Colliers Danmark Markedsrapport 2024

7

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Selv om vi skal helt tilbage til 2014/2015 for at finde en tilsvarende transaktionsvolumen, var aktiviteten de sid ste måneder af 2023 særligt høj med en række større handler indenfor flere segmenter, både kontor, bolig, industri og logistik samt hotel, med enkelthandler med en volumen på helt op til ca. 2,5 mia. kr. Disse hand ler omfattede blandt andet salget af kontorejendom mene Codanhus og Kalvebod Brygge 32 i København, en nyopført boligejendom, Køhlers Have, i Københavns Sydhavn, en portefølje af 10 light industrial ejen domme i Storkøbenhavn samt Comfort Hotel Vesterbro i København. Den øgede transaktionsvolumen i 4. kvar tal 2023 er et udtryk for et marked, som er ved at gen finde sin ligevægt efter en periode, hvor køber og sælger har været langt fra hinanden. I forhold til tidligere år har industri- og logistiksegmentet været særligt populært i 2023. Udvalgte beliggenheder og anvendelser indenfor

segmentet har udbud/efterspørgselsdynamikker, som giver forventninger om lejestigninger, hvilket investo rerne reagerer på. Mange af de større handler, som faldt på plads i slut ningen af 2023, blev prisfastsat, inden markedsrenterne begyndte at falde i december måned. Hvorvidt investo rerne har reageret for kraftigt på signalerne fra central bankerne om rentenedsættelser er diskutabelt, men den generelle konsensus i øjeblikket er, at styringsrenten vil blive sænket flere gange i 2024, forudsat at inflatio nen, og særligt kerneinflationen, som internationalt set ikke helt har nået de langsigtede mål, ikke løber løbsk. For ejendomsmarkedet er faldet i markedsrenterne gun stigt for prissætningen og for transaktionsaktiviteten, da faldet signalerer, at renterne har toppet, hvilket kan give investorerne sikkerhed for kommende investeringer.

Faldende markedsrenter

Køberne har som følge af rentefaldet i december 2023 fået mulighed for at opnå en højere belåningsgrad. Det høje renteniveau har særligt påvirket de aktiver, som handles til de laveste afkast, hvor reglerne om ”kritisk leje” har betydet en væsentligt lavere låneudmåling. De seneste fald i markedsrenterne ændrer ikke radikalt på dette forhold, men giver sammen med billigere finansie

ring mulighed for en samlet set mere attraktiv finansie ring. I det nuværende rentemiljø påvirker og begrænser kravet om ”kritisk leje” visse investorer, som ønsker at erhverve de sikreste og bedste ejendomme (til de lave ste afkast), da den opnåelige belåningsgrad for disse akti ver vil være mindre. Lavere markedsrenter har dog med virket til at mindske begrænsninger på belåningsgraden.

Faldende markedsrenter giver mulighed for højere belåningsgrad (LTV)

80

70

60

50

40

30

3,75% 4,0% 4,25% 4,50% 4,75% 5,0% 5,25%

5,50%

5,75% 6,0%

Nov 2023, eff. rente 5,275% Dec 2023, eff. rente 4,310%

Note: Belåningsgrader. ”Kritisk leje” er et regelsæt udstukket af Finanstilsynet. Her tages der højde for, hvor meget en ejendoms lejeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter, afdrag og bidrag på fx et 30-årigt fastforrentet lån. Figuren tager afsæt i et 30-årigt fastforrentet boliglån. Kilde: Colliers, Nykredit