Colliers Odense Delrapport 2023

1

Colliers Markedsrapport

Delrapport 2023

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Accelerating success. Odense

Delrapport Odense

Indhold Intro Kontor Bolig Retail Industri og logistik Transaktioner

Vi har samlet en lang række oplysninger om de væsentligste danske vækstcentre som supplement til Colliers Markedsrapport 2023 for Danmark, som giver en detaljeret gennemgang af de væsentligste tendenser på investerings- og brugermarkedet i den danske ejendomssektor.

4 6

Denne delrapport omhandler erhvervsejendoms- markedet i Odense.

10 19 22 27

Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aarhus, Aalborg eller Trekantområdet, så find vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside:

colliers.com/da-dk/mr23

I alle rapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den historiske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transaktioner. For bolig- segmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder.

Colliers Danmark | colliers.com | 70 23 00 20

Colliers Markedsrapport 2023 samt alle delrapporter er baseret på markedsdata, som Colliers anser som pålidelige. Colliers har bestræbt sig på at tilsikre, at alle oplysninger i denne rapport er både præcise og fyldestgørende, men kan ikke holdes ansvarlig for faktuelle fejl. Publiceret af Colliers. Det er tilladt at citere fra Colliers Markedsrapport 2023 samt nærværende delrapport med fuld kildeangivelse. Bemærk at billeder kan være underlagt ophavsret.

3

Odense

Kontakt

Har du spørgsmål til selve teksten?

Kontaktpersoner

Jacob Baum Associate jacob.baum@colliers.com 23 95 69 90

Rasmus Graverholt Manager & Head of Valuation & Advisory, Aarhus rasmus.graverholt@colliers.com 29 72 39 62

Eller vil du vide mere om det lokale marked, salg og udlejning?

Kontakt

Martin Pedersen Senior Director & Partner martin.pedersen@colliers.com 20 45 30 55

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Martin Fuhlendorff Senior Commercial Real Estate Advisor martin.fuhlendorff@colliers.com 20 45 35 13

Mads Mehl Mortensen Senior Commercial Real Estate Advisor mads.mortensen@colliers.com 20 45 30 46

Mathias Grønning Director, Investment mathias.groenning@colliers.com 29 11 76 26

Colliers Fyn Cortex Park 12, 4. 5230 Odense M

Intro

Det er dog ikke kun i bymidten, at byen har gennemgået en markant udvikling, da adskillige nye såvel som gamle byom råder er under markant forandring. Det gælder områder såsom Vollsmose, Gartnerbyen, den gamle slagterigrund og Dalum Papirfabrik. I de kommende år forventes transforma bedre sammenhæng mellem boliger, kontorer og detailhandel. Ligeledes har det nye parkeringsanlæg, Odense P, også haft en markant positiv effekt på Odense centrum. Omfattende byggeri og byudvikling kendetegner fortsat landets tredjestørste by. Denne byudvikling har især været tyde- lig i Odense centrum, hvor området langs Thomas B. Thriges Gade nu har skabt en Den fynske hovedstad på fremmarch

tionen af Odense at have givet byen et massivt løft og at for ankre byens rolle som den fynske metropol.

Odense oplever fortsat markant vækst i industri og logistik markedet som følge af udviklingen i Danmark generelt såvel som byens unikke position som center for landets førende robotklynge. Denne robotklynge er i de seneste år vokset signifikant og er således blevet et pejlemærke for byens er hvervsliv. Ligeledes vil den fremtidige udvikling af Port of Odense også få afgørende betydning for byen. Odense Kommune har i det seneste årti oplevet en stærk befolkningstilvækst, som primært har været drevet af en stigning i antallet af tilflyttende nye studerende såvel som i antallet af de 30-34-årige og de ældre (over 75 år). I det kom mende årti er forventningerne til befolkningstilvæksten fort sat høj, om end lavere end det seneste årti. I modsætning til den historiske tilvækst er det nu primært den forventede stigning i antallet af de unge børnefamilier, som driver be folkningsudviklingen, hvorimod der forventes et fald i antal let af de 40-54-årige.

5

Befolkningsudvikling, 2020-2022 207.762 49% -30% 79% Fødselsoverskudsandel Befolkningstal, 2022

Flyttemønstre 1

Tilflytning

Fraflytning

42%

-26%

15%

-26%

20-24 år

25-29 år

Nettotilflyttet

Nettoindvandring

25-29 år

20-24 år

Befolkningstilvækst, 2012-2022 1

Hvem har defineret tilvæksten?

Hvor har befolkningsfaldet været størst?

25-29 år

75-79 år

40-44 år

45-49 år

Opdateres til januar 45% 6.523

20%

2.948

-10%

-1.508

-8%

-1.234

Befolkningsfremskrivning, 2022-2032 1

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Hvem kommer til at definere tilvæksten?

Hvor vil befolkningsfaldet være størst?

35-39 år

0-4 år

45-49 år

50-54 år

43%

3.316

30%

2.317

-27%

-2.099

-20%

-1.561

114.362

3,30% 16% 238.124

Antal beskæftigede

Arbejdsløsheds- rate

med bachelorgrad eller højere

Gns. disponibel årsindkomst

Note : Data for Odense Kommune. 1 Beregnet på basis af total tilvækst i perioden. Kilde : Colliers, Danmarks Statistik.

KONTOR

Fortsat stærkt kontormarked trods usikre markedsudsigter

Kontormarkedet i Odense har formået at bibeholde sin fremdrift, trods usikkerhed og øget forsigtighed efter en hård periode med pandemien og deraf afledte udfordringer såsom hjemmearbejde og nedlukninger. Dog har den turbulente tid affødt ændringer i kontorbrugernes efterspørgsel, hvor især kravet til moderne kontorers indretning har været på agendaen. Ligeledes er der nu øget dialog mellem lejer og udlejer, hvor udlejer i højere grad er nødsaget til at imødekomme lejers skærpede krav.

I løbet af 2022 er det blevet tydeligt, at kontorvirksomheder- ne i Odense ønsker at skabe inspirerende rammer for deres ansatte og forretningsforbindelser, da det i høj grad er med til at styrke virksomhedens narrativ udadtil. Derudover er et fleksibelt og spændende kontormiljø også blevet et rekrut- teringsparameter i jagten på kvalificeret arbejdskraft. Brugerforventningen omfatter ikke længere blot gængse forhold som beliggenhed, parkering og indretning, men i særdeleshed også elementer såsom indeklima, fællesfacili- teter og helhedsindtrykket. Overordnet har det odenseanske kontormarked oplevet stabil fremgang med sund bruger- efterspørgsel, hvilket også kommer til udtryk i faldende tom gangsniveauer. Til trods for usikre markedsudsigter er for- ventningerne til kontormarkedet i Odense i det kommende år fortsat positive. De primære kontorbeliggenheder i Odense er koncentreret omkring nyudviklede områder, heriblandt Syddansk Univer- sitet (SDU), det kommende supersygehus, Cortex Park og Munkebjerg Park. Beliggenheden ved indfaldsvejene sam menholdt med de omkringliggende vidensbaserede uddan nelser på SDU, etableringen af letbanen, og det kommende supersygehus bevirker, at aktiviteten i disse områder vil være en katalysator for vækst i kontorsegmentet de næste mange år frem. I Odense centrum findes der kun et begræn set antal primære kontorejendomme. Dog har den igang-

værende transformation af Odense centrum og havn givet disse områder et løft og positioneret dem som attraktive kontorområder. Lejeniveauet for primære kontorejendomme har trods den ustabile markedssituation vist sig at være stabilt, og ligger fortsat på 2021-niveau. Lejeniveauet for sekundære kontor- ejendomme er dog steget en smule.

7

Høj brugerefterspørgsel driver tomgangen på kontorlokaler ned

10% 11% 12%

4% 5% 6% 7% 8% 9%

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Note : Tomgang, kontor, Odense. Kilde : Colliers, Ejendomstorvet.dk.

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Sunde kontorlejeniveauer

600 700 800 900 1.000 1.100 1.200 1.300 1.400

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, Odense. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

4

7

5

2

1

6

3

Odense

Udviklingsområder

1 Munkebjerg Business Park

2 Cortex Park

3 Nyt Odense Universitetshospital

4 Odense Havn (boliger)

5 Bolbro

6 Dalum Papirfabrik

7 Slagteribyen

9

En anden bydel, der er blevet omdannet til en kvalitetsbase ret bolig og kontorlokation, er Cortex Park, der ligger i den sydlige del af Odense med kort afstand til indkøbscentret Rosengårdcentret. Cortex Park er en del af Campus Odense, et af Europas mest ambitiøse vækst- og udviklingsområder for forskning, uddannelse og erhverv. I 2019 købte PFA to erhvervsgrunde i området, og har i 2022 færdigopført hen holdsvis 11.500 m ² og 5.500 m² erhvervsbyggeri, som i alt rummer 900 arbejdspladser. Blandt lejerne kan nævnes VAS Munkebjerg Business Park, et nyt kontor- og butikskompleks udviklet af Barfoed Group, har med sin beliggenhed tæt på SDU formået at tiltrække en lang række højtprofilerede lejere som fx PWC, Nykredit og Totalkredit. Nye kontorområder oplever høj popularitet

Shipping, Focus Advokater, EY og Fynsk Erhverv. Hele Cortex Park forventes fuldt udbygget i 2030 med i alt 200.000 m ² blandet bolig og erhverv, fordelt på ca. 6.000 arbejdspladser og 1.100 boliger. Supersygehuset, som ligger i den sydlige del af Campus Odense lige ved siden af SDU, skulle oprindeligt have stået færdigt i sensommeren 2023. Dog har coronapandemien og mangel på materialer betydet, at supersygehuset for- ventes at blive yderligere forsinket, nu med færdiggørelse tidligst i 2025. Supersygehuset forventes i sig selv at tiltræk- ke videnstunge virksomheder indenfor teknologi, forskning og innovation, der yderligere vil nyde godt af det solide eksisterende rekrutteringsgrundlag blandt områdets uni- versitetsstuderende. Fuldt udviklet vil Campus Odense være en dynamisk ny bydel med i alt 60.000 studerende, akademikere, beboere og medarbejdere.

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Ændrede markedsvilkår påvirker afkastkravene

8,00%

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Nettostartafkast, kontor, Odense. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

BOLIG

Gunstige forhold på boligmarkedet

1.039 boliger opført i 2022 (K1-K4)

Odense har i dag mange nye boligområder og -projekter, som har oplevet en stærk søgning og som således indtil videre kun har affødt – og fortsat forventes at afføde – en yderst beskeden stigning i den samlede tomgang. Tomgan gen kan primært tilskrives tomgangen i den ældste bolig masse. Efterspørgslen efter den ældre boligmasse er dog fortsat til stede, blandt andet understøttet af befolknings- tilvæksten og det stigende antal enlige. I de igangværende projekter i byen er der betydelig fokus på at udvikle den rette type lejemål, især mindre boliger, da der opleves en stor efterspørgsel efter disse fra blandt andet de studerende og de nyligt færdiguddannede. Tendensen følger således udviklingen i de andre større byer i Danmark, især København og Aarhus, hvor mere målgruppespecifikke ejen domme vinder frem og sætter deres præg på det fremtidige boligudbud i byen. I Odense udgør lejeetageboliger størstedelen af boligbestanden. Især i de seneste år er an- delen vokset markant. De fleste af boligerne tilhører den ældre bygningsmasse og ligger i de centrale dele af byen. I 2022 har bygge- aktiviteten imidlertid været høj, hvilket har resulteret i adskillige nye boligejendomme både i det centrale Odense og i de nye by- udviklingsområder.

73.257 nye etagemeter i 2022 (K1-K4)

76 m ² Gennemsnits- boligstørrelse

92,11% Andel er lejere

8,20% gennemsnits- tomgang

Note : I de tre nederste faktabokse er der tale om gennemsnitsbetragt ninger for etagebolig- markedet i Odense Kommune.

Kilde : Colliers, Danmarks Statistik.

Stærk efterspørgsel sikrer højt optag af nye boliger

I en længere periode har lejeniveauet for boliger været stag nerende i Odense, hvilket kan forklares med, at udbuddet har kunnet holde trit med efterspørgslen. Dog har 2022 budt på stigende lejeniveauer for både primære og sekundære bolig

11

ejendomme i byen, med udsigt til yder ligere stigninger i 2023. Væksten i leje niveauerne er drevet af byens fortsatte popularitet og tilførslen af nye boliger, som i højere grad lever op til lejernes forventninger. Dette gælder også mere effektivt indrettede lejemål, som specielt appellerer til de studerende. På investeringsmarkedet har boligejen domme især i 1. halvår 2022 været inve storernes foretrukne segment i Odense, især ejendomme i drift. Interessen for bå- de nyere og ældre ejendomme har været betydelig blandt danske såvel som uden landske investorer. Ligeledes har specielt porteføljer og enkeltejendomme af en vis volumen været eftertragtede. Dog har markedet naturligvis været påvirket af de ændrede markedsvilkår, hvilket har resul teret i en lavere transaktionsvolumen og stigende afkastkrav.

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Stærke lejeniveauer på boligmarkedet

1.600

1.500

1.400

1.300

1.200

1.100

1.000

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a. for nyopførte boliger på 75-80 m², ekskl. stue- og penthouseboliger, Odense. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

“Risskov Brynet”, Risskov

Ændrede markedsvilkår påvirker ejerboligmarkedet

Ejerboligmarkedet i Odense blev også påvirket af tårnhøj inflation, øgede finansieringsomkostninger og usikre mar kedsudsigter, da kvadratmeterpriserne for ejerlejligheder faldt ultimo 2022. Ligeledes slog de ændrede markeds- vilkår igennem i form af længere gennemsnitlige liggetider og et fald i antallet af solgte boliger, hvilket tilsammen øgede udbuddet. I de kommende 12 måneder forventes denne udvikling at fortsætte, hvilket utvivlsomt vil medføre et yderlige fald i kvadratmeterpriserne. Dog afhænger størrelsen af dette fald af udviklingen i markedet og er derfor svær at spå om. Ligeledes har det seneste års fald været af mere beskeden karakter, og er kommet efter mere end et årti med stigende priser. Det er vores forventning, at det odenseanske ejer- boligmarked ikke vil opleve et markant fald, da efter- spørgslen fortsat er til stede, og da byen forventes at blive et stadig mere populært sted at bo i de kommende år.

-2,44%

Salgspriser

16%

13%

Liggetider

Udbud

Note : Udvikling fra 2021 K3 - 2022 K3 for ejerlejligheder i Odense. Kilde : Colliers, Finans Danmark.

13

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

15

En by i forandring

Odense C Byudvikling i det centrale Odense har fyldt meget i de seneste år, og der har generelt været fokus på at give midtbyen et løft. I 2017 købte Niam ejendommen Nørre hus, der ligger ved Thomas B. Thriges Gade. Den huser den største del af undervisningsinstitutionen Tietgen. I november 2022 vedtog kommunen en ny lokalplan for ejendommen, der nu gør det muligt at opføre boliger og lokaler til liberalt erhverv. Udviklingen af Nørrehus for ventes at omfatte 25.500 m ² fordelt på bolig og erhverv. Der foreligger endnu ikke oplysninger om projektets tidshorisont. Odense Havn Kommuneplanen betegner Odense Havn som et højt prioriteret udviklingsområde med mulighed for opførelse af et stort antal boliger over de næste 10-20 år, som vil nyde godt af en attraktiv beliggenhed nær vandet og tæt på rekreative områder. I området er A. Enggaard i gang med at opføre Pakhuskajen, som er placeret direkte ud til havnepromenaden og havnebassinet. Projektet indeholder 346 boliger, herunder 80 ejerboliger og resten lejeboliger, fordelt på tre karréer i syv etager. Byggeriet forventes færdigopført i 2025. Overordnet har A. Enggaard option på at opføre henholdsvis boliger og erhverv i syv del- områder ved Odense Havn. Vollsmose Vollsmose er et boligområde i den nordøstlige del af Odense, beliggende ca. tre kilometer fra centrum. Volls mose har i dag omkring 10.000 indbyggere med en over Det er ikke kun nye byområder, som defi- nerer forandringen i Odense, da adskillige af de gamle byområder er under stor ud- vikling og forventes at give byen et løft, når de er færdigudviklede.

vægt af småbørnsfamilier. Den nuværende bygnings- masse består næsten udelukkende af socialt boligbyggeri, men efter den planlagte områdefornyelse vil Vollsmose blive inddelt i mindre kvarterer, og dermed vil andelen af socialt boligbyggeri blive reduceret fra 98% i dag til højst 40%. Udviklingen er nu for alvor gået i gang, dog er der aktuelt en debat om udvidelsen af letbanens 2. etape til Vollsmose. Hvis udvidelsen bliver vedtaget, vil Odense let bane forbedre infrastrukturen og adgangen med offent- lig transport til resten af byen fra Vollsmose. Østerbro Kvarteret Østerlunden er centralt beliggende en kilometer øst for centrum i området omkring Østerbro og Lollands gade. Området byder i alt på 1.000 nyopførte boliger. Ud over lejligheder og rækkehuse er der også rekreative area ler i området, der tidligere husede et COOP-lager. Dalum Dalum Papirfabrik ligger ca. fem kilometer syd for Odense centrum og tre kilometer vest for det kommende supersy gehus. Papirfabrikken, der engang lå i området, lukkede i slutningen af 2012. Udviklingen af området er i fuld gang, og de første lejligheder forventes klar til indflytning i marts 2023, og salget af de første ejerrækkehuse og -lejligheder er igangsat. Ved færdigopførelsen, som forventes at være medio 2024, vil området byde på ca. 450 boliger, herunder ejerboliger, lejeboliger og seniorboliger, kontorer og et supermarked. Slagteribyen Det var forventningen, at der ville ske en revitalisering af den nordlige ende af Kongensgade med Steen & Strøms planlagte færdiggørelse af indkøbscentret VIVA i 2015. Byg geriet er blevet aflyst og i stedet har A. Enggaard købt den 100.000 m ² store grund, tidligere kendt som Slagterigrun den. Byggeriet er nu i fuld gang, således at de første boliger forventes klar til indflytning i 2023. For nuværende omfat ter projektet 28.000 m ² etageboliger, som forventes fuldt udviklet i løbet af 2024.

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Bolbro Gartnerbyen i Bolbro ligger ca. en kilome ter vest for Odense centrum på GASA’s tid ligere arealer. Udviklingsplanerne tager udgangspunkt i områdets tidligere funktion og inkorporerer grønne veje, parker og boligom råder. Udviklingen af området gik for alvor i gang i 2018 og området er nu ved at udforme sig til et attraktivt og dynamisk område til blandede formål, der vil tilføre nye etageare aler på op til 140.000 m². Udover leje- og ejer boliger kommer området til at huse et hotel, en sundhedsklinik samt supermarkeder og andre erhvervsejendomme. Industriens Pen sion er ved at opføre boligprojektet Trekløve ren, som forventes at blive bæredygtigheds certificeret med DGNB Guld. Projektet, som vil bestå af i alt 89 boliger, forventes at stå fær digt i 2023. Gartnerbyen som helhed forven tes at stå fuldt udbygget i midten af 2024.

Stigende afkastkrav for boligejendomme

6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Nettostartafkast, boliger, Odense. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

17

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Foto: VisitOdense

19

RETAIL

Et marked i modvind om end modstandsparat

Det odenseanske retailmarked var på vej mod stabilisering efter coronapandemiens følgevirkninger, men rekordhøj inflation, historisk lav forbrugertillid og uforudsigelige markedsudsigter sætter fortsat markedet under pres. Som 2022 gik, stod det desuden klart, hvor vigtigt det er at være tæt på sine kunder, især når konkurrencen øges.

Butikkerne skal med andre ord skabe et univers og en brugeroplevelse, som gør det spændende for kunderne at gå på opdagelse i butikkerne. I denne forbindelse har også elementer såsom bæredygtighed og social ansvarlighed fået stor betydning. Dette er et fænomen, som vi forventer vil blive gradvist mere populært i de kommende år, ligesom onlinesalget via sociale medier fortsat stiger. Ligeledes har 2022 budt på strengere lejerkrav, hvor fokus blandt andet er på mere fleksible lejevilkår.

På grund af fortsat høj brugerefterspørgsel og tilpasnings dygtige udlejere har butikstomgangen været historisk lav i 2022. Det er dog ikke utænkeligt, at tomgangen i 2023 vil opleve et opadgående pres, såfremt flere lejere bukker under på grund af økonomiske vanskeligheder og for- brugernes realløn fortsat udhules.

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Udsigt til stigende tomgangsniveauer på retailmarkedet

5,00%

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

2,50%

2,00%

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Note : Tomgang, retail, Odense. Kilde : Colliers, Ejendomstorvet.dk.

Et modstandsdygtigt marked Selv med mørke skyer i horisonten forventes lejeniveauet at forblive stabilt. Kongensgade er fortsat attraktiv, men her er markedslejen under pres som en naturlig konsekvens af de strukturelle og logistiske ændringer i midtbyen. Rosengårdcentret og hele området ved IKEA og Bilka er fort- sat meget velbesøgt og tiltrækker kunder fra hele regionen. Der investeres markant i området og ejerne af Rosengårdcen tret er over årene også lykkedes med at løfte kundeoplevelsen ved hjælp af flere succesfulde tiltag som fx etableringen af et nyt Food Avenue, opdatering af fællesarealer og udvidelse af biografen.

Markedet for butiksejendomme i Odense er groft sagt opdelt i to undermarkeder: Området omkring gågaderne i centrum af byen og indkøbsområdet i den sydøstlige del af Odense omkring indkøbsmekkaet Rosengårdcentret. Ved Odenses gågade er der sket signifikante ændringer i 2021 og 2022. Byfornyelsen af Thomas B. Thriges Gade, som nu forbinder Vestergade og den gamle bydel, har i et stykke tid været færdiggjort, og har givet midtbyen et markant løft. Det har skabt fornyet efterspørgsel efter butikker langs Vestergade, ligesom området ved Overgade er blevet mere attraktivt. Ved Vestergade og området fra Magasin er en række nye high-end butikker på plads i form af en ny B&O butik med til hørende café, Carl Hansen & Søns flagship store, etc. Barfoed Group har udviklet en kendt cityejendom på Vestergade til den eksklusive herretøjsforretning Ulrik Storm. Det forventes, at flere high-end brands vil etablere sig i den nu transforme rede bymidte.

Stabile lejeniveauer på retailmarkedet

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, retail, Odense. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

21

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Opadgående pres på afkastkravet for retailejendomme

7,50%

7,00%

6,50%

6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Nettostartafkast, retail, Odense. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

INDUSTRI OG LOGISTIK

Industri- og logistikmarkedet rider på en bølge

De primære industribeliggenheder i Odense er koncentreret omkring motorvej E20 i den sydøstlige del af byen. Tietgenbyen blev udviklet i 1999 af Odense Kommune i et forsøg på at imødekomme den stigende efterspørgsel efter industri- og logistikfaciliteter. Med direkte adgang til E20 ligger området ideelt placeret og har tiltrukket en lang række store virksomheder, heriblandt Davidsen Tømmerhandel, Kjær & Sommerfeldt og Danske Fragtmænd.

Området huser også Metas store datacenter, der blev taget i brug i 2020. Det var planlagt, at virksomheden skulle udvide sit datacenter med to datahaller på i alt 95.000 m ² , men med øjeblikkeligt varsel indstillede Meta projektet i slutningen af 2022. Odense Kommune har igangsat 2. etape af udvidelsen af Tietgenbyen i Odense SØ. Der eksisterer her et større behov for at skabe endnu flere og bedre beliggende grund- stykker langs motorvejsnettet i takt med den stigende efterspørgsel. Odense Havn, tidligere kendt som Lindø Port of Odense, er Danmarks største havn målt på areal (i alt 8.500.000 m ² ). På det enorme område ligger der adskillige virksomheder indenfor grøn udvikling, især vindmøllebranchen. Området er blevet yderst attraktivt for højteknologiske virksomheder, hvor energiudvikling opfindes, testes og produceres. Odense Havn byder på en såkaldt heavy load kaj, der sikrer unikke afskibningsmuligheder, en topmoderne krankapaci tet med 3,9 km kaj, hvor der kan løftes op til 1.200 ton. Odense Havn har desuden annonceret planer om at etab lere Danmarks største dry port, Odense Dry Port, bestående af intet mindre end en million kvadratmeter mellem Odense og Årslev. Området skal udvikles til en bæredygtig logistik hub, der har til formål at højne forsyningssikkerheden indenfor den grønne omstilling til havnens kunder. Selve

logistikhubben forventes at omfatte op til 500.000 m 2 og Odense Havn vil investere 4-5 mia. kr. i udvikling af området.

Large Structure Production er navnet på et nyt dansk robot center som har Syddansk Universitet ved roret, og som bli ver opført ved Odense Havn. Centret forventes at stå fær digt i 2025 og skal udvikle robotter, der kan bygge store konstruktioner som fx vindmøller og skibe. Dermed for- ventes centret at bidrage til de gunstige synergieffekter i området. Vestpå, langs E20, i Hjallese og Hestehaven, hvor Roulunds Fabrikker tidligere havde til huse, ligger et industri- og logi stikområde, hvor COOP’s nonfood-distributionscenter op- tager det største areal. Endelig ligger der i Højme sydvest for Odense et nyligt udvidet industriområde med en række forskellige lagerfaciliteter. Brugerne her tæller blandt andet GASA, DLF og Micro Matic.

23

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Historisk lav tomgang for industri- og logistikejendomme

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Note : Tomgang, industri og logistik, Odense. Kilde : Colliers, Ejendomstorvet.dk.

Udbuddet kan ikke imødekomme efterspørgslen

danske og internationale investorer. Generelt har flere inve storer søgt mod industri- og logistikmarkedet i løbet af 2022. Odense har de senere år opbygget en position som landets førende by indenfor robotteknologi – med både robotvirk somheder, studerende og forskning. Robotklyngen er nu så stor, at den tiltrækker meget arbejdskraft og virksomheder, og det bliver forstærket af lokale uddannelser indenfor robottek nologi. Robotklyngen er blevet et flagskib for Odenses industri og erhvervsliv, og den stærke markedsposition er med til at øge efterspørgslen på erhvervslokaler. Ligeledes er robotklyn gens popularitet også drevet af udenlandsk interesse, da ad skillige større globale virksomheder har faciliteter i robotklyn gen. Klyngen, som også går under navnet Odense Robotics, omfatter i dag over 250 private virksomheder og adskillige uddannelsesinstitutioner og forskningsenheder.

Odense har som resten af landet oplevet et boom i efter spørgslen fra både brugere og investorer for industri- og lo gistikejendomme. Den massive efterspørgsel sammenholdt med et begrænset udbud har resulteret i stigende leje- niveauer for både primære og sekundære industri- og logistik- ejendomme i løbet af året. Som resultat af en markant leje stigning i 2022, som tangerer en øvre grænse for yderligere stigninger, forventes niveauet at være stabilt i den kommen- de periode. Odense har i de seneste år haft en ubalance mellem udbud det og efterspørgslen. Denne ubalance er i 2022 kun blevet mere udtalt, da efterspørgslen fortsat er vokset, mens udbud det er haltet efter. Således er tomgangsniveauet på sit lave ste i et årti. Efterspørgslen er ikke kun til stede blandt brugerne, men i særdeleshed også blandt investorerne, hvor både primære og sekundære industriejendomme er i høj kurs. Ligeledes er interessen for sale-leaseback steget markant blandt både

Stigende lejeniveauer for industri og logistik

500

450

400

350

300

250

200

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, industri og logistik, Odense. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

25

Beskeden stigning i afkastkravene for industri og logistik

5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 9,00% 9,50% 10,00%

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Nettostartafkast, industri og logistik, Odense. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

27

Transaktioner Odense

Større udlejninger

Adresse

By Type

Udlejer

Lejer

Areal

Thorslundsvej 113-115

Odense

Lager

Brdr. Kier

Per Schack

8.400 m ²

Kongensgade 42

Odense

Retail

ASX 4078

Normal

1.100 m ²

Ejendomsselskabet Middelfartvej 68. Odense

Ørbækvej 113

Odense

Retail

Normal

900 m ²

Sverigesgade 6

Odense

Kontor Olav De Linde

i.o.

1.200 m ²

Cortex Park 12

Odense

Kontor 5EByg

Alm. Brand

1.900 m ²

Odense Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Større handler

Adresse

By

Type Sælger

Køber

Areal

Pris 1

Afkast 2

Søberg & Nielsen Holding

Boligportefølje 3

Nordfyn

Bolig

Heimstaden

5.800 m ²

84

5,23%

C. F. Tietgens Boulevard 19

Industri/ logistik

i.o.

i.o.

Odense SØ

Vitera

Vitera Living

7.200 m ²

Sielemann Holding

Bjerggårdshaven 25

43

4,45%

Odense NØ Bolig

Imbro

1.900 m ²

Industri/ logistik

Ejendomsselskabet Fynsvej 60

Fynsvej 60

i.o.

6,91%

Middelfart

GMF Holding

11.800 m ²

i.o.

MMCE HoldCo

Jervelundhaven 1-46 Odense

3.600 m ²

58

4,61%

Bolig

1 Priser i mio. kr. (afrundet). 2 Afkast angiver her det estimerede direkte afkast (cirka).

3 Porteføljesalg. Kilde: Colliers.