Colliers Danmark Markedsrapport 2025

51

BOLIG - COLLIERS MARKEDSRAPPORT 2025

HOTEL INDUSTRI & LOGISTIK RETAIL BOLIG KONTOR

Udfordrende markedsvilkår har påvirket pipelinen

Årligt boligbyggeri (gns.) 2020-2024 1

Årlig pipeline (gns.) 2025-2027 2

København

316.500

145.500

Storkøbenhavn 3

365.000

160.000

Aarhus

318.000

128.000

Trekantområdet

364.500

57.500

Odense

137.000

53.000

Aalborg

170.500

47.000

Note: 1 Årligt gennemsnit af opførte boligetagementer, m². 2 Årligt gennemsnit af projekterede boligetagemeter baseret på data fra Byggefakta, m². 3 Storkøbenhavn ekskl. København og Frederiksberg. Kilde: Byggefakta, Danmarks Statistik, Colliers

sætte et projekt. Den typiske måde at opnå finansiering på er at forhåndssælge sit projekt til en slutinvestor – en såkaldt ”forward purchase”-handel – og at man anven der aftalen om forhåndskøbet til at få adgang til bygge finansiering hos et finansieringsinstitut eller bruger en ”forward funding”-struktur, hvor investor, udover at for pligte sig til at købe den færdigbyggede ejendom, leverer den løbende finansiering af byggeriet. En investor, der forpligter sig til at overtage det færdigud viklede projekt 18-24 måneder ude i fremtiden, vil i disse konstellationer oftest kræve en rabat (typisk i form af en afkastkravpræmie) for at påtage sig markedsrisikoen i byggeperioden. Prisen, som man aftaler 18-24 måneder, før boligejendommen står færdigt, vil derfor være lavere, end hvis ejendommen allerede stod færdig i dag. Når der tages højde for reduktionen i prisen i en ”forward purcha se”-handel, så overstiger de totale omkostninger inklu sive udviklers risikopræmie under de nuværende mar kedsvilkår ofte den opnåelige pris, hvorfor byggeriet ofte ikke igangsættes. Denne dynamik er den overvejende årsag til, at bygge riet i høj grad er gået i stå. Projekter, der igangsættes i dagens marked, er derfor domineret af økonomisk vel polstrede udviklere (eller udviklere med stærke kapital partnere), der i mindre grad er afhængige af lånefinan siering. Den beskedne pipeline af nyt udbud på kort sigt

giver ejerne af den eksisterende boligmasse bedre udsig ter til lejestigninger, da de i mindre grad skal konkurrere med nyopførte boliger.

Ændringer i markedet giver udsigter til øget byggeaktivitet

I løbet af 2024 har investeringsaktivitet og ændringer i pengepolitikken samlet set bidraget til en mere optimis- tisk fremtid for udviklere. Flere handler i løbet af 2024 har skabt konsensus omkring prissætningen, mens de seneste rentefald fra centralbankernes side har forbed ret finansieringsvilkårene. Som følge heraf tegner der sig en lysere fremtid for udviklerne – og investorerne. Samtidig har et opadgående pres på lejeniveauer på udvalgte beliggenheder bestyrket udviklerne og investo rerne i de forudsætninger om lejestigninger, som de har lagt til grund for vurderingen af ejendomsværdien ved projektafslutning. Kombinationen af stigende lejeniveauer og forventninger om faldende afkastkrav skaber grundlag for højere udvik lingsaktivitet i de kommende 12 måneder. Vi forventer, at denne aktivitet især vil være koncentreret i områder med gunstige udsigter til befolkningstilvækst og stigende markedsleje, særligt Storkøbenhavn. Trods rentefaldene forudser vi dog også, at blandt andet finansiering og regulatoriske forhold fortsat vil være en udfordring, hvilket kan begrænse antallet af nye projekter.