nu mere end 1,3 millioner forbipasserende personbiler år ligt. Hvis de nuværende planer bliver opfyldt, bliver havnen udvidet med projektet Yderhavn, en 100 hektar stor udvi delse af havnen som skal cementere havnens position som Danmarks foretrukne erhvervshavn. Yderhavnen vil være med til at skabe jobs i området. Vest for Aarhus langs Herningmotorvejen ligger byerne Harlev og Framlev. I dette område har Aarhus Kommune øremærket nye arealer til industri- og logistikformål, her pri mært den tungere industri, som generelt har været sværere at placere på grund af hensyn til bynære boligområder og sårbare grundvandsområder. Planerne for området er stadig på tegnebrættet og endnu ikke fastlagt i lokalplan.

sig på kort sigt, da der kun er et meget beskedent antal in dustri- og logistikprojekter på vej i Aarhus. Endvidere er ud buddet udfordret af, at flere ældre industriområder er ble vet eller er under konvertering til nye boligområder, så selv den mere sekundære bygningsmasse bliver reduceret. Generelt er efterspørgslen centreret omkring moderne og tidssvarende bygninger på primære beliggenheder, hvor der er hurtig og nem adgang til især motorvejsnettet eller som ligger tæt på bykernen, hvilket giver optimale forhold for last mile distribution. Dog er efterspørgslen så markant, at selv den ældre bygningsmasse oplever rekordlav tomgang, da flere lejere føler sig nødsaget til at forblive i eksisterende utidssvarende lokaler, ligesom nye lejere må nøjes med leje mål, som ikke fuldt ud lever op til deres krav. Det manglede udbud begrænser også de aarhusianske industrivirksom- heders muligheder for at opskalere, da de er fastholdt i deres nuværende lokaler.

Nybyggeriet af industri- og logistikejendomme halter bagud

Industri og logistik er efterspurgt, men en mangelvare

Den markante fremgang, som industri- og logistikmarkedet oplevede i løbet af coronapandemien, fortsatte i 2022, også i det aarhusianske marked, fx i form af historisk lave tom gangsniveauer og stigende lejeniveauer. Der er fortsat stor uligevægt mellem udbud og efterspørgsel, og de seneste års næsten ikkeeksisterende udbud ser ikke ud til at ændre

Til trods for stigende renter og generelt øget økonomisk usikkerhed har industri- og logistikejendomme formået at fastholde særdeles høj investorinteresse. Ulig andre seg menter har segmentet derfor generelt oplevet et mindre

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Rekord lavt antal tomme industri- og logistikejendomme

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Note : Tomgang, industri og logistik, Aarhus. Kilde : Colliers, Ejendomstorvet.dk.

Typiske lejeniveauer

1 Aarhus Nord Primær

400 325

Sekundær

2 Aarhus Vest Primær

500 375

Sekundær

E45

3 Aarhus Syd Primær

400 325

Logistikområde Bymarkering Vejnet

Sekundær

Markedsforventning

Note: Lejeniveauer angivet i kr. pr. m ² pr. år, ekskl. driftsomkostninger og skatter, primo 2023. Kilde: Colliers.

1

2

3

E45

29

prispres. Ligeledes har de gunstige tendenser på markedet, herunder et rekordhøjt produk tions- og omsætningsindeks, medført, at bru gerne i segmentet generelt står økonomisk stærkt. Hvis dette sammenholdes med et ge nerelt underudbud, er mulighederne for mak simale lejereguleringer uden øget tomgangs risiko således også gode. I Aarhus er denne udvikling især slået igennem på sekundære lejemål, hvor lejen i det seneste år har op- levet et opadgående pres. For så vidt angår de primære lejemål har an tallet af nyudlejninger været nærmest ikke- eksisterende i 2022, hvilket skal ses i lyset af det yderst begrænsede udbud såvel som en bemærkelsesværdigt lav fraflytningsgrad. Dog er lejeniveauet for de primære ejendomme fortsat steget som følge af lejeindekseringer. I det kommende år forventer vi, at lejeniveau- erne fortsat vil stige og at afkastkravene vil være stabile, dog betinget af udviklingen i markedet, herunder finansieringsvilkårene.

Aarhus Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Stigende afkastkrav som følge af ændrede markedsvilkår

4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 9,00% 9,50% 10,00%

18

19

20

21

22

23

Primær Kort lejekontrakt

Primær Lang lejekontrakt

Sekundær

Sekundær

Note : Nettostartafkast, industri og logistik, Aarhus. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

Transaktioner Aarhus

Større udlejninger

Adresse

Distrikt Type

Udlejer

Lejer

Areal

Hedeager 44

Aarhus N Kontor

ATP Ejendomme

Bankdata

4.600 m²

Dusager 12

Aarhus N Kontor

P+ Pension

Whiteaway

3.200 m²

Industri/ logistik

Søren Nymarks Vej 6a

Højbjerg

SN6 Ejendommen

Johnson Controls Denmark

4.100 m²

Kristine Nielsens Gade 11

Aarhus C

Retail

Formuepleje

Power House Aarhus

1.300 m²

Tordenskjoldsgade 57

Aarhus N Retail

Privat udlejer

Normal

1.100 m²

Større handler

Adresse

Distrikt

Type Sælger

Køber

Areal

Pris 1

Afkast 2

Aarhus N/ København

Studieboliger 3

i.o.

Bolig

Basecamp Xior Student Housing 29.000 m²

~1.650 6

Project Star

3,45%

Aarhus C

Bolig

A. Enggaard CapMan Real Estate

16.300 m²

~700 6

Aarhus, Hillerød og Strøby Egede

Project Fairytale 3

i.o.

Bolig

Ares/SFM OCP

31.000 m²

~1.000 6

Brassøvej 22-26 m.fl. 3 Risskov og Tilst

Bolig

Pareto

Round Hill Capital

21.000 m² 4

~600 6

i.o.

Trøjborg Centret

177 7

5,77%

Aarhus N

Retail

NREP

Løgten Invest

6.500 m² 5

1 Priser i mio. kr. (afrundet). 2 Afkast angiver her det estimerede direkte afkast (cirka). 3 Porteføljesalg. 4 Ca. 5 Derudover 3.000 m 2 parkeringskælder. 6 Indikativ pga. fortrolighed. 7 Inkl. 2 ejerlejligheder.

Kilde: Colliers.

Made with FlippingBook - professional solution for displaying marketing and sales documents online