Colliers Aalborg Delrapport 2023

1

Colliers Markedsrapport

Delrapport 2023

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Accelerating success. Aalborg

Delrapport Aalborg

Indhold Intro Kontor Bolig Retail Industri og logistik Transaktioner

Vi har samlet en lang række oplysninger om de væsentligste danske vækstcentre som supplement til Colliers Markedsrapport 2023 for Danmark, som giver en detaljeret gennemgang af de væsentligste tendenser på investerings- og brugermarkedet i den danske ejendomssektor.

4 6

Denne delrapport omhandler erhvervsejendoms- markedet i Aalborg.

12 20 24 27

Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Aarhus, Odense eller Trekantområdet, så find vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside:

colliers.com/da-dk/mr23

I alle rapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den historiske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transaktioner. For bolig- segmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder.

Colliers Danmark | colliers.com | 70 23 00 20

Colliers Markedsrapport 2023 samt alle delrapporter er baseret på markedsdata, som Colliers anser som pålidelige. Colliers har bestræbt sig på at tilsikre, at alle oplysninger i denne rapport er både præcise og fyldestgørende, men kan ikke holdes ansvarlig for faktuelle fejl. Publiceret af Colliers. Det er tilladt at citere fra Colliers Markedsrapport 2023 samt nærværende delrapport med fuld kildeangivelse. Bemærk at billeder kan være underlagt ophavsret.

3

Aalborg

Kontakt

Har du spørgsmål til selve teksten?

Kontaktpersoner

Jacob Baum Associate jacob.baum@colliers.com 23 95 69 90

Rasmus Graverholt Manager & Head of Valuation & Advisory, Aarhus rasmus.graverholt@colliers.com 29 72 39 62

Eller vil du vide mere om det lokale marked, salg og udlejning?

Kontakt

Claus Sondrup Senior Director & Partner claus.sondrup@colliers.com 20 91 87 01

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Patrick Stjernholm Pedersen Senior Commercial Real Estate Advisor patrickstjernholm.pedersen@colliers.com 29 45 85 99

Mads Jespersen Senior Certified Commercial Real Estate Advisor mads.jespersen@colliers.com 30 53 81 37

Christian Witek Certified Real Estate Advisor christian.witek@colliers.com 21 30 18 87

Colliers Aalborg Østre Havnegade 20 9000 Aalborg

5

Intro

Det nordjyske vækstcenter ekspanderer

Aalborg er Nordjyllands største by, og regionens primære vækstcenter, med hele Region Nordjylland som opland.

I forhold til de andre vigtige vækstcentre er rejsetiden til Aalborg umiddelbart længere, da Trekantområdet, Odense og København ligger mere end to timers kørsel fra Aalborg. Til gengæld har Aalborg en velfungerende regional lufthavn, som i 2022 blev kåret som Danmarks bedste lufthavn. I 2023 åbner blandt andet en direkte rute til New York. Lufthavnen ligger i kort afstand fra centrum af Aalborg og der går både tog og busser dertil. Aalborg var tidligere en traditionel industriby og var blandt andet kendt for sine destillerier samt sin cement-, tobaks- og værftsindustri. Størstedelen af denne industri er i dag flyttet eller helt lukket som følge af en langsigtet strategi, der har til formål at omdanne Aalborg fra en industriby til en moderne vidensbaseret universitetsby, hvilket byen nu udstråler. Transformationen af Aalborg er især synlig i hav neområderne, eksempelvis på Østre Havn, hvor nye lejlighe der, kontorejendomme og omdannede lagerbygninger har erstattet den tunge industri. Eternitten er nu en harmonisk kombination af boliger, kontorer og butikker, som forventes udviklet yderligere i de kommende år. Den resterende tunge industri er flyttet øst for byen til Østhavnen, hvor Aalborgs erhvervshavn nu ligger. Med vedtagelsen af etableringen af den tredje Limfjords- forbindelse vil infrastrukturen i Region Nordjylland opleve et markant løft, især for Aalborg som epicentret for Nord jylland og et trafikalt knudepunkt. Endvidere vil den nye bro øge attraktiviteten af flere erhvervsområder, fx området ved Aalborg Lufthavn og ved City Syd. Endeligt vil den forbedre forbindelsen til kommunerne mod nord.

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Fortsat stærk befolkningstilvækst Aalborg Kommune har ca. 222.500 indbyggere og er dermed Danmarks tredjestørste kommune. Ligeledes er Aalborg ho vedby i Region Nordjylland, som har ca. 592.000 indbyggere. Aalborg har i det seneste årti oplevet en markant befolk ningstilvækst, hvor det i særdeleshed har været de unge til flyttende studerende, som har drevet tilvæksten. Frem mod 2032 forventes fortsat stærk befolkningstilvækst i kommunen, drevet især af gruppen af 30-34-årige, dvs. de unge erhvervsaktive og familier med små børn. Ligeledes forventes de ældste aldersgrupper at opleve en signifikant

procentuel befolkningstilvækst, hvilket således betyder, at demografien i byen er under forandring. Aalborg ses som et lokomotiv for væksten i det nordjyske, idet selve kommunen forventes at vokse, mens befolkningstallet i den resterende del af Nordjylland forventes at stagnere eller falde. Der ses en tendens til, at udviklings- og projekteringsaktivi teten søger mod den østlige del af Aalborg. Det nye super sygehus, som forventes at stå færdigt i 2026 efter yderligere 3 års forsinkelser, har medvirket til, at der er kommet fokus på dette område. Tendensen bekræftes også af udviklingen af flere rækkehusprojekter i området.

7

Befolkningsudvikling, 2020-2022 222.571 22% 31% 32% Fødselsoverskudsandel Befolkningstal, 2022

Flyttemønstre 1

Tilflytning

Fraflytning

42%

-30%

16%

-27%

20-24 år

25-29 år

Nettotilflyttet

Nettoindvandring

25-29 år

20-24 år

Befolkningstilvækst, 2012-2022 1

Hvem har defineret tilvæksten?

Hvor har befolkningsfaldet været størst?

25-29 år

75-79 år

40-44 år

45-49 år

34%

6.553

18%

3.443

-6%

-1.162

-5%

-1.032

Befolkningsfremskrivning, 2022-2032 1

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Hvem kommer til at definere tilvæksten?

Hvor vil befolkningsfaldet være størst?

35-39 år

0-4 år

45-49 år

55-59 år

24%

3.531

20%

2.856

-8%

-1.219

-6%

-932

118.883

3,60% 17% 244.344

Antal beskæftigede

Arbejdsløsheds- rate

med bachelorgrad eller højere

Gns. disponibel årsindkomst

Note : Data for Aalborg Kommune. 1 Beregnet på basis af total tilvækst i perioden. Kilde : Colliers, Danmarks Statistik.

KONTOR

Kontormarkedet nyder godt af byens transformation

Til trods for usikre markedsudsiger og mindre gunstige vilkår har brugermarkedet for kontor i Aalborg fortsat oplevet fremgang. Dette skal ses i lyset af rekordhøj beskæftigelse såvel som lav arbejdsledighed. Dog har investeringsvolumenen i 2022 været lavere end i 2021, hvilket var nogenlunde som forventet, da 2021 var et rekordår på ejendomsinvesteringsmar kedet, og 2022 har budt på en markant forringelse af markedsvilkårene.

bile lejeniveauer for kontorer i Aalborg. Der er således tale om modstridende faktorer, som ikke desto mindre i sam spil giver stabile lejeniveauer. I de mest eftertragtede områ der opleves det dog, at betalingsvilligheden for de ”rigtige” kontorer er stigende, og virksomheder, som står over for en fremtidig flytning, eksekverer derfor hellere før end senere. Den begrænsede byggeaktivitet har således skabt større interesse for kontorer af primær karakter. Ligeledes tyder den nuværende pipeline af kontorprojekter i de kommende år på en yderst beskeden aktivitet, hvilket kan medføre yderligere stigninger på lejeniveauerne for de mest efter tragtede kontorlejemål. På investeringsmarkedet har de skærpede finansielle krav, den større kløft mellem køber og sælger såvel som usikre markedsudsigter medført et opadgående pres på afkast- kravet. I det kommende år forventes afkastkravene fortsat at stige en smule for de primære og sekundære kontor- ejendomme, hvor stigningstakten vil afhænge af markeds udviklingen.

Til trods for et turbulent år, er der dog fortsat en stærk efterspørgsel efter kontorejendomme på primære lokatio ner i Aalborg. I lighed med de fleste andre større danske byer, er kontor- efterspørgslen i Aalborg primært fokuseret omkring funktio nelle, fleksible, moderne og omkostningseffektive kontor- lejemål. I særdeleshed er efterspørgslen efter flerbruger- ejendomme vokset. Det skyldes blandt andet muligheden for at flytte til et lejemål, som er skræddersyet til specifikke behov, samt muligheden for at kunne minimere drifts- omkostningerne ved at dele fælles servicefaciliteter, her- under reception, kantinedrift osv. med andre lejere. De ændrede markedsvilkår har dog sat deres præg på kontorbrugernes krav også i Aalborg, fx ved at færre lejere er villige til at indgå lejekontrakter med længere binding samt skærpede krav til maksimumreguleringer af lejen, affødt af den rekordhøje inflation. Historisk lav tomgang og sund efterspørgsel efter de bedste lokationer Høj efterspørgsel, et beskedent udbud, en faldende tom gang sammenholdt med høj økonomisk usikkerhed såvel som mindre gunstige markedsudsiger har medført sta

9

Stigende afkastkrav som følge af ændrede markedsvilkår

7,50%

7,00%

6,50%

6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Nettostartafkast, kontor, Aalborg, Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

Sunde lejeniveauer på kontormarkedet

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

1.200

1.100

1.000

900

800

700

600

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m ² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, Aalborg, Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

Nye erhvervsområder formes

I takt med den generelle transformation af byen har Aalborgs marked for erhvervsejen domme ændret sig markant. Vestre Havnepromenade var oprindeligt området med by ens bedste kontorbeliggenheder. De seneste år har udvik lingen af særligt Østre Havn og Eternitten dog givet Aalborg nogle nye og attraktive kontorejendomme med strategisk beliggenhed tæt på både byen og E45. Østre Havn ligger på havneområdet øst for Limfjordsbroen, hvor der i de seneste år er sket omfattende byfornyelse. Her ligger i dag en af Aalborgs mest eftertragtede flerbruger kontorejendomme, E-huset, der tæller lejere som Hjulmand Kaptain, Niras, Deloitte samt senest Rare Wine Invest og Shaping New Tomorrow. Den høje efterspørgsel bekræf tes også af den markante interesse for det nye flerbruger konturhus, som A. Enggaard er ved at opføre. Projektet er en 6.500 m² stor kontorejendom, som forventes at stå fær

digt i starten af 2023, men allerede er fuldt udlejet til EY, Jyske Bank og Det Nordjyske Mediehus. Desuden er Det Nordjyske Mediehus’ gamle kontordomicil på 17.000 m² i 2022 blevet solgt i en selskabshandel til en velkendt lokal investor. Markedet for sekundære kontorlejemål har oplevet en an den udvikling end markedet for primære kontorlejemål. Selvom segmentet er meget bredt defineret og derfor findes overalt i udkanten af byen, synes en klynge af lejere (NEAS, PwC, Spar Nord Bank m.fl.) at have etableret sig i området omkring Skelagervej. Disse lejere prioriterer den korte af stand til motorvejen og et lavere lejeniveau fremfor en pri mær beliggenhed. Man kan således argumentere for, at markedet for sekundære kontorlejemål har koncentreret sig omkring Skelagervej og derved givet de resterende kontor- ejendomme rundt omkring i Aalborg tertiær status.

Historisk lav tomgang for kontorlejemål

2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Note : Tomgang, kontor, Aalborg. Kilde : Colliers, Ejendomstorvet.dk

11

Lindholm

Nørresundby

Aalborg Øst

Vestbyen

Østre Havn

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Aalborg Centrum

Eternitten

Vejgård

Nørre Tranders

Hasseris

Gug

Skalborg

BOLIG

Nye boliger definerer byens boligbestand

581 boliger opført i 2022 (K1-K4)

Det meste af byens boligbestand består af lejeetageboliger, men for Aalborg gælder det specielle forhold, at andelen af bygningsmassen, som er opført efter 2005, udgør hele ca. 24% af lejeetageboligbestanden i kommunen, sammenholdt med kun 14,5% i Odense Kommune og 12,1% i Københavns Kommune. Som i de andre store universitetsbyer har de igangværende boligprojekter i Aalborg fokus på at opføre boliger, som er tilpasset borgernes behov, herunder de studerendes. Takket være et stort målgruppe-specifikt udbud har byen fx kun net tilbyde boliger, der passer godt til studerende og nyud dannede. På ejendomsinvesteringsmarkedet i Aalborg er boligejen domme fortsat det mest populære segment. Dog har mar kedet været påvirket af de ændrede markedsvilkår, hvilket har resulteret i stigende afkastkrav. Denne udvikling forven tes at fortsætte i de kommende 12 måneder, hvor afkast stigningen afhænger af markedsudsvingene. Aalborg er i dag en by, der er karakteriseret ved en stærk befolkningstilvækst, et stort fokus på infrastrukturelle forbedringer såvel som sikringen af nye arbejdspladser. Dette har – og forventes fortsat at have – en yderst gunstig effekt på både efterspørgslen og ud- buddet på boligmarkedet. Ligeledes er byen kendetegnet ved at have flere nye bolig- områder, som er under opførelse.

38.999 nye etagemeter i 2022 (K1-K4)

76 m ² Gennemsnits- boligstørrelse

89,79% Andel er lejere

7,15% gennemsnits- tomgang

Note : I de tre nederste faktabokse er der tale om gennemsnitsbetragt ninger for etagebolig- markedet i Aalborg Kommune.

Kilde : Colliers, Danmarks Statistik.

13

Markedsdynamikker peger mod ligevægt efter overudbud

Aalborg har i de senere år oplevet en moderat opadgående tendens i tomgangsraten for boliger. Hvis dette sammen holdes med den store vækst i nybyggeriet, er stigningen dog ikke overraskende og i niveau med tomgangen i de andre større universitetsbyer. Som resultat af det høje udbud har lejeniveauet også været stagnerende i de seneste år. I de kommende år kan det dog forventes, at tomgangen vil falde, da adskillige boligprojekter enten er blevet udskudt eller af lyst i årets løb. Derved forventes det fremtidige udbud re duceret, og tilflyttere til byen vil sørge for, at det nuværende udbud bliver absorberet. De demografiske bevægelser indikerer også, at efterspørgs len fortsat vil være høj i de kommende år, da der forventes høj vækst i gruppen af 30-39-årige, som udgør en markant andel af de samlede lejere, og ligeledes væksten i de ældste aldersgrupper, som i de seneste år har udgjort en større og større andel af lejerne.

De ændrede forhold på ejerboligmarkedet har – og forven tes fortsat at have – en afledt effekt på lejeboligmarkedet i form af flere lejere, som udskyder boligkøbet, og enten bli Et år med stigende afkastkrav for boligejendomme

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Nettostartafkast, boliger, Aalborg. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

ver boende i deres nuværende lejebolig eller søger mod en ny lejebolig, som i højere grad lever op til deres aktuelle boligkrav. Kort fortalt forventes det, at det årlige udbud reduceres, hvorimod efterspørgslen fortsat vil være høj – og hvis ten denserne fortsætter, kan det aalborgensiske boligmarked potentielt nærme sig ligevægt i udbud/efterspørgsel, da

markedet i dag er karakteriseret ved et overudbud af lejeboliger. Dog er det essentielt, at den fremtidige byggeaktivitet har de demografiske bevægelser in mente: Reallokeringen af landets studiepladser vil udmønte sig i et fald i behovet for studieboliger i Aalborg og de ældre aldersgrupper vil kræve boliger, der er tilpasset deres præferencer.

Stabile lejeniveauer på boligmarkedet

1.000 1.050 1.100 1.150 1.200 1.250 1.300 1.350 1.400

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m ² p.a. for nyopførte boliger på 75-80 m ² , ekskl. stue- og penthouseboliger, Aalborg. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

15

Ændrede markedsvilkår for ejerboligmarkedet

Ejerboligmarkedet i Aalborg viste sig robust trods rekord høj inflation, øgede finansieringsomkostninger og usikre markedsudsigter, da kvadratmeterpriserne for ejerlej ligheder forblev stabile i 1. halvår 2022. Dog slog de æn drede markedsvilkår igennem i 2. halvår 2022 – både i form af et markant fald i antallet af solgte boliger, læn gere gennemsnitlige liggetider og lavere kvadratmeter- priser. I de kommende 12 måneder forventes denne udvikling at forsætte og sandsynligvis også føre til et fortsat pris fald. Sammenlignet med prisniveauerne i flere andre større danske byer, ligger priserne i Aalborg dog i den lave ende, da der ikke har været registreret tilsvarende prisstigninger i de seneste år, hvorfor faldet ikke for- ventes at blive lige så markant, som det frygtes at blive andre steder.

-3%

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Salgspriser

17%

31%

Liggetider

Udbud

Note : Udvikling fra 2021K3 2022K3 for ejerlejligheder i Aalborg Kommune. Kilde : Colliers, Finans Danmark.

17

Boligområder i udvikling

Østre Havn Østre Havn er et gammelt havneområde, der næsten er færdigudviklet til et blandet erhvervs- og boligområde med en beliggenhed tæt på Aalborg centrum. Området, som nu er ejet af A. Enggaard, har historisk huset korn- og foderstofvirksomheder med fabrikker og lagre. Området skaber en glidende overgang mellem byens kulturelle centrum med Nordkraft, Musikkens Hus og de etablerede boligområder i bymidten mod erhvervsområdet omkring Gasværksvej. Ved Østre Havn bor ca. 2.300 indbyggere, de fleste i ejerlejligheder. Området har nogle af de højeste ejerlejlighedspriser i Aalborg og er således et yderst efter tragtet sted at bo. Ved det nyetablerede Stjernekvarter på Østre Havn er A. Enggaard ved at opføre et 5.500 m² stort boligbyggeri, der kommer til at rumme 78 ejerlejligheder. Byggeriet forventes at stå færdigt i 2023. Aalborg Øst Aalborg Øst har været gennem en enorm udvikling de senere år. Byudviklingen har blandt andet givet et stort løft til de almene boliger i området, hvor ejendommene er ble vet renoveret og mange små et- og toværelseslejligheder er lagt sammen til mere familievenlige tre- og fireværelses lejligheder, hvilket har givet en anden beboersammensæt ning i området. Det næste område i Aalborg Øst, der står foran en større udvikling, er arealet omkring Gigantium. Området ligger mellem Aalborg Universitet og motorvej E45 med tilkørsel Som tidligere beskrevet, gennemgår Aalborg en periode med høj byudviklings- aktivitet, hvor flere gamle industri- områder er ved at blive omdannet til efterspurgte boligområder.

lige ved Gigantium. Derudover får området optimale offentlige trafikforbindelser med blandt andet den nye Plusbus forbindelse og rekreative områder. Der kan i området udvikles mere end 150.000 m², primært bolig og erhverv. Planen for et nyt boligområde ved Gigantium forventes godkendt i 2023 og vil ved færdigopførelsen kunne rumme op til 4.000 beboere. Godsbanearealet Godsbanearealet ligger lige ved siden af Aalborg bane- gård, busterminal og Kennedy Arkaden. Byfornyelsen af Godsbanearealet blev påbegyndt i 2008, og området er nu næsten fuldt udviklet, da de sidste ledige grunde blev solgt i 2020. Raundahl og Moesby har netop færdigopført et 11.100 m² boligbyggeri i udkanten af godsbanearealet, som består af 160 boliger fordelt på to bygninger. Beboer sammensætningen ved Godsbanearealet er domineret af unge studerende, der bor i lejelejligheder. De primære erhvervslejere i området er de tre uddannel sesinstitutioner SOSU Nord, VUC & HF Nordjylland samt Aalborg City Gymnasium. Når området er fuldt udviklet, vil det have et etageareal på ca. 138.000 m² (115.000 m² eks klusive parkeringsanlæg), hvor andelen af erhverv udgør 30% og boliger 60%, mens detailhandel, herunder daglig- varebutikker, samt kulturtilbud tegner sig for de reste- rende 10%. Sofiendal Enge Sofiendal Enge er et nyt udviklingsområde, der ligger sydvest for Aalborg i forlængelse af den eksklusive bydel Hasseris og tæt på det sekundære indkøbscenter City Syd. Området ligger tæt på eksisterende skoler og er udlagt til énfamilies- og rækkehuse. Ligeledes forventes området at blive mere attraktivt som følge af godkendelse af den tredje Limfjordsforbindelse.

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Eternitten Eternitten ligger i den østlige del af Aalborg mellem cen trum og Aalborg Universitet. Med sin beliggenhed er om- rådet ideelt for både studerende og virksomheder, der foretrækker en placering lige udenfor centrum med nem adgang til motorvejsnettet. På Eternitten lå engang en af Aalborgs største arbejds- pladser, Dansk Eternit Fabrik, der producerede fiber- cementprodukter til byggesektoren. Grunden var stærkt forurenet med asbest fra produktionen og gennemgik en grundig oprensning, før der kunne bygges nyt. Byforny- elsen af området begyndte i 2009-2010 med godkendel- sen af de første to lokalplaner. Området har allerede ud- viklet sin egen identitet og i 2020 stod Udsigten, som er et boligbyggeri tegnet af Friis & Moltke, færdigt. Det huser 84 lejelejligheder med fælles tagterrasse. Ligeledes er Søren Enggaard ved at opføre etagebyggeriet Ankomst- pladsen med 134 lejeboliger til indflytning ultimo 2023. Stigsborg Brygge Stigsborg Brygge er et område nord for Limfjorden i den østlige del af Nørresundby, beliggende mellem Limfjords- tunnelen, der forbinder Nordjylland med resten af Jylland,

og Limfjordsbroen, der forbinder det centrale Aalborg og Nørresundby. Området dækker et grundareal på mere end 540.000 m² og vil blive udviklet over de næste 25-30 år. Dette nye område vil få mere end 7.500 indbyggere og desuden huse skoler, plejehjem, daginstitutioner og andre offentlige institutioner til gavn for indbyggerne. Derudover vil der komme supermarkeder, butikker og kontorer. Hele området vil fuldt udviklet dække et etageareal på 400.000 m². Aalborg Kommune godkendte udviklingsplanen i marts 2017, og de første ejendomme er nu opført. Lærernes Pen sion og A. Enggaard er p.t. ved at opføre Stigsborg Have, et boligbyggeri med 258 lejligheder, hvor de første lejligheder står klar til indflytning i foråret 2023. Klarup Søpark Den gamle Skagen Beton grund i Klarup, øst for Aalborg og tæt på Gigantium, vil over en årrække blive forvandlet fra erhvervsgrund til et spændende boligområde. Klarup Søpark er placeret i den vestlige del af Klarup med kort afstand til det igangværende supersygehusbyggeri og netop derfor er området særligt attraktivt. Endvidere vil området i den kommende tid opleve infrastrukturelle forbedringer, som vil øge områdets attraktivitet.

19

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

RETAIL

Et retailmarked under forandring

Retailmarkedet i Aalborg er karakterise ret ved, at de fleste bedst beliggende butiks lokaler ejes af en ret snæver investorkreds, hvilket har bidraget til, at forholdet mellem udlejere og lejere har været relativt uændret under pandemien og i den efterfølgende periode. Derfor er konkurrencen på udlejer siden ikke helt så stor som en del andre ste der, da lejerne ikke har haft samme mulig- hed for at sætte pres på lejeniveauet i form af forhandlinger eller opsigelse af lejemål.

Til trods for dette har de ændrede markedsvilkår også sat sig i det aalborgensiske retailmarked, hvilket blandt andet er kommet til udtryk i et nedadgående pres på lejeniveau erne. Retailmarkedet i Aalborg har to hovedområder: Det store retailområde ved City Syd, beliggende i det sydlige Aalborg med Aalborg Storcenter, og Aalborg bymidte. Området ved City Syd er det største af de to målt på omsætning, og ifølge et studie fra ICP står området for mere end en tredjedel af den aggregerede omsætning i Region Nordjylland. City Syds placering i det sydlige Aalborg er med til at gøre det yderst tilgængeligt i bil. Distriktet huser som nævnt Aalborg Stor center, hvor blandt andet Bilka, IKEA, Bauhaus, Biltema og Plantorama er beliggende. I alt har storcentret 80 butikker med et samlet butiksareal på 52.000 m². Aalborg Storcenter

Stigende afkastkrav for retailejendomme

4,00% 4,50% 5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00%

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Nettostartafkast, retail, Aalborg. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

21

Udsigt til stigende tomgangsniveauer for retailejendomme

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Note : Tomgang, retail, Aalborg. Kilde : Colliers, Ejendomstorvet.dk.

har årligt 6,4 mio. besøgende og er Danmarks næststørste ind købscenter, kun overgået af Field’s i København.

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

I Aalborg bymidte er retailmarkedet fordelt på to primære gå- gader, som hovedsageligt huser store internationale såvel som danske butikskæder, der har deres flagship stores her. Efter en markant renovering åbnede indkøbscentret Friis igen i 2018, og derved også stormagasinet Magasin. Åbningen af Magasin og omstruktureringen af Budolfi Plads har været med til at revita lisere området omkring Nørregade og Gravensgade, hvilket har resulteret i faldende tomgangsniveauer. Ligeledes har ombyg ningen af Nytorv skabt et moderne og luftigt byrum i Aalborg bymidte, og i den kommende periode vil strækningen fra Ny- torv til Nordkraft blive udvidet til to meter brede fortove. Knap nok var retailsektoren kommet fri af coronapandemien så blev den ramt af ny modvind i form af stigende energipri ser, rekordlav forbrugertillid, udhuling af reallønnen og dermed købekraften samt usikre markedsudsigter. Dette har resulteret i øget dialog mellem lejer og udlejer, også i Aalborg, hvor udle jerne i mange tilfælde har måtte lempe kravene til lejerne, fx i form af mere fleksible kontrakter med lavere bindingsperiode eller lejerabatter. Modvind giver yderligere udfordringer på retailmarkedet

Til trods for mere ugunstige markedsvilkår er butiksledig- heden fortsat historisk lav. Niveauet forventes dog at stige i de næste 12 måneder, da det økonomiske pres på lejerne fortsat er højt og forventningerne til deres fremtidige om- sætning er moderat. I 2022 oplevede retailmarkedet i Aalborg også faldende lejeniveauer, især i 2. halvår, som var karakteriseret af øget forsigtighed hos forbrugerne samt ekstraordinært høje driftsomkostninger for lejerne. I den kommende periode forventes lejen fortsat at falde, hvilket kan være med til at lette presset på brugerne og dermed mindske tomgangs- risikoen. Investeringsmarkedet for retailejendomme i Aalborg har været i modvind i 2022, og udviklingen forventes at fort sætte, hvilket udmønter sig i forventningen om stigende afkastniveauer.

Faldende lejeniveauer på retailmarkedet

1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m ² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, retail, Aalborg. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

23

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

25

INDUSTRI OG LOGISTIK

Fortsat fuld fart på industri- og logistikmarkedet

På tværs af landet har bruger- såvel som investerings- markedet for industri- og logistikejendomme oplevet fortsat momentum i efterspørgslen efter et historisk år i 2021. Det gælder også Aalborg, og som mange andre større byer er udbuddet fortsat beskedent, hvilket har skabt en betydelig uligevægt i markedet, hvor især brugernes efterspørgsel ikke kan imøde- kommes. Denne uligevægt er blevet forværret af sti- gende byggeomkostninger såvel som strammere finansieringskrav. Det begrænsede udbud kommer til udtryk i rekord- lave tomgangsniveauer, både historisk men også geografisk, da Aalborg, som kommune, i dag har Danmarks laveste tomgangsniveauer for industri- og logistikejendomme.

Som tidligere beskrevet har Aalborg his- torisk været en industriby. Den forandring, som byen har gennemgået og stadig gen nemgår, er særligt synlig på markedet for industri- og logistikejendomme. Aalborg havde tidligere en stor andel af tung og let industri spredt over hele byen. Nu er største delen af den tunge industri flyttet uden- for bygrænsen eller helt lukket ned. Andre større danske byer har oplevet et lignende skift, hvor tung industri er blevet erstattet af virksomheder indenfor logistikbranchen.

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Rekordlav tomgang på industri- og logistikmarkedet

5%

4%

3%

2%

1%

0%

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

Note : Tomgang, industri og logistik, Aalborg. Kilde : Colliers, Ejendomstorvet.dk.

Begrænset udbud af primære logistiklejemål Trods fraværet af et stort logistikknudepunkt og det grad vise fald i antallet af industrivirksomheder er der over hele regionen fortsat stor efterspørgsel efter både små og store, fleksible industri- og logistikarealer. De primære industri- og logistikejendomme i Aalborg ligger i et bredt bælte, der strækker sig fra syd mod øst til Østhavnen. Nogle virksom heder foretrækker en beliggenhed nord for Limfjorden, så de kan betjene Nordjylland uden at skulle passere igennem områdets største trafikale flaskehals, Limfjordstunnelen. Dog vil den tredje Limfjordsforbindelse i høj grad forbedre infrastrukturen og således være med at forme den fremti dige efterspørgsel i markedet. Selvom områdets meget diversificerede karakter bidrager til at holde lejeniveauet nede, er niveauet på tværs af ejen domstyper steget markant. Dog har det ikkeeksisterende udbud af nyopførte lejemål betydet, at lejeniveauet her er gradvist stagneret, og hvor det tidligere lå på samme niveau som lejeniveauet i industri- og logistikmarkedet i Trekant området, som sammen med København udgør et af de to primære logistikmarkeder i Danmark, er niveauet nu en

smule lavere. Lejeniveauet for sekundære industri- og logi stikbeliggenheder er steget markant i det seneste år, hvilket skal ses i lyset af en spillover-effekt fra lejere, som efterspør ger primære lejemål, men må tage til takke med sekundære lejemål, og også fra lejerne, som normalt efterspørger denne type lejemål. Som følge af en kombination af stigende efterspørgsel og dermed faldende tomgang samt et begrænset udbud har afkastkravet for industri- og logistikejendomme været stabilt igennem 2022. På grund af et beskedent fremtidigt udbud, sammenholdt med den nuværende efterspørgsel, er det vores forventning, at afkastkravet fortsat vil være moderat nedadgående i de kommende 12 måneder. Dog har enkelte ejendomshandler i det aalborgensiske industri- og logistik- investeringsmarked i 2022 vist, at afkastkravet kan være markant under gennemsnittet, hvis det helt rigtige produkt bliver udbudt.

Momentum i markedet afføder faldende afkastkrav

5,00% 5,50% 6,00% 6,50% 7,00% 7,50% 8,00% 8,50% 9,00% 9,50% 10,00%

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Nettostartafkast, industri og logistik, Aalborg. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

27

Vækst i lejeniveauerne for industri og logistik

100 150 200 250 300 350 400 450 500

18

19

20

21

22

23

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m² p.a., ekskl. driftsomkostninger og skatter, industri og logistik, Aalborg. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Transaktioner Aalborg

Større udlejninger

Adresse

Distrikt Type

Udlejer

Lejer

Areal

Industri/ logistik Industri/ logistik

Port of Aalborg Real Estate

Korinthvej 37

Aalborg Øst

Scanpipe

2.900 m²

Kertemindevej 1

Aalborg Øst

Mileway

Danske Fragtmænd

4.000 m²

Sofiendalsvej 88-94

Aalborg SV Kontor Tecta

Aalborg Kommune

3.200 m²

City Ejendomme v/ Hans Andersen

Algade 19, st.

Aalborg

Retail

Normal

700 m²

Dannebrogsgade 58, 2. sal

Aalborg

Kontor Fritz Schur Gruppen IT Minds

900 m²

Større handler

Adresse Distrikt

Type Sælger

Køber

Areal

Pris 1

Afkast 2

Egeparken 8, Aalborg

IJ Ejendomme Aalborg

Egeparken 8

Aalborg

Bolig

5.400 m²

112

4,30%

Industri/ logistik

Loftbrovej 28

Nørresundby

i.o.

i.o.

22.300 m²

i.o.

i.o.

Langagervej 1 (Det Nordjyske Mediehus)

Nordjyske Ejendomme

Aalborg Øst

Kontor

Tecta Invest

17.000 m²

96

7,80%

Industri/ logistik

Håndværkervej 14

Aalborg

Sanistål

Mileway

11.500 m²

100

6,25%

Strømmen 6

Nørresundby Kontor

Sampension K/S Strømmen 6

14.600 m²

205

i.o.

1 Priser i mio. kr. (afrundet). 2 Afkast angiver her det estimerede direkte afkast (cirka).

Kilde: Colliers.

29

Aalborg Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023