Newsletter Q1 DK 2018

First page 1 Next page Last page

COPENHAGEN MARKET REPORT 2018

NEWS LETTER Q1 2018

Se videoer og læs om det københavnske og aarhusianske investerings- marked for erhvervs- ejendomme.

Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

Markedsupdate ved Sadolin & Albæk 2 Markedsbarometer 4-5 Dansk ejendomsmarked tættere på international modenhed 6 Studieboliger fortsat attraktiv investering 9 Er dagligvaremarkedet mættet? 14

Newsletter 1. kvartal 2018

Markedsupdate 1. kvartal 2018

TRÆERNE VOKSER IKKE IND I HIMLEN

Af Peter Winther, partner og administrerende direktør, Sadolin & Albæk

Et stærkt ejendomsmarked trods nervøsitet på de finansielle markeder På de finansielle markeder har første kvartal af 2018 været præget af stor nervøsitet. Grundlæggende udvikler verdensøkonomien sig gunstigt med gode globale vækstrater. I USA er økonomien så stærk, at der registreres inflationære tendenser, og den amerikanske centralbank er som ventet i gang med løbende at hæve renten. Trods en efterhånden ganske stærk vækst i Europa med et tiltagende stramt arbejdsmarked især i Tyskland, hvor der ses ganske store lønstigninger, er den europæiske centralbank, ECB, fortsat tøvende med at stramme pengepolitikken. Alt i alt nogenlunde gunstige rammebetingelser for investeringsmarkederne. På trods heraf har aktiemarkederne været ganske volatile, og i de fleste lande har aktiemarkederne udviklet sig svagt i den forløbne del af 2018. Der er flere grunde til dette, blandt andet en stigende bekymring for, at yderligere protektionistiske tiltag vil udvikle sig til en egentlig handelskrig. Hertil kommer en fortsat høj geopolitisk usikkerhed.

Markedet for investeringsejendomme er ikke desto mindre fortsat præget af en stabil og sund udvikling. Tomgangen falder fortsat for kontorer. I det centrale København er der en betydelig efterspørgsel efter moderne kontorer, men næsten intet udbud af samme, og der registreres flere og flere udlejninger til et historisk højt lejeniveau på omkring 2.000 kr. pr. m 2 årligt, ekskl. driftsomkostninger og skatter. Også udlejningsmarkedet for industri-, lager- og

Tomgangen for kontor er fortsat meget begrænset

12%

10%

08 09 10 11

12 13 14 15 16 17 18

København, kontor

København og omegn, industri/logistik

Efter markant fald er tomgangen for industri/logistik stabiliseret, mens tomgangen for kontor fortsat er meget begrænset

Kilde: : Ejendomstorvet.dk og Sadolin & Albæk

Produceret af Sadolin & Albæk. Indholdet må reproduceres og citeres ved kildeangivelse. ISSN 2246-6959 Kontakt: Sadolin & Albæk | 70 11 66 55 | sa@sadolin-albaek.dk

Newsletter 1. kvartal 2018

at antage, at renterne på dette tidspunkt vil have vist en stigende tendens i en periode.

logistikejendomme er stærkt med en lav og faldende tomgang.

Den institutionelle og internationale allokering af kapital til ejendomsinvesteringer i Danmark er derfor fortsat høj. Alene i 1. kvartal 2018 har vi i Sadolin & Albæk formidlet investeringsejendomme for mere end 5 mia. kr., og det kan ikke helt udelukkes, at 2018 bliver endnu et rekordår for transaktioner. Træerne vokser ikke ind i himlen Potentielle sælgere af investeringsejendomme skal dog holde sig for øje, at træerne ikke vokser ind i himlen. Lader man sig af ivrige rådgivere forlede til at tro, at ejendomspriserne fortsætter deres kraftige stigning, og sætter man en urealistisk høj udbudspris, vil man sande, at investorerne nok er ivrige, men at de ikke køber for enhver pris. Inden for boligsegmentet, hvor nybyggeriet de seneste år har ligget højt, registreres der i flere betydende udviklingsområder i de største byer stagnerende og i et vist omfang faldende lejepriser, og det er i dag ikke nogen naturlov, at et nyt boligprojekt er 100% udlejet fra første dag. I de kommende år vil der blive færdiggjort en lind strøm af nye boligprojekter, og forventninger om, at lejepriserne fortsætter deres himmelflugt, vil blive gjort til skamme. Og faktisk bygges der efterhånden også en del nye kontorer for at imødekomme virksomhedernes efterspørgsel. Disse virksomheder vil imidlertid efterlade sig andre kontorer, når de flytter til nyt. Ingen grund til (stor) bekymring i 2018, og formentlig heller ikke 2019 2018 bliver efter alt at dømme et godt år på ejendomsmarkedet. Afkastkravene vil ikke falde i nævneværdig grad fra det nuværende niveau, men erhvervsudlejningsmarkedet er stærkt med stigende lejepriser. Og generelt giver investeringsejendomme fortsat meget attraktive direkte afkast i forhold til alternative placeringer. Men det må ikke underkendes, at der fra 2020 og et par år herefter vil blive færdiggjort meget store nybyggerier inden for de fleste sektorer, både bolig, kontor og hotel. Samtidig er det vel ikke urealistisk

På et tidspunkt vil vi se en korrektion – men ikke en krise Når tomgangen således på et tidspunkt begynder at stige og lejepriserne stagnerer eller falder, vil det have konsekvenser for ejendomspriserne. Et svagere udlejningsmarked vil alt andet lige betyde, at risikopræmien for at investere i ejendomme skal være stigende. Hvis renterne samtidig begynder at stige, vil det yderligere øge kravet til nettostartafkastet af en investeringsejendom. På dette tidspunkt vil der utvivlsomt blive talt om en ny ejendomskrise med store prisfald og tab i den finansielle sektor. Der vil også blive tabt egenkapital, og ikke mindst vil ukyndige privatinvestorer lide tab på opportunistiske ejendoms- og finansieringsprojekter, som budgetterer med, at de gode konjunkturer fortsætter for evigt. Det er dog Sadolin & Albæks forudsigelse, at vi ikke vil se en dyb ejendomskrise inden for de kommende 5 år, og tabene i den finansielle sektor fra ejendomsfinansiering vil være begrænsede. Udviklingen vil således minde om perioden lige efter årtusindskiftet, hvor en økonomisk afmatning også betød et svagere ejendomsmarked. Dengang varslede mange - med den dybe ejendomskrise i 1992-1993 i frisk erindring - endnu en dyb krise. Men de tog fejl: Efter et par år med en relativt svag performance på ejendomsmarkedet gik det igen fremad – og det gik rigtig stærkt fra 2005. Det er umuligt at spå om, hvornår vi igen vil se en omfattende ejendomskrise med betydelige tab i den finansielle sektor. Men det bliver snarere om 10 år end inden for de nærmeste år.

Newsletter 1. kvartal 2018

MARKEDSBAROMETER

2016

2017

2018 1. kvt

Leje

3. kvt

4. kvt

1. kvt

2. kvt

3. kvt

4. kvt

Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær

1.800

1.800 1.200 1.400

1.850 1.200 1.400

1.900 1.250 1.400

1.950 1.250 1.400

Sekundær

1.150

1.175

Aarhus

Primær

1.400

Sekundær

775

800

850

Trekantsområdet

Primær

1.050

1.100

Sekundær

550

Startforrentning % København

Primær

4,00 6,25 4,50 6,25 5,50

4,00 6,00 4,50 6,25 5,25

4,00 5,75 4,50 6,00 5,25 7,00

4,00 5,75 4,50 6,00 5,00 6,75

4,00 5,50 4,50 6,00 5,00

3,75 5,50 4,50 6,00 5,00 6,75

Sekundær

Aarhus

Primær

Trekantsområdet Kontor Butik Leje Aarhus Trekantsområdet Aarhus Tomgang % Storkøbenhavn Aarhus Trekantsområdet

Sekundær

Primær

Sekundær

7,25

6,75

9,60 8,50 8,80

9,30

8,60 7,60 8,70

8,20 7,50 8,60

7,60 7,80 9,30

7,60 7,70 9,00

7,40 7,70 8,50

9,10

8,90

2018 1. kvt

2016

2017

3. kvt

4. kvt

1. kvt

2. kvt

3. kvt

4. kvt

Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Top

24.000 17.500 9.000 6.300 3.000 3.000

24.000 17.500 9.000 6.500 3.000 3.000

24.000 17.500 9.000 7.000 3.200 3.000

Høj Lav Top Høj Top Høj

1.250

1.300

Startforrentning % København

Primær

3,50 6,00 4,00 6,25 5,25 7,50 3,70 6,00 9,40

3,25 5,75 4,00 6,25 5,00 7,50 3,90 5,60 9,00

3,25 5,75 4,00 6,25 5,00 7,50 3,80 5,50 9,40

3,25 5,50 4,00 6,00 5,00

3,00 5,25 4,00 6,00 5,00

3,00 5,00 4,00 5,75 5,00

Sekundær

Primær

Sekundær

Trekantsområdet

Primær

Sekundær

7,25

Tomgang % Storkøbenhavn

3,80 5,50

4,40 5,30 8,40

4,30 5,40 8,50

4,00 5,50 7,50

Aarhus

Trekantsområdet

8,10

Newsletter 1. kvartal 2018

MARKEDSBAROMETER

2018 1. kvt

2016

2017

Leje

3. kvt

4. kvt

1. kvt

2. kvt

3. kvt

4. kvt

Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær

575 325 425 275 425 275 6,25 8,75 6,50 8,75 6,50

575 325 425 275 425 275 6,25 8,50 6,50 8,50 6,50 9,75 2,70 4,00 2,90

575 325 450 275 425 275 6,00 8,50 6,25 8,50 6,25 9,75

575 325 450 275 425 275 6,00 8,25 6,25 8,50 6,25 9,50

575 350 450 275 425 275 6,00 8,25 6,25 8,50 6,25 9,50

575 350 450 275 425 275 6,00 8,00 6,25 8,25 6,25 9,50

600 375 475 275 450

Sekundær

Aarhus

Primær

Sekundær

Trekantsområdet

Primær

Sekundær

275

Startforrentning* % København

Lang

6,00 8,00 6,00 8,00 6,00 9,50

Kort

Aarhus

Lang

Kort

Trekantsområdet

Lang

Kort

10,00

Industri** Bolig*** Tomgang % Storkøbenhavn Aarhus Trekantsområdet Leje ‘- Kr./m 2 /år eksklusive forbrug København Storkøbenhavn Startforrentning % København Storkøbenhavn

3,10

2,70 3,90 2,90

2,30 3,60 2,80

2,40 3,40 2,30

2,30

2,50

3,90 2,60

3,10

2,40

*Lang og kort henviser til kontraktens længde **Industri omfatter produktion, lager og logistik

2018 1. 1. kvt

2016

2017

3. kvt

4. kvt

1. kvt

2. kvt

3. kvt

4. kvt

Primær

1.850 1.500 1.550 1.350 4,00 4,50 4,75 5,00

1.900 1.600 1.550 1.400 4,00 4,50 4,75 5,00

1.900 1.650 1.600 1.450 3,75 4,50 4,50 4,75

1.950 1.700 1.600 1.450 3,75 4,50 4,50 4,75

1.950 1.700 1.650 1.450 3,75 4,50 4,50 4,75

1.950 1.750 1.650 1.500 3,75 4,25 4,50 4,75

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

Sekundær

***) Lejeniveauer og startforrentning er angivet for nyopførte boliger i størrelsen 80-100 kvadratmeter, ekskl. stue- og penthouseboliger. Bemærk at tomgangstal er udeladt for boliger, idet der på boliger, hvor lejen følger markedslejen, ikke ses nævneværdig tomgang. Definitioner: København: Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune. Storkøbenhavn: Københavns omegnskommuner inden for Region Hovedstaden. Dog med undtagelse af Hellerup, som hører under Gentofte Kommune, men hvor data for København er repræsentativt.

Primær boligbeliggenhed: eks. Langelinie og Havneholmen i København, Lyngby og Rødovre i Storkøbenhavn. Sekundær boligbeliggenhed: eks. Valby og Ørestad Syd i København og Brøndby/Glostrup/Albertslund i Storkøbenhavn.

Newsletter 1. kvartal 2018

DANSK EJENDOMSMARKED tættere på international modenhed Det danske ejendomsinvesteringsmarked har de seneste år været præget af rekordhøj invest- eringsaktivitet og en historisk høj prissætning på de mest populære typer af investeringsejen- domme. I takt med den nuværende gunstige økonomiske udvikling, med udsigt til fortsat lave renter og fortsat høj investeringsaktivitet, tyder det på, at dele af det danske ejendomsmarked er ved at gennemgå en vis ”modningsproces”.

Af Christopher Elgaard Jensen, Manager i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

Nogle segmenter har potentiale til at blive mere efficiente

Enhver ejendomsinvestering kan typisk karakteriseres ud fra nogle strukturelle forhold, som indikerer hvor ”modent” markedet for den givne type ejendom er. Et modent investeringsmarked er et marked, der i meget høj grad er efficient og transparent. Ved efficient forstås et marked, hvor afkastet er en fuldstændig markedskonform risikopræmie, som modsvarer præcis den risiko, en investor påtager sig. Et investeringsmarkeds modenhed drives i høj grad af aktive professionelle investorer. På det danske ejendomsmarked er det især pensionskasser, større institutionelle - og gerne internationale - investorer og større ejendomsselskaber og fonde, som i de seneste år har bidraget til at professionalisere investeringsmarkederne. De professionelle investorer stiller i stigende grad krav til bl.a. due diligence og opnår stadig mere erfaring med de segmenter (sektorer), hvor de er aktive. Eksempelvis har investorerne i mange år været særdeles aktive i markedet for bolig-, kontor- og butiksejendomme af førsteklasses (primær) karakter, både før og efter finanskrisen. I dag er et stigende antal udenlandske investorer aktive i det danske marked. Den kendsgerning, at Danmark formår at tiltrække institutionel kapital fra udlandet er tegn på, at det danske investeringsmarked generelt er på vej mod et højere modenhedsstadie. Markedet modnes i takt med professionalisering Udenlandske investorer har positiv indflydelse på markedet

Andre segmenter af ejendomsmarkedet har ikke oplevet samme investeringsaktivitet, hvilket betyder, at disse dele af investeringsmarkedet forventeligt kan gøres mere efficiente i takt med, at investorerne bevæger sig længere ud ad risikokurven for at opnå et højere afkast og/eller hvis de bevæger sig ind i nye segmenter. To af de segmenter af ejendomsinvesteringsmarkedet, hvor vi i øjeblikket observerer en igangværende modningsproces, er markedet for henholdsvis hotel- og logistikejendomme. For at illustrere dette har Sadolin & Albæk udarbejdet en skala, som viser de overordnede modenhedsstadier for hotel- og logistikejendomme, herunder hvad der karakteriserer hvert stadie. Modenhedsstadierne varierer afhængig af type ejendom og ikke alle markedssegmenter befinder sig på samme stadie samtidig. Øvelsen kan i teorien foretages på alle typer af investeringsejendomme. Det skal bemærkes, at et marked kan bevæge sig i begge retninger, altså både op og ned på modenhedsskalaen. Logistikejendomme har i de seneste år kun udgjort en meget beskeden del af det samlede transaktionsvolumen og markedet har været præget af en relativt udbredt andel af brugerejendomme med få investeringstransaktioner ud over køb til eget brug.

Newsletter 1. kvartal 2018

Modenhedsstadier for investering i logistikejendomme

Logistik

3. stadie

Logistik betragtes som infrastruktur.

2. stadie

Fokus på bonitetsstærke lejere med en attraktiv track-record. Investorer får mere appetit på korte lejekontrakter samt value- add potentiale. Flere investorer kommer til og likviditeten stiger. Der udvikles flere moderne og effektive logistikejendomme.

Moderne og effektive logistikejendomme med en stærk lejer på en lang kontrakt tilbyder et attraktivt risikojusteret afkast. Institutionelle investorer viser interesse for logistikejendomme med cash flow sikkerhed. Likviditeten øges og afkastet presses ned, men betinget af momentum i brugermarkedet.

1. stadie

Logistikejendomme købes primært af brugere.

Nybyggeri og udvikling drives udelukkende af præeksisterende lejekontrakter. Få købere, lav likviditet og høje afkast.

Kilde: Sadolin & Albæk

I takt med, at brugermarkedet forbedres og beskæftigelsen stiger, samtidig med at stigende e-handel og ændringer i ”supply chains” stiller nye krav til virksomhedernes lagerkapacitet og distributionskanaler, er det naturligt, at brugerne af logistikejendomme efterlyser moderne og effektive ejendomme. Grundet den stigende brugerefterspørgsel bliver sådanne ejendomme mere interessante for investorerne. I nyere tid er klyngedannelse med til at understøtte udviklingen i brugermarkedet, f.eks. STC i Køge, Taulov ved Fredericia og Exxit59 i Vejle. I sådanne klynger er der typisk en overvægt af ejendomme, der er fleksible nok til at imødekomme brugerefterspørgslen og den teknologiske udvikling

over en længere tidshorisont. En sådan grad af fleksibilitet fungerer som en fremtidssikring og er med til at mindske genudlejningsrisikoen yderligere. Samtidig sættes nye standarder for, hvordan man bygger primære logistikejendomme. For investorer med den fornødne risikovillighed og et ønske om at opnå et højere afkast kan sådanne logistikejendomme vise sig at være en interessant investeringsmulighed med et yderst konkurrencedygtigt risikojusteret afkast. Med det nuværende høje aktivitetsniveau i det danske ejendomsinvesteringsmarked, sammenholdt med positive udsigter for logistikbrugermarkedet, vurderer vi, at det er rimeligt at antage, at

FAKTABOKS

Et tegn på, at det danske marked for logistikejendomme er på vej mod et højere modenhedsstadie, er PFA og ADP’s joint-venture investering i et grundareal på 500.000 m² til opførelse af et nyt transport- og logistikcenter i Taulov ved Fredericia. Centret forventes udviklet over de næste 10 år. Her er tale om en pensionskasse, som viser forøget risikovillighed ved at påtage sig en udviklingsrisiko på logistikområdet i samarbejde med en partner, som har erfaring med at eje og drive logistik samt infrastruktur i området. Det er netop denne type transaktion, som er med til at modne investeringsmarkedet.

Newsletter 1. kvartal 2018

Modenhedsstadier for investering i hotelejendomme

Hoteller

3. stadie

Hoteller betragtes som infrastruktur.

2. stadie

Fokus på erfarne operatører med stærk track-record. Hotelinvestorer får mere appetit på korte lejekontrakter og managementaftaler. Flere investorer kommer til og likviditeten stiger.

Hoteller med stærke operatører på lange kontrakter tilbyder et attraktivt risikojusteret afkast. Institutionelle investorer viser interesse for hotelinvesteringer med core-profiler. Likviditeten øges og afkastet presses ned, men betinget af operatørernes villighed til at indgå faste lange lejekontrakter.

1. stadie

Hoteller betragtes som specialejendomme med høj risiko. Hoteller appellerer til investorer med stor risikoappetit og erfaring med at eje og/eller drive hotelejendomme. Få købere, lav likviditet og høje afkast.

Kilde: Sadolin & Albæk

investeringsmarkedet for logistikejendomme så småt er i gang med at bevæge sig op på et højere modenhedsstadie. Investeringer i hotelejendomme var et særdeles varmt emne i 2017. På grund af den yderst gunstige udvikling på hotelmarkedet i København har operatørerne stået i kø for at udvide eller komme ind på det københavnske marked. Det har vakt investorernes interesse og skabt en efterspørgsel efter primære hotelejendomme. Efterspørgslen drives stadig i væsentlig grad af, at operatørerne er villige til at indgå faste lejekontrakter med lang uopsigelighed. Men i takt med, at investorerne opnår en større indsigt i hotelmarkedet og kunsten at drive hotelvirksomhed effektivt, mener vi, at markedet for hotelinvesteringer meget vel kan nå et højere stadie på modenhedsskalaen. Selv om dele af det danske ejendomsinvesterings- marked generelt er ved at opnå samme grad af modenhed som de internationale markeder,

kan det danske marked for henholdsvis logistik- og hotelejendomme sammenlignet med investeringsmarkederne i f.eks. Storbritannien, Tyskland, Holland eller Sverige dog stadig blive endnu mere modent.

Newsletter 1. kvartal 2018

STUDIEBOLIGER FORTSAT attraktiv investering

Af Jacob Bruun-Borring, Senior Consultant i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

Investeringsmarkedet for studieboliger i København har oplevet en stigende efterspørg- sel i de seneste år og var et af de mest populære segmenter i 2017. Investorinteressen er drevet af en strukturel ubalance mellem udbud og efterspørgsel på lejermarkedet, samt faldende afkastkrav på traditionelle boliginvesteringsejendomme.

Stigende antal studerende Antallet af studerende i Hovedstadsområdet var 108.000 pr. 1. oktober 2017, en kraftig stigning siden 2006, hvor antallet var 86.000. Udviklingen i antallet af studerende svarer til en gennemsnitlig årlig stigning på 2,10% og skal sammenholdes med en befolkningsudvikling i Storkøbenhavn og hele landet på henholdsvis 1,25% og 0,50% i

samme periode. Stigningen er drevet af relativt store ungdomsårgange i årene 1989-2000 samt et stigende antal internationale studerende. I perioden mellem 2010 og 2016 steg antallet af udenlandske studerende i Storkøbenhavn med ca. 17.300, således at de i 2016 udgjorde 22% af det samlede antal studerende. Det store antal studerende i perioden

Newsletter 1. kvartal 2018

Antallet af studerende er steget kraftigt siden 2006

150

140

130

120

110

100

06 08 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44

Studerende i Storkøbenhavn

Storkøbenhavn

Danmark

Note: Udviklingen i antal studerende og befolkningstilvæksten i hhv. Storkøbenhavn og hele landet (indeks 100 = 2006) Kilder: Danmarks Statistik og Sadolin & Albæk

kan til dels også forklares med den finansielle krise og den efterfølgende lavkonjunktur, da disse resulterede i stigende arbejdsløshed og en forskydning mod uddannelsessystemet. På trods af de imponerende historiske vækstrater forventes antallet af studerende at stagnere på længere sigt. Fremskrivningen er baseret på udviklingen i aldersgruppen 20-29 år, hvor det forventes, at andelen af studerende på fremtidige årgange holdes konstant. Der korrigeres for en nedgang i andelen af internationale studerende fra de nuværende 22% til 19%, hvilket var den gennemsnitlige andel i perioden 2005-2016. Sidstnævnte effekt har en marginal indflydelse på det stagnerende antal studerende, der i stedet primært kan tilskrives mindre ungdomsårgange.

35.000 m² nye studieboliger eller ca. 1.000 enheder færdig, hvilket skal sammenholdes med en stigning i antallet af studerende på 22.000 i samme periode. Ikke overraskende var ventelisterne hos de to største formidlere af kollegieværelser, KKIK og CIU, på henholdsvis 12.000 og 14.500 i 2017. Såfremt det gennemsnitlige arealforbrug pr. studerende forudsættes at være 35 m², oversteg efterspørgslen efter kollegieværelser målt på kvadratmeter således udbuddet med hele 735.000 m². Udbuddet kan dog ikke alene henføres til kollegierne, men også mindre lejligheder på det private ejendomsmarked. Ligeledes skal efterspørgslen korrigeres for et markant antal hjemmeboende studerende. Sadolin & Albæk har på baggrund af en spørgeskemaundersøgelse af de studerendes boligforhold (Nordea, 2015) foretaget et korrigeret estimat af det samlede udbud og efterspørgsel. Baseret på undersøgelsen estimerer vi, at der bor 35% hjemme hos deres forældre, svarende til 37.600 studerende. Antallet af private boligenheder målrettet studerende beregnes som antallet af kollegieværelser fratrukket antallet

Yderst begrænset udbud

Udbuddet af boliger i Storkøbenhavn har generelt været lavere end efterspørgslen over de seneste 10 år, men især studieboliger har der været stor mangel på. I perioden 2008-2017 stod der ca.

Newsletter 1. kvartal 2018

Manglen på studieboliger er fortsat stor

120.000

70%

100.000

65%

80.000

60.000

60%

40.000

55%

20.000

50%

Antal studerende (v. akse)

Antal studieboliger (v. akse)

Ratio mellem antal studerende og studieboliger (h. akse)

Note: Udvikling i antal studerende og studieboliger, samt andelen af studerende, der er dækket af studieboligmarkedet Kilder: Danmarks Statistik og Sadolin & Albæk

af studerende, hvis boligbehov kan dækkes af studieboliger, forventes således at forblive under 70% i de kommende år. Prisudviklingen giver høj boligbyrde Et generelt pres på lejemarkedet har medført store stigninger i boliglejepriserne, også på studieboliger. I København ligger den primære markedsleje (dvs. markedslejen for førsteklasses boliger) på regulære lejligheder i niveauet 1.950 kr. pr. m² p.a., mens den på centralt beliggende studieboliger grundet deres mindre størrelse let kan overstige 2.000 kr. pr. m². Prisudviklingen på studieboligmarkedet er dog karakteriseret ved en anden dynamik end det traditionelle boligmarked. Efterspørgslen fra studerende er i høj grad bestemt af en begrænset købekraft, der skaber et naturligt loft over lejepriserne. Som regneeksempel på de studerendes rådighedsbeløb og boligbyrde kigger vi på indtægts- og boligforholdene hos en gennemsnitlig studerende: Det antages, at den studerende modtager SU og SU-lån samt oppebærer løn fra et gennemsnitligt antal timer erhvervsarbejde ved siden af sine studier (DJØF, 2016). Herefter fratrækkes omkostninger til skat og pension, hvorefter der tillægges boligstøtte.

af hjemmeboende studerende. Ifølge disse tal bor ca. 54.000 studerende, svarende til 50%, i private boligenheder. Studerende efterspørger især lejligheder i størrelsesordenen 30-60 m². Udbuddet af denne størrelse lejligheder har været lavt, da planloven i København typisk kræver en enhedsstørrelse på mindst 50 m2 og gennemsnitligt 95 m² i nybyggerier. Tilgangen af nye studieboliger ser dog ud til at blive bedre, da 28 udviklingsprojekter forventes færdigopført i 2018-2020. De fleste projekter har centrale beliggenheder i København og vil tilføre en større mængde boligenheder til markedet, bl.a. Nordbro på Nørrebro (700 enheder) og Kaktustårnene på Kalvebod Brygge (500 enheder). I alt forventes der at blive opført ca. 4.400 boligenheder i perioden. Dette er dog langt fra nok til at imødekomme behovet fra de nuværende ventelister samt det stigende antal studerende frem mod 2020. Vi forventer desuden, at markedet reelt kan absorbere et endnu større antal kvadratmeter, da et øget udbud af prisvenlige typer af studieboliger vil få efterspørgslen til at forskydes tilbage fra hjemmeboende og mindre lejligheder. Andelen

Newsletter 1. kvartal 2018

Halvdelen af en studerendes budget går til huslejen

SU efter skat

5.250

SU-lån

3.116

Stipendiater

8.366

Gennemsnitlig arbejdsinkomst

5.818

Pensionsbidrag

-75

Arbejdsmarkedsbidrag

-1.147

Skat (37%)

-2.153 2.444 10.810 1.008 11.818 5.556 47.0%

Indkomst efter skat

Stipendiater og arbejdsindkomst

Boligstøtte

Disponibel indkomst

Gennemsnitlig leje

Lejebyrde

Kilder: DJØF, www.su.dk og Sadolin & Albæk

Lejeniveauet for en gennemsnitlig studiebolig er udledt på baggrund af data fra en række kollegier og studieboliger. Regneeksemplet giver en boligbyrde svarende til 47%. Den månedlige leje på studieboliger er dog stadig langt under det alternative boligudbud, hvilket er med til at understøtte markedet og minimere tomgangsrisikoen. Dog begrænser den relativt høje boligbyrde muligheden for fremtidige stigninger i lejeniveauet. Selv studerende, der arbejder det maksimale antal timer, det er tilladt uden tab af retten til SU, har således en boligbyrde på 35%. Danske studerende er dog blandt de mindst gældsatte i Europa, hvilket betyder, at de eksempelvis ved at optage banklån kan forøge deres købekraft. Vi forventer, at flere studerende på sigt vil benytte sig af sådanne muligheder i studieperioden. Studieboliger som et alternativ til traditionelle boliginvesteringer Den strukturelle boligmangel har i de seneste år medført en stigende investeringsaktivitet på boligmarkedet. Især udenlandske investorer har vist interesse for segmentet, hvilket har medført faldende afkastkrav og en generelt større risikovillighed i markedet. Risikovilligheden har især vist sig i form

af investeringer tidligere i udviklingsprocessen, men også alternative boligprodukter som studieboliger er blevet særdeles populære. Lejerudskiftningen i studieboliger er højere og mere forudsigelig, hvilket muliggør løbende justeringer af lejeniveauerne. Dette har været en fordel i et marked præget af store lejestigninger. Desuden er efterspørgselsprofilen og den begrænsede konkurrence med til at reducere tomgangsrisikoen, der stort set har været ikke-eksisterende. Ved investeringer i studieboliger kan der typisk opnås et afkast, som er 50-75 basispunkter over afkastet på traditionelle boliginvesteringer. Dette merafkast afspejler både de begrænsede udsigter til lejestigninger og begrænsede alternative anvendelsesmuligheder, men også at denne type investering kræver langt mere aktiv forvaltning. Spændet mellem afkastet på studieboliger og traditionelle boliginvesteringer er dog blevet mindre i de sidste par år, og vi forventer, at det bliver endnu mindre, efterhånden som markedet modnes og tiltrækker fornyet investeringsinteresse. Vi ser flere europæiske investeringsmarkeder, hvor spændet mellem afkastkravene er stort set forsvundet. I Danmark tæller de mest aktive

Newsletter 1. kvartal 2018

udvikling af lavkvalitetsbyggerier på dårlige mikrobeliggenheder. Disse byggerier risikerer at stå svagt i takt med, at udbuddet af nye studieboligtyper øges. Fra et investeringsmæssigt synspunkt er det derfor vigtigt at indtænke efterspørgselssituationen i en periode, der strækker sig længere end 5 år ud i fremtiden. Læs mere: Også i Aarhus har udviklingen i antallet af studerende en væsentlig indvirkning på boligefterspørgslen. Klik her for at læse vores analyse af det aarhusianske boligmarked.

investorer flere pensionskasser såsom PFA, Danica og AP, men også flere fonde, bl.a. Rockspring og Koncenton. Vi forventer, at især fondsbaserede udenlandske investeringer vil sætte deres præg på investeringsmarkedet for studieboliger i 2018 på grund af muligheden for at opnå attraktive risikojusterede afkast, primært drevet af spændet til afkastkravet på traditionelle boliginvesteringer samt favorable finansieringsvilkår. På trods af et øget udbud og et projekteret fald i antallet af studerende på længere sigt betragter vi fortsat studieboliger som en attraktiv alternativ investeringsmulighed i boligsegmentet. Dog har planlægningskravene for denne type boliger historisk set været lavere, hvilket har medført

Newsletter 1. kvartal 2018

ER DAGLIGVAREMARKEDET mættet?

Af Andreas Brandt, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

På trods af stigende omsætning og mange aktører i den danske dagligvaresektor er væksten begyndt at aftage. Skift i forbrugeradfærd og hård konkurrence sætter daglig- varemarkedet under pres, men ejendomsinvesteringer i sektoren kan stadig være for- delagtige – hvis man vælger de rigtige steder.

I de seneste 10 år er den danske dagligvaresektor vokset markant. Specielt er lavprissupermarkeder som Netto, Rema 1000 og Lidl stormet frem, hvor et skift i forbrugeradfærden mod større prisbevidsthed har været medvirkende til at løfte omsætningen og muliggøre en stor ekspansion af butiksnettet i lavprissektoren. Selvom ekspansionen er sket på bekostning af bl.a. mindre købmænd og

nærbutikker, er den samlede omsætning og det totale salgsareal i sektoren steget væsentligt. Nye tal fra Retail Institute Scandinavia viser dog, at væksten er aftaget i løbet af de seneste år, og der er begyndende tegn på, at dagligvaremarkedet er ved at nå et mætningspunkt.

Newsletter 1. kvartal 2018

Støt stigende omsætning og salgsareal i danske dagligvarebutikker …

114

2.500

112

2.450

110

2.400

108

2.350

106

2.300

104

2.250

102

2.200

100

2.150

2.100

Omsætning, mia. kr. (v. akse)

Salgsareal, 1.000 m (h. akse)

Note: Udvikling i omsætning og salgsareal, dagligvaresektoren, 2008-2017 Kilde: Retail Institute Scandinavia

lukningen af Kiwi-kæden, et generelt faldende antal dagligvarebutikker samt lukning af butikker hos bl.a. Aldi og Coop reelt ikke har medført mindre konkurrence på markedet. Ligeledes har faldet i antal butikker ikke medført umiddelbare stigninger i omsætningen pr. m² i de eksisterende butikker. Demografiske forskydninger påvirker udviklingen Den stagnerende omsætning og et faldende antal butikker tyder umiddelbart på, at dagligvare-

På trods af aftagende vækst, hård konkurrence om markedsandele og lave marginer har supermarkedskæder som Rema 1000 meldt ud, at de fortsat forventer at åbne nye dagligvarebutikker i et højt tempo. Når der tages højde for, at dagligvarehandelsarealet pr. indbygger i Danmark i forvejen er meget højt sammenlignet med andre vesteuropæiske lande, er der således risiko for, at en yderligere ekspansion kan føre til overkapacitet i dagligvaresektoren. Risikoen for overkapacitet forstærkes yderligere af den kendsgerning, at

… Men støt faldende antal butikker og omsætning pr. m

47.000

3.200

46.800

3.100

46.600

46.400

3.000

46.200

46.000

2.900

45.800

2.800

45.600

45.400

2.700

45.200

45.000

2.600

Omsætning, kr. pr. m (v. akse)

Antal butikker (h. akse)

Note: Udvikling i omsætning og salgsareal, dagligvaresektoren, 2008-2017 Kilde: Retail Institute Scandinavia

Newsletter 1. kvartal 2018

Markant færre butikker i de små byer

130

120

110

100

>100.000

40.000 - 100.000

10.000 - 40.000

2.000 - 10.000

<2.000

Note: Antal dagligvarebutikker fordelt på bystørrelse (indeks 100 = 2008). Indekset er fordelt på fem bystørrelser, som er afgrænset af Retail Institute Scandinavia målt på antallet af indbyggere. Bystørrelserne defineres løbende, dvs. en by kan skifte gruppe alt efter indbyggertallet i et givent år. Kilde: Retail Institute Scandinavia

byer forventes at vokse i en række aldersgrupper, hvorimod befolkningen generelt set bliver ældre i mange mindre byer, mens indbyggertallet aftager. Det betyder, at der er markant større risiko for overkapacitet på dagligvaremarkedet i de mindre byer, og der er risiko for strukturel tomgang i ejendomme, der har huset eller huser dagligvarebutikker. dagligvarebutikker, end hvad der vurderes holdbart på den lange bane. Den store konkurrence blandt butikskæderne betyder, at der i nogle tilfælde åbnes dagligvarebutikker i byer, som reelt ikke kan absorbere butikkerne, med det formål at udkonkurrere de eksisterende butikker inden for en årrække. Der er således kannibaliseringstendenser i sektoren, hvilket specielt har haft betydning for mange mindre købmænd og nærbutikker, men i løbet af de seneste år har det også haft konsekvenser for de mere etablerede kæder. Sadolin & Albæk vurderer, at den fortsatte jagt på markedsandele blandt butikskæderne vil betyde, at kannibaliseringstendenserne vil være en væsentlig faktor fremadrettet. Dette skal også ses i lyset af, at en række mindre byer i dag rummer et større antal

markedet har nået et mætningspunkt, men tallene dækker over væsentlige demografiske og geogra- fiske forskelle. Den demografiske udvikling er en af de primære faktorer, der påvirker markedet for dagligvarebutikker, da et stigende befolkningstal alt andet lige udvider kunde- og omsætningsgrundlaget for dagligvarebutikkerne i et givent område. Ligeledes kan en skiftende aldersfordeling give forskydninger i et område, idet købekraften blandt indbyggerne ændres over tid. Hvis urbaniseringsudviklingen inkluderes, tegner der sig et klart billede af, at dagligvaresektoren oplever markant vækst i de større byer, mens butikkerne i de mindre byer har svære vilkår. Hvis der måles på henholdsvis samlet omsætning og salgsareal, er indikatorerne de samme, om end udviklingen er mere positiv i byer med et indbyggertal på 2.000- 10.000 samt 10.000-40.000. Den demografiske udvikling i større byer med stigende befolkningstal understøtter således en fortsat positiv udvikling, når det gælder antallet af dagligvarebutikker og omsætning. Det er således Sadolin & Albæks vurdering, at der ikke er overkapacitet på dagligvaremarkedet i de større byer. Derudover viser den seneste befolkningsfremskrivning fra Danmarks Statistik, at indbyggertallet i de større

Newsletter 1. kvartal 2018

Hvis der kigges på udviklingen fra et geografisk synspunkt, er der ikke umiddelbare tegn på, at dagligvaremarkedet ændrer væsentlig karakter.

Ikke et københavnerfænomen Hvis der kigges på udviklingen fra et geografisk synspunkt, hvor Danmark deles i øst og vest med øst defineret som postnumrene 0-4999, mens øvrige

at det er vigtigt at kigge på den underliggende demografiske udvikling i et givent område for at danne sig et billede af, hvordan variabler så som aldersfordeling og købekraft vil ændre sig over tid. Dette

er specielt vigtigt, når det gælder investeringer i områder, hvor der i forvejen er konkurrence fra andre dagligvarebutikker i nærområdet. Vi vurderer således, at den hårde konkurrence på dagligvaremarkedet betyder, at der i mindre byer vil ske yderligere butikslukninger hos de etablerede butikskæder inden for de kommende 5-10 år, når uopsigelighedsperioderne på de nuværende lejekontrakter kommer til udløb. Urbaniseringen vurderes også fremadrettet at være en faktor, som vil have væsentlig indflydelse på både tomgang og lejepriser for butikker egnet til dagligvarehandel i visse dele af Danmark. Omvendt vurderer Sadolin & Albæk, at der fortsat er ledig kapacitet på dagligvaremarkedet i en række større danske byer, hvor den demografiske udvikling giver potentiale for en udvidelse af salgsarealer og omsætning. Derfor vurderes investeringsmuligheder i de større byer at være drevet af underliggende faktorer, som vurderes at have en positiv effekt på dagligvaresektoren både på kort og langt sigt.

postnumre er vest, er der ikke umiddelbare tegn på, at dagligvaremarkedet ændrer væsentlig karakter. Væksten er koncentreret i de større byer, mens de mindre byer i varierende grad er ramt af faldende omsætning og butikslukninger. I den østlige del af Danmark er København det umiddelbare vækstcenter, hvilket stemmer godt overens med den demografiske udvikling, mens der er vækst i et større udsnit af bystørrelser i den vestlige del af landet. Væksten i nogle af de mindre byer vurderes også at være et resultat af politiske initiativer så som ændringen af planloven, som har givet mulighed for at etablere dagligvarebutikker med et større handelsareal end tidligere. Potentiale for udvidelser – de rigtige steder De strukturelle ændringer på dagligvaremarkedet betyder, at investorer på markedet for dagligvare- butikker ikke alene skal være opmærksomme på, hvordan butikkerne klarer sig i markedet samt længden af restuopsigelighedsperioden på lejekontrakten. Sadolin & Albæk vurderer endvidere,

Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Page 9 Page 10 Page 11 Page 12 Page 13 Page 14 Page 15 Page 16 Page 17

Made with FlippingBook flipbook maker