Colliers Danmark Markedsrapport 2024

10

COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

Ifølge Danmarks Nationalbank forventes omkring 9% af de samlede realkreditudlån til ejendomsselskaber frem mod 2025 at blive rentejusteret fra en rente på under 1%. Det er dog vigtigt at påpege, at risici forbundet med rentejuste ringerne kan være afdækket gennem anvendelse af rente derivater, hvilket begrænser påvirkningen. Samtidig frem hæves det, at størstedelen af realkreditudlån i forvejen er variabelt forrentede og hidtil ikke generelt har resulteret i nødlidende sælgere på tværs af sektoren. Det Systemiske Råds anbefaling vedrørende aktivering af en ny sektorspecifik systemisk kapitalbuffer for ekspone ringer mod ejendomsselskaber med en sats på 7% bliver en realitet den 30. juni 2024. Den nye buffer vil øge kre ditinstitutternes økonomiske polstring for bedre at kunne modstå nedskrivninger og tab på deres udlån til ejen domsselskaber. Flere interessenter har forsøgt at esti mere lovgivningens betydning for kapitalkravet, og mens estimaterne varierer meget, tyder det på, at lovgivningen vil resultere i et øget kapitalkrav på mellem 10-20 mia. kr. Et øget kapitalkrav vil alt andet lige resultere i øgede finan sieringsomkostninger, forudsat at bankerne beslutter at sende regningen videre til låntagerne. Mens tiltaget vil påvirke hele sektoren, vil påvirkningen være størst for lån tagere, der finansierer projekter/ejendomme med højere risiko, da disse udlån tildeles en højere risikovægt af ban kerne. Forudsat at analyserne af kapitalkravets påvirkning på 10-20 mia. kr. viser sig at være retvisende, vurderer Colliers, at den prismæssige effekt af lovgivningen vil være så beskeden, at den næppe er målbar i prissætningen på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. Mens 2023 har været et udfordrende år at rejse kapital i, indikerer data fra Preqin, at en fortsat stigende andel af den rejste kapital har Danmark på listen over mulige lande at investere i. Det danske marked konkurrerer med ejen domsmarkeder i andre lande om at tiltrække denne kapi tal, og før de internationale investorer i større omfang vender tilbage til det danske marked, skal de vurdere pris sætningen i Danmark som værende attraktiv i forhold til andre markeder. Med en gradvis bedring af rammebetin gelserne, herunder faldende renter, forventer Colliers, at dette sammen med øget transparens i prissætningen vil sætte gang i det danske investeringsmarked. Særligt de udenlandske investorer, som historisk har stået for over halvdelen af transaktionsvolumenen på det danske mar ked, forventes at vende tilbage. Aktivering af ny kapitalbuffer vil have en begrænset effekt Bedre rammebetingelser og øget transparens i markedet vil præge 2024

ESG er i højere grad blevet en integreret del af beslutningsprocessen ESG er i stigende grad blevet en integreret del af investe ringsbeslutningsprocessen, og der er udbredt konsensus blandt investorerne om, at ESG-tiltag nu betragtes som et væsentligt parameter for deres investeringsaktiver. En international spørgeskemaundersøgelse foretaget af Colliers i 2023 indikerer, at de fleste af markedets aktø rer går fra at overveje miljømæssige tiltag til at forvente at implementere eller have konkrete handlingsplaner for de miljømæssige aspekter af deres købs- og salgsaktivite ter i 2024. Analysen fokuserer på det internationale ejen domsmarked og investorernes synspunkter. I denne forbindelse skal det fremhæves, at undersøgel sen ikke specifikt siger noget om danske investorer. Ikke desto mindre vurderes tendensen med stigende miljø bevidsthed også at gælde her i Danmark, hvor blandt andet antallet af DGNB-certificerede projekter har været i kraftig stigning.

Udbredelsen af miljømæssige tiltag blandt ejendomsinvestorer

Kun en overvejelse

I øjeblikket ved at blive integreret

Gennemført gennem gang af aktiver

Kapitalprogram, frasalgs- og opkøbs strategi på plads

0% 10% 20% 30% 40% 22 23 24

SPOTLIGHT

Note: Rundspørge blandt internationale investorer. Tallene angiver andel (%) af respondenternes svar på spørgsmålet, i hvilken grad de som investorer tager hensyn til de miljømæssige aspekter, når de køber og sælger ejendomme. Kilde: Colliers 2024 Investor Outlook spørgeskemaundersøgelse.