Colliers Danmark Markedsrapport 2024

69

INDUSTRI & LOGISTIK - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2024

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Kan fleksible leje kontrakter øge afkastet?

Lejekontrakter indenfor industri og logistik har traditionelt haft lange bindings- perioder med en uopsigelighed på typisk 5-15 år. Set med udlejers øjne er der flere gode argumenter for lange bindingsperioder, fx mindsket risiko for tomgang, men der kan også være fordele for både udlejer og lejer ved mere fleksible kontrakter, som de senere år er vundet frem indenfor kontorer.

Fordele ved fleksible lejeaftaler • Lejeres markedsvilkår og behov for plads kan ændre sig meget på kort tid, og derfor er mange for sigtige med at binde sig til leje kontrakter med længere løbetid. Fleksible vilkår for opsigelse – og især kortere binding – kan have stor værdi for mange lejere, og derfor kan udlejere ”veksle” kor tere binding til højere leje og der med et højere, løbende afkast. • Den normale risiko ved korte bin dinger – at stå med tomme loka ler – er begrænset i disse år med historisk lav tomgang. • Hvis det er muligt at få en kor tere bindingsperiode, vil et lejemål appellere til flere lejere, og det kan begrænse eller forkorte perioder med tomgang og mindske risikoen ved genudlejning. • For nogle lejere vil det være dyrt at flytte og finde nye lokaler, som skal indrettes og tilpasses. Det gæl der fx nogle industrivirksomheder samt virksomheder med automa tiserede lagersystemer, hvor de

særlige krav til indretning og ikke mindst omkostninger dertil gør det mindre sandsynligt, at de flytter. • Med andre ord: Om lejeren er bundet af uopsigelighed eller ej, er ikke nødvendigvis udslags givende for, om lejeren bliver boende. Derfor er det ikke altid hensigtsmæssigt at forhandle sig til en lang bindingsperiode, som ”betales” med fx lavere leje eller midlertidig lejerabat. Ulemper ved fleksible lejeaftaler • Risiko for flere fraflytninger og for længere tomgangsperioder samt genudlejningsrisiko.

• Banker og realkredit lægger tra ditionelt vægt på lange bindin ger, og derfor kan mere fleksible kontrakter resultere i mindre gun stige lånevilkår eller – i værste fald – afslag på lån. • Kortere binding kan udløse højere afkastkrav fra mulige investorer, hvis en ejendom skal sælges. • Skræddersyede eller ’built to suit’- ejendomme kan være særligt svære at genudleje, i hvert fald til samme leje, som den oprindelige lejer gav.