Colliers Danmark Markedsrapport 2025

49

BOLIG - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Ejerlejligheder har oplevet større prisstigning end udlejningsboliger

Udvikling i priser – 2019-2024 1

Lejebolig 2 , %

Ejerbolig, %

Spread, %

København

3,8%

30,1%

26,3%

Aarhus

-10,3%

22,7%

33,0%

Odense

-11,9%

8,2%

20,1%

Aalborg

-4,3%

5,8%

10,1%

Note: 1 Udviklingen er i perioden 2019 til 2. kvartal 2024. 2 Bemærk at udregningen for prisudviklingen for lejeboliger i de respektive områder tager udgangspunkt i, at ejendommen er fuldt udlejet til markedslejen. I takt med at markedslejen udvikler sig, giver det sig i denne beregning direkte udslag i værdien. I praksis ville en stigning eller et fald skulle indfases over tid i takt med genudlejninger. Særligt for København, hvor markedslejen har været stigende, overvurderer udregningen derfor prisudviklingen. Slutteligt tager prisudviklingen for lejeboliger ikke højde for det løbende afkast. Kilde: Finans Danmark, Colliers

Af tabellen ovenfor fremgår prisudviklingen for leje- og ejerboliger i perioden 2019-2024. Prisudviklingen på ejer boligmarkedet i landets fire største byer har markant overgået prisstigningen for udlejningsboliger. Eftersom spændet mellem priserne er forøget, gør det isoleret set opkøb af udlejningsboliger med henblik på frasalg mere attraktivt. Mens investorerne hidtil primært har fokuseret på frasalgsstrategier i København, forventer vi, baseret på udviklingen i ejer- og lejepriserne, at tendensen også kan sprede sig til andre dele af landet. For at en frasalgsstrategi for en investor med en begræn set tidshorisont kan fungere i praksis, skal der typisk være en række kriterier i det pågældende marked, som skal være opfyldt:

Flere investorer har allerede igangsat en frasalgsstra tegi eller overvejer at gøre det i den nærmeste fremtid. Colliers har i 2024 set flere eksempler på transaktioner, hvor køber allerede havde formuleret en strategi om fra salg. Derudover har der også været enkelte aktører, som undervejs har skiftet strategi fra udlejning til frasalg. En af risiciene ved at igangsætte en frasalgsstrategi er, at man satser på, at ejerlejlighedsmarkedet forbliver stærkt, samt at ens forudsætninger omkring churn, op- nåelige frasalgspriser og markedets absorberingsevne kan realiseres. Hvis ejerlejlighedsmarkedet mod forventning vender i løbet af den periode, hvor frasalgsstrategien effektueres, kan man som investor havne i en uhensigtsmæssig situa tion, hvis man ønsker at fortsætte frasalget. Stopper man imidlertid frasalget, sidder man som investor tilbage med en portefølje af restejerlejligheder, som højst sandsynligt ikke kan afsættes i markedet uden at tilbyde køberen en risikopræmie i forhold til salg af den samlede ejendom med samtlige ejerlejligheder. Særligt i markeder med udsigt til betydelig vækst i markedslejen kan lejestignin ger resultere i, at fraflytningstakten i ejendommen for mindskes. Dette hænger sammen med, at en lejer (som regel) vil vælge at blive i ejendommen fremfor at indgå en ny lejekontrakt til en højere husleje.

Likvidt ejerlejlighedsmarked, der kan absorbere boligerne.

. 1

Attraktiv mikrolokation, der appellerer til ejerboligsegmentet.

2

Høj churn for at sikre, at boligerne faktisk kan afsættes indenfor den ønskede tidshorisont.

3

Fornuftigt løbende afkast, som sikrer, at der kan opnås en tilfredsstillende belåning.

4