Colliers København Delrapport 2023 DK

Colliers Markedsrapport

Delrapport 2023

Accelerating success. København

Delrapport København

Indhold Intro Kontor Bolig Retail Industri og logistik Transaktioner

Vi har samlet en lang række oplysninger om de væsentligste danske vækstcentre som supplement til Colliers Markedsrapport 2023 for Danmark, som giver en detaljeret gennemgang af de væsentligste tendenser på investerings- og brugermarkedet i den danske ejendomssektor.

5 8

Denne delrapport omhandler erhvervsejendoms- markedet i København.

26 36 46 52

Så hvis du vil vide mere om markedet for kontor, retail, industri og logistik samt boliger i København, Odense, Aalborg eller Trekantområdet, så find vores rapporter for de lokale markeder på Colliers’ hjemmeside:

colliers.com/da-dk/mr23

I alle rapporter kan du læse mere om de lokale markeder, den historiske lejeudvikling samt finde oplysninger om vigtige transaktioner. For bolig- segmentet udpeger vi derudover de væsentligste udviklingsområder.

Colliers Danmark | colliers.com | 70 23 00 20

Colliers Markedsrapport 2023 samt alle delrapporter er baseret på markedsdata, som Colliers anser som pålidelige. Colliers har bestræbt sig på at tilsikre, at alle oplysninger i denne rapport er både præcise og fyldestgørende, men kan ikke holdes ansvarlig for faktuelle fejl. Publiceret af Colliers. Det er tilladt at citere fra Colliers Markedsrapport 2023 samt nærværende delrapport med fuld kildeangivelse. Bemærk at billeder kan være underlagt ophavsret.

3

Kontakt

Har du spørgsmål til selve teksten?

Kontaktpersoner København

Jacob Baum Associate jacob.baum@colliers.com 23 95 69 90

Muhamed Jamil Eid Director and Head of Valuation & Advisory, Copenhagen muhamed.eid@colliers.com 22 36 64 03

Eller vil du vide mere om det lokale marked, salg og udlejning?

Kontakt

Bolig Ditlev Juul Senior Certified Commercial Real Estate Advisor ditlev.juul@colliers.com 51 22 35 31 Kontor Martin Østengaard Director and Head of Office Leasing, Copenhagen martin.østengaard@colliers.com 20 40 02 55

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Retail Peter Bech Senior Commercial Real Estate Advisor peter.bech@colliers.com 30 66 46 41 Industri og logistik Helle Andersen Senior Commercial Real Estate Advisor helle.andersen@colliers.com 61 15 46 28

Colliers København Toldbodgade 33 1253 København K

5

Intro

København har i de seneste år fået stor international bevågenhed blandt andet i den arkitektoniske verden, da UNESCO har valgt byen som arkitekturhovedstad i 2023. Ligeledes i den gastronomiske verden, hvor byen kan møn stre hele 15 Michelin restauranter, herunder Geranium og Noma, som for nylig blev kåret som henholdsvis verdens bedste og næstbedste restaurant, hver med tre Michelin stjerner. København er desuden et af Nordeuropas økonomiske vækstcentre, hvilket blandt andet kommer til udtryk i antal let af globale organisationer, som vælger at placere deres hovedsæde i København. Endvidere kommer det til udtryk i den robuste efterspørgsel på ejendomsinvesteringsmarke det, hvor udenlandske investorer står for den overvejende andel af transaktionsaktiviteten. Demografien skifter I det seneste årti har København 1 oplevet en stærk befolk ningstilvækst på ca. 11%, svarende til en årlig stigning på ca. 13.500 indbyggere. Befolkningstilvæksten har været størst i landsdel byen København 2 , især blandt de 25-29-årige. I København er Danmarks hovedstad og samtidig det største byområde med næsten 1,4 mio. indbyggere fordelt på 18 kommuner. Centrum er Københavns Kommune, som med over 650.000 indbyggere er landets mest folkerige kommune - med næsten dobbelt så mange indbyggere som landets næst- største kommune, Aarhus Kommune. København er fortsat Danmarks dynamo

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

1 København her defineret som landsdel byen København og landsdel Københavns omegn. 2 Defineret som København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby.

Københavns omegn er indbyggertallet også steget markant, men her deler de 25-29-årige og de 30-34-årige rollen som primus motor for udviklingen. Generelt har næsten samtlige aldersgrupper oplevet en betydelig tilvækst, hvilket vidner om byens attraktivitet. Dog har der under pandemien været et fald i befolknings- tilvæksten, idet nettotilflytningen var negativ i modsætning til tidligere år. Udover pandemien har også den tidligere regerings plan om at decentralisere studiepladser sat sit præg på forventningen til befolkningstilvæksten i de for- skellige aldersgrupper. Det forventes stadig, at befolknings tallet i København vil forsætte med at stige betydeligt, dog er tilvæksten nu primært drevet af de unge børnefamilier og de 60-69-årige. Ifølge Danmarks Statistik vil indbygger- tallet stige med ca. 5% fra 2022 til 2032, svarende til en nominel stigning på 66.500 indbyggere. Som Danmarks epicenter for viden og med landets højst rangerede universitet har København en overvægt af stude rende og erhvervsaktive 30-49-årige. København står dog i samme situation som det meste af resten af landet, hvor be folkningens gennemsnitsalder gradvist stiger. Dette medfø rer, at en stor del af den anslåede befolkningstilvækst pro centuelt forventes at komme fra dem over 60 år.

København har i lighed med Aarhus generelt det højeste uddannelsesniveau i Danmark, da hele 20% af befolkningen har en længere videregående uddannelse, hvilket er markant over landsgennemsnittet. Dette afspejles også i indkomst fordelingen i København, da der er langt flere lønmodtagere på et højt niveau i København end på landsplan. Ligeledes er den gennemsnitlige indkomst i København også betydeligt højere end på landsplan, især i Københavns omegn, da om rådet har flere færdiguddannede i arbejde, hvor Københavns by har en højere koncentration af studerende. Københavns by har i de seneste mange år udviklet sig meget i infrastrukturel henseende, dels for at imødekomme den voksende befolkning, men ligeledes for at bevare sin posi tion som grøn frontløber med et af verdens mest ambitiøse klimamål. Udvidelsen af metrosystemet, som er knudepunktet for den kollektive trafik i København og har været kåret til verdens bedste adskillige gange, forventes at stå færdig i 2024. Der pågår nu drøftelser om yderligere linjeføringer, der skal for binde byen på kryds og på tværs. Planerne rækker helt frem til 2035 og indebærer forslag om udvidelse med yderligere ni stationer.

7

Befolkningsudvikling, 2020-2022 1.375.710 60% -51% 91% Fødselsoverskudsandel Befolkningstal, 2022

Flyttemønstre 1

Tilflytning

Fraflytning

29%

-19%

20%

-19%

20-24 år

20-24 år

Nettotilflyttet

Nettoindvandring

25-29 år

25-29 år

Befolkningstilvækst, 2012-2022 1

Hvem har defineret tilvæksten?

Hvor har befolkningsfaldet været størst?

25-29 år

30-34 år

65-69 år

35-39 år

28%

28.478

19%

19.146

-6%

-6.103

-2%

-1.607

Befolkningsfremskrivning, 2022-2032 1

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Hvem kommer til at definere tilvæksten?

Hvor vil befolkningsfaldet være størst?

35-39 år

0-4 år

10-14 år

45-49 år

-18%

-11.920

23% 15.596

23% 15.003

-6% -4.044

871.200

2,95% 27% 289.844

Antal beskæftigede

Arbejdsløsheds- rate

med bachelorgrad eller højere

Gns. disponibel årsindkomst

Note : Data for Københavns Kommune. 1 Beregnet på basis af total tilvækst i perioden. Kilde : Colliers, Danmarks Statistik.

KONTOR

Robust udlejningsmarked

Som følge af byens diversitet er efterspørgslen og udbuddet meget heterogen, hvilket blandt andet kommer til udtryk i et stort spænd i lejeniveauerne. Dette gælder især det cen trale København, CBD (Central Business District), hvor efter spørgslen er markant. Sammenholdt med den kendsger ning, at udbuddet her er begrænset, har det bevirket, at virksomheder har problemer med at finde de rette lokaler på en central beliggenhed. Det er i særdeleshed virksomhe der i de liberale erhverv og videnstunge virksomheder, som efterspørger den centrale beliggenhed, som de anser for et vigtigt parameter for at kunne tiltrække unge højtuddan nede medarbejdere. Historisk lav tomgang I 2022 fortsatte stigningen i beskæftigelsen, som nu har nået rekordhøjder. Trods høj markedsusikkerhed har beskæfti gelsen holdt hånden under brugerefterspørgslen på kon tormarkedet i det meste af landet, men især i København, da byen er Danmarks primære center for økonomisk vækst og kontorintensive erhverv. Dog har brugernes krav ændret sig i takt med de ændrede markedsvilkår. Fx ses et øget be hov for fleksibilitet, som har udløst et stigende krav om kor tere uopsigelighedsperioder. Tårnhøj inflation har desuden fået mange lejere til at kræve et loft på lejeindekseringer. Ligeledes har nedlukningerne og restriktionerne under coro napandemien medført ændrede arealbehov såvel som mere fleksible kontorlandskaber, hvor aktivitetsbaseret indretning er kommet i fokus samt muligheden for ”flyverpladser”. Til trods for et år med høj markedsusikker hed og til en vis grad mindre gunstige vilkår har kontormarkedet i København været kendetegnet ved fortsat massiv efterspørgsel.

så har udbuddet på kontormarkedet ikke samme mulighed for at tilpasse sig på kort sigt. Derudover har København et såkaldt naturligt loft over udbuddet i nogle bydele, så selv perioder med høj udviklingsaktivitet som nu har kun en be skeden effekt på balancen mellem udbud og efterspørg sel i kontormarkedet. Dette samt den fortsat stigende ef terspørgsel har bevirket, at tomgangen generelt er faldet i hele hovedstadsområdet. Den eksisterende tomgang er ofte at finde i ældre og mere utidssvarende lejemål og/eller på mere sekundære beliggenheder. Lyse udsigter trods omskiftelige tider Efter et år med yderst gunstige markedsforhold og et be grænset udbud, bød 2022 generelt på yderligere stignin gerne i lejepriserne i de forskellige områder af København. Dette gælder både ejendomme af primær (førsteklasses) og sekundær karakter. Det kan endvidere forventes, at leje niveauet i de mest efterspurgte områder vil opleve et opad- gående pres som følge af NPI-reguleringerne, som sætter en ny standard for markedslejen. Historisk har en CBD-beliggenhed været et kategorisk inve steringskriterie blandt de udenlandske investorer, men som følge af betydelig udviklingsaktivitet i en række kontorområ der udenfor CBD, kendetegnet ved særdeles gode adgangs forhold, er dette krav gradvist blevet lempet. I 2023 forven tes denne tendens at fortsætte, hvilket blandt andet vil øge interessen for Valby og Sydhavn, hvor nye metrostationer forventes at åbne i 2024. Både historisk set og i dag adskiller investeringsmarkedet for kontorejendomme i København sig fra resten af landet, da markedet her blandt andet er drevet af danske pensions kasser og udenlandske investorer, som længe har haft stor appetit på København. Dette skyldes primært den høje markedstransparens, den lave udlejningsrisiko og afkast præmien, som København kan tilbyde i forhold til tilsvaren- de europæiske storbyer. Efterspørgslen på investeringsmar

Hvor virksomheder relativt hurtigt kan omstille deres forret ningsplaner til et vækstfokus og ansætte nye medarbejdere,

9

Historisk lav kontortomgang

10% 11% 12% 13% 14% 15%

4% 5% 6% 7% 8% 9%

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

CBD

Storkøbenhavn

Hovedstadsområdet

Note : Tomgang, kontor, København. Kilde : Colliers, Ejendomstorvet.dk.

kedet for kontorejendomme var i 2021 rekord- høj, og sammenholdt med ændrede markeds- vilkår og øget forsigtighed i 2022 var det såle des forventeligt, at efterspørgslen dalede lidt i løbet af året. Efterspørgslen er dog fortsat stærk, om end køberne nu i højere grad kan diktere vilkårene. Ligeledes er der fortsat massive kapitalplace ringsbehov fra danske såvel som udenlandske investorer, hvor sidstnævnte nu forventes at have øget fokus på kontorejendomme uden for CBD, hvilket skal ses i lyset af områdernes øgede attraktivitet som følge af blandt andet forbedret infrastruktur og byfortætning. Fra 2018 til primo 2022 har afkastkravet for både primære og sekundære kontorejendom- me, både i og omkring København, oplevet et fald. Dog har skærpede finansielle krav, øget forsigtighed som følge af et omskifteligt mar ked, tillige med rekordlave afkast betydet, at afkastkravet har været stigende i løbet af 2022.

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Opadgående pres på afkastniveauerne

8,00%

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

18

19

20

21

22

23

CBD, primær

CBD, sekundær

Udenfor CBD, primær

Udenfor CBD, sekundær

Note : Nettostartafkast, kontor, København. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

11

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

København CBD/Indre By

Typiske lejeniveauer Kontor

Ændring

2020

2021

2022

2023

2022-2023

Slotsholmen 1

Primær

i.o. i.o.

i.o. i.o.

i.o. i.o.

i.o. i.o.

Sekundær

Strøget

Primær

1.600 1.100

1.650 1.150

1.700 1.200

1.750 1.250

2,94% 4,17%

Sekundær

Holmens Kanal/ Kongens Nytorv

Primær

1.750

1.850

1.900

1.950

2,63%

Sekundær

1.350 1.750 1.400 1.650 1.250

1.400 1.800 1.450 1.700 1.300

1.450 1.850 1.500 1.750 1.350

1.500 1.900 1.550 1.750 1.350

3,45% 2,70% 3,33% 0,00% 0,00%

Frederiksstaden

Primær

Sekundær

Rosenborgkvarteret

Primær

Sekundær

Rådhuspladsen/ Hovedbanegården

Primær

2.050

2.100

2.150

2.200

2,33%

Sekundær

1.200

1.200

1.250

1.350

8,00%

Kalvebod Brygge/ Havneholmen 2

Primær

1.850

1.900

1.900

1.900

0,00%

Sekundær

1.450 1.650 1.300 1.550 1.000 1.850 1.350

1.450 1.700 1.300 1.650 1.050 1.950 1.400

1.450 1.750 1.350 1.700 1.100 2.000 1.450

1.450 1.800 1.400 1.750 1.150 2.050 1.500

0,00% 2,86% 3,70% 2,94% 4,55% 2,50%

Christianshavn

Primær

Sekundær

Islands Brygge

Primær

Sekundær

Nordhavn

Primær

Sekundær

3,45%

Note : Lejeniveau er anført i kr. pr. m² pr. år, ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, København. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året.

1 i.o. = ikke oplyst da området har en høj forekomst at offentlige lejere, hvorfor der ikke er tale om et normalt udlejningsmarked. Ved vurdering af forventning til udviklingen i nettomarkedslejen forudsættes det, at den potentielle fremadrettede stigning i drifts- omkostninger vil være ens for alle lokationer, hvorfor den ikke påvirker nettomarkedslejen. Det kan dog ikke afvises, at en større stigning i driftsomkostningerne kan betyde, at virksomheder vil fravælge specifikke områder og tilvælge andre og billigere lokationer. Det kan have indvirkning på den samlede efterspørgsel og dermed nettomarkedslejen i disse områder.

Kilde : Colliers.

13

Nordhavn

Rosenborgkvarteret

Strøget

Frederiksstaden

Christianshavn

Rådhuspladsen/ Hovedbanegården

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Holmens Kanal/ Kongens Nytorv

Slotsholmen

Kalvebod Brygge/ Havneholmen

Islands Brygge

Metrostation Togstation

København CBD/Indre By I det følgende gives en kort beskrivelse af kontormarkedet i København CBD (Central Business District).

Slotsholmen nær Christiansborg Slotsholmen huser mange prominente historiske og be varingsværdige bygninger, som næsten udelukkende an vendes af offentlige myndigheder og institutioner samt en række ministerier og styrelser. Derfor er et lejemarked i traditionel forstand stort set ikkeeksisterende her, og tom gangsrisikoen er begrænset i kraft af det potentielle antal offentlige lejere med tilknytning til centraladministrationen. Strøget Området omkring Strøget og Købmagergade og middel- alderbyen er karakteriseret ved en overvægt af mindre kontorlejemål, der ofte er ineffektivt indrettet og afspejler bygningernes arkitektur og alder. Trods områdets centrale beliggenhed i Indre By med nem adgang til Nørreport Station og offentlig transport er størstedelen af bygning- erne i området hverken specielt funktionelle, fleksible eller omkostningseffektive. Derudover er området præget af stor mangel på parkeringspladser. Sammenlignet med andre områder i Indre By anses området derfor ikke som et pri mært kontorområde, hvilket kommer til udtryk i leje- niveauerne.

15

Frederiks Plads Rosenborgkvarteret Med sin beliggenhed rundt om Rosenborg Slot og Kongens Have byder Rosenborgkvarteret på både store kontorejen- domme og mindre kontorlejemål i ældre byhuse med en rimelig effektiv indretning og et moderne ydre. Både Nørre- port Station, hvor der er adgang til regionaltog, S-tog, metro- og buslinjer, og Kongens Nytorv metrostation ligger tæt på. Aarhus Ø Frederiksstaden Med sin placering rundt om Amalienborg Slot anses Frede- riksstaden for at være en prestigefyldt kontorbeliggenhed i Indre By med sin imponerende bygningsmasse bestående af palæer og herskabelige bygninger med moderniseret ind retning. Både historisk set og i dag er Frederiksstaden en foretrukken lokation for advokatfirmaer, konsulentfirmaer, finansielle institutioner og rederier, heriblandt A.P. Møller Mærsk, som har domicil i Frederiksstaden. Derudover til trækker området kunsthandlere, og Bredgade huser en lang række gallerier. I 2019 blev adgangen til offentlig transport i området væ- sentligt forbedret med åbningen af metrostationen Marmor- kirken. Parkeringsforholdene i Frederiksstaden er forholds vis gode i betragtning af den centrale beliggenhed, ikke mindst takket være nye underjordiske parkeringsanlæg i området. Holmens Kanal/Kgs. Nytorv Øst for Strøget og lige nord for Slotsholmen finder man Holmens Kanal/Kgs. Nytorv. Området har historisk set været foretrukket af banker og andre finansielle institutioner, heri blandt Danmarks Nationalbank. Området nyder godt af nem adgang til offentlig transport på Kongens Nytorv, der betje nes af en række buslinjer og har en metrostation med for bindelse til alle metrolinjer. Området lider under meget begrænsede parkeringsmuligheder, men den varierede byg ningsmasse, nem adgang til offentlig transport og et rigt by liv giver området karakter, og det appellerer til en bred vifte af virksomheder på jagt efter mindre og mellemstore kontorlejemål. Området forventes at ændre karakter i de kommende år, i takt med at det bliver et stadigt mere populært område for kontorhoteller, restauranter og butikker. Eksempelvis er der planer om at omdanne Danske Banks domicil til et nyt byg ningskompleks til forskellige formål, herunder hotel, konto rer, butikker og boliger, når Danske Bank flytter i 2023.

Parkering på gadeplan er meget begrænset, men der findes en række underjordiske parkeringsanlæg i området. Tradi- tionelt set har Rosenborgkvarteret været et foretrukket om råde for medier samt offentlige og delvist offentlige organi sationer, men et stigende antal butikker og restauranter har haft en positiv indvirkning på områdets generelle popularitet. Rådhuspladsen/Hovedbanegården Området omkring Rådhuspladsen og Hovedbanegården har i de senere år gennemgået en transformation, anført af det spektakulære kontorkompleks Axel Towers. Sammen med Industriens Hus på hjørnet af Vesterbrogade og H. C. Andersens Boulevard har Axel Towers styrket områdets status som en af Københavns dyreste kontorlokationer. I 2021 blev The Square, en af Københavns mest kendte ejen domme på Rådhuspladsen 4 m.fl., solgt til tyske AM alpha. Ejendommen er ved at blive totalistandsat. Området tilbyder i dag et varieret miks af relativt effektivt indrettede store kontordomiciler med underjordiske parke ringsanlæg samt små og mellemstore kontorer i flerbruger- ejendomme af ældre dato. Området drager fordel af meget fin adgang til offentlig transport med Hovedbanegården som det centrale knudepunkt. Transportmulighederne blev yderligere forbedret i 2019 med åbningen af metrostationen Rådhuspladsen. Med sin status som en klassisk lokation i det indre København huser området flere store advokat- firmaer, fagforeninger, brancheorganisationer samt finan sielle institutioner. Derudover optager statslige og kommu nale myndigheder en forholdsvis stor del af kontorleje- målene. Et af de største og mest fremtrædende byggerier i området er udviklingen af Postbyen i Bernstorffsgade i et joint ven ture mellem pensionsselskaberne Danica og ATP, hvor der nu opføres ca. 238.500 m² bolig og erhverv. Første etape omfatter Danske Banks nye domicil på 73.000 m², der for ventes færdigopført i 2023. Anden etape byder blandt andet på opførelsen af kontorbygningen The Stamp, et 34.000 m ² byggeri med plads til ca. 2.000 medarbejdere. Hele området forventes færdigbygget i 2027. Udviklingen af Postbyen for ventes at udvide Indre By og forbedre områdets status som en central kontorbeliggenhed i København.

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

17

Københavns havnefront Havnefronten er karakteriseret af prestige byggeri med store og moderne kontorfacili teter. Området har tidligere tiltrukket store kontorlejere, heriblandt finansielle institu- tioner, men dette forventes at ændre sig.

Christianshavn Christianshavn, som ligger på Amager-siden af havnen, er et populært kontor- og boligområde, der har en helt særlig atmosfære med maleriske kanaler og den gamle befæst ningslinje. Her smelter omdannede gamle lagerbygninger og moderne kontorejendomme sammen. De største lejere på Christianshavn er ministerier, banker og andre finansielle institutioner samt kreative virksomheder som fx arkitekt- firmaer og reklamebureauer. Islands Brygge Også på Amager, overfor Kalvebod Brygge og Havneholmen, ligger Islands Brygge – et tidligere industriområde, som gen nem de seneste 20 år er blevet omdannet til en attraktiv by del med boliger og kontorer. Islands Brygge nyder godt af nem adgang til det centrale København, motorvejsnettet og Københavns Lufthavn. Kontorbygningsmassen består pri mært af omdannede tidligere industribygninger. Nordhavn Nordhavn er en pulserende og attraktiv ny bydel, som sta- dig er under udvikling, og som huser adskillige finansielle virksomheder og advokatfirmaer, der værdsætter områdets moderne, effektive og fleksible kontorlejemål, adgangs- forhold til kommunerne nord for København samt gode parkeringsforhold. Området har oplevet stor interesse og aktivitet i de sidste år, og ses af nogle som et kvalificeret alternativ til Køben- havns CBD/Indre By. Tæt på centrum og med en attraktiv havnenær beliggenhed har Nordhavn udviklet sig til en forlængelse af Indre By, i tæt konkurrence med Kalvebod Brygge og Tuborg Nord længere mod nord. Området nyder godt af den korte afstand til S-togsstationen Nordhavn, og med åbningen af to metrostationer er området blevet væ sentligt lettere at tilgå. Derudover har den forholdsvis nye Nordhavnsvej forbedret adgangen til den nordlige del af motorvejsnettet. Nordhavn huser spektakulære kontorejen domme som fx det meget eftertragtede Portland Towers og Svanemølleholm.

Mens den sydlige del af området har nem adgang til både motorvejsnettet og Københavns Lufthavn, er forholdene knap så gode i den nordlige del, selvom adgangen til motor- vejsnettet er blevet forbedret. Alle områderne nyder dog godt af den relativt centrale beliggenhed med forholdsvis gode forbindelser med offentlig transport, herunder metro, S-tog og buslinjer. Bygningsmassen på havnefronten er af nyere dato sammenlignet med andre områder i Indre By og har typisk også parkering i niveau eller under jorden. Kalvebod Brygge/Havneholmen Dette område, som er en af de mest attraktive havnenære lokationer i København, tegner sig i dag for de højeste leje- niveauer på Københavns havnefront med nem adgang til motorvejsnettet, Københavns Lufthavn og Indre By. Det svenske investeringsselskab Genesta har omdannet DSB’s tidligere fragtterminal på adressen Kalvebod Brygge 32 til mere end 30.000 m² kontorareal. Ankerlejeren er Poul Schmith/Kammeradvokaten, som har samlet sine for skellige afdelinger i dette nye domicil. Havneholmen, som primært er udviklet af Skanska, har gennem de senere år haft succes med at tiltrække en ræk- ke virksomheder til området, eksempelvis MSD, Pandora og Aller Media, hvilket har gjort det til et populært kontor- og boligområde. Byggeriet på Havneholmen omfatter et nyopført 16.500 m² flerbrugerkontorhus med navnet Cph Highline, som i 2021 blev købt af det britiske pensionssel skab Aviva. Ved salget var mere end 93% af arealet udlejet til blandt andre SAS Institute og GlobalConnect.

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Øvrige København

Typiske lejeniveauer Kontor

Ændring

2020 1.650 1.150 1.450

2021 1.650 1.150 1.450

2022 1.700 1.200 1.500

2023 1.750 1.250 1.550

2022-2023

Østerbro

Primær

2,94% 4,17% 3,33% 5,56% 0,00% 0,00% 6,35% 8,33% 2,70% 3,70% 3,13% 3,85% 5,88% 5,00% 7,14% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,57% 5,56% 2,94% 3,70% 3,45% 4,76% 0,00% 0,00% -3,23% -5,00% 10,00%

Sekundær

Nørrebro

Primær

Sekundær

850

850

900

950

Frederiksberg

Primær

1.500

1.550

1.550

1.550

Sekundær

900

950

950

950

Hellerup

Primær

1.500 1.150 1.750 1.250 1.550

1.500 1.150 1.800 1.300 1.550

1.575 1.200 1.850 1.350 1.600 1.000 1.300

1.675 1.300 1.900 1.400 1.650 1.100 1.350

Sekundær

Tuborg Havn

Primær

Sekundær

Lyngby

Primær

Sekundær

950

950

Gladsaxe

Primær

1.200

1.250

Sekundær

775 950 650 950 600 900 650

775 950 650 950 600 900 650

850

900

Den nordlige korridor

Primær

1.000

1.050

Sekundær

700 950 600 900 650

750 950 600 900 650

Birkerød

Primær

Sekundær

Allerød

Primær

Sekundær

Ballerup

Primær

1.100

1.100

1.100

1.100

Sekundær

675

675

675

675

Den vestlige korridor

Primær

1.150

1.200

1.250

1.250

Sekundær

625

650

700

700

Valby

Primær

1.250

1.350

1.400

1.450

Sekundær

800

800

900

950

Carlsberg Byen

Primær

1.600 1.300 1.300

1.600 1.350 1.350

1.700 1.350 1.450 1.050 1.500

1.750 1.400 1.500 1.100 1.500

Sekundær

Sydhavn

Primær

Sekundær

900

950

Amager

Primær

1.450

1.500

Sekundær

850

850

900

900

Ørestad

Primær

1.550 1.000

1.550 1.000

1.550 1.000

1.500

Sekundær

950

BOLIG Note : Lejeniveau er anført i kr. pr. m² pr. år, ekskl. driftsomkostninger og skatter, kontor, København. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers

Note?

19

Den nordlige korridor

Hørsholm

Allerød

Birkerød/Allerød

Lyngby/Gladsaxe

Herlev/Ballerup

Lyngby

Hellerup (inkl. Tuborg Nord)

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Nørrebro

Ballerup

Østerbro

Den vestlige korridor

København

Frederiksberg

Amager/Ørestad

Høje-Taastrup

Valby

Sydhavn

Greve

Lufthavn

Øvrige København I det følgende gives en kort beskrivelse af kontormarkedet udenfor Københavns CBD/Indre By, herunder i Københavns brokvarterer samt Storkøbenhavn. Østerbro Østerbro, der ligger lige vest for Langelinie og nord for Indre By, har en meget varieret kontorbestand. Områ- dets primære kontorbeliggenhed strækker sig langs Dag Hammerskjölds Allé og Strandboulevarden med en række imponerende palæejendomme. Området er en populær lokation for ambassader og non- profit organisationer på grund af nærheden til det centrale København. Med sine mange store kontorejendomme op- ført i perioden 1960-1980 anses området omkring Lyngby- vej/Lersø Parkallé generelt som værende en mindre attrak- tiv kontorlokation. Kontorlejemålene i dette område lever ofte ikke op til lejernes krav til effektiv pladsudnyttelse og fleksibilitet. Dette opvejes dog til en vis grad af den nye og forbedrede adgang til offentlig transport efter åbningen af den nye metrolinje CityRingen med en række nye sta- tioner på Østerbro. Nørrebro Lige nordvest for Indre By ligger Nørrebro, der først og fremmest er karakteriseret ved en blanding af bolig- og butikslejemål. Kontorlejemålene i området, som ikke udgør en stor andel af bygningsmassen, er af svingende kvalitet, og der er ingen særlige kontorklynger eller -centre. I forhold til parkering er Nørrebro præget af nogle af de samme udfordringer som andre bydele i København, med ret begrænsede parkeringsmuligheder i forhold til områdets bebyggelsesprocent. Adgangen til offentlig transport er ble vet forbedret med et metrostop på Nørrebro S-togsstation samt Nørrebros Runddel.

mellemstore kreative virksomheder, herunder brugere in denfor medie- og musikindustrien.

Copenhagen Science City (CSC) er spydspidsen i udvikling- en af en ny vidensbydel beliggende på Nørrebro med fokus på sundhedsvidenskab og life sciences, cleantech samt in formations- og kommunikationsteknologier (IKT). Forankret i Københavns Universitet, Københavns Professionshøjskole og Rigshospitalet vil CSC skabe et stærkt videns- og innova tionsmiljø. Som en del af kommuneplanen undergår stræk ningen af Jagtvej mellem Tagensvej og Lyngbyvej/Nørre Allé i øjeblikket omfattende sanering. I de mere nedslidte dele af Nørrebro og København NV bliver ældre industribygninger i dag i stort omfang konver teret til moderne kontorformål, hvor bygningerne typisk be varer deres oprindelige industrielle ydre. Dette har eksem pelvis pustet nyt liv i området omkring Rentemestervej i København NV og området omkring Titangade/Sigurdsgade på Nørrebro. En fuldstændig byfornyelse vil dog tage tid, og processen forventes at fortsætte i mange år. Frederiksberg Omsluttet af Københavns Kommune ligger Frederiksberg, som er en selvstændig kommune, der primært er et efter tragtet boligområde. Området nyder godt af nærheden til Indre By med god adgang til alle metrolinjer. Endnu et plus ved Frederiksberg er de gode parkeringsforhold sammen- lignet med andre bydele i København. Frederiksberg har en række kontorområder, og området omkring Flintholm station er i de senere år blevet en popu- lær kontorlokation. For eksempel har EY domicil ved Flint- holm i Flintholm Company House II, der er udviklet af NCC. Andre områder omfatter området omkring Frederiksberg Rådhus med Rialto-bygningen som vartegn og Gammel Kongevej/Vodroffsvej nær Søerne i København med Codan- hus som den mest fremtrædende kontorejendom. Hellerup og Tuborg Nord Området omkring Hellerup og Tuborg Nord er med sin havnenære beliggenhed og moderne bygningsmasse med parkering i niveau eller underjordiske parkeringsanlæg

Selvom kontorlejemålene generelt ikke lever op til de krav, lejerne stiller i dag, appellerer Nørrebro til mange små og

21

blandt de mest attraktive kontorlokationer nord for Indre By. Adgangen med bil er relativt god, men området mangler bedre forbindelser til offentlig transport, eftersom den pri mære togstation ikke er ideelt placeret i forhold til områdets kontorklynger. Der er ikke planer om at forbinde området til metronettet. Tuborg Nord har traditionelt set været en foretrukken lokation for advokatfirmaer, konsulentfirmaer og finansielle institutioner, men området oplever stigende konkurrence fra andre kontorlokationer som fx Nordhavn, som tilbyder konkurrencedygtige lejeniveauer og lavere ejendomsskatter, ligesom mindre kontorer i den ældre bygningsmasse i andre områder af Hellerup oplever en vis stigning i efterspørgslen. Lyngby/Gladsaxe Understøttet af den meget gode adgang til motorvejsnettet har kontorlokationerne i Lyngby og Gladsaxe oplevet stigen- de efterspørgsel i de senere år. Med en beliggenhed nær de velstående boligområder i Nordsjælland og med kort af stand til København tilbyder området kontorlokaler til dan ske og internationale virksomheder, der er på udkig efter store lejemål.

Desuden er området en foretrukken lokation for videns tunge virksomheder, der med en placering tæt på DTU får adgang til en stor pulje af højtuddannede kandidater. Som følge heraf har virksomheder indenfor IT, forsikring og bio tek mv. bosat sig i nærheden. Blandt de eksisterende store kontorlejere er Microsoft, Maersk Drilling, Jyske Realkredit, Danica Pension og COWI. Den nordlige korridor Den nordlige korridor dækker et stort område langs motor- vejen til Helsingør med kontorbebyggelser i Vedbæk, Hørs- holm, Nivå og Kokkedal, som primært er opført i 1980’erne. Med sin beliggenhed tæt ved motorvejen er adgangsforhol dene med bil gode, mens adgangen til offentlig transport er begrænset, fordi området ikke er forbundet til S-togsnettet. Kystbanen forbinder Helsingør med København i en nord syd-gående linje og er dermed ikke ideelt placeret i forhold til kontorområderne i den nordlige korridor, der derfor er ud fordret af relativt dårlige forbindelser til offentlig transport. Der er behov for nytænkning for at rebrande og revitalisere området. Indtil videre har DTU Science Park i Hørsholm vist sig at være et vellykket initiativ, hvor virksomheder kan

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Ørestad

Carlsberg Byen

Teglholm, Sydhavn

23

etablere sig i alt fra egne kontorer til store kontormiljøer. Området er Danmarks førende ”deep tech-community” med mere end 290 højteknologiske forsknings- og udviklingsvirk somheder. DTU Science Park har i de senere år oplevet nærmest konstant stigende aktivitet, og huser i dag virk- somheder som DHI, ALK, FMC og Floodframe. Birkerød/Allerød Området omkring Birkerød/Allerød, der ligger ca. 25 kilo- meter nordvest for København, har en række store kontor områder af varierende kvalitet – fra utidssvarende til mere moderne. Nogle af de ældre kontorejendomme har tidligere fungeret som kontorfaciliteter i forbindelse med industri. Denne ejendomstype har oplevet faldende efterspørgsel i de senere år, fordi virksomhederne generelt har efter spurgt effektivt indrettede og fleksible kontorlejemål. Trods S-togsstationerne i Allerød og Birkerød er adgangen med offentlig transport til områdets kontorlokationer ikke ideel. Området, som tidligere var en foretrukken lokation for IT virksomheder, bliver i dag typisk fravalgt på grund af mang len på effektivt indrettede kontorlejemål i høj kvalitet tæt på offentlig transport. Området oplever således øget kon kurrence fra alternative lokationer tættere på København med bedre adgangsforhold. Dette har medført lavere ud- lejningsaktivitet trods udbuddet af relativt moderne kontorfaciliteter. Herlev/Ballerup Området omkring Herlev/Ballerup har længe været en foretrukken lokation for store virksomheder indenfor high tech eller finansielle ydelser, hvor eksempelvis Lautrupvang området har tiltrukket et stort antal virksomheder. Lejerne i området tæller bl.a. GN Store Nord, Nets, IBM Danmark og KMD. Derudover huser området det populære World Trade Center (WTC) Ballerup, som er et 17.000 m² stort moderne kontorhotel. Takket være kombinationen af beliggenhed, herunder nem adgang til kunder, kvalificeret arbejdskraft og varierende grader af videndeling, har Lautrupvang også formået at til trække nye internationale hightech-virksomheder. De min dre etablerede kontorlokationer i området har en relativt gammel bygningsmasse, der primært er opført i perioden fra 1970 til 1990, og ligesom andre kontorlokationeri for- stæderne er der primært tale om kontorfaciliteter i forbin delse med industri. På grund af den ufleksible indretning

og begrænsede muligheder for ombygning, der karakteri- serer de fleste af kontorlejemålene, oplever området vigen- de efterspørgsel, og lejeniveauerne er blandt de laveste i københavnsområdet generelt. Selv med udsigten til nemmere adgang med offentlig trans port, når letbanen åbner, er det vanskeligt at forestille sig en komplet revitalisering af de mere sekundære beliggenheder. Den vestlige korridor Den vestlige korridor, som dækker områderne Glostrup, Brøndby, Albertslund og Høje-Taastrup, er præget af en relativt umoderne kontorbestand, hvor mange af ejendom mene er opført før 1990’erne. Den vestlige korridor er domineret af kontorfaciliteter i forbindelse med industri, og på grund af deres alder er bygningerne typisk meget ufleksibelt indrettet. Området har desuden et forholdsvis stort antal sekundære kontorejendomme, som kun tiltrækker meget begrænset in teresse, da de ikke lever op til de krav, lejerne stiller i dag. Som følge heraf er tomgangen i området steget markant, særligt for de mere sekundære beliggenheder. Opgradering af infrastruktur eller investeringer i den eksisterende byg ningsmasse forventes ikke at forbedre situationen væsentligt. Dog nyder primære beliggenheder i den vestlige korridor godt af de gode adgangsforhold og lave lejeniveauer, hvil- ket gør området til en eftertragtet backoffice-lokation. Valby Valby-området oplever i øjeblikket en massiv transforma tion, hvor tidligere nedlagte industriejendomme erstattes med en blanding af bolig- og erhvervsbyggeri, og forventes at tiltrække et stort antal lejere i de kommende år. Især den relativt lave leje, sublime adgangsforhold samt mulighed for nybyggeri er de primære drivkræfter bag disse forventnin ger. Eksempelvis oplever området omkring Gammel Køge Landevej i dag et løft, hvor tidligere industriejendomme ombygges til attraktive kontorlejemål, hvor det industrielle ydre bevares. Med København Syd (tidligere Ny Ellebjerg station) som det fremtidige knudepunkt, der også kommer til at have forbindelse til metroen (fra 2024), er området om kring Carl Jacobsens Vej begyndt at tiltrække nye lejere, her iblandt Bygningsstyrelsen og det anerkendte arkitektfirma Bjarke Ingels Group (BIG). Ligeledes er Genmab ved at få op ført deres fremtidige domicil, som forventes at stå indflyt ningsklar i 2023.

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Carlsberg Byen Med sin beliggenhed på grænsen mellem Valby, Vesterbro og Frederiksberg er Carlsberg Byen et af de mest spæn dende byudviklingsområder i København. Blandt nyere til flyttere kan nævnes Visma, som har lejet et kontorlejemål på 20.000 m², og Roche, som flytteder ind i Carlsberg Byen i sommeren 2022. Området har nem adgang til offentlig transport fra Carlsberg station og den nye metrostation på Enghave Plads. I sommeren 2023 forventes Boston Consulting Group at flytte fra Kalvebod Brygge til et 10.000 m² nyopført kontor lejemål i en tidligere industriejendom, som CapMan erhver vede tilbage i 2019 og som nu er ved at blive transformeret til en topmoderne kontorejendom. Sydhavn Efter at have udviklet sig til en af Københavns mest frem- trædende kontorlokationer i perioden fra starten til midten af 2000’erne blev Sydhavn hårdt ramt under finanskrisen. I de gyldne 2000’ere flokkedes telekommunikationsselskab- er til nye domicilejendomme på havnefronten ved Sluse- holmen og Frederikskaj. Begge adresser havde nem adgang til det københavnske vejnet, motorvejsnettet og Københavns Lufthavn, hvilket gjorde beliggenheden ideel set i forhold til datidens grundpriser. Som følge af finanskrisen blev om rådets telekommunikationsselskaber nødsaget til at skære ned eller flytte. Kombineret med et stigende fokus på nem adgang til offentlig transport sendte det tomgangsprocenten i Sydhavnen på himmelflugt. Området har i de senere år oplevet en forbedring med til flyttere som fx Aalborg Universitet, der har absorberet en væsentlig andel af de ledige kontorarealer. Den nye bro over Teglværksløbet forbinder Sydhavn med resten af København, og metrolinje M4 forlænges til Sydhavn i 2024. En metrostation forventes åbnet på Sluseholmen, hvilket forventes at bidrage til at repositionere området som en attraktiv kontorlokation. Amager/Ørestad Med sin beliggenhed syd for Indre By nyder Amager godt af den korte afstand til det centrale København og fremragende infrastruktur med nem adgang til motorvejs-

og jernbanenettet, to metrolinjer samt Københavns Luft- havn. Derudover giver broforbindelserne til Sverige og Avedøre Holme adgang til henholdsvis resten af Skandi- navien og store industriområder. Ørestad er domineret af moderne, effektivt indrettede ejen domme, mens andre dele af Amager har en stor andel af ældre kontor- og produktionsejendomme. Lokationer som fx Islands Brygge og Prags Boulevard har gennemgået en omfattende transformation, hvor industriejendomme er blevet omdannet til moderne kontorejendomme, samtidig med at de har bevaret mange af deres oprindelige træk. Ørestad har positioneret sig som en vigtig kontorlokation og et transportknudepunkt udenfor det centrale Køben- havn, og her er stadig masser af udviklingsmuligheder. Beliggenheden tilfredsstiller mange lejeres krav om, at et kontorlejemål skal være effektivt indrettet, fleksibelt og nemt at komme til. Derudover er området ikke så højt profileret som visse andre områder i og omkring det centrale København, her- iblandt Nordhavn, og man kan stadig få moderne kontor- faciliteter til moderate lejeniveauer. Disse faktorer har været afgørende for områdets etablering. Store kontor- lejere i Ørestad omfatter Nordea, Rambøll og en lang række internationale virksomheder som fx Nestlé, Q8 og 3M, der nyder godt af områdets uovertrufne infrastruktur med metro, tog, direkte adgang til motorvejsnettet og kort afstand til Københavns Lufthavn. Et nyt kontorområde nær Københavns Lufthavn, Scanport, er aktuelt under udvikling. I forhåbning om at kunne drage nytte af beliggenheden tæt på Københavns Lufthavn, Øre- sundsbron og metrolinjen planlægger Scanport at udvikle knap 100.000 m² erhvervslejemål, hvoraf en betydelig del vil være øremærket til kontorformål. Ferring Pharmaceuticals er flyttet ind i deres nye domicil, Soundport, i Scanport efter flere års planlægning. I området finder man i øvrigt blandt andet Nordeuropas største akva rium, Den Blå Planet.

Ørestad

25

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

BOLIG

Fortsat rødglødende marked for lejeboliger

4.608 boliger opført i 2022 (K1-K3)

Misforholdet er dog gradvist blevet afhjulpet i de seneste par år på grund af omfattede byggeaktivitet, som har redu ceret det samlede akkumulerede underskud af boliger. Fra 2020 og frem er der blevet tilført omtrent 12.000 etageboli ger, svarende til ca. 1,1 mio. m² etagebyggeri i København og omegn. Dog oplevede byggesektoren modvind i 2022 i form af stigende bygge- og finansieringsomkostninger. Det var især det almene boligbyggeri og de mindre aktører, som viste sig at være mest følsomme overfor de ændrede markedsvil kår. Dette medførte flere konkurser og udskydelse af bygge projekter. Dog er pipelinen af nye boligprojekter i København fortsat solid, om end det forventes, at byggeaktiviteten vil opleve en tilbagegang i 2023. Byggeriet har særligt omfattet store boligenheder som følge af et tidligere krav fra kommuneplanen om at fremme fami lieboliger, hvor 75% af enheder i al ny boligbebyggelse i gen nemsnit skulle være på 95 m². Dette krav blev dog lempet i 2020, og nu er det kun 50% af enhederne af ny boligbebyg gelse, som skal opfylde dette krav. Denne lempelse har med ført, at det seneste års byggeri har været mere tilpasset de studerendes og de enliges behov, som overordnet efterspør ger mindre boliger. København vokser fortsat - og projektudviklere og investorer har stadig mod på at bygge, om end nu med en højere grad af forsigtighed. København har stadig byggejord til boligfor mål, og en stor del er placeret udenfor byen men også i mere centrale områder blot 3-5 km fra Rådhuspladsen. ubalance mellem udbud og efterspørgsel, hvor efterspørgslen har oversteget udbuddet markant. Det københavnske boligmarked har længe været kendetegnet af en massiv efterspørgsel efter både ejer- og lejeboliger, men også en

379.270 nye etagemeter i 2022 (K1-K3)

79 m ² Gennemsnits- boligstørrelse

84,20% Andel er lejere

4,78% gennemsnits- tomgang

Note : I de tre nederste faktabokse er der tale om gennemsnitsbetragt ninger for etagebolig- markedet i Københavns Kommune.

Kilde : Colliers, Danmarks Statistik.

27

Fald i boligtransaktioner i 2022, men investorerne sidder klar på sidelinjen Lejeniveauerne i København har i flere år været stigende, hvilket også var tilfældet i 2022. Især har de højere leje- reguleringerne som følge af høj inflation løftet lejeniveau erne for flere områder. Dette gælder i særdeleshed om råder, hvor udbuddet er lavt og efterspørgslen er høj. Lejeniveauerne har dog flere steder nået et niveau, hvor mange ikke kan eller ønsker at være med. For denne gruppe kan lejeniveauerne i forstæderne være mere tillokkende. Stigningen har dog stadig været at finde på tværs af bydele, også i forstæderne, og for både primære og sekundære ejendomme. Til trods for de allerede høje lejeniveauer i det centrale København forventes der fortsat en stigning i 2023, hvor blandt andet byudvidelse og nye centrale boligprojek ter spiller en væsentlig rolle. Når byen udvides, vil de pri mære lokationer typisk blive mere populære og anset som unikke. Da udbuddet dog her har et naturligt loft, og der samtidig her finder højere lejereguleringer sted (som lejerne er villige til at betale), forventes her stigende lejeniveauer. Nye micro living projekter, fx Kaktus Towers ved Dybbøls- bro i det centrale København, har illustreret, hvordan dif ferentierede boligprojekter har fået kolossal lejerinteresse. Ligeledes har disse projekter vist, at betalingsvilligheden er der, hvis boligerne lever op til lejernes krav. De kan således melde fuldt udlejet, selv om lejeniveauerne her er impone rende høje. Ligeledes har det markante byggeri af større boliger oplevet høj efterspørgsel fra unge familier, som ofte

ikke har mulighed for at træde ind på markedet for ejerboli ger på grund af de nuværende priser og finansieringskrav.

Boligmarkedet har længe været ejendomsinvestorernes foretrukne segment. Dog har den stigende rente i løbet af 2022 dæmpet efterspørgslen, fordi finansieringsvilkår og opnåelig belåningsgrad blev stærkt forringet. I København har dette været særligt tydeligt, da boligejendomme her handles til de laveste afkast, og det er således også disse ejendomme, der rammes hårdest, når renten stiger, da cashflowet fra ejendommens drift skal kunne dække om kostningerne forbundet med en standard finansiering. Ligeledes har den øgede usikkerhed om markedsudsigter og et skifte i magtforholdet mellem sælger og køber i sidst nævntes favør markant påvirket boliginvesteringsmarkedet i 2022. Transaktionsvolumenen for boligejendomme i København var i 2022 markant under niveauet i 2021, hvilket til en vis grad var forventeligt, da 2021 bød på en rekordhøj samlet transaktionsvolumen. De bedst beliggende boligejendomme har især været ramt, da afkastet her er lavest, og udviklin gen i renten har således haft markant påvirkning på den op nåelige belåning. Derudover har de nu højere rentebetalin ger en negativ effekt på investorernes overordnede inve steringsforudsætninger og business case. Ligeledes har de ændrede markedsvilkår medført, at investorerne er blevet mere tilbageholdende med forward funding-handler, hvil ken model ellers havde vundet markant frem i de seneste år

København Delrapport til Colliers Markedsrapport 2023

Typiske lejeniveauer

Bolig

Ændring

2020 2.200 1.650 1.800 1.450 2.000 1.550 1.850 1.450

2021 2.300 1.650 1.850 1.450 2.100 1.550 1.850 1.450

2022 2.350 1.700 1.850 1.450 2.200 1.600 1.900 1.500

2023 2022-2023

København K

Primær

2.400 1.800 1.950 1.500 2.250 1.700 1.950 1.550

2,13% 5,88% 5,41% 3,45% 2,27% 6,25% 2,63% 3,33%

Sekundær

København NV

Primær

Sekundær

Frederiksberg

Primær

Sekundær

Valby

Primær

Sekundær

Note : Lejeniveauet er angivet i kr. pr. m 2 pr. år for nyopførte boliger i gennemsnitsstørrelsen 75-80 m², ekskl. stue- og penthouseboliger. Niveauet for 2023 angiver Colliers’ vurdering i begyndelsen af året. Kilde : Colliers.

og havde hjulpet især mindre kapitalstærke udviklere med at realisere deres projekter. Markedsudsigterne for 2023 er behæftet med usikkerhed, men hvis inflationen kommer un der kontrol og renten falder, forventer vi, at den betydelige mængde kapital vil blive bragt i spil, som fortsat er til stede i markedet og som venter på sidelinjen. Festen er ovre på ejerboligmarkedet Rekordhøj inflation, markant øgede finansieringsomkost ninger og usikre markedsudsigter har bevirket, at gassen er gået af ballonen på ejerboligmarkedet. Prisfaldet kommer dog også efter et par år, hvor stigningerne har været eks- plosive og været markant over udviklingen i reallønnen, så stadigt færre havde råd til at købe en bolig. Dette fænomen har været mest udtalt i København, hvilket ikke er overras- kende, da byen i de seneste år har oplevet de største pris- stigninger og generelt har haft de højeste priser som ud gangspunkt.

Faldet i ejerboligpriserne indtraf først i 3. kvartal 2022, selv om renten allerede var steget markant i årets 2. kvartal. Til trods for faldet i ejerboligpriserne er potentielle købere ikke stillet bedre end sidste år, da stigningerne i finansierings- omkostningerne markant overstiger det nuværende pris fald. Dette gælder især for førstegangskøbere, hvor eksiste- rende ejere har fået en markant højere boligbyrde så vel som større begrænsninger for en potentiel flytning. Endvidere bød 2022 på en rekordhøj stigning i forbrugsom kostningerne, hvilket kun har øget det økonomiske pres på boligejerne. I 2023 forventes priserne fortsat at falde i København, hvil ket skal ses i lyset af nedgangen i danskernes realløn, fortsat høje finansieringsomkostninger og større forsigtighed. Indtil videre kommer dette til udtryk i længere liggetider og der med en stigning i udbuddet.

-2,7%

Salgspriser

43%

18%

Liggetider

Udbud

Note : Udvikling fra 2021K3 2022K3 for ejerlejligheder i Københavns Kommune. Kilde : Colliers, Finans Danmark.